Visszterhes vagyonátruházási illeték mérséklése: útmutató lakásvásárlóknak és rokoni átírásoknak

A lakásvásárlás költségei között kiemelt helyen szerepel a visszterhes vagyonátruházási illeték, amelyet alapvetően a vevő fizet meg, hiszen ő szerzi meg az ingatlan tulajdonjogát. Az általános szabály az Itv. szerint érvényes: a vevő a vagyonszerző fél, és ezért az illeték megfizetése rá hárul. A NAV automatikusan kiszabja az illetéket, amelynek mértéke jellemzően 4% a forgalmi értékig, de ennél összetettebb a rendszer a kedvezmények és a cserepótló vétel esetében. A legtöbb ügyletnél számolható a kedvezményekkel, amelyeket külön nyilatkozattal érdemes érvényesíteni.

Ki fizeti az illetéket lakásvásárlás esetén?

Általános szabály: a vevő fizeti az illetéket.
Eladó csak kivételes esetekben köteles fizetni, például belterületbe vont ingatlan eladása esetén.
A NAV automatikusan értesül a vásárlásról; a kedvezményeket külön nyilatkozattal érdemes benyújtani.

Eladó esetleges illetékkötelezettsége

Ingatlan eladása után általában nem kell vagyonszerzési illetéket fizetni, mert az illeték a vagyonszerző félre, azaz a vevőre hárul. Az eladó számára inkább SZJA merülhet fel, ha az értékesítés rövid időn belül történik és az eladási ár meghaladja a vételárat. Kivétel a belterületbe vont ingatlan eladása, amikor az eladó köteles az illetéket fizetni.

Hogyan számítják ki az illetéket?

Az illeték alapja mindig az ingatlan forgalmi értéke, amely a piacon reálisan elérhető ár. A forgalmi érték nem azonos a vételárral, de gyakran megegyezik vele. A NAV előfordulhat, hogy helyszíni szemlét tart, és a tényleges forgalmi értéket alkotja meg, ha a szerződésben feltüntetett ár jelentősen eltér a piaci szinttől. A lakóingatlanvásárlás esