Termőföld vásárlása Magyarországon: megszerzésének feltételei, korlátai és eljárási lépések

Évről évre több millió hektár termőföld megy tönkre világszerte, így ez az erőforrás egyre értékesebbé válik. A hírekben mindig nagy érdeklődés övezi a földárveréseket és a termőföld árának alakulását, a jogalkotók pedig folyamatosan dolgoznak azon, hogy a földforgalom szabályozott keretek között, mégis az aktuális idők kihívásaira válaszolva zavartalanul működjön. Világszerte egyre korlátozottabb, ezzel együtt viszont egyre értékesebb erőforrássá válik a termőföld. Nincs ez másképp Magyarországon sem, ahol a termőföldárak folyamatosan emelkednek: jelenleg ott tartunk, hogy egy hektár szántó átlagosan 2,4 millió forintba kerül. A legdrágább művelési ág a szőlő, aminek a hektárjáért 3,5, míg a gyümölcsösért 3,2 millió forintot kell fizetni.

Ki és milyenek a feltételek ahhoz, hogy termőföldet szerezhessünk?

A földvásárlás Magyarországon a 2013. évi CXXII. törvény a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról alapján történik. A törvény alapján ma Magyarországon termőföld tulajdonjogát csak meghatározott körbe tartozó személyek szerezhetik meg. A legegyszerűbb összefoglalás szerint:

főszabály szerint természetes személyek közül csak magyar állampolgárok és az Európai Unió tagállamainak állampolgárai szerezhetik meg; jogi személyek és jogi személyiséggel nem rendelkező szervezetek körére vonatkozóan szigorúbb kivételek vannak;
a földet megvásárolni kívánó személynek a jogszabályban meghatározott földműves státusszal kell rendelkeznie, vagy igazoltan legalább 3 éve saját nevén és saját kockázatára folytat mező-, erdőgazdasági tevékenységet Magyarországon;
a szerző félnek vállalnia kell, hogy a földet használatát másnak nem engedi át, maga használja, eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségnek, és a tulajdon megszerzése után 5 évig más célra nem hasznosítja;
elővásárlási jog illeti meg a földet többek között a helyi földműveseket vagy a kiemelt tevékenységet folytató földművest, és ez a sorrend prioritást élvez a vevő javára.

A földműves fogalmát a törvény azzal definiálja, hogy az illető vagy az igazolt mezőgazdasági szakértelmet igazolja, vagy legalább 3 éve folyamatosan mező-, erdőgazdasági tevékenységet végez, és ennek árbevételéről is számot ad. Az árbevételnek igazolhatóan származnia kell a tevékenységből, vagy a beruházás eddig még hasznosuló lehetőség marad.

Korlátozások a földszerzés mennyisége és formája terén

földművesnek nem minősülő belföldi természetes személy vagy EU-s állampolgár csak egyenkénti szinten legfeljebb 1 hektár földet szerezhet, kivéve, ha a tulajdonjogot közeli hozzátartozója adja át vagy egyéb kivételes eset áll fenn;
a földet ajándékozás címén csak közeli hozzátartozónak, bevett egyháznak, önkormányzatnak, illetve az állam javára lehet átadni; a haszonbérlet és egyéb jogcímek esetén is szigorú szabályok vonatkoznak a tulajdonjog átruházására és a haszonbérletre vonatkozóan;
földet a tulajdonos gyakorlati hasznosításától függően lehet átruházni; az erdő vagyhaszonbérlet emellett külön szabályokat von maga után.

Hogyan zajlik egy földvásárlás lépésről lépésre?

