Vegyes tulajdon onkormanyzat: közös tulajdonról és annak szabályairól
A közös tulajdon (tulajdonközösség) olyan jogközösség, amelyben a tulajdonjog ugyanazon a dolgon meghatározott eszmei hányadrészek szerint több személyt/jogi személyiséget illet meg.
A tulajdonostársak mindegyike jogosult az ingatlan birtoklására és használatára.
Az ingatlan hasznai a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg és ilyen arányban terhelik őket a fenntartással járó és az ingatlannal kapcsolatos egyéb kiadások, a közös tulajdoni viszonyból eredő kötelezettségek, és ugyanilyen arányban viselik az ingatlanban beállott kárt is.
Saját tulajdoni hányadával bármelyik tulajdonostárs szabadon rendelkezhet, a többi tulajdonostársat azonban harmadik személyekkel szemben elővásárlási, előbérleti, illetőleg előhaszonbérleti jog illeti meg.
A jogosultságok és a terhek a tulajdonostársak között az őket megillető eszmei hányadrészek szerint oszlanak meg.
Az eszmei hányadrész annyit jelent, hogy a tulajdonostársak joga egynemű, tehát minden tulajdonostárs joga kiterjed az egész közös dologra és annak minden vonatkozására, de csak meghatározott hányad erejéig, tehát csak a többiek jogának sérelme nélkül.
Nem a dolog van - természetben - megosztva a tulajdonostársak között, hanem csak a dologra vonatkozó tulajdonjog.
A közös tulajdon fennállhat természetes és jogi személyek között egyaránt.
Ha a közös tulajdon egyik alanya az állam vagy helyi önkormányzat, azaz ha a közös tulajdon a magán- és köztulajdont egyesíti, vegyes közös tulajdonról beszélünk.
Közös tulajdon minden olyan dolgon fennállhat, amely a tulajdonjog tárgya lehet.
A Nemzeti Földalapról szóló 2010. évi LXXXVII. törvény (a továbbiakban: Nfatv.) 3. § (1) bekezdése értelmében a Nemzeti Földalap felett a Magyar Állam nevében a tulajdonosi jogokat és kötelezettségeket az agrárpolitikáért felelős miniszter az Agrárminisztérium (a továbbiakban: AM) mint a Nemzeti Földalap kezeléséért felelős szerv útján gyakorolja.
A Nemzeti Földalappal kapcsolatos polgári jogviszonyokban az államot - törvény eltérő rendelkezése hiányában - az AM képviseli.
A Magyar Állam tulajdonában lévő és a Nemzeti Földalap vagyoni körébe tartozó ingatlanok önkormányzatok részére nyilvános pályáztatás vagy árverés mellőzésével történő értékesítésére az Nfatv.
Az Nfatv. 21. § (3a) bekezdése alapján olyan földrészletre, amely a kisajátításról szóló 2007. évi CXXIII. törvény hatálya alá tartozik, a föld fekvése szerint illetékes települési önkormányzat szerezheti meg közfoglalkoztatás, szociális földprogram és településfejlesztés céljára.
Az ingatlanvagyon különböző jogszabályi feltételektől függően kerül értékesítésre vagy hasznosításra, és a részletszabályokat a jogszabályok részletesen meghatározzák.
A törvények szerint közösen használt földek és építmények esetén is előfordulhat, hogy a tulajdonjog rendezése különféle eljárásokkal történik.
A jogszabályok alapján a közös tulajdont felhasználás céljából megosztási megállapodásba lehet foglalni, és ezt a megállapodást a közös használat részletes feltételeinek rögzítésével lehet megtenni.
A közös tulajdon használatára vonatkozó jogot be lehet jegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba, amely konstitutív hatályú, és dologi jogi hatályt is eredményez.
Az új Inyvhr. lehetővé teszi a közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba, növelve ezzel a forgalombiztonságot és a finanszírozási lehetőségeket.
