A vételi szándéknyilatkozat jelentősége az önkormányzati ingatlanvásárlásoknál
Megvan az álomlakás, a család is rábólintott, és szeretnétek egyértelműsíteni az érdeklődéseteket, vagyis jöhet a vételi szándéknyilatkozat és a foglaló. Az ingatlanvásárlás érzelmileg és gazdaságilag is megterhelő folyamat. Ráadásul a témát érintő fogalmi zavar komoly fejtörést okozhat, hiszen akaratunkon kívül is belesétálhatunk kellemetlen helyzetekbe.
Miért szükséges az írásbeli szerződés?
Fontos: ingatlan-adásvétel érvényességéhez és a tulajdonjog bejegyzéséhez ügyvéd által ellenjegyzett írásbeli szerződés szükséges. A vételi szándéknyilatkozat ezzel szemben nem önálló jogintézmény. Célja, hogy jelezze az ingatlantulajdonosnak a vevőjelölt valós vásárlási szándékát.
Ha a szándéknyilatkozat tartalmazza a lényeges elemeket
Abban az esetben viszont, ha a vételi szándéknyilatkozat tartalmazza a vevő és az eladó személyes adatait, az ingatlan pontos helyét és helyrajzi számát, az ingatlan vételárát, a fizetési ütemezést és a határidőket, valamint a vevő érvényes aláírását, a vételi szándéknyilatkozat jogi értelemben vételi ajánlatnak minősül és jogi kötőerővel bír. Ebből következik, hogy amennyiben a szándéknyilatkozatot az eladó írásban, változtatás nélkül elfogadja, kötelmi jogi értelemben ugyanúgy létrejön a szerződés. Az előszerződés olyan mindkét félre kötelező erejű megállapodás, melyben az érintettek megegyeznek abban, hogy egymással a későbbiek során adásvételi szerződést kötnek.
A szándéknyilatkozat előnyök és kockázatok
A vételi szándéknyilatkozat a vevőjelölt számára számos előnnyel járhat, pl. megerősíti a komoly vásárlási szándékot. Ugyanakkor kockázatot is rejt magában, mert ha az eladó elfogadja, és mégsem kapjátok meg a szükséges hitelösszeget, akkor jogi következmények lépnek fel. A dokumentum szándékotoktól eltérően valójában ajánlatnak minősülhet?
Az ingatlanközvetítő a szándéknyilatkozat elfogadása alapján jutalékot követel? A gyakorlat szerint igen, de jogilag fontos, hogy a dokumentum tartalma tisztázott legyen. Amennyiben vevőként vételi szándéknyilatkozatot tennétek, menjetek biztosra!
Mi a különbség a foglaló és az előleg között?
Nem szinonimák: foglaló vs. előleg. Az előleg a vételárnak egy részét jelenti, és ha az ügylet meghiúsul, főszabály szerint visszajár. A foglaló a Ptk. szerint szerződést megerősítő mellékkötelezettség, amely a szerződéshez kapcsolódva létezik, és ha a felek között el sem jön létre végleges adásvételi szerződés, a visszafizetés kérdése a volt felektől függ. A foglaló átadása csak akkor minősül foglalónak jogilag, ha a szerződés megerősítéséről szóló előszerződés vagy adásvételi szerződés is megjelenik.
A foglaló átvételi elismervénye tartalmaznia kell: vevő és eladó személyes adatait; az ingatlan adatait (címe, helyrajzi száma); az ingatlan vételárát; a tervezett fizetési ütemezést és határidőket; az átadott összeget; a tényt, hogy az átadott összeg foglalónak minősül; a vevő és az eladó hiteles aláírását; és bizonyos minimum feltételeket. Fontos: A foglaló átvételi elismervény érvényességéhez nincs szükség tanúkra, de ajánlott kettő tanú alkalmazása, mert ezzel teljes bizonyító erejű magánokirat jön létre.
Mit érdemes rögzíteni a vételi szándéknyilatkozatban?
A vételi szándéknyilatkozatban rögzítsétek: a felek adatait, az ingatlan pontos azonosítását, a teljes vételárat, a fizetési ütemezést és határidőket, a terhek tisztázását, valamint egyértelműen megfogalmazott szándékot a szerződéskötésre. A határidőket és a fizetési ütemezést pontosan kell feltüntetni. Ügyvéd segítsége javasolt a minta kialakításában, hogy elkerüljétek a jogi buktatókat.
Lakástörvény 2021-es módosítása
2021. január elején hatályba lépett a Lakástörvény módosítása, amely különösen a 64/A. szakaszban érinti az ingatlanközvetítői tevékenységet és a foglaló fogalmát. Ha az átadott összeg foglalónak minősül, annak rendeltetése a szerződésből egyértelműen ki kell tűnnie. Az ingatlanközvetítő nem tehet jogilag olyan intézkedéseket, amelyek a tulajdonjog átruházásához vezetnének anélkül, hogy a megfelelő szerződés megnevezése és aláírása megtörtént volna.
Összegzés és gyakorlati következtetések
A vételi szándéknyilatkozat lényegében egy hasznos és praktikus megoldás, ám vannak buktatói. Egy ingatlan vásárlása nem hasonlítható hétköznapi vásárlásokhoz; ezért nagyon fontos, hogy minden jogi részletet pontosan tisztázzatok és jogi képviselő segítségét vegyétek igénybe. A dokumentum értelmezése a tartalmon múlik, nem csak a címén. A BP Legal vagy más szakértő ügyvédi szolgáltatásai segítenek a vételi szándéknyilatkozat mintájának elkészítésében, az adásvételi szerződés előkészítésében és az ellenjegyzésben, továbbá a földhivatali folyamatokban.
Ha további részleteket szeretnétek, keressétek fel a szakértők segítségét, és kérjétek ki véleményüket a konkrét ingatlanotokkal kapcsolatban.
tags: #veteli #szandeknyilatkozat #onkormanyzati #ingatlan