Új lakás, meglevo epulet epuletresz vagy epitmeny átalakítása kivetelevel: hogyan hat a CSOK, adózás és finanszírozás a gyakorlatban

Az eladók és a bankok közötti finanszírozási rend összetett, de a védelemben részesülő vevő számára fontos, hogy csak akkor folyósítják a hitelt, ha az ingatlan készen áll. Extrém esetben a földhivatali bejegyzések és az albetétesítés késése miatt a teljes procedúra hónapokra elakadhat. A bank ezt a folyamatot azért tartja fontosnak, mert egy rosszul megkötött adásvételi szerződés alapján a vevő késedelmes fizetése esetén a felelősség az ő vállán lenne.

Új építésű ingatlanok vásárlása különösen népszerű az Otthon Start program megjelenése óta, de a hitelügyintézés némileg eltér a használt ingatlanok esetétől. Minden új lakás az adott használatbavételi engedély kiadását vagy a használatbavétel tudomásul vételét követő első megvásárlásáig minősül új építésű lakásnak, és ezt a meghatározást több jogszabály is kiegészíti, így például az illetéktörvény és az állami támogatásokra vonatkozó előírások.

A használatbavételi engedély igazolja, hogy az épület műszakilag elkészült, az építési engedélynek megfelelő, és a hatóság szerint alkalmas a lakhatásra. A 2026 eleji változások a társasházi építményi jogot érintik, és bizonyos esetekben lehetővé teszik, hogy az építés előtt vagy alatt álló lakások önálló jogi státuszt kapjanak.

Tervezőasztalos ingatlanvásárlás esetén a vevő az építkezés megkezdése előtt vagy közben vásárol, és a bank csak a használatbavételi engedély megszerzése, illetve a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése után folyósítja a hitelösszeget. Ekkor egy rendelkezésre tartási idő lép életbe, amelyet a bank garantál, hogy a szerződésben rögzített feltételek teljesülése esetén a hitelösszeget ki fogja fizetni. A rendelkezésre tartási idő hosszabbítható, de általában költségekkel jár.

Az EU-s adózás vonatkozásában a fordított adózás fejlődését és a kedvezményes áfakulcsokat is figyelembe veszik, különösen az új lakásoknál alkalmazható kedvezmények tekintetében. Az 5%-os ÁFA-kulcs 2025.01.01-től 2028.12.31-ig érvényes még abban az esetben is, ha a teljesítés időpontja 2025 és 2028 között van, ha az építés 2024 végéig kötött engedélyhez vagy bejelentéshez kötött tevékenység esetén teljesült.

A jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog (Future Building Private Right) és a társasházi építményi jog közti választás alapja a jogi biztonság és a finanszírozási kockázatok kezelése. A vevői jog bejegyezése elidegenítési és terhelési tilalmat eredményezhet, ami befolyásolja a hitelbiztosítékot és a finanszírozás feltételeit. A jogi környezet azonban bizonytalan, és a bankok eltérően értelmezhetik ezeket a jogintézményeket.

Miért lehet előnyös a vevői jog a jövőbeli ingatlanokra?

Dologi biztosíték: a vevői jog közvetlen védelmet nyújt a vevő számára a szerződés teljesítésére kényszerítés révén.
Átláthatóság: a vevői jog a földhivatalban is megjelenik, és a szerződéskötéstől kezdve nyilvántartásban marad.
Biztonság a vevő számára: az eladó nem adhatja el az ingatlant a vevő hozzájárulása nélkül, és nem terhelheti meg azt, ami növeli a vevő esélyeit a későbbi tulajdonjog megszerzésére.

Miért lehet érdemesebb a társasházi építményi jogot alkalmazni?

A társasházi építményi jog a vevő javára bejegyezhető jog, amely az előzetesen megalapított társasháznál működő projektekre is alkalmazható. Ezáltal a jog megalapozottabb és kevésbé bizonytalan lehetőséget kínál a finanszírozói oldal számára, különösen új építésű társasházi projektek esetén.

A folyamat lépései az új építésű lakások értékesítése során

Az építési telek tulajdonjogának megszerzése és a részletes tervek elkészítése.
Jövőbeli épületre vonatkozó vevői jogok bejegyzése a telekingatlanra (nem kötelező, de lehetőség).
A felépülő épületre vonatkozó előzetes társasház-alapítás feljegyzése az ingatlan-nyilvántartásba.
Értékesítés: vevő lehet előszerződést vagy végleges adásvételi szerződést köt.
Épület feltüntetése: az építés csak végleges használatbavételi engedéllyel jegyezhető be.
Társasház végleges bejegyzése: alapító okirat és alaprajz benyújtása az ingatlan-nyilvántartásba.
Adásvételi szerződések megkötése a vevőkkel, ha szükséges; vevői jog esetén ez a lépés kiváltható.
Vételár kifizetése és birtokbaadás, amely megindítja a jótállási időszakot.

Részletes kérdések és válaszok

Meddig tart a rendelkezésre tartási idő? A bank ezt meghatározza, és hosszabbítható költséggel, de a folyósítás csak akkor történik meg, ha a használatbavételi engedély elkészült.
Mi történik, ha a kivitelezés csúszik? Amennyiben a hitelszerződést már korábban megkötötték és a rendelkezésre tartási idő lejárt, a bank nem köteles a hitelt folyósítani.
Lehet hitelt igényelni tervezőasztalos lakásra is? Igen, de a kölcsönösszeg folyósítására csak a használatbavételi engedély megszerzése és a tulajdonjog bejegyzése után kerül sor.

Fontos megjegyzés, hogy a fenti megállapítások a releváns jogszabályok és a gyakorlat alapján kerültek összegzésre, de a konkrét esetekben érdemes jogi tanácsot kérni. A cikk megfogalmazói a Biztos Döntés Kft. szakmai értékelését tükrözik, és nem tekintendők hivatalos tényközlésnek.

Infografika: Új építésű lakás finanszírozási folyamata

Gyakorlati útmutató a vásárlónak

Ha új építésű lakást tervez vásárolni, gondolja végig a következőket: a hitel folyósításának feltételei, a rendelkezésre tartási idő és a használatbavételi engedély időpontja, valamint a társasházi jog vagy vevői jog alkalmazása. Előzetesen egyeztessen a bankkal a lehetséges finanszírozási megoldásokról, és legyen tisztában azzal, hogy a jogszabályi környezet 2026-tól is módosulhat.