Új lakás befejező költségvetése: részletek, fázisok és tippek a reálisan megtervezett beruházáshoz
Még az építkezés megkezdése előtt egy sor előmunkálat zajlik, vagyis egy csomó előfeltételt kell elvégezni és teljesíteni ahhoz, hogy az egész vállalkozás megvalósulhasson. Amennyiben nem rendelkezik telekkel, akkor annak keresésével és megvásárlásával kell kezdenie. Ezzel együtt járnak a helyinformációk, a típus vagy eredeti projekt felhasználásáról szóló döntés a kívánt mérettel, az épület tájolásával, valamint az építészeti és építési (kivitelezési) megoldással. A felsoroltakhoz nélkülözhetetlen az építésszel való együttműködés.
1. Mit tartalmaz az újépítésű ingatlan építési terve?
Az építész majd elkészíti a teljes projektdokumentációt, amelynek tartalmaznia kell az érvényes építési engedélyt, ezenkívül az átfogó tervet, vagyis a teljes kivitelezési projektet. A jelenlegi szabályozás szerint kivitelezés már nem lehetséges részprojektdokumentáció alapján, jogerős építési engedély alapján sem lehet elkezdeni, mert azt be kell fejezni. A teljes projektdokumentáció és egyéb szükséges papírok elintézése, valamint az érvényes építési engedély megszerzése után zöld utat kap az építkezés megkezdéséhez. A következő lépés az ajánlattevő kiválasztása, aki megépíti otthonát.
2. Építkezés a 3. Mindig a 3. szakaszig történő építkezést javasolják
Mindig a 3. szakaszig történő építkezést javasolják, vagy az úgynevezett kulcsrakész megoldást, amely a leggyakoribb megvalósítási módok között van. A ház 3. szakaszig vagy kulcsrakész rendszer szerint - bárhogyan is, a fő, hogy az Ön számára a legmegfelelőbb legyen. A kulcsrakész rendszer szerint történő házépítés az összes alapmunkán kívül tartalmazza az épületváz építési munkáit a 3. szakaszig, és a további, a 4. és 5. ütembe tartozó befejező munkákat. A negyedik (IV.) és ötödik (V.) építési szakasz akkor következik, amikor szerkezetet érintő összes munka elkészült, tehát amikor az épület félig elkészült. Amennyiben a kulcsrakész rendszer mellett dönt, a negyedik és ötödik építési fázis képezi a fennmaradó építési költségek 50%-át, ami a példánkon körülbelül 11 512 000 forintot jelentene. A 3. fázisig az alapozás és a födémek, tartófalak kiépítése körülbelül 33%-ot, a fennmaradó 12% a tetőszerkezetek és a burkolatok költségét jelenti. Akár téglaház, akár könnyűszerkezetes épület, a 3. ütemig vagy kulcsrakész rendszer szerint - a lényeg, hogy az Ön igényeinek megfeleljen.
3. A beruházás mérete és költségei
A végső ár több tényezőtől függ, kezdve a telekvásárlás költségétől és a közüzemi szolgáltatások díjától. A téglaházak és a könnyűszerkezetes épületek közötti választás befolyásolja a költségstruktúrát és a kivitelezési időt. Például nettó 150 m2-es családi ház kulcsrakész kivitele esetén a becsült ár 23 024 000 forint körül vagy afelett lehet, négyzetméterenként mintegy 153 500 forinttal számolva. Az első fázis a beruházás teljes összegének kb. 5%-át teszi ki (telek előkészítés, alapszintű munkák). A II. és III. fázis együttesen körülbelül 45%-ot tesz ki, amiből az alapszerkezet megépítése a födémekkel együtt körülbelül 33%-ot ad, a tetőszerkezet és a burkolatok pedig kb. 12%-ot. A IV. és V. fázis akkor következik, amikor a szerkezet elkészült, de a végső befejező munkák még hátralévők.
- Ajánlatkérés és kivitelező kiválasztása: a projektek költségei és a tervezett határidők alapján.
- Udvar rendezése és tereprendezés: átlagosan kb. 38 500 forint négyzetméterenként.
- Telek költségei és közműbevezetés: a választott helytől függően jelentősen változhat.
3.1. A telek és közművek szerepe
A telek ára és a közművek bevezetésének díjai meghatározóak lehetnek. Régebben a városi és vidéki környezet közti különbség radikális volt, de a koronavírus-időszak és a ukrajnai események hatására a vidéki telkek iránt megnövekedett a kereslet. A telek ára és az összegyűjtött közműköltségek jelentősen befolyásolhatják a teljes költségvetést.
3.2. Az építés részletei
A nettó 150 m2-es családi ház példájában az I. fázis ~5%, a II. és III. fázis ~45%, és a fennmaradó költségek a IV.-V. fázisban oszlanak meg. A kulcsrakész rendszer esetén a IV. és V. fázis a fennmaradó költségek 50%-át jelenti, így a befejező munkák ára hozzávetőlegesen 11 512 000 Ft lehet. A padlók, nyílászárók és a vezetékek beépítése, a homlokzati burkolatok és a külső vakolás költségei is itt kerülnek megtalálásra (nm-arányos fogalmak).
