Mit tegyünk, ha az ingatlan nem szerepel az ingatlan-nyilvántartási térképen?
Ingatlanvásárláskor szembesülhetünk azzal a problémával, hogy a kinézett ingatlan nem szerepel a térképen vagy az ingatlan-nyilvántartásban. Ez különösen problémás lehet, ha az ingatlan jogilag nincs rendezve, és emiatt nehézségek adódhatnak például hitelfelvételkor vagy értékesítéskor. Jó hír azonban, hogy ez a probléma orvosolható, és az alábbiakban részletesen bemutatjuk, mit kell tudni a helyzet kezeléséről.
Az épület és föld tulajdonjoga
Általános és fontos szabály, hogy az épület tulajdonjoga a földtulajdonost illeti meg. Az építkezés során az építtető a földtulajdonostól földhasználati jogot kaphat, amely bejegyezhető az ingatlan-nyilvántartásba. Emellett nagyon fontos, hogy az elkészült épület tulajdonjogát is bejegyeztessék az ingatlan-nyilvántartásba. Ha ez megtörtént, az épülettulajdonost jogszabály alapján földhasználati jog illeti meg, még akkor is, ha erről korábban nem állapodtak meg a földtulajdonossal.
Az új Polgári Törvénykönyv szerint a tulajdonos rendelkezhet úgy is, hogy önálló ingatlanként jegyezzék be a földterületet és a rajta lévő épületet, ami lehetővé teszi azok külön-külön történő értékesítését. Korábban ezt társasházzá alakítással vagy közös tulajdon létrehozásával oldották meg.
Épületfeltüntetési eljárás - hogyan tüntessünk fel utólag egy épületet?
Ha egy ingatlan nincs feltüntetve az ingatlan-nyilvántartási térképen, az ún. épületfeltüntetési eljárást kell kezdeményezni. Ehhez először is szükség van egy földmérőre, aki felméri az épületet és elkészíti az épületfeltüntetési vázrajzot. Ezután az ingatlan tulajdonosa - vagy az építtető - beadja a szükséges dokumentumokat a földhivatalhoz.
Gyakori probléma lehet, ha egy régi épület nincs feltüntetve, és azt utólag szeretnék bejegyezni, például hitel- vagy CSOK igényléshez. Ilyenkor meg kell vizsgálni, hogy rendelkezik-e az ingatlan használatbavételi vagy fennmaradási engedéllyel. Ha az épület 10 éven belül épült és nincs ilyen engedélye, fennmaradási engedélyt kell kérni a hatóságtól, ami bizonyos feltételek teljesülése esetén bírság kiszabása mellett megadható. Ha az épület 10 évnél régebbi, akkor a hatóság intézkedési jogköre elévül.
A 2013. január 1-től hatályos szabályok szerint új építmények esetén az épületfeltüntetési eljárás menete fordított - a használatbavételi engedély megszerzése az alapfeltétel. A földmérő elkészíti a változási vázrajzot, melyet a földhivatal műszaki szempontból vizsgál és záradékol. Az így záradékolt vázrajzot feltöltik az Országos Építési Nyilvántartásba, amely alapján a tulajdoni lapon átvezethető a változás.
Az ingatlan-nyilvántartási térkép és jogi jelentősége
Az ingatlan-nyilvántartási térkép a közhiteles ingatlan-nyilvántartás egyik legfontosabb része, amely közhitelesen tanúsítja az adott ingatlanhoz tartozó földrajzi és térképi adatokat. A térképen szereplő határvonalakról vélelmezni kell, hogy helyesek és teljesek, de előfordulhat, hogy a valós és a térképen ábrázolt állapot között eltérés van.
Miért lehet pontatlan az ingatlan-nyilvántartási térkép?
- Tulajdonosi eltérés: Sok esetben az ingatlantulajdonosok eltérő módon használják a területet - például a kerítést nem a tényleges határvonalra építik.
- Felmérési hibák: Téves határvonal azonosítás, rossz mérések vagy adatrögzítési hibák is okozhatnak eltérést.
- Térképezési hibák: Hibás térképi ábrázolás vagy korábban hibás adatok átvétele a digitális térképre.
Hogyan javítható a térképi hiba?
A felmérési, térképezési vagy területszámítási hibák kijavítására hivatalból vagy bejelentés alapján kerülhet sor. Az ingatlanügyi hatóság (földhivatal) bármikor megvizsgálhatja és kijavíthatja a hibát. Ehhez azonban szükséges, hogy bizonyítható legyen a hiba fennállása, ezért az ingatlan tulajdonosának javallott szakértői véleményt (például földmérői szakvéleményt) benyújtani.
