Új lakás ár és meglévő lakás ár összehasonlítása: hogyan érdemes gondolkodni az ingatlanpiacon?

Az adatok a Központi Statisztikai Hivataltól származnak, és ingatlanok évekre visszakövethető ármozgását és értékesítésekor bekövetkező trendeket mutatják be. A lakóingatlanok száma Magyarországon 2009-ben 4 302 827 darab volt, amely 2014-re 4 408 050 darabra nőtt, s ez 5 év alatt 2,45%-os bővülést jelentett, azaz +105 223 darab. A népesség száma 2009-ben 10 030 975 fő volt, amely 2014-re 9 877 365 főre esett vissza. Ezek a változások összefüggésben állnak az ingatlanpiac általános hangulatával és a vásárlói, eladói döntések motivációival.

A piaci tényezők összefüggései: mi befolyásolja az ingatlan értékét?

A leggyakoribb okok között szerepel, hogy az eladók nem mindig ismerik az aktuális piaci helyzetet, vagy nem veszik figyelembe azokat a tényezőket, amelyek befolyásolják az ingatlan értékét. Számos helyzet adódik, amikor rosszhiszemű ingatlanosok túl magas vagy túl alacsony árat sugalmaznak a tulajdonosoknak. A realitás azonban az, hogy kiegyensúlyozottan érdemes figyelembe venni mind a kereslet, mind a kínálat tényezőit, és kerüljük a túloptimista vagy pesszimista megközelítéseket. A hely, a hely és a hely fontossága kiemelten hangsúlyos, mert az egyes környékek között óriási eltérések lehetnek.

A nézetek gyakran torzulnak érzelmi tényezők miatt: a tulajdonosok személyes kötődése az ingatlanhoz megnehezítheti a reális árazást. Ugyanakkor a vevők érzelmei is számítanak: az alkudozás és a gyors értékesítés iránti hajlam határozza meg, mennyit tudnak fizetni. Emellett a piaci konjunktúra vagy recesszió állapota is meghatározza a kilátásokat: a környezeti és gazdasági tényezők, például az infláció, a hitelkamatok és a jövedelmi viszonyok mind befolyásolják az eladási és vételi döntéseket.

Érdemes számításba venni, hogy a négyzetméterár nem egyenlő minden környezetben: a belvárosi garzonok és a külvárosi, korszerűtlen, nagy méretű lakások négyzetméter ára között is különbségek adódnak. A lakás értékét növelő tényezők, mint a korszerűsítés, az energiahatékonyság, a jó állapot és a berendezés szerepe fontos lehet, ugyanakkor a vételár természetesen függ a vevő igényétől és a piac aktuális állapotától is.

A lakóingatlan-árak és a modern építési technikák

Az új építésű házak ára hosszabb távon gyakran magasabb, mint a használtaké, amit részben az építőanyagok és a munkaerő költségeinek növekedése, részben pedig az, hogy a vevő „újat” kap - mind fizikailag, mind élmény szempontjából. Az árkülönbséget hosszú távon azonban kompenzálhatják a kedvezőbb fenntartási költségek, garanciák és kevesebb felújítást igénylő állapot. Ugyanakkor az újépítésű lakások vásárlói között növekvő a befektetői kereslet is: egy modern, jó helyen lévő ingatlan könnyebben kiadható és magasabb bérleti díjat hozhat.

Az újépítésű lakások jogi és pénzügyi szabályozása eltér a használt ingatlanokétól. A szerződéses háttér kiemelten fontos: a kivitelezési ütemezést, a fizetési részletek rögzítését, a kötbérek és a műszaki tartalom meghatározását szigorúan meg kell határozni. A kivitelezés során a felelős műszaki ellenőr feladata a minőség- és jogszabály-megfelelőség ellenőrzése, és a naplózása elengedhetetlen. A kiírások és az alvállalkozói viszonyok pontos dokumentálása csökkenti a későbbi jogi és költségproblémák kockázatát.

Megvalósítási útvonal: hogyan indul el a házépítés?

  1. Tervezés és geodéziai felmérés: Az ötletterv elkészítése a tervező feladata, a geodéziai felmérés adja a beépítés lehetőségeit, a talajösszetételt és a föld feletti/ALatti vezetékek adatait. Az ötletterv alapján a tervező elkészíti a kiviteli tervet és a főtervet, amelyet településképi véleményezési eljárás előz meg.
  2. Engedélyezés és költségvetés: A kiviteli tervek benyújtását követően az önkormányzat kiadja az építési engedélyt, amely jogerőre emelkedik a benyújtástól számított nyolc napon belül, kivéve fellebbezés esetén. A részletes költségvetést és a kivitelezési ütemtervet is a tervek tartalmazzák.
  3. Kivitelezés és felügyelet: A kivitelezés során az alvállalkozók kiválasztása és az építésfelügyelet a fővállalkozó feladatkörébe tartozik. A felelős műszaki ellenőr feladata a kivitelezés közbeni ellenőrzés és a hibák rendezése. A kivitelezési szerződés megkötése általában ajánlat-tételi és finanszírozási részleteket is tartalmaz.
  4. Építés megkezdése: Az építési terület kerítésének felállítása és a kivitelezés megkezdése előzetes bejelentéssel történik az ÉTDR rendszerben. A tervek és a kitűzési jegyzőkönyv előkészítése a megkezdés előfeltétele.
  5. Használatbavételi engedély: A lakóházak esetében egyszerűbb elbírálás mellett is szükséges lehet a használatbavételi engedély megkérése, amelyhez a tervező, az építésvezető és a kivitelező nyilatkozatát csatolni kell.