A közös tulajdon használatára vonatkozó megállapodások a banki finanszírozás feltételeit is befolyásolják, hiszen sok bank ezt követeli meg hitelszerződések megkötése előtt.
Az osztatlan közös tulajdon megszüntetésére irányuló jogintézmények célja, hogy a mezőgazdasági ingatlanokon ne legyenek tarthatatlanul apró részek, és hogy a birtokméret megfelelő legyen a műveléshez.
A Módtv. rendelkezései 2022. évi LXVII. törvénnyel kerültek bevezetésre, és 2023. január 1-jén léptek hatályba; ezek célja az osztatlan közös tulajdon megszüntetése anélkül, hogy a birtok megkisik.
Az osztatlan közös tulajdon megszüntetésének alapelve, hogy a földterület legalább két különálló részre osztható legyen, és ezek mind művelésre alkalmasak legyenek.
Abban az esetben, ha a megosztás után sem alakítható ki legalább két földrészlet, akkor az ingatlan teljes egészében egy tulajdonos tulajdonába kerül, hogy biztosítható legyen a megfelelő művelés.
A bekebelezésre vonatkozó értesítést a kezdeményező tulajdonostársnak írásban kell megtennie a többi tulajdonostársnak, és a tartalmi elemei szabályozottak a 647/2020 (XII. 23.) Korm. rendeletben.
Az értesítésben szerepelnie kell a tulajdonostárs nyilatkozatának, az értékbecslési ajánlatnak és a megadott ellenértéknek, továbbá felhívásnak, hogy amennyiben az értesített tulajdonostárs az ellenértékre nem ért egyet, kérheti az értékbecslési szakvéleményt.
Ha a bekebelező a földet különösen nagy mértékben használó tulajdonostárs, akkor neki nyilatkoznia kell arról is, hogy a földrészletet melyik tulajdonostárs használja legnagyobb mértékben.
A jogszabály részletezi a sorrendet bekebelezési igények érvényesítésére: legelőször a legnagyobb mértékben használó tulajdonostárs, majd a legnagyobb tulajdoni hányaddal rendelkező, végül az egyenlő tulajdoni hányad esetén a fiatalabb tulajdonostárs következik.
A bekebelezésre jogosult értesített tulajdonostársnak 30 napon belül nyilatkoznia kell, hogy elfogadja-e az ellenértéket, vagy kér-e értékbecslési szakvéleményt.
Ha a földrészlet tulajdonjogát a kezdeményező tulajdonostárs nem szerezheti meg, köteles minden okiratot átadni a bekebelező részére.
A felek szabadon határozhatják meg az egyes földrészletek értékének ellenértékét, amelynek minimumát az értékbecslési ajánlat adja.
Az új értékbecslési szakértői eljárás lehetőséget ad arra, hogy ha a felek nem értenek egyet az ajánlati összeggel, más szakértő által készített szakvéleményt vonjanak be.
Ha a bekebelezés eredményeképpen a földrészletet az állam részéről is érintett, a Nemzeti Földügyi Központ kötelezettsége nyilatkozni a vele érintett tulajdoni hányadról és a sírhelyek kérdéséről.
A bekebelezési eljárás befejezéséig a tulajdonjog átruházásának bejegyzése folyamatosan történik a földhivatalnál.
Az osztatlan közös tulajdon rendezésének adatai a földhivatal nyilvántartásában is követelményekké válnak, és a hiányzó adatok felderítéséhez szükség van a hivatalos okiratokra és a személyazonosító adatok ellenőrzésére.
A földhivatal évenként megvizsgálja a termőföldek körét és feltárja az életkor alapján a halálozott személyek adatait, hogy a részvényesek halála esetén rendezni lehessen a jogviszonyokat.
Ha a hivatalos adategyeztetések eredménytelenek, a földhivatal hirdetményt tesz közzé a honlapokon és hirdetőtáblákon, és ezzel megkísérli rendezni a tulajdoni viszonyokat.
