Az albérletigénylés feltételei és a bérleti szerződések
Az ideális albérlet megtalálásakor százféle szempontot mérlegelünk: legyen jó helyen a lakás, legyen benne külön szobám és persze ne legyen túl drága a bérleti díj stb.
A bérleti szerződés fontossága
Az első, és egyik legfontosabb szempont, hogy meggyőződj arról, hogy a lakás tulajdonosától veszed ki a lakást / szobát. Ne hagyd, hogy átverjenek! Az ingatlanokra vonatkozó adatok - ideértve a tulajdonos személyét is - nyilvános adatok, amiket bárki megnézhet a földhivatal online rendszerében.
A Földhivatal honlapjáról gyorsan eléred a nyilvántartást. A bal felső sarokban a Földhivatal Online-ra kattintva, ügyfélkapus bejelentkezést követően tudsz bejelentkezni. Elég letöltened a tulajdoni lapból készült kivonatot (ún. szemle), amely évente 2 lekérdezéskor ingyenes, azután 3000 Ft/lekérdezés. Az egész művelet nem több, mint 1 perc, de a tulajdoni lapból kiderül, hogy ki a lakás jelenlegi tulajdonosa.
Kell-e egyáltalán szerződést írni? Mindenképpen javaslom, hogy írjatok szerződést. Egyrészt azért, mert így törvényes, másrészt azért, mert a szerződés mindkettőtök számára tisztázza a játékszabályokat. Fontos, hogy a szabályokat együtt átbeszéljétek, és mindenben megállapodjatok. Legjobb esetben a szerződést aláírjátok, és soha többet nem kell elővenni, mert minden ügyet meg tudtok beszélni egymással. Aláírás előtt kérd el előre és alaposan olvasd is el a bérleti szerződést.
A bérleti szerződés tartalmi elemei
Írjátok bele a szerződésbe, hogy a bérlő a lakást / szobát „megtekintett állapotban” veszi bérbe. Írjátok bele a helyrajzi számot és a pontos címet, továbbá ha csak egy szobát bérelsz, akkor azt minél pontosabban határozzátok meg, hogy melyik az a szoba.
A fő kérdés: határozott vagy határozatlan időre jön létre a szerződés. Határozott idő pl: 2023. január 1-től 2023. augusztus 31-ig. Határozatlan idő esetében csak a kezdő napot határozzuk meg és leírjuk, hogy a szerződés határozatlan időre jött létre. A két típus között alapvető különbség a felmondás szabályaiban lesz majd.
Bérleti díj: számmal és betűvel is legyen kiírva. Fontos kikötni, hogy az milyen időtartamra vonatkozik, de általában havi bérleti díjat szokás megadni. Állapodjatok meg abban, hogy az adott hónapban meddig (pl: hónap 10. napjáig) és hogyan - átutalással vagy készpénzben - kell fizetni.
Ha adnod kell kauciót, akkor azt is ide írjátok le, hogy mennyit. Persze ezután fontos azt is tisztázni, hogy mi célt szolgál a kaució. Ezt sok okból el lehet kérni, általában a bérbeadókat védi, ha a bérlő 1) nem fizeti a lakbért, 2) a rezsit, 3) kárt okoz, vagy 4) idő előtt felmond.
A bérlő és a bérbeadó kötelezettségei
A Bérlő főkötelezettsége a lakbér megfizetése és az ún. „rendeltetésszerű használat”, ami azt jelenti, hogy a bérlő lakóhelynek használja a lakást vagy szobát, tehát nem irodának, vagy lakásétteremnek.
A Bérbeadó főkötelezettsége, hogy biztosítsa, hogy a lakás / szoba használható, azaz van négy fal, fürdőszoba, konyha, háztartási gépek használható állapotban vannak.
A legtöbb bérbeadó megtiltja a bérlőknek, hogy a szobát albérletbe adják. A bérlő nem adhatja bérbe a saját bérleményét.
