Végrehajtási jog bejegyzése és hozzájárulás az ingatlanhoz: mit jelent a gyakorlatban?
A végrehajtási jog alapján a bírósági végrehajtó jogosult az azzal terhelt ingatlan árverezésére, vagy egyéb értékesítésére - az ingatlan tulajdonosának hozzájárulása nélkül, sőt akár a kifejezett akarata ellenére is!
Ha az ingatlan tulajdoni lapján végrehajtást találunk, akkor láthatjuk az annak alapjául szolgáló tartozás összegét is - bár ez a tőkeösszeg, tehát a valós tartozás ennél jóval magasabb, akár dupla összegű is lehet.
A végrehajtási jog bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba (a tulajdoni lap III. részére) történik, és ezt nagyon ritkán mulasztják el a végrehajtók.
A végrehajtási jog az ingatlanra kerül bejegyzésre, és ez a tény értesíti a tulajdonost a fennálló jogosultságról.
Az ingatlan tulajdonosa tehát lehet, hogy adóstársa vagy társ tulajdonos, és bár a végrehajtási jog fennáll, a tulajdonjogot továbbra is meg lehet szerezni adásvételi szerződéssel.
Az ajándékozási szerződéshez hasonlóan az ajándékozási viszony is írásba kell foglalni, és a megajándékozottnak tudomást kell szereznie az ingatlant terhelő végrehajtási jogról.
A gyakorlatban ez annyit jelent, hogy hiába lesz új tulajdonosa az ingatlannak, a lefoglalt ingatlanra vonatkozó adós marad.
A mindennapokban az is sűrűn előfordul, hogy az ajándékozással egyidejűleg az ajándékozó holtig tartó haszonélvezeti jogot alapít önmaga részére.
Polgári jogi szempontból tehát nincs probléma, ha a végrehajtási joggal terhelt ingatlant elajándékozzák, azonban azt mindenképp szem előtt kell tartani, hogy a végrehajtási eljárásra ez nincs hatással.
Mi a végrehajtási jog lényege és hogyan érinti a tulajdonjogot?
A végrehajtási jog alapján a bírósági végrehajtó jogosult az ingatlan árverezésére vagy egyéb értékesítésére a tulajdonos hozzájárulása nélkül.
A végrehajtó lefoglalja az ingatlant, majd az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzi a jogot, és az eljárás ezt követően folytatódik.
Az ingatlanra bejegyzett végrehajtási jog nem jelenti automatikusan az adásvétel ellehetetlenítését, hiszen lehetőség van végrehajtási joggal terhelt ingatlan megvásárlására is, de a kockázatokat alaposan mérlegelni kell.
A végrehajtási jog nem feltétlenül kizáró ok a vásárlásból; a végrehajtóval történő megállapodás, a törlés feltételeinek rendezése és a tehermentesítés pontos ütemezése mind fontosak.
A tulajdoni lap harmadik része a teher- és jogtípusokat tartalmazza, és a rangsor (például jelzálog, végrehajtási jog) meghatározza a kielégítés sorrendjét.
Az ingatlant tehát meg lehet vásárolni végrehajtási joggal terhelten is, de minden esetben részletesen ki kell dolgozni a kielégítés sorrendjét és a teher törlésének biztosítékait.
Hogyan befolyásolja a végrehajtási jog az ajándékozást és az eladást?
Az ajándékozási szerződésnél fontos, hogy az ajándékban részesülő fél tudomást szerezzen az ingatlant terhelő végrehajtási jogról.
A végrehajtási jog fennállása azonban nem gátolja meg az ingatlan eladását vagy ajándékozását, csak a fennálló terhek és ranghelyek figyelembevételével lehet megtervezni az átruházást.
Ha a végrehajtási jogot a tulajdonos ellen folyó eljárás keretében jegyzik be, az adásvételre vagy ajándékra tekintettel fennálló jogosultságokat is érinti a bejegyzés.
Az árverés alatt álló ingatlanoknál gyakran számítani kell azokra a jogokra, amelyeket az árverés után is fenn kell tartani (például haszonélvezeti jog vagy telekkötelezettségek).
Az adásvétel és az ajándékozás során tehát fontos a végrehajtási jog törlésének lehetőségeiről megállapodni a felek között, és a földhivatalnál indokolni a törlés igényét.
A törlés lehetősége attól függ, hogy a végrehajtó hozzájárul-e a törléshez, például ha a tartozást rendezik vagy az ingatlan tehermentesítését vállalja az eladó a vételárból.
Végrehajtási jog és haszonélvezeti jog kapcsolata
Gyakori, hogy a lefoglalt ingatlannál a haszonélvezeti jogot a tulajdonos maga alapítja meg magának a jövőre nézve.
A haszonélvezeti jog lényege, hogy a haszonélvező jogosult az ingatlant birtokolni, használni és hasznait szedni, a tulajdonos pedig a haszonélvező beleegyezése nélkül nem feltétlenül rendelkezhet felette.
A végrehajtási jog jelenléte ellenére is lehet tehát megvásárolni az ingatlant, de a haszonélvezeti jog és a végrehajtási jog ranghelyét is figyelembe kell venni a kielégítés sorrendjének meghatározásakor.
Milyen gyakorlati lépésekre számíthat a vásárló?
A tulajdoni lap harmadik részén látható terhek és jogok áttekintése nélkül nincsen biztos alapú vásárlás.
A végrehajtási jog bejegyzésekor a végrehajtó 3 munkanapon belül lefoglalja az ingatlant, ezt követően bejegyzi a végrehajtási jogot az ingatlan-nyilvántartásba, és a hirdetési eljárás megindulhat.
Ha a vételárat megfizetik, a végrehajtó átadja az ingatlant, és a haszonbérleti jog tekintetében az árverést követő időszakban rendeződhet a használat joga.
Az árverésen történő részvételhez regisztráció szükséges az EÁR rendszerben, és előleg befizetése a becsérték 10%-a.
Az árverésen kívüli értékesítésre is van lehetőség, ha a felek ezt előre megbeszélik és a végrehajtó közreműködésével történik.
Végrehajtási jog törlése és a végrehajtási eljárás lezárása
A végrehajtási jog törlésére akkor lehet lehetőség, ha a tartozást rendezték, és a végrehajtó hozzájárul a törléshez.
A törlés kézbesítését követően a földhivatal azonnal rögzíti a törlést, és nem kell 60 napot várni a földhivatali eljárásra.
A törlés érdekében szükséges dokumentumokat a végrehajtó postázza a tulajdonos felé, aki benyújthatja azokat a földhivatalhoz.
Az ingatlanvásárlás menete - Teljeskörű útmutató
tags: #vegrehajtas #jelzalog #ingatlan #hozzajarulas