Vamosi Tamás társasházkezelő és a közösségi döntéshozatal kihívásai vészhelyzet idején
Nem stimmeltek a számok a pénzügyi beszámolóban, 2020 januárjában, a legutóbbi közgyűlésen. Ezt előadtam, a közös képviselő pedig szóban korrigált, majd kérte, ezt fogadjuk el.
A koronavírus-járvány miatt elrendelt veszélyhelyzetben személyes jelenléttel járó közgyűlést nem lehetett tartani, csak olyat, amelyet írásban bonyolítanak le. Lesz, ha összehívom.
Török József szerint a lényegi problémák nem a műszaki állapotban, hanem a formai követelmények betartásában gyökereztek. Egyet leszámítva: a közös képviselő, aki egyéni vállalkozó, nagy ívben tojt mindig a formai követelményekre. Például nem mellékelt részletező leírást az éves közgyűlési meghívókhoz, azt szóban adta elő. Meg is mondta, fölösleges az a sok papír, nagy része megy a kukába olvasatlanul.
< tagimg>Készülő közgyűlési meghívók és mellékletek helyzetéről szóló fotóA veszélyhelyzet elmúltával 90 napon belül közgyűlést kellett tartani. Augusztusban, amikor megint láttuk a közös képviselőt, egy idős úrral megkérdeztük tőle, mikor lesz közgyűlés, Tamás. Azt felelte, majd ha ő összehívja. Nem hívta össze. Négyen a tulajdonosok közül törvényességi vizsgálati kérelmet adtunk be a jegyzőhöz. Ebben rögzítették, hogy az összes jegyzőkönyvet több hónapos csúszással kapják meg, a 2020. januári közgyűlésről pedig végképp nem kaptak, továbbá már a meghívóban sem kaptak meg bizonyos mellékleteket. Az éves elszámoló lapon - amelyet nem fogadtak el - nem is volt rajta, melyik évre vonatkozik.
Az érintett közösségek között felmerült a vita a közös költség megosztásáról: nem a lakásméret arányában fizetnek, hanem egységesen. A közös képviselő szerint a 2019-es beszámolót a számvizsgáló bizottság ellenőrizte, és elfogadásra javasolta, de a “véletlenül az analitikai kimutatás került fénymásolásra” miatt nem egyezett az ő szóbeli kiegészítésével. A többség a szóbeli pontosítást elfogadta volna, de egy tulajdonostárs nem.
Budapesten és Szegeden több társasházban is hasonló helyzetek merültek fel: a közgyűlések elmaradása, a jegyzőkönyvek késése, és a körülmények közti üzleti döntések súlyos hatása a közös költségek és a felújítások ütemezésére. A polgármesteri hivatal felé benyújtott vizsgálati kérelmek nyomán megindult az ellenőrzés, és a jegyző figyelmét felhívták: a veszélyhelyzet elmúltával 60 napon belül tárgyaljanak és döntsön a 2019-es beszámolóról. Ha a megadott idő alatt nem áll helyre a törvényesség, a jegyző pert indít a társasház ellen a járásbíróságon.
Török József szerint a jogi és kötelezettségi keretek súlyos védelmei nélkül a társasházak rendkívüli helyzetekben kiszolgáltatottá válnak: „Egy összeg máshol szerepelt, mint ahol kellett volna. Ennyi történt. Elismertem. Ha még a közgyűlés előtt szól, lehetett volna korrigálni, de csak ott szólt. Ebből származott az egész konfliktus.” A közös képviselő válasza: „A közgyűlést hamarosan összehívom.”
A pandémia alatt a lakhatási környezetet érintő operatív kihívások nőtt meg: a felújítások folytonossága, a hitelfelvételek és a költségvetés újraalkészítése igényelte a tulajdonosok aktív részvételét, amelyet számos esetben írásos döntéssel kellett, hogy pótoljanak. Kaplonyi György, a Magyar Társasházak Országos Szövetségének elnöke szerint a veszélyhelyzet bizonytalansága és a lakók személyes érintkezésének korlátozása a társasház-kezelők számára kiemelt nyomást jelentett. „Ez az időszak igazi nehézséget azokban a társasházakban okozott, ahol felújításokra készültek, hitelfölvételre.”
Az intézményi és jogi keretek mellett gyakorlati tapasztalatok is jelentkeztek: a hulladék- és lomtalanítás, a közmű-olvasások és a szolgáltatások szinte minden területen megküzdöttek a járvány és a karantén hatásaival. Breuer András, a Ferox Bt. cégvezetője említette, hogy a közös képviselőknek fokozott figyelemmel kell eljárniuk a rendkívüli helyzetekben, és nem mondhatnak le a feladatokról, még ha a helyzetek különösen megterhelőek is. „A közös képviselőnek fokozott figyelemmel kell eljárnia. És nem mondhat le, tekintettel a rendkívüli helyzetre.”
A cikkben felidézett esetek rámutatnak arra, hogy a vészhelyzetek alatt a formalizmus és a gyakorlat összhangja alapvető kérdés. A közgyűlések elmaradása, a jegyzőkönyvek késése, és a költségvetési és beszámolási kötelezettségek teljesítésének elodázása mind olyan tényezők, amelyek befolyásolják a lakók bizalmát és a közösség működését. A szakmai közösség abban látja a megoldást, hogy júniustól újra tarthatóak legyenek a közgyűlések és a beszámolókat júliustól kezdve lehet elfogadni, ezzel kirajzolódik a normális működés visszatérése.
Az alábbiakban különösen fontos megérteni a veszélyhelyzet utáni kötelezettségeket: 60 napon belül tárgyalni és dönten a 2019-es beszámolóról, ha nem áll helyre a törvényesség, a jegyző jogi lépéseket tehet. Emellett a tulajdonosok és a közös képviselet közötti kommunikáció javítása és a dokumentációs folyamatok digitalizálása felgyorsítja a döntéshozatalt és növeli a transzparenciát.
- Bemutatja a jogi kereteket és a veszélyhelyzet utáni teendőket
- Rávilágít a közös költség megosztásának gyakorlati vitáira
- Kiemeli a dokumentáció fontosságát és a jegyzőkönyv-hitelesítés jelentőségét
- Ismerteti a társasházak vezetőinek és a tulajdonosoknak adható tanácsokat a biztonságos működésért
| Tett kötelezettség | Leírás | Fontos határidő |
|---|---|---|
| Közgyűlési beszámoló | Be kell fogadni a 2019-es (és szükség szerint 2020-as) beszámolókat | 60 napon belül elmúlt veszélyhelyzet után |
| Jegyzőkönyv-hitelesítés | Hitelesíteni és zártkörben feldolgozni | Vészhelyzet elmúltával |
| Veszélyhelyzet utáni közgyűlés | Írásban vagy személyes formában | 90 napon belül |
Jelen írás a társasház-vezetők és tulajdonosok közös stratégiáját támogatja a válságkezelésben: átlátható dokumentáció, időben történő döntéshozatal és a közösség erőforrásainak hatékony felhasználása a jövőbeni hasonló helyzetek megelőzése érdekében.
tags: #vamosi #tamas #tarsashazkezelo