Felmondási szabályok
A határozott időre kötött bérleti szerződést rendes felmondással nem lehet megszüntetni. A határozott idejű szerződésnek éppen az a lényege, hogy mindkét felet védi, ugyanis a szerződésben meghatározott ideig a szerződés fennáll, azaz van hol laknod, a bérbeadónak pedig lesz bevétele.
A határozatlan idejű szerződést lehet felmondani. A felmondó nyilatkozattal kapcsolatban fontos megjegyeznünk, hogy írásban lehet érvényesen megtenni. Mivel a jogviszony időtartamát erősen befolyásolja, érdemes olyan formában közölnünk, hogy a megtételének dátuma egyértelmű legyen (például személyes átvétel esetén írjunk átvételi elismervényt, vagy ajánlott tértivevényes levélben adjuk postára).
A határozott idejű bérleti szerződés esetén a bérlő csak addig használhatja a lakást, ameddig abban a bérbeadóval megegyeztek. Ez az általánosabb típus albérlet esetén, általában 1 éves periódusokban szokás kiadni a lakásokat.
Határozatlan idejű bérleti szerződés kevésbé gyakran fordul elő. Ebben az esetben a felek nem döntik el pontosan, hogy a bérlő meddig használhatja a lakást, éppen ezért kevesebb biztonságot nyújt mindenki számára.
Adózási kérdések
Alapesetben 16%-os adó terheli az ingatlan bérbeadásából származó jövedelmet, de csak egymillió forintos éves határig. Felette már további 14%-os egészségügyi hozzájárulás is terhel, méghozzá a teljes összegre, évi 450 ezer forintos felső határral, amibe az egyéb EHO befizetésed is beletartozik. Vagyis bő 3 milliós éves bevétel felett újra csak 16% adót fizetsz.
A bérlő által megfizetett rezsi is bevétel, ha a te neveden vannak az órák! Vagyis ha 60 ezer a lakbér és további 40 ezer a rezsi, amit a bérlő neked fizet, te pedig továbbadod, akkor neked havi 100 ezer bevételed van, amiből 40% rezsiköltség.
Költség lehet a mindenféle felújítás, karbantartás költsége, vagy a bérlemény értékcsökkenési leírása, azaz amortizációja is, ami általában 2% évente.
Problémás helyzetek és megoldások
Ha nem vagy egyéni vállalkozó, akkor a lakáskiadásodat magánemberként is végezheted, akár külön adószám kiváltása nélkül is. Ha számlát is akarsz adni (mert a bérlő egy vállalkozás és szüksége van rá), akkor sajnos nem úszod meg az adószám kiváltását.
Ha a bérlő nem fizeti a lakbért vagy a rezsit, és a kaució összege nem nyújt fedezetet, a bérbeadónak törvényes zálogjoga van a bérlő ingóságain. Végső esetben a zálogjog értékesítése útján tudja kielégíteni követelését.
A bérbeadónak lehetősége van úgynevezett fizetési meghagyásos eljárás kezdeményezésére, mely eljárás a közjegyző előtt történik és kifejezetten lejárt pénzkövetelések érvényesítésére szolgáló nemperes eljárás.
A bérbeadók gyakran élnek azzal a jogszabály adta lehetőséggel és igénylik, hogy a teljes bérleti szerződés, vagy legalább a bérlő által egy egyoldalú, a fizetésre és kiköltözésre irányuló kötelezettségvállaló nyilatkozat közjegyzői okirati formában kerüljön aláírásra.
A bérleti és rezsidíj tartozással összefüggésben az általános szabályok érvényesülnek, azaz az ilyen jogcímű követelését a bérbeadó 5 éves elévülési időn belül tudja érvényesíteni.
Szóbeli szerződés? Sok sikert a bizonyításhoz! - Hiteles Jogi Tanácsok Podcast
A lakásbérleti szerződésekből eredő jogviták nagyobb része megelőzhető lenne, ha annak aláírása előtt a felek konzultálnának ügyvéddel, aki segít kiszűrni a jogellenes feltételeket és további szabályokat javasol.
tags: #visszamenoleg #alberlet #igenylese