Vételi szándéknyilatkozat alkalmazása: mit jelent, mik az előnyei és milyen buktatóira figyelj?
A vételi szándéknyilatkozat egy különleges (jog)intézmény: bevett gyakorlatnak számít ingatlanok adásvétele során, mégsem találunk rá konkrét jogi szabályokat, meghatározásokat törvényeink között. Sok esetben praktikus megoldás, ha gyorsan és egyszerűen szeretnéd jelezni vételi szándékodat a kiválasztott ingatlan kapcsán - ugyanakkor számos rejtett buktatót is tartalmazhat, ha nem kellő körültekintéssel jársz el.
Mostani cikkünkben először a vételi szándéknyilatkozat fogalmát mutatjuk be, számba vesszük a rá vonatkozó jogi rendelkezéseket, kitérve előnyeire és veszélyeire egyaránt.
Mit kell tudni a vételi szándéknyilatkozatról?
Először is fontos megemlíteni, hogy a „vételi szándéknyilatkozat” kifejezéssel, hiába is tűnik első hallásra egy igazi jogi szakszónak, ebben a formában egyetlen egy, jelenleg hatályos jogszabályban sem találkozhatsz. Ezt az intézményt sokkal inkább az ingatlanos szakma hívta életre és alakította ki a gyakorlatban, mintsem a törvényhozó jogászok vagy gyakorló jogi szakemberek.
Ez viszont nem jelenti azt, hogy jogi szempontból figyelmen kívül lehetne hagyni ezt a dokumentumot és azt sem, hogy semmilyen kötelező szabályozás ne vonatkozna rá. A jogi megítélés mindig a tartalom alapján történik.
Milyen jogszabályok vonatkoznak a vételi szándéknyilakozatra?
Az adásvételre vonatkozó legfontosabb szabályokat a Ptk. tartalmazza. A jogszabály úgy rendelkezik, hogy ha az adásvételi szerződés tárgya ingatlan, az adásvételi szerződést írásba kell foglalni. Bár a Ptk. kifejezetten nem írja elő, azonban az általános jogelvekből és a gyakorlatból egyaránt az következik, hogy az ingatlan vételére irányuló szándéknyilatkozattal kapcsolatban is elvárás az írásbeli forma.
A Ptk. és az azt értelmező XXV. számú PED értelmében írásbeli vételi ajánlatnak minősül az az aláírt okirat, ami tartalmazza: a felek megjelölését, az ingatlant (helyrajzi szám, tulajdoni hányad), az adásvételi szándékra utalást és a vételárat. Ha az eladó egy valódi vételi ajánlatot írásban elfogad, akkor érvényes adásvételi szerződés jön létre.
Mi különbözteti meg a szándéknyilatkozatot a vételi ajánlattól és az előszerződéstől?
A vételi szándéknyilatkozat az ingatlanpiacon használt előzetes irat, amelyben a vevőjelölt írásban jelzi, hogy egy adott ingatlant meghatározott feltételekkel meg kíván vásárolni. Fontos azonban, hogy ez nem önálló, pontosan szabályozott Ptk.-s jogintézmény. A vételi ajánlat lényegében olyan jognyilatkozat, amelyben a vevő már szerződéskötésre irányuló, egyértelmű akaratot fejez ki. Az előszerződés pedig olyan mindkét félre kötelező erejű megállapodás, melyben az érintettek megegyeznek abban, hogy egymással a későbbiek során adásvételi szerződést kötnek.
Az előszerződés már nem puszta szándék, hanem kötelező erejű megállapodás lehet. Egy irat akkor kerülhet közel az előszerződéshez, ha mindkét fél aláírja; pontosan meghatározzák az ingatlant; az irat tartalmazza a vételárat; rögzíti, hogy a felek később ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződést kötnek; valamint mindkét félre kötelezettséget telepít.
Mi számít vételi ajánlatnak a gyakorlatban?
Egyszerűnek hangzik - és sok esetben működő megoldás is - hogy megnézed az ingatlant, megtetszik, nyilatkozol arról, hogy meg kívánod vásárolni (valamint magáról a vételárról is) és ennek megerősítése képen akár rögtön át is adsz egy pénzösszeget. Ha az eladó ezt a vételi ajánlatot elfogadja, akkor köztetek ingatlan adásvételi szerződés jön létre, amit a nyilatkozatodban meghatározott feltételek és határidő szerint meg kell kötnetek egymással.