Amennyiben a tulajdonjog rendezése nem történik meg, a földhivatali döntés után 60 napon belül állam tulajdonába kerülhet az érintett ingatlan.
Az állam tulajdonszerzése nem érinti az ingatlanra bejegyzett jogokat vagy jogosultságokat, és az a tulajdonos, aki az állam előtt rendelkezett jogosultságokkal, pert indíthat az állammal szemben a tulajdonjog megállapításáért.
Az állam tulajdonszerzése előtt a korábbi tulajdonos kártalanításra jogosult, és ezt a kártalanítást a törvények határozzák meg.
A Kormány egyik fő birtokpolitikai célkitűzése az osztatlan közös tulajdon megszüntetése; ehhez kapcsolódik a 2020. évi LXXI. törvény, amelynek célja, hogy a földterületek mérsékelten osztódjanak vagy egyetlen tulajdonos tulajdonába kerüljenek.
Az új jogszabályok megengedik a közös használat jogának bejegyzését is, amely növeli a forgalomképességet és a finanszírozási lehetőségeket.
A közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzése a dologi jogi hatályt jelenti, és a bejegyzés konstitutív jellegű.
Az osztatlan közös tulajdonban álló ingatlanok esetében a többségi szavazás csak a közös ügyről szóló döntéseknél alkalmazható, és az egyhangú határozat szükséges a bizonyos jogügyletekhez (pl. megosztás, eladás, terhelés).
Az elővásárlási jog a többi tulajdonostársat védi, és minden harmadik személy által felkínált vételi ajánlatot az összes elővásárlási jogosulttal köteles közölni az eladó.
Ha a közös tulajdon lakóingatlan, akkor a telek használata és a beépítés részleteit a használati megállapodás rögzíti, és a telek adatait a földhivatal bejegyzi a tulajdoni lapra.
A jövőben a közös tulajdon megosztása történhet társasházba alakítással vagy közvetlen megosztással, feltéve hogy a művelésre alkalmas terület megmarad.
Az osztatlan közös tulajdon megszüntetésének lehetőségei közé tartozik a bekebelezés, a közös értékesítés, a hagyatéki vagy öröklési eljáráson belüli átruházás, illetve ha lehetséges, a közös tulajdon megosztása.
Az új jogi gyakorlatban a közös tulajdon használata térbeli vagy időbeli megosztásra alapulhat, és ehhez záradékolt változási vázrajz szükséges az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéshez, amely egyértelműen jelzi a megvalósított megosztást.
Az ingatlanvásárlásnál és öröklésnél fontos ellenőrizni a tulajdoni lapot, hogy osztatlan közös tulajdon-e az adott ingatlan, és ennek megfelelően mérlegelni a vásárlási döntést.
A közös tulajdonra vonatkozó tévhitek közé tartozik, hogy csak a tulajdoni arány mértékében használható az ingatlan; minden tulajdonostársnak joga van az egész ingatlan használatához, és a költségek arányos megosztása történik a tulajdoni hányad szerint.
Ha napelemeket szeretnénk telepíteni egy ikerházra, a gyakorlatban a megosztási jog és a használati jog részleteinek tisztázása szükséges, különösen, ha közös tulajdon van fennálló ingatlanon.
Az osztatlan közös tulajdon legfőbb problémái közé tartoznak a hatékony konfliktuskezelési stratégiák hiánya és a döntéshozatal nehézségei, különösen sok résztulajdonos esetén.
A jogi keretek között található megoldások között kiemelkednek a használati megállapodások és a közös tulajdon ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése, amelyek jogi és gazdasági stabilitást adnak a tulajdonosok számára.
Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése és rendezése társadalmi és gazdasági célokat szolgál, legyen szó mezőgazdaság fejlesztéséről vagy a birtokhatékonyság növeléséről.
tags: #vegyes #tulajdon #onkormanyzat