Társasház takarításra kötelező jogi szabályok: mit lehet és mit nem a közös költség, szankciók és jogorvoslatok kapcsán
Hazánkban rengetegen élnek társasházban, ám sokan nincsenek tisztában azzal, hogyan is működik egy társasház jogilag: mit lehet tenni, ha a szomszéd rendszeresen nem fizet közös költséget vagy milyen jogorvoslati lehetőségünk van akkor, ha a társasházi közgyűlésen számunkra kedvezőtlen határozatot hoznak.
A társasház alapfogalmai és létrejötte
Társasházról akkor beszélhetünk, ha egy ingatlanon belül bizonyos épületrészek a tulajdonosok külön tulajdonában vannak, az ingatlan más részei viszont közös tulajdonot képeznek. Társasház akkor jön létre, ha egy ingatlanon belül legalább két lakás vagy legalább egy lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség (pl. üzlethelyiség) található. Ahhoz, hogy a társasház létrejöjjön, a tulajdonostársaknak alapító okiratot kell elfogadniuk. Az alapító okirat rögzíti, hogy mi tartozik közös tulajdonba, mi tartozik külön tulajdonba és hogy a tulajdonosokat mekkora tulajdoni hányad illeti meg a közös tulajdonból.
Közös és külön tulajdon tartalma
Az alapító okirat módosításához főszabály szerint valamennyi tulajdonos hozzájárulása szükséges, azonban a használat módjaira is van meghatározott szabályrendszer (például házirend). A házirend szabályozza, hogy mikor végezhetünk építési-szerelési munkákat vagy zajjal járó tevékenységeket, továbbá hogyan használhatjuk a közös tulajdont.
Közös költségek és behajtás
A közös költség behajtása gyakran jelent problémát, ezért a törvény lehetővé teszi, hogy a hátralékos tulajdonos egyes részeit (például) közös tulajdonát jelzálogjogra terhelje a közgyűlés összehívása nélkül is, ha ezt az SZMSZ felhatalmazza. A jelzálogjog alapítása három havonta megismételhető, ha a tulajdonos továbbra sem fizeti a közös költséget.
A közös költség tartozás behajtására hatékonyabb lehet a közös képviselő fizetési meghagyásos eljárást indít a tulajdonossal szemben: ebben a fizetési határidő lejárta után azonnal kezdeményezhető az eljárás, és három hónapot sem kell várni.
Lakásvásárlás esetén mindenképp javasolt, hogy a vevő kérjen az eladótól igazolást arról, hogy nincs közös költség tartozása. A közös képviselő az eladó kérésére köteles írásbeli nyilatkozatot adni a közös költség tartozásról.
A közgyűlés és a döntéshozatal
A közgyűlés dönt többek között az alapító okirat módosításáról, a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, a közös képviselő/az intézőbizottság és a számvizsgáló bizottság megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról, a közösséget érintő kötelezettségek vállalásáról. Évente legalább egyszer közgyűlést tartani kell. A közgyűlésre minden tulajdonostársat írásban kell meghívni, és a meghívó egy példányát a társasházban is ki kell függeszteni.
A közgyűlést összehívni kötelező, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonosok írásban kérték a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével. A közgyűlésen minden tulajdonos részt vehet és szavazhat. A határozatképtelen közgyűlési esetben megismételt közgyűlést kell tartani, amelyet a határozatképtelen közgyűlést követő 15 napon belül össze kell hívni.
A közgyűlési határozat jogszabályba, az alapító okiratba/ SZMSZ-be ütközik-e, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmét okozza-e, bármely tulajdonos keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását. Így jogaink védelmében bírósághoz fordulhatunk.
A közösség irányítása és ellenőrzése
A társasház működésének szerveit törvényességi felügyelet illeti: a jegyző ellenőrzi például, hogy az alapító okirat, az SZMSZ, a működés és a közgyűlési határozatok megfelelnek-e a jogszabályoknak. A közösség ügyeinek intézését a közös képviselő vagy az intézőbizottság látja el, és ők kötelesek a közgyűlés határozatait előkészíteni, végrehajtani, valamint beszedni a tulajdonosokat terhelő közös költséget és minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében.
Kamerarendszer és adatvédelem
A 25 lakásnál több lakás esetén kötelező számvizsgáló bizottságot választani a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére. A közös tulajdon megfigyelésére szolgáló kamerarendszer csak akkor létesíthető, ha a közgyűlésen az összes tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmados többséggel a tulajdonosok megszavazzák. A kamerarendszer nem irányulhat a külön tulajdonban álló ingatlan bejáratára, és a kamerákat üzemeltető személyéről, elérhetőségeiről nyilatkozni kell az érintetteknek, akik tájékoztatást kapnak jogaikról.
Jogorvoslatok és jogi eszközök
Ha a közgyűlési határozat jogszabályba, az alapító okiratba vagy az SZMSZ-be ütközik vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmét okozza, bármely tulajdonos keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását. így a közgyűlési határozat elleni jogorvoslat fontos eszköz a tulajdonosok védelmében.
Gyakorlati tippek vásárláshoz és működéshez
- Vásárláskor kérjen igazolást az eladótól a közös költség tartozásairól, és ezt a közös képviselő írja alá írásban.
- A közös költségek késedelmes fizetése esetén legyen világos, hogyan lehet a tartozásokat rendezni és milyen határidők vonatkoznak a fizetési meghagyásokra.
- Szabályos legyen az alapító okirat és az SZMSZ módosítása: minden tulajdonos egyetértése szükséges, kivéve a meghatározott kereteket.
- Rendszeresen tartson a közösség közgyűlést, és gondoskodjon a határozatok megfelelő végrehajtásáról és nyilvántartásáról.
Összegző gyakorlati megfontolások
A társasház jogi keretei lehetővé teszik a kötelezettségek érvényesítését és a közösség működésének stabilitását. A közös költség behajtása, a házirend betartatása, a közgyűlési határozatok érvényesítése és az esetleges jogorvoslati lépések mind hozzájárulnak ahhoz, hogy a társasházak hatékonyan és igazságosan működjenek, megvédve a tulajdonosok jogait és érdekeit.
tags: #tarsashaz #takaritasra #kotelez