Ha az iratból egyértelműen kiderül, hogy ki, melyik ingatlant, milyen vételáron kívánja megvenni, és ezt az eladó írásban elfogadja, akkor már nem biztos, hogy puszta szándékról beszélünk.
Foglaló és előleg - mi a különbség, mire figyelj?
Először is azt kell látnod, hogy milyen jelentős különbség van a foglaló és a vételár-előleg között. Az előleg intézménye régóta ismert, jól bevált módszer a kereskedelemben, így a Ptk. nem is igazán foglalkozik ennek részletes szabályaival. Ha előleget adsz és később meggondolod magad, még minden további nélkül elállhatsz a szerződéstől és az összeg visszajár neked (bizonyos kártérítési kérdések természetesen felmerülhetnek). Viszont ha ugyanezt az összeget foglalóként adod át, akkor később elállhatsz ugyan a szerződéstől, de ez az összeg az eladónál fog maradni, neked semmilyen jogalapod nem lesz ennek visszakövetelésére.
A foglalóval kapcsolatban pedig kimondja a Ptk., hogy a másik félnek fizetett pénzt akkor lehet foglalónak tekinteni, ha annak fizetésére a kötelezettségvállalás megerősítéseként kerül sor, és ez a rendeltetés a szerződésből egyértelműen kitűnik. A kulcsszó itt: „a szerződés”. A vételi szándéknyilatkozat nem szerződés, hanem egy szándék kifejezése. Ha nincs szerződés, nincs érvényes foglaló sem.
Mire kell különösen figyelni a gyakorlatban?
Mindig győződj meg róla, hogy az ingatlan tehermentes-e! Ezért minden esetben ellenőrizd a tulajdoni lapot, de ettől függetlenül is kérd az eladó nyilatkozatát az esetleges terhekre, széljegyekre vonatkozóan. Ha később kiderül, hogy az ingatlan banki jelzáloggal, haszonélvezeti joggal vagy más olyan kötelezettséggel terhelt, ami téged később hátrányosan érinthet, már nem tudsz visszalépni: kötelezettséget vállaltál, aláírtad a nyilatkozatot - innentől kezdve jellemzően semmilyen jogalapod nem lesz arra, hogy elállj a szerződéstől.
Ha a nyilatkozat megtétele után teszed meg az ügyvédi ellenőrzést, már lényegesen nehezebb helyzetbe kerültél. Azonban - mint erre lentebb részletesen kitérünk - egy jogszabályváltozás ebben az esetben is segítséget nyújthat, de utólag valamit helyrehozni mindig nehezebb, mint előre elkerülni - főleg, ha már pénzösszeg átadására is sor kerül.
Mit szerepeljen a vételi szándéknyilatkozat mintában?
A minták azonban a legtöbb esetben tartalmazzák a következő adatokat: vevő adatai (név, születési hely, idő, anyja neve, lakcím); eladó adatai (név, születési hely, idő, anyja neve, lakcím); ingatlan adatai (település, helyrajzi szám, esetleg cím; tulajdoni hányad); a vevő által megajánlott vételár (kilátásba helyezett foglaló és fizetési ütemezés); birtokbaadás feltételei (mikor költözne be, mit kér a lakásban hagyni); keltezés helye, ideje, aláírás.
Szig. szám vagy személyi azonosító nem kötelező, sőt! Bármilyen irat esetén elmondható, hogy csak annyi adatot írjunk bele, ami az egyértelmű azonosításunkhoz, vagy a törvényi feltételeknek való megfeleléshez feltétlenül szükséges. Az is kockázat, ha a dokumentum pontatlan vagy valótlan adatot tartalmaz.
Mit ne írjon alá a vevő ügyvéd nélkül?
Tulajdoni lap lekérése nélkül bármit kockázatos aláírni, de még a jogi státusz ismeretében is óvatosan kell kezelni az olyan iratot, amely: foglaló megfizetését írja elő; az ajánlat elfogadására határidőt ad az eladónak; kimondja, hogy az eladó elfogadásával szerződés jön létre; visszalépés esetére az ajánlati biztosíték elvesztését írja elő; kizárja a vevő jogi vagy műszaki ellenőrzési lehetőségét; nem tisztázza, hogy az átadott pénz pontosan milyen jogcímen jár; az ingatlanközvetítő díját a vevőre is átterheli; nem tartalmazza, hogy a vevő döntése a tulajdoni lap, a hitel és az okiratok ellenőrzésétől függ.
