Balatonfüred zártkertek rendezési terv és a művelés alóli kivonás lehetőségei
Kedves Balatonalmádi Polgárok! Nagyon sok megkeresést kap a Balatonalmádi Polgármesteri Hivatal a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonásával összefüggésben.
2025. június 26-tól az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (Inytv.) lehetővé teszi, hogy - ha azt az önkormányzat rendeletben megengedi - a tulajdonos a zártkerti ingatlan művelési ágának „művelés alól kivett” területként való bejegyzését kérje.
A kérelem egyszerűsített eljárásban nyújtható be, akár az egész ingatlanra, akár annak különválasztott részére (ez utóbbi telekalakítást igényel).
Balatonalmádi Város Önkormányzata Képviselő-testülete a rendeletalkotást a részletszabályokat megállapító végrehajtási rendelet hiányában - több más település önkormányzatához hasonlóan - a vonatkozó kormányrendelet közzétételét és megismerését követően fogja megfontolni.
1. Kapcsolat a termőföldvédelmi szabályokkal
A zártkerti ingatlan művelés alóli kivonására korábban is volt lehetőség, ám a termőföld védelmére vonatkozó szabályok miatt ez csak kivételes esetben történt meg.
A termőföld védelméről szóló 2007. évi CXXIX. törvény módosítása alapján a zártkerti ingatlan Inytv. szerinti kivonása nem minősül más célú hasznosításnak, így a korábbi földvédelmi engedélyezési kötelezettség e körben nem alkalmazandó.
2. Helyi önkormányzati rendelet szerepe
Amennyiben a települési önkormányzat rendeletben megengedi, meghatározhatja azt is, hogy a zártkertek mely területein engedélyezhető a kivonás, illetve mely övezetekben nem.
A „művelés alól kivett” minősítés azonban nem jár automatikusan beépíthetőséggel, és nem mentesít az építmények ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez szükséges hatósági engedélyek alól.
3. Beépíthetőség - országos és térségi szabályok
A beépíthetőséget továbbra is kizárólag az építési jogszabályok határozzák meg.
Balatonalmádi területét a Balaton Kiemelt Üdülőkörzet területrendezési előírásai (MATrT és a BKÜTrT) érintik, amelyek a zártkertek jelentős részét mezőgazdasági vagy szőlő-, gyümölcs- és kertművelésű térségként jelölik.
A településrendezési és építési követelmények alapszabályzata (TÉKA) 34. §-a csak szigorú feltételek teljesülése esetén enged lakóépületet mezőgazdasági területen; a Balaton térségben ugyanakkor a MATrT előírásai elsőbbséget élveznek, amelyek többnyire kizárják lakóépület elhelyezését, és legfeljebb gazdasági épület, illetve pince építhető, meghatározott telekméret mellett.
Az országos és térségi szabályozási szint úgy rögzíti a zártkerti területek beépítési korlátait, hogy azt egy önkormányzati rendelet sem írhatja felül.
4. A TÉKA releváns előírásai
A mezőgazdasági övezetekben a TÉKA további feltételeket ír elő, így például a megfelelő közműellátottságot (vagy közműpótló megoldást), valamint a telekméretre és beépíthetőségre vonatkozó előírásokat.
Zártkerti művelés alól kivett ingatlanon is legfeljebb a rendeletben meghatározott beépítettségi mérték alkalmazható.
E követelmények a Balaton Kiemelt Üdülőkörzetben nem teszik lehetővé a beépíthetőség kiterjesztését a jelenlegi helyi építési szabályzat módosításával sem.
5. Az önkormányzat döntése
A térségi és országos területrendezési előírások szigorú korlátai miatt a HÉSZ módosításával sem biztosítható a zártkerti ingatlanok beépíthetősége.
6. Elővásárlási jog
Fontos kiemelni, hogy a művelés alól kivont zártkerti ingatlan nem minősül termőföldnek, így nem esik a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló törvény hatálya alá.
Ennek megfelelően az ilyen ingatlanokra a termőföldekre vonatkozó elővásárlási jog nem alkalmazandó.
7. Önkormányzati felelősség és tájképvédelmi szempontok
Az önkormányzat azon döntése, hogy kíván-e zártkerti rendeletet alkotni, a Balaton-felvidék sajátos terhelhetőségi viszonyai között kifejezetten felelős álláspont.