A javítás kizárólag a térképi határvonalakat érinti, nem változtatja meg a természetbeni határvonalat vagy birtoklási viszonyokat. Ha a tulajdonosok nem tudnak megegyezni, a bírósági út áll nyitva a viták rendezésére.
Eljárás menete az ingatlan-nyilvántartásba történő épületfeltüntetéshez
- Felmérés: Egy ingatlanrendező földmérő felméri az épület helyzetét, készít egy változási vázrajzot.
- Dokumentáció beadása: Az elkészült vázrajz és az engedélyek (pl. használatbavételi engedély) benyújtása a földhivatalhoz.
- Vizsgálat: A földhivatal műszaki szempontból megvizsgálja a benyújtott anyagot, hogy megfelel-e a hatályos előírásoknak.
- Záradékolás: A vázrajz záradékolása, ami 60 napot vesz igénybe, de elkérhető soron kívüli eljárás is, amelynek külön díja van.
- Nyilvántartási változtatás: A záradékolt vázrajz feltöltése az Országos Építési Nyilvántartásba, és az ingatlan-nyilvántartási térképen, valamint a tulajdoni lapon történő átvezetés.
Előfordul hatósági fennmaradási engedély igénylése, ha az épület nem rendelkezik használatbavételi engedéllyel, és tíz éven belül épült. Ezt a hatóság megadhatja bizonyos feltételek mellett, ellenkező esetben bontás is elrendelhető.
Térképmásolat beszerzése - mit kell tudni?
A térképmásolat az ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis hivatalos dokumentuma, amelyet ingatlanvásárláskor vagy egyéb ügyintézés céljából is célszerű beszerezni. Ez mutatja meg, milyen adatokat tart nyilván az állam az adott ingatlanról.
A hivatalos e-hiteles térképmásolat beszerezhető a Földhivatal Online rendszerben, Ügyfélkapus vagy DÁP-os belépéssel, de ez a szolgáltatás fizetős, díja jelenleg 5.000 forint. A térképmásolat lekérése során meg kell adni az ingatlan helyrajzi számát vagy címét, majd bankkártyás fizetéssel lehet hozzájutni a hiteles dokumentumhoz.
Nem hivatalos, tájékoztató jellegű térképmásolat ingyenesen elérhető az E-közmű rendszerén keresztül, azonban ezt hivatalos ügyintézésre nem lehet használni.
Fontos tudnivalók és buktatók
- Az ingatlan-nyilvántartási térkép és a valóság közt eltérés lehet, például engedély nélküli építkezések, terasz vagy előtér beépítése miatt.
- Ezek jogilag rendezetlen ingatlanná tehetik az adott tulajdont, ami nehezíti eladását vagy a hitelfelvételt.
- Az eljárás bonyolult lehet, ezért célszerű tapasztalt szakembergárdát (földmérő, építész, ügyvéd) bevonni.
- Ha az ingatlan nem szerepel a térképen, az szerződésszegést jelenthet, amit például a szerződés elállásával lehet orvosolni.
- A földmérő által készített vázrajz záradékolása önmagában nem elég, be kell adni a földhivatalba, és le kell zárni az eljárást.
Felmerülő jogviták és bírósági eljárások
Sok esetben előfordul, hogy az ingatlan természetbeni határai eltérnek a térképen ábrázoltaktól. Ilyen esetben a tulajdonosok jogvitába keveredhetnek, amelyet bíróságon kell rendezni. A térképi hiba kijavítása ugyanis nem változtatja meg a természetbeni birtoklási viszonyokat, így a birtokvita rendezése külön eljárást igényel.
A Kúria és egyéb hatóságok ítéletei alapvetően meghatározzák, hogy mikor tekinthető felmérési vagy térképezési hibának egy eltérés, és hogyan kell azokat jogilag kezelni. Az ilyen esetek általában szakértői véleményeken és részletes ingatlan-nyilvántartási vizsgálaton alapulnak.
Összegzésként:
Az ingatlan-nyilvántartási térképen nem szereplő ingatlan vagy épület esetén nem kell kétségbeesni, a problémák jól definiált jogi és műszaki eljárásokkal megoldhatók. Fontos a pontos földmérés, a megfelelő dokumentáció elkészítése és a földhivatali eljárások pontos követése. Így biztosítható, hogy az ingatlan a tényleges állapotának megfelelően legyen feltüntetve az állami nyilvántartásban, és megkönnyíthető az adásvétel, hitelfelvétel vagy egyéb jogi ügyintézés.
tags: #utcakereso #ingatlan #nem #mukodik