Ha a dokumentum ilyen elemeket tartalmaz, azt már nem érdemes egyszerű mintaként kezelni és érdemes mielőbb ügyvédhez fordulni.
Hogyan minimalizálhatod a kockázatokat?
Természetesen sok ingatlan adásvétel esetén lehet találkozni ezzel a minta dokumentummal és ezeknek az eseteknek a legnagyobb részében semmi probléma nem szokott történni. A vételi szándéknyilatkozat nem „ördögtől való” találmány, ha kellő körültekintéssel jársz el, gördülékenyebbé teheti a vásárlási folyamatot. De ahogy tartja a mondás - az ördög nem alszik.
Viszont körültekintően eljárva ezek a problémák megelőzhetők. Fontos, hogy mindig kérd ügyvéd segítségét! Ha a nyilatkozat megtétele után teszed ezt meg, már lényegesen nehezebb helyzetbe kerültél.
Ha találsz egy neked tetsző ingatlant, adott esetben jó fekvéssel és jó áron, akkor okkal feltételezed, hogy nem csak te szeretnéd azt megvásárolni, hanem nagy versenyre számíthatsz annak tulajdonjogáért. Ilyen helyzetben sokszor a leggyorsabb vevő által adott ajánlat nyer, ami könnyen vezethet átgondolatlan döntéshez - ingatlan esetén pedig ennek komoly összegek lehetnek a következményei.
A 2021-es Lakástörvény-módosítás és mit érdemes tudni róla
2021. január elején lépett hatályba a Lakástörvény módosítása. Ennek különösen egyetlen egy szakasza fontos a mostani számukra: a Lakástörvény 64/A. Ez egy nagyon logikus és fontos módosítás volt, gondolj csak egy gyakorlati példára. Megtetszik neked egy ingatlan, hajlandó is vagy érte átadni egy jelentősebb összeget foglalóként, mert biztos vagy benne, hogy nincs olyan, ami megváltoztatná a döntésedet. Az ingatlanközvetítő átveszi megőrzésre az összeget (ez már önmagában is vethet fel jogszerűségi kérdéseket), elkészíti a szándéknyilatkozatot, belefoglalja az átvett foglaló összegét is, és elindul az adásvételi folyamat. Csakhogy a Ptk. rendelkezései alapján akkor lehet az átadott összeget foglalónak tekinteni, ha ez a rendeltetés a szerződésből (jelen esetben kvázi előszerződésből) egyértelműen kitűnik.
Hiába jár el az ingatlanközvetítő a legjobb szándéka szerint, nem várható el tőle a jogszabályok olyan szintű ismerete, mint egy gyakorló ügyvédtől. Ha pedig nem állapítható meg egyértelműen, hogy az összeget foglalóként adtad át, előállhat olyan helyzet, hogy az eladó minden további következmény nélkül eladhatja később az ingatlant egy másik személy részére.
Meddig érvényes a nyilatkozat, el lehet-e állni?
Egy nem kötelező erejű vételi szándéknyilatkozatnál az „érvényességi idő” inkább gyakorlati határidő, nem klasszikus ajánlati kötöttség. A vevő jelezheti például, hogy az érdeklődését 3 vagy 5 munkanapig tartja fenn. Ez arra jó, hogy az eladó tudja: meddig számolhat komolyan a vevő érdeklődésével.
Egy valódi, nem kötelező erejű vételi szándéknyilatkozattól általában következmények nélkül vissza lehet lépni. Ha azonban pénzmozgás is történt, akkor nem az a kérdés, hogy jogunk van-e az elálláshoz, hanem, hogy mi lesz az önerőnkkel. Elállás előtt mindenképpen érdemes ügyvéddel konzultálni.
Mit tartalmazzon egy biztonságos vételi szándéknyilatkozat minta (lista)
- A vevő és az eladó azonosító adatai;
- Az érintett ingatlan pontos megjelölése (település, helyrajzi szám, cím, tulajdoni hányad);
- A vevő által megajánlott vételár és a fizetési ütemezés;
- Az ajánlati kötöttség határideje és annak feltételei;
- Az eladó nyilatkozattételének módja és határideje;
- Amennyiben pénz átadására sor került, az átadott összeg forintra pontos rögzítése, kinek fizet, milyen jogcímen és mikor jár vissza;
- A birtokbaadás időpontja és egyéb lényeges feltételek (műszaki állapot, tehermentesítés, hitelfeltételhez kötés);
- Kitétel arról, hogy a nyilatkozat kizárólag érdeklődés, vagy kifejezett vállalásként értelmezendő-e.
