Veteli ajanlat el nem fogadasa: mit jelent és mik a kockázatok?

Ingatlanvásárlás előtt állsz, és már ki is nézted álmaid lakását? Ekkor jön a következő lépés: a vételi ajánlat megtétele. De mit is jelent ez pontosan? Kötelező érvényű? Visszavonható? A vételi ajánlat vagy ahogy a köznyelvben és ingatlanos berkekben hívják vételi szándéknyilatkozat egy olyan írásos nyilatkozat, amelyben a vevő (vagy vevőjelölt) közli az eladóval az ingatlanvásárlási szándékát és annak feltételeit.

A vételi ajánlat fogalma és jogi alapja

A Ptk. alapján aki a szerződés megkötésére irányuló szándékát egyértelműen kifejező és a lényeges kérdésekre kiterjedő jognyilatkozatot tesz, nyilatkozatához kötve marad. Ezt nevezzük ajánlati kötöttségnek. Az ajánlati kötöttség ideje alatt a vételi ajánlat nem vonható vissza, ahhoz a felek kötve vannak. A vételi ajánlat tehát egy írásos nyilatkozat, amelyben a vevő rögzíti, hogy egy adott ingatlant meghatározott feltételekkel meg kíván vásárolni. Fontos megkülönböztetni három fogalmat: vételi szándéknyilatkozat, vételi ajánlat és adásvételi szerződés.

Vételi szándéknyilatkozat vs. vételi ajánlat

Vételi szándéknyilatkozat: a vevő jelzi, hogy érdeklődik az ingatlan iránt, de kötelezettséget nem vállal. Ez inkább tárgyalási állapot, nem köti a feleket.
Vételi ajánlat: konkrét feltételeket tartalmaz (ár, fizetési mód, határidők, foglaló kérdés, tehermentesítési igények, elővásárlási jog tisztázása), és a vevőre kötelező hatállyal bírhat az ajánlati kötöttség időtartama alatt.
Adásvételi szerződés: az elfogadás után a felek között létrejövő szerződés, amelyet a tulajdoni bejegyzéshez és az ügyvédi ellenjegyzéshez is szükséges.

Miért fontos a pontos írásbeliség?

Ingatlanvásárlás esetén az írásbeliség szigorúan előírt, ezért az ajánlat és az elfogadó nyilatkozat is csak írásban lehet érvényes. A határidők és a lényeges feltételek tisztázása nélkül könnyen félreértések adódhatnak, és a jogi kockázat nő.

Az ajánlatot az ajánlattevő teszi meg, és a megadott határidőben az eladó elfogadja vagy elutasítja a feltételeket. Ha az elfogadás megtörténik, szerződés jön létre a felek között.

Ha az ajánlat elfogadása késedelem nélkül történik és a lényeges kérdésekben megegyeznek a felek, a szerződés létrejön.

A visszavonás akkor lehetséges, ha az előzetes vagy meghatározott időn belül történik, és a másik fél még nem fogadta el az ajánlatot. Távollevők között tett ajánlat esetén a kötöttség a meghatározott idő leteltével szűnik meg, kivéve ha az ajánlat tartalmazta, hogy visszavonhatatlan.

Mi történik, ha visszalépek vagy a banki feltételek nem teljesülnek?

Az, hogy visszalépsz-e, számos feltételtől függ: az eladó költségeket vállal-e és elfogadja-e a visszavonást, vagy az ajánlat már elfogadott volt és adásvételi szerződés jött létre. Ha a visszalépés az elfogadás előtt történik, általában nincs jogkövetkezmény a vevő részéről. Ha viszont már megkezdődött a pénzmozgás és a szerződés létrejött, a foglaló jogi sorsa és a visszafizetés módja a feltételektől függ.

Foglaló vs. előleg

A foglaló egy jogi szankciós jellegű biztosíték, amely duplán visszajárhat vagy elveszhet a felek hibájától függően. Az előleg általában a vételár részének tekinthető és visszajárhat, ha az ügylet nem jön létre a felek hibáján kívül vagy a feltételek szerint. Gyakori félreértés, hogy a foglaló és az előleg felcserélhető; jogilag különböző funkciókat töltenek be, ezért fontos a pontos meghatározás a szerződésben.

Mi a helyzet a közvetítői díjjal?

A vételi ajánlat és a közvetítői díj kapcsolata a megbízási szerződésben foglalt feltételektől függ. Bizonyos helyzetekben a díj akkor is járhat, ha a felek csak szándéknyilatkozatot írtak alá, vagy ha az eladó elfogadta az ajánlatot, más esetekben pedig nem. A részletes díjszabás és kötelezettségek mindig a szerződésben rögzítettek szerint alakulnak.

Elállás adásvételi szerződéstől

Elállás történhet például akkor, ha kiderül közben valamilyen lényeges körülmény (pl. befolyásoló körülmények vagy tulajdonjog problémája) és a felek úgy döntenek, hogy az adásvételi szerződéstől elállnak. Ilyen esetekben a jogi következményeket a felek közötti szerződés és a Ptk. szabályozza.

Érdemes elővételesen ellenőrizni az ingatlan tulajdoni lapját és tisztázni a pénzügyi feltételeket.

Ha hitel felvételre kerül sor, a vételi ajánlat és a későbbi adásvételi szerződés összhangban legyen a hitelfeltételekkel.

Ha közvetítő igénybevétele szükséges, figyeljünk arra, milyen limitárat adunk meg, mert a közvetítő díja és a kötelezettségek összefüggenek a megadott feltételekkel.

Szükség esetén legyen jogi képviselet a vételi ajánlat megtételétől kezdve az adásvételi szerződés megkötéséig, hogy elkerüljük a későbbi vitákat és anyagi kockázatokat.

Kiemelt tények és példák

A cikk rávilágít arra, hogy a vételi ajánlat gyakran nem csak egy egyszerű „ajánlat” és hogy a jogi következmények kiterjednek a foglalóra, a visszavonásra és a közvetítői díjakra is. Bizonyos gyakorlatban a vételi ajánlat mintáját alkalmazzák, és finanszírozási feltételek, illetve az adásvételi szerződés részletei még a végső aláírás előtt véglegesednek.

Infografika: A vételi ajánlat folyamata és jogi kötöttség

Mi az a vételi ajánlat?

Gyakran ismételt kérdések

Mit mond a Ptk. a vételi ajánlatokról? Hogyan lehet visszavonni az ajánlatot? Mi történik, ha foglalót adtam? Mi a vételi ajánlati biztosíték sorsa, ha visszalép a vevő? Elállás adásvételi szerződéstől?

Összefoglaló a gyakorlatból

A magyar ingatlanpiacon a “vételi ajánlat” kifejezés gyakran félrevezető lehet: van, amikor ténylegesen jogilag kötelező ajánlatról van szó, máskor pedig csak szándéknyilatkozatról. A kötelező erejű ajánlat akkor keletkezik, ha elfogadása szerződést hoz létre; egy szándéknyilatkozat akkor, ha tartalma csak a tárgyalás megkezdésére vonatkozik, és a későbbi egyeztetés szükséges. A teljes védelem érdekében ajánlott írásos és jogi képviselet, különösen a hiteltervezés és a közvetítői díjak kapcsán.

tags: #veteli #ajanlat #el #nem #fogadasa