Előzetes információgyűjtés: a legegyszerűbben a tulajdoni lapról derül ki, hogy az ingatlan termőföld-e, és a földbizottság álláspontja a tranzakcióhoz.
Ügyvéd bevonása: a szerződést - a földforgalmi törvénynek és a személyi feltételeknek megfelelően - jogi biztonság érdekében ügyvéd készíttesse el; a teljes adásvételi szerződést különleges biztonsági okmányon és közzétételi eljáráson keresztül lehet megtenni.
Adásvételi szerződés kötelező tartalmi elemei: tartalmaznia kell több nyilatkozatot és kötelezettségvállalást (pl. hogy a földet nem adja át másnak, 5 évig nem változtatja meg hasznosítási célját, és nincs földhasználati díjtartozása).
Közvetlen közzététel és elővásárlási jogok: a szerződést a jegyző kifüggeszti a hivatalos portálon és a helyi hirdetőtáblán; az elővásárlási jog jogosultjai 60 napos jogvesztő határidőn belül élhetnek jogaikkal.
Mezőgazdasági igazgatási szerv előzetes vizsgálata és jóváhagyása: a szerződést és a hozzájáruló nyilatkozatokat megvizsgálják, és a helyi földbizottság állásfoglalását is figyelembe veszik. A jóváhagyás feltétele, hogy a tranzakció megfeleljen az agrárpolitikai céloknak.
Bejegyzés a földhivatalban: a jóváhagyás után kerül sor a tulajdonjog bejegyzésére.

A folyamat általában hosszú és összetett; a jogszabályok szigorúak, és az előírt tartalmak betartása alapfeltétel a sikeres adásvételhez. Ha pedig hitelfelvétel szükséges a vásárláshoz, a banki gyakorlat szerint gyakran jelzálog és egyéb biztosítékkal történik a finanszírozás, ami tovább növeli az ügylet komplexitását.

Mi befolyásolja a földárakat és a trendeket?

A földárakat sok tényező befolyásolja, többek között a terület mérete, tömbszerűsége, termőképessége, fekvése, a birtoklás módja és a gazdasági környezet. Az árakat az is befolyásolja, hogy a föld hány tulajdonos kezében van, és hogy haszonbérletben van-e hasznosítva. A KSH adatai szerint az elmúlt években a magyar termőföldek ára folyamatosan nőtt: a 2020-as adatok alapján átlagosan 1,6 millió forint volt egy hektár szántóföld, míg 2023-ra ez meghaladta a 2 millió forintot. A kínálat szűkössége miatt a kereslet tovább növeli az árakat, különösen a kedvező fekvésű és jó minőségű termőföldek esetében. A régiók közötti különbségek is figyelembe vehetők: Nyugat-Magyarországon, például Győr-Moson-Sopron és Vas megyében a földárak a legmagasabbak, míg Kelet-Magyarországon ezek általában alacsonyabbak, de növekedés figyelhető meg ott is.

Hogyan lehet a földvásárlást előkészíteni és megkönnyíteni?

Konzultáció jogi és adózási szakértőkkel; a földvásárlásra vonatkozó speciális szabályok miatt elengedhetetlen a szakértői segítség, különösen a szerződés előkészítése és a jogi nyilatkozatok szövegezése során.
Helyszíni szemle és értékbecslés: a helyszínen végzett felmérés segít felmérni a föld agrárparamétereit és reális árajánlatot ad.
Készüljünk fel az elővásárlási jogok határidőire: bizonyos jogalapok alapján a jogosultak elővásárlási joga érvényesülhet, és ez befolyásolhatja az eladási folyamat menetét.

Hogyan tartsuk szem előtt a jogi és adminisztratív részleteket?

A föld adásvételének jogi keretei között kiemelt szerepet kap a központi és helyi hatóságok együttes együttműködése, a helyi földbizottság állásfoglalása, és a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása. A legtöbb esetben a teljes folyamat 6 hónapot is igénybe vehet a közzététel, elővásárlás és jóváhagyás összes lépésével együtt. A transzparencia és a szabályok betartása érdekében mindenképp érdemes olyan jogi személyt vagy ügyvédet megbízni, aki jártas a földtörvény részleteiben és képes az összetett eljárás koordinálására.

Infografika: A földvásárlás folyamata lépései

Ha érdekli a témakör és szeretne megbízható segítséget a földvásárlásban, keressen szakértőket, akik átfogó és naprakész tanácsokat tudnak adni a jelenleg hatályos földtörvény alapján.

tags: #foldvasarlasi #korlatozas #romai #szerzode