Ha ezek nincsenek tisztázva, nem biztonságos pénzt átadni. Ha a dokumentum nem minősül ajánlatnak, akkor visszavonható. Ha viszont ajánlatnak minősül, és az eladó azt elfogadja, akkor a dokumentum jogi kötőerővel bír.
Az ingatlanközvetítők szerepe és mire figyelj, ha ők készítik a nyilatkozatot
Az ingatlanközvetítők azért kérnek „vételi szándéknyilatkozatot”, mert ezzel igazolják az eladó felé, hogy komoly vevőt hoztak, és így a jutalékukra is könnyebben jogosultak lehetnek. Néha még pénzt (regisztrációs díj, ajánlati biztosíték) is kérnek mellé - ez utóbbit érdemes kerülni, hiszen az ingatlanközvetítő nem jogosult letétkezelésre! Ügyvédi szemmel azonban nem mindegy, hogyan fogalmazzák meg. Sok sablonos dokumentum túlságosan kötelező szöveget tartalmaz, amivel a vevő akarata ellenére szerződéses helyzetbe kerülhet.
Az ingatlanos számára a vételi szándéknyilatkozat elsősorban értékesítési és kontrolleszköz: a szóbeli érdeklődésből írásban rögzített, konkrét ajánlatot csinál. Ezzel az eladó felé igazolható, hogy van komoly vevő, konkrét vételár, fizetési mód és határidő; a vevő részéről pedig megjelenik egyfajta elköteleződés.
Gyakran ismételt kérdések - röviden
- Kötelező-e a vételi szándéknyilatkozat? A rövid válasz: nem kötelező. Ingatlan-adásvételhez nem vételi szándéknyilatkozat kell, hanem írásbeli adásvételi szerződés.
- Foglalót lehet adni vételi szándéknyilatkozat mellé? Jogilag kockázatos, mert a foglaló jogi értelemben szerződéshez kapcsolódó mellékkötelezettség.
- El lehet állni? Egy valódi, nem kötelező erejű vételi szándéknyilatkozattól általában következmények nélkül vissza lehet lépni; ha pénzmozgás történt, ügyvédet javasolt hívni.
- Mikor minősül az irat ajánlatnak vagy előszerződésnek? Ha tartalmazza a lényeges feltételeket (ingatlan, vételár, fizetési ütemezés) és a felek akaratát, akkor az irat tartalmának jogi minősítése eltérő lehet - a cím kevésbé számít, a tartalom a döntő.
Rövid ellenőrző lista aláírás előtt
- Kérd el a tulajdoni lapot és ellenőrizd az ingatlan tehermentességét.
- Ne adj át pénzt foglalóként szándéknyilatkozat mellé, ha nincs szerződés, amelyből a foglaló rendeltetése egyértelműen kitűnik.
- Ha a nyilatkozat ajánlati határidőt, elfogadási feltételt vagy foglalót tartalmaz, mindenképp konzultálj ügyvéddel.
- Rögzítsd írásban a fizetési ütemezést, a birtokbaadás időpontját és a visszafizetés feltételeit.
- Kerüld a közvetítőknél a regisztrációs díj vagy letét átadását ügyvédi letét vagy banki megoldás helyett.
A vételi szándéknyilatkozat használata hasznos lehet, de egy ingatlan vásárlása nem hasonlítható a hétvégi nagybevásárláshoz; éppen ezért nagyon fontos, hogy biztosra menj a jogszabályok útvesztőiben, hiszen egy kisebb pontatlanságnak is súlyos anyagi következményei lehetnek - ezért nemcsak ingatlan adásvételi szerződések, de minden, ingatlannal kapcsolatos jognyilatkozat esetén jól jársz, ha azt jogi képviselő által teszed!
Mintát keresni olcsó - pereskedni drága. Ennek megfelelően egy ingatlan vételi szándéknyilatkozat esetén sem az számít, hogy mi a dokumentum címe, hanem az, hogy mit tartalmaz, mire kötelez a (sok esetben letöltött) minta. Sokkal hasznosabb mielőbb ügyvédhez fordulni, átnézetni a tulajdoni lapot és egyeztetni az adásvétel menetéről, mint utóbb arra jogvéleményt készíttetni, hogy hogyan kell a vételi ajánlattól, szándéknyilatkozatól elállni.
tags: #veteli #szandeknyilatkozat #alkalmazas