A megfizethetőség szemléltetése európai és hazai összefüggésekben

Az európai ingatlanpiaci trendek szerint a koronavírus-járványt követő gazdasági visszaesés, az energiaárak és a háború okozta infláció együttes hatása a kereslet növekedéséhez és az árak gyorsuló emelkedéséhez vezetett. Deloitte tanulmánya szerint az EU-s lakóingatlan-piac átlagosan jelentős árnövekedést mutatott az elmúlt években, még ha a jelzáloghitel-kamatok viszonylag alacsonyak maradtak is. Magyarországon az elmúlt két évben kiemelten megugrott a lakások és albérletek ára.

A bérleti díjak alakulása az EU-s átlaghoz viszonyítva vegyes képet mutat, de itthon a drágulás üteme kiemelkedő volt. A Deloitte által vizsgált 21 ország közül Szlovákiában a legnehezebb új lakást vásárolni (több mint 14 évnyi bruttó átlagfizetés), míg Belgiumban az új ingatlan ára jelentősen elérheti a 4,3 évnyi bruttó átlagfizetést. Finnország kombinálja a stagnáló árakat a magas kamatlábakkal és a lakhatási költségek növekedésével: az új ingatlanok árainak emelkedése minimális volt 2015-höz képest, mégis a piac lassulása és a beruházások visszaesése tapasztalható.

A magyarországi valóságban az árak alakulásának megértéséhez nem csak a listaárat kell figyelembe venni, hanem azt is, hogy egy adott ingatlan megvásárlása milyen évi jövedelmi és pénzügyi keretek között történik. A Bankmonitor öt fontos irányelvet összegzett a lakásvásárlók számára, amelyek segítenek megérteni a meglévő ingatlan és az új otthon közötti ár- és időbeli viszonyokat, valamint a finanszírozás és a határidők összhangját.

Piaci adatok és helyzet a gyakorlatban

A KSH adatai alapján a budapesti és vidéki piacokon mára közel hasonló reálértékekről beszélhetünk, de a metrikák részleteiben jelentős különbségek lehetnek. A budapesti átlagos négyzetméterár 1 266 000 forint az új lakások esetében, míg a használtaké 885 000 forint. Országos szinten az új lakás négyzetméterára 984 000 forint, ami azt mutatja, hogy a fővárosban jelentősebb a drágulás és a költségek.

A piaci adatok alapján a legérdekesebb tendenciák közé tartozik, hogy az új építésű lakások és a használt lakások közötti árkülönbség csökkent, és újépítésű ingatlanok egyre jobban felértékelődnek mind lakáscélú vásárlók, mind befektetők szemében. Ugyanakkor a döntésnél figyelembe kell venni a finanszírozási lehetőségeket, a vevői hitelnyújtási környezetet és a kiköltözési ütemezést, különösen újépítés esetén, amikor az átadás több hónap vagy év múlva történhet.

Gyakorlati útmutató: Mire figyelj, ha eladod a meglévő lakásodat vagy új otthon vásárlásába kezdesz?

  • Az árképzés realitása: A négyzetméterár alapján felépített hirdetési ár csak kiindulópont lehet. Figyelj a helyi adottságokra (kerület, közlekedés, infrastruktúra, fejlesztések), és vedd figyelembe a piaci keresletet és az aktuális konjunktúrát.
  • Az eladási idő gyorsítása: A Duna House Barométer adatai szerint egy téglalakás értékesítési ideje általában 4-6 hónap. Ha sürgősen szükséged van az új otthonra, tervezz megoldást a kiválasztott vételi időpont és a sales folyamat összehangolására.
  • Finanszírozás és ütemezés: Ha a vevő CSOK, Babaváró vagy más hitel segítségével finanszírozza a vásárlást, számolni kell a banki jóváhagyások és a kifizetések időzítésével. A hitelbírálat jellemzően 4-6 hét, ezért érdemes ezt a folyamatot beépíteni a tervezésbe.
  • Kiköltözési ütemezés: Különösen újépítés esetén fontos, hogy az adásvételi és a beköltözési határidők össze legyenek hangolva. A hosszabb átmeneti idő lehetősége jelentős költségmegtakarítást hozhat (pl. albérlet költségének elkerülése).
  • Energetikai és műszaki szempontok: Az újépítésű ingatlanok gyakran energiahatékonyabbak, alacsonyabb fenntartási költségekkel járnak. Érdemes alaposan megismerni a hőszigetelés, nyílászárók és fűtési rendszerek részleteit a hosszú távú költségek kiszámításához.

Összefoglalva: az új lakás és a meglévő lakás árak közötti különbségek nem csak a listaárakban merülnek ki. A döntéshez mérlegelni kell a helyet, az időtávot, a finanszírozási lehetőségeket, a várható fenntartási költségeket és a személyes élethelyzetet. A megfelelő információk birtokában a vevők és eladók egyaránt reálisabb, kiszámíthatóbb döntéseket hozhatnak.

Infografika: Az új és használt lakások árainak alakulása Európában és Magyarországon

tags: #uj #lakas #meglevo #lakas #arabol

Népszerű bejegyzések: