Vételi jog gyakorlása földhivatal útján: jogi keretek, formális követelmények és gyakorlat
A vételi jog polgári jogi fogalom, a hétköznapokban opciós jogként is találkozhatunk ezzel a kifejezéssel. Vételi jogot minden esetben kizárólag írásbeli szerződés útján lehet alapítani, a dolog lehet ingó vagy ingatlan, de üzletrész vagy éppen részvény egyaránt. A vételi jog gyakorlatilag egy halasztott adásvételt jelent, és a tulajdonjog bejegyzéséhez minden esetben bejegyzési engedélyre van szükség, amelyet a földhivatalnál kell kérni. A bejegyzéshez szükséges továbbá a vételi jog alapjául szolgáló okirat, amely tartalmazza a bejegyzést megengedő nyilatkozatot; kivételesen lehet ez okiratra külön, azonos alakiságú okiratban megadni a bejegyzési engedélyt. Az ingatlan-nyilvántartási törvény végrehajtási szabályai szerint a vételi jog jogosultjának igazolnia kell, hogy a megvásárlásra vonatkozó egyoldalú nyilatkozatát megtette. Ugyanakkor az igazolás önmagában nem elegendő a bejegyzéshez; alapul szolgáló szerződés és bejegyzési engedély együttesen szükséges a tulajdonjog bejegyzéséhez. Ha ingatlanról van szó, a bejegyzéshez kapcsolódó engedély és igazolás együttesen szükséges; ingóságok esetén pedig közokirat vagy közjegyző által hitelesített másolat is elfogadható.
A vételi jog alapítása és a bejegyzés közti összefüggés
A vételi jog alapításának egyik fontos feltétele a vételár egyeztetése a felek között. A törvény nem követeli meg, hogy a vételár pontosan forintban vagy más valutában legyen meghatározva; bármilyen módszerben megállapodhatnak a felek, amely egyértelműen kifejezi a dolog értékét, s nincs feltűnő értékaránytalanság. A vételi jog fennállása nem kötött időhöz; a jogosultság a dologhoz kapcsolódik, tehát ha a dolog tulajdonosa változik, a jogosult továbbra is érvényesítheti jogát. Ha pedig olyan helyzet áll fent, hogy egy dolgon egyszerre van vételi jog és elővásárlási jog, az elővásárlási jog megelőzi a vételi jogot.
Bejegyzés és törlés a földhivatalban
A bejegyzéshez szükséges okiratot a földhivatal rögzíti a tulajdoni lap megfelelő részén. A vételi jog bejegyzése után a földhivatal bizonyos esetekben automatikusan felfüggesztheti más kérelmeket, például ideiglenesen megakadályozva más személyek tulajdonbejegyzését. A bejegyzés végleges hatályát csak a vonatkozó hatóság végezheti el; azonban a peres eljárás során elutasított kérelmek törlése vagy módosítása a bíróság hatáskörébe tartozik.
Külföldön kiállított meghatalmazások és alaki követelmények
Vonatkozó jogi szabályok szerint a külföldön kiállított meghatalmazás alaki követelményei megegyeznek a Magyarországon elvárttal: a meghatalmazáshoz szükséges alakszerűségek és annak jognyilatkozatként való elfogadása. A külföldön kiállított magánokiratot diplomáciai hitelesítés vagy Apostille látja el, ezen túl az Üttv. előírja az ügyvédi ellenjegyzést, amely a meghatalmazás elfogadhatóságát biztosítja az ingatlan-nyilvántartási eljárásban. Célszerű, hogy külföldön kiállított meghatalmazást belföldi ügyvéd ellenjegyezzen, mert ez egyszerűsíti az eljárást és elkerüli a hitelesítés szükségességét.
Az ügyvédi ellenjegyzés és a díjazás kapcsolata
Az Üttv. alapján az ügyvédi ellenjegyzés szükséges, amely biztosítja a meghatalmazás elfogadhatóságát az ingatlan-nyilvántartási eljárásban. Egyúttal a Diplomáciai hitelesítés vagy Apostille elhagyhatóvá válik, ha az ellenjegyzés megtörtént. A meghatalmazás hiányában vagy jogszerűtlen használat esetén a bejegyzés megtagadásra kerülhet.
Különleges alkalmazások: közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzése
A közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzése nem feltétlenül az egész ingatlanra vagy eszmei hányadokra terjed ki. A bejegyzéshez meg kell adni, hogy a jog mely részekre vonatkozik, legyen az egész ingatlan, eszmei hányad vagy konkrét rész. Ha a felek időbeli megosztást állapítanak meg, akkor a változási vázrajz készíttetése szükséges. A közös tulajdon használatának bejegyzéséhez előfordulhat, hogy két vagy több külön lapot hoznak létre, attól függően, hogy a jog mely részhez kapcsolódik.
Társasházi követelmények és a használat bejegyzése
A társasházakról szóló törvény szerint a társasháztulajdon földrészletre vagy meglevő épületre való bejegyzésének feltétele a jogok törlése vagy a felek megegyezése arról, hogy mely ingatlanokat terheljenek a társasház átalakítása után. Az ilyen bejegyzések megvalósítása során a földhivatal a különleges, társasházi eljárásokat is figyelembe veszi.
Gyakorlati példák és megfontolások
Az átmeneti időszakban az adásvételi szerződés aláírása után, de a teljes vételár megfizetése előtt előfordulhat olyan, hogy a vevő még nem szerezhet jogot, az eladó pedig fenntartja a tulajdonjogát. Ilyenkor a vételi jog bejegyzése jelent védelmet a vevő részére, és a földhivatal ezt a jogot a megfelelő időre bejegyzi. Ha viszont a szerződés meghiúsul, a vevői jogot törölni csak a jogilag indokolt módon lehet. A ranghely annak meghatározó eleme, hogy mikor nyújtják be a kérelmet: a korrekt eljárás során a bejegyzés időben történik, és a jogok rendezése után a tulajdoni lapot teljes egészében tisztázzák.
Adatszolgáltatás és jogi hivatkozások
A jogi keretben hivatkozott jogszabályok között kiemelt szerepe van a Ptk. 6:225. és az Inytv. 32. §, 39. §, valamint az Inyvhr. 23., 25., 46., 49., 103. §-ainak. A cikkek összefoglalása szerint fontos, hogy a bejegyzés alapjául szolgáló okirat megfeleljen a jogszabályi előírásoknak, és hogy a bejegyzéshez szükséges engedélyek és igazolások együttesen legyenek rendelkezésre.
Fontos, hogy a vevői jog és a földre vonatkozó jogok bejegyzésére irányuló kérelmeket a jogilag érintett összes fél közös kérelme alapján kell benyújtani, kivéve, ha a törvény másként rendelkezik. A bejegyzésekhez kapcsolódó eljárások és a szükséges alaki követelmények Magyarországon folyamatosan változnak a földhivatali gyakorlatban és a jogszabályi környezetben.
tags: #veteli #jog #gyakorlasa #foldhivatal