A zártkerti területek helyi szabályozása ugyanis a MATrT és a BKÜTrT rendkívül szigorú előírásai miatt nem képes érdemi beavatkozásra, és nem ad valódi mozgásteret a beépíthetőség vagy a rendeltetés megváltoztatására ezen jogforrások módosítása nélkül.
Az országos és kiemelt térségi szabályozási szint úgy rögzíti a zártkerti területek beépítési korlátait, hogy azt egy önkormányzati rendelet sem írhatja felül.
Így minden olyan helyi norma, amely a tulajdonosok előtt a kedvezőbb használat vagy a beépíthetőség lehetőségét lebegteti, elkerülhetetlenül félrevezető lenne, és olyan elvárásokat generálna, amelyeket a település jogi keretek híján nem tud teljesíteni.
Egy zártkerti rendelet ezen felül könnyen a lakófunkció erősödésének akaratlan legitimációjává válhat.
Bár célja formálisan lehetne a rendeltetések és az építések keretek közé szorítása, a gyakorlatban a szabályozás ténye azt a látszatot keltheti, mintha az önkormányzat számolna, sőt hallgatólagosan jóváhagyná a zártkerti ingatlanok nyaralóként vagy tényleges lakóingatlanként történő használatát.
Ez a téves értelmezés jelentősen növelné a területre nehezedő beépítési és infrastrukturális nyomást, gyorsítva a már most is erős piaci folyamatokat, amelyek a présházak kultúráját, a hagyományos szőlőhegyi tájhasználatot és a Balaton-felvidékre jellemző mozaikos tájkép szerkezetét veszélyeztetik.
A lakófunkció intenzív térnyerése ugyanis új utakat, közműigényt, közvilágítást, gépjárműforgalmat és hulladékkezelési terhet generálna - mindazt, ami a történeti szőlőhegyi tájkarakterrel összeegyeztetetlen.
Mindezek mellett a tájkarakter és a hagyományos tájhasználat védelme éppen azt kívánja, hogy a zártkerti területeket ne terheljük mesterségesen olyan szabályozással, amely a lakosság szemében új lehetőségeket nyit meg.
A Balaton-felvidék egyedisége nagyrészt éppen abból fakad, hogy a szőlőhegyek nem váltak lakónegyedekké, és nem jelent meg az a fajta szuburbanizációs nyomás, amely az ország más térségeiben jellemző.
A MATrT és a BKÜTrT erre a szemléletre erősíti rá: nem teszi lehetővé a külterületi lakófunkciók bővítését, és világosan kimondja a tájkép, a természetes élőhelyek, valamint a hagyományos kultúrtáj sérülékenységét.
Balatonfüred HÉSZ fejlesztési kontextusa
Berki Bálint főépítész egyáltalán nem írta, hogy ezt a szöveget értelmeznék rosszul; az új HÉSZ célja az élhetőbb település megteremtése a zöldfelületek növelésével és a harmonikus épített környezet kialakításával.
Az új HÉSZ több mint két és fél év előkészítő munka eredménye, mely során figyelembe vették a lakossági igényeket és kéréseket, valamint egyeztettek az illetékes hatóságokkal.
Összesen 109 egyedi ügyet vizsgáltak meg és bíráltak el, harminc hatóságot és önkormányzatot kerestek meg véleményezésre, több egyeztető tárgyalást folytattak le.
8. Összegzés - a rendezési terv összefüggései
A Balatonfüred Város Önkormányzata a Balaton Kiemelt Üdülőkörzet előírásait figyelembe véve készítette el az újjászervezett HÉSZ-t, amely a beépíthetőséget és a telekméretet szigorúbb feltételekhez köti.
A zártkerti ingatlanok kivonása esetén a beépítés kizárólag a jogszabályi keretek között értelmezhető, és nem ad automatikus lehetőséget lakóépületek elhelyezésére.
Az önkormányzat célja, hogy a tájjal harmonizáló, fenntartható fejlesztést támogassa, és megőrizze a Balaton-felvidék jellegzetes szőlőhegyi tájképét.
Az irányelveknek egyszerre kell megfelelnie az állami jogszabályoknak, az egyedi lakossági igényeknek, valamint tartalmazniuk kell az önkormányzati szándékot is.
Az új rendeletek és szabályozások célja, hogy élhetőbb települést eredményezzenek, miközben a Balaton-felvidék tájképének védelmét is szem előtt tartják.
tags: #balatonfured #zartkertek #rendezesi #terv