Value giving és érteknövelő hatás a bérleti jogviszonyokban: értékteremtés és adózási összefüggések
Számos vállalkozás székhelye és telephelye bérelt ingatlanban található, és gyakori, hogy a bérleményben végzett felújítási, átalakítási vagy korszerűsítési munkákat a bérbeadó vagy a bérlő végzi el. Ezek a beavatkozások nemcsak az ingatlan állapotát érintik, hanem az adózás és a gazdasági értékteremtés szempontjából is jelentős hatást gyakorolhatnak.
Áfa és tárgyi eszköz előállítása a felújítások következtében
A felújítási, átalakítási vagy korszerűsítési munkák Áfa-tárgyát az 2007. évi CXXVII. törvény szerint akkor vonhatják a tárgyi eszköz előállításának, ha új tárgyi eszköz jön létre, azaz a tárgyi eszközök vonatkozásában mennyiségi növekedés következik be. Ennek megfelelően a bérlő által elvégzett vagy finanszírozott beruházások és az ingatlanba beépített eszközök sorsa az átadáskor jelentős adózási következményekkel járhat.
Az eltávolítható eszközök és az értékesítés adózása
Ha a bérlő az ingatlan állagának sérelme nélkül valamennyi, korábban beépített eszközt eltávolít, és ezek a ténylegesen elkülönülő alkotóelemekként kezelhetők, akkor a bérlő és bérbeadó között termékértékesítés jön létre. Ezek visszterhes értékesítése az Áfa törvény 9. § (1) bekezdése alapján adózik. Az adó alapja az ellenérték, és az adóalap meghatározásánál figyelembe kell venni a törvény 67. §-át, amely a felek között meghatározott viszonyok alapján alakítja ki a beszerzési értéket vagy a teljesítéskor megállapított előállítási értéket.
Ha a bérlő a saját döntése alapján nem távolította el az eszközt
Az átadás időpontjában fennálló könyv szerinti érték kifejezheti az adóalapot, ha az átadáskori beszerzési érték kifejeződik a könyvben, illetve ha nulla a könyv szerinti érték, az értéknövelő beruházás eredménye pedig nem emeli meg a piaci értéket. Ebben az esetben az Áfa tv. 14. § (2) bekezdése szerint az adóalap a könyv szerinti érték lehet, és a törvény 69. § szerint a mérték és a kilátások pedig befolyásolják a megfizetendő adó összegét.
Számos eset és az adóalap meghatározása
Előfordulhat, hogy a bérbeadó és a bérlő úgy állapodnak meg, hogy a bérbeadó a bérlőtől a visszavett beruházás ellenérték fejében átveszi. Ebben az esetben szolgáltatásnyújtásról van szó, mivel a visszavett értéknövekmény nem minősül terméknek, és az adóalap az ellenérték alapján kerül meghatározásra a 67. § figyelembevételével.
Jogi értékelés és gyakorlati következtetések
A vázolt helyzetekben a bérlő és a bérbeadó viszonyában gyakran előforduló kérdés, hogy a beruházás hogyan befolyásolja a bérleti jogviszony megszűnésekor felmerülő adóalapot és a gazdagodás kérdését. Ha a bérleti jogviszony megszűnésekor a bérbeadó értékesebb ingatlant kap vissza, és ez az értéknövekedés részben vagy egészben a bérlő beruházására vezethető vissza, akkor az adózási szempontokat is befolyásolja. A beruházás könyv szerinti értékének terven felüli leírása kivonási sor lehet, ha bevételként nem jelentkezik a bérlő által fizetett ellenérték. A bérbeadó gazdagodása tehát ellenőrzendő tényező: ha a visszavett ingatlan magasabb értékű, mint amit a bérlő átadott, akkor ezt az értéknövekedést az Áfa törvény rendszerében meg kell vizsgálni adókövetkezmény szempontjából.
Értékteremtés és implemetációs gyakorlat
- Értékteremtés lehet az ingatlan állagának megőrzése, korszerűsítése és a piaci érték növelése a bérleti időszak alatt.
- Az eszközök megvalósított beruházásként történő könyvelése és az azt követő adózási kezelés kulcsfontosságú a vállalkozás költségvetésére.
- A felek közötti megállapodásoknak tisztázniuk kell a beruházások kezelését, az átadás-átvétel körülményeit, valamint az adóalap kijelölésének módozatait.
Gyakorlati útmutató bérleményeknél
- Határozzák meg egyértelműen, hogy a beépített eszközök melyek és azok milyen állapotban kerülnek visszaadásra.
- Rögzítsék pontosan a beruházások könyv szerinti értékét, megnevezését és a piaci értéket, amely az átadás időpontjában érvényes.
- Értelmezzék az adóalapokat a vonatkozó Áfa-törvények alapján: 9. §, 11. §, 14. § és 67. §, hogy miként alakul az ellenérték és a beszerzési érték.
- Döntsék el, hogy a visszavett beruházás nyújt-e szolgáltatást vagy termékértékesítést, és ennek megfelelően állapítsák meg az adóalapot és az adó mértékét.
- Dokumentálják a felek közötti megállapodásokat és a jogerős határozatokat, hogy a peres eljárások elkerülhetők legyenek.
tags: #value #giving #erteknovelo