3.3. A negyedik és ötödik fázis
A negyedik és ötödik fázis a szerkezet befejezésével kezdődik és tartalmazza a padlók, esztrichek, nyílászárók, árnyékolók, a belső burkolatok, beépített bútorok telepítését, a elektromos és vízvezeték-szereléseket és a külső burkolat befejezését. A példánkban ezek közel 50%-ot tehetnek ki a fennmaradó költségvetésből, legyen szó nyílászárókról, fűtésrendszerekről vagy magáról a külső megjelenésről.
3.4. Külső és belső munkálatok
A belső rész éppúgy meghatározó, mint a külső: belső vakolás, burkolás, festés, belső nyílászárók beépítése, gépészeti szerelvények és elektromos hálózat kiépítése. A belső költségelemek súlya a költségvetésben érzékelhetően nagy: a belső vakolás és burkolás általában 4-8% körüli részét képezheti a teljes költségkeretnek, míg a belső nyílászárók és a belső gépészeti szerelvények további külön költségekhez vezethetnek. A külső közműcsatlakozások kb. 1,5%-os súllyal jelennek meg a végső összegben.
4. A költségek felmérése és a koronavírus hatásai
A koronavírus-járvány alatt az építési munkák ára 30-40%-kal emelkedett az azt megelőző periódushoz viszonyítva. Különösen megnőtt a telekvásárlás és közműveket érintő költségek dinamikája. Ezért fontos, hogy minél hamarabb felkészüljenek a tervezők és a megbízható kivitelezők keresésére. Ha 2024 tavaszára tervezi az építkezést, ajánlott 2023 őszén megtalálni a kivitelezőket és szolgáltatókat. Az építészek átlagosan 6 hónap alatt készítik el a szükséges dokumentációt.
5. Határidők és finanszírozás
Az építés befejezési határideje gyakran változó, hiszen az építőiparban sok külső tényező befolyásolja. A bankok gyakran 50%-os készültség mellett adják ki az első részletet, vagy csak a végső használatbavételi engedély bemutatásával folyósítanak. Így fontos egy akármilyen hosszú, de fix határidő rögzítése a szerződésben, amelyet adott esetben egy egyszerű nyilatkozattal ki lehet hogy lehet állni. A finanszírozás során érdemes több bank felől előminősítést kérni és olyan feltételeket keresni, amelyek a várható kiadásokhoz igazítják a hiteltörlesztést.
6. Költségkalkuláció és példák
A végleges bekerülési költség a műszaki tartalomtól, a ház méretétől és a kivitelező árajánlatától függ. Gyakorlati adatok alapján egy 100 m2-es családi ház kulcsrakészen általában 100-120 millió forintba kerülhet, míg 110-185 m2-es méretnél ez 150-180 millió forint közé tehet ki. Egy közepes méretű, 130-150 m2-es ház esetén a beruházás összköltsége így a közép- és felső kategóriában mozog. Fontos megjegyezni, hogy a telkek ára, a közművek bekötése és a kerítés, kert és tereprendezés költségei külön tételként jelennek meg a költségvetésben, így ezeket minden esetben részletesen érdemes feltüntetni az ajánlatoknál.
7. Hogyan spóroljon okosan anélkül, hogy rontaná a minőséget?
Az egyik leghatékonyabb megközelítés a részletes és élő költségvetés készítése. A feladatok tételes leírása, a minőségi anyagok kiválasztása és az ajánlatok alapos összehasonlítása segít elkerülni a rejtett költségeket. Érdemes legalább 3-5 árajánlatot bekérni, és minden esetben kérni részletes műszaki leírást, konkrét gyártók és típusok megnevezésével. Nem mindig a legalacsonyabb ár a legjobb választás: a kivitelező kiválasztásánál fontos a referenciák ellenőrzése, a garanciális feltételek írásba foglalása és a biztosítások megléte. Ha egy ajánlat 20-30%-kal olcsóbb a többinél, az szinte mindig rejtett költségeket vagy alacsonyabb minőséget jelent.
Az előkészítés során érdemes figyelembe venni a tartalékok jelentőségét: minimum 10-15% tartalékot javasol a szakértők a váratlan költségek kezelésére. A költségvetés felépítéséhez hozzájáruló fő tételek közé tartozik a telek költsége, a közműcsatlakozások díja, a földmunka és alapozás költségei, a szerkezetépítés és tetőszerkezet, a belső burkolatok és a festés, valamint a külső nyílászárók és a gépészeti rendszerek költségei.
Fontos részletek a végső döntés előtt: a szerződésben rögzíteni kell a tervek méretbeli eltérésének mechanizmusát, a tervekhez igazított vételárat, a teremgarázs vagy garázs kiválasztásának feltételeit, valamint a társasházi alapító okirat és szabályzat megismerését. Ha egyedi igényekre szabott családi ház tervezésével bízunk meg szakembert, előfordulhat, hogy a munkadíj némileg magasabb lehet, de a végeredmény személyre szabhatóbb és a költségek jobban átláthatók lesznek. A költségek felméréséhez és a döntések meghozatalához érdemes szakértői segítséget igénybe venni, hogy az építkezés ne váljon pénzügyi csapdává.
tags: #ujlakas #befejezo #koltsegvetese