Hektárnyi termőföld: mit érdemes tenni vele és mire figyelni adásvételkor

Ha valaki találkozott már termőföld adásvételével, akkor azt biztosan megjegyezte róla, hogy hosszú és összetett folyamatról van szó. A siker érdekében nagy odafigyelésre van szükség, mivel szigorú jogszabályi feltételei vannak.

Ki szerezheti meg a termőföld tulajdonjogát?

A föld tulajdonjogát Magyarországon főszabály szerint természetes személyek szerezhetik meg, ezen belül is csak magyar állampolgárok és európai uniós tagállami állampolgárok. A föld tulajdonjogát jogi személy csak kivételes esetekben szerezheti meg. Cégek erre egyáltalán nem jogosultak, míg civil szervezetek is csak kivételes esetekben, maximum 1 hektárig rekreációs céllal.

Hogyan használható a föld?

A szerző félnek vállalnia kell, hogy a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja és ennek során eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségének. A földbirtok megszerzéséhez bizonyos előírások és kötelezettségek kapcsolódnak, amelyeket be kell tartani a jogszabály szerint.

Elővásárlási sorrend és a spekuláció megelőzése

A jogszabály szigorú elővásárlási sorrendet állít fel a termőföld adásvétele esetére. Megelőzik az elővásárlási sorrendben a földet nem használó földművesek az ún. kiemelt tevékenységet folytató földműves (állattartó, eredetvédett terméket előállító, ökológiai gazdálkodó, kertészeti tevékenységet folytató, vetőmag termesztő).

Az adásvétel jogi háttere

A termőföld adásvételi szerződéseket a tulajdonos által elfogadott vételi ajánlatról ügyvéd vagy közjegyző foglalja szerződésbe. A föld tulajdonjogának átruházására csak speciális biztonsági okmányon történhet. A vizsgálat ellenőrzi, hogy a szerződés alkalmas-e érdemi vizsgálatra. Az előzetes vizsgálatot követően a kormányhivatal továbbítja a szerződést az illetékes jegyzőnek a közzététel érdekében.

A kifüggesztést követően a jegyző megküldi a szerződést jóváhagyásra a kormányhivatal (mezőgazdasági igazgatási szerv) részére. A mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyja az adásvételi szerződést a rangsor alapján első helyen álló jogosulttal. A jóváhagyáshoz a helyi földbizottság (Nemzeti Agrárgazdasági Kamara) állásfoglalása is szükséges. A földbizottság vizsgálja például a spekulatív földszerzéseket és a birtokpolitikai érdekeket.

Hitel és finanszírozás lehetséges módjai

Vannak konstrukciók, amelyeknél a pénzintézet egy másik ingatlanfedezetet terhelve szabad felhasználású jelzáloghitelt nyújt az igénylőnek, és ezt a hitelt termőföld vásárlására is lehet költeni. Földműves vállalkozóként (egyéni vagy társas) őstermelőként már szélesebb körben van lehetőség hitel felvételére. Általában egy lezárt üzleti év szükséges, amely nem lehet veszteséges. Ha a feltételeknek megfelel a vállalkozás, akár folyószámlahitelből, szabad felhasználású hitelből vagy jelzálog fedezetű hitelből is finanszírozható a termőföld megvásárlása.

A hitelbiztosítékokra vonatkozóan a bankok előírásai változóak. A legtipikusabb biztosíték a jelzálogjog és az ehhez kapcsolódó tiltó rendelkezések. Sok bank ragaszkodik kezességhez is. Államilag támogatott hiteleknél gyakran van garanciabiztosítás is. A termőföld vásárlása önmagában is bonyolult folyamat, a hitelből történő finanszírozás pedig tovább bonyolítja az ügyletet.

2024-es piaci adatok és tendencia

2024-ben folytatódott a termőföldpiac élénkülése: az értékesített termőföldek területe 12%-kal haladta meg az előző évit. A mező- és erdőgazdasági területek ára átlagosan 4,6%-kal volt magasabb, mint egy évvel korábban. A legjelentősebb művelési ág, a szántó átlagára hektáronként 2,4 millió forint volt. Az ország teljes forgalmának 71%-át a szántó tette ki. Az értékesítés volumenének és árának együttes változása 24%-kal magasabb forgalmi értéket eredményezett, mint az előző évben. A mikrorégiók közül Hajdú-Bihar, Győr-Moson-Sopron és Baranya vármegyékben nőtt leginkább az értékesített terület száma. A járások szántóátlagárai között kiugróan magas például Pest megyében a Szentendrei és a Szigetszentmiklósi járásokban vannak.

A szántó átlagárának emelkedése a kiválasztott mikrorégiókban a legintenzívebb volt. 2024-ben a szántó bérleti díjak (5,1%-os országos növekedés) és a földbérleti díjak emelkedése szintén jellemző volt, a hektáronkénti átlagos éves bérleti díj országosan 86 900 forint volt. A bérleti díjak növekedése 5%-ot meghaladta több vármegyében is.

Kik és mikor gondolkodhatnak földbirtokvásárlásban

A leggyakoribb előfeltételek szerint a földtulajdonjogot csak magyar vagy európai uniós állampolgárok nyerhetik el, és a földbirtok maximum 1 hektár lehet rekreációs célból emberek részére; földművesként viszont akár 1-300 hektár közötti vásárlási keret is előfordulhat. A mennyiségi korlátokat és a különféle elővásárlási jogokat a jogszabályok részletezik, és ezek befolyásolják a döntést is. A teljes adásvétel várható időtartama általában körülbelül 6 hónapot vesz igénybe a közzététel és jóváhagyás miatt.

Vállalások és kötelezettségek a szerződésben

Január 1-jétől egy új szankciót is bevezettek a földvásárláshoz kapcsolódó kötelezettségek megsértése esetére. A legfontosabb kötelezettség az, hogy a földet használatát másnak nem engedi át, azt maga használja, és minimum 5 évig nem hasznosítja más célokra. Speciális vállalások kapcsolódhatnak elővásárlási jogokhoz, például ökológiai gazdálkodási célú elővásárlási jog vagy termesztéshez kapcsolódó hosszú távú kötelezettségek. Ezek a kötelezettségek a jogutódokra is vonatkoznak, ezért alapos mérlegelés szükséges, mielőtt ilyen nyilatkozatot tenne bárki a földbirtokvásárlás vagy haszonbérlet során.

Érdemes végiggondolni a döntést

Ezeket a vállalásokat érdemes alaposan átgondolni a földvásárlás vagy haszonbérlet előtt, mert a hatóság figyelemmel kíséri a teljesítést, és a mulasztókat figyelmeztetik a határidőn belüli jogszerűségre. A 5 éves korlátozás a tulajdonjogot és a földhasználati jogot is érinti, így mindenképpen körültekintően kell eljárni a szerződés megkötésekor.

Az összefoglaló célja, hogy érdemes teljes körűen átgondolni a földvásárlás és a hozzá kapcsolódó jogi kötelezettségek következményeit a hosszú távú gazdálkodás érdekében.

Infografika a termőföld adásvételének fő lépéseiről

Megállíthatja a sivatagosodást a faültetés Indiában? | Planet A

tags: #van #egy #hektar #legelom #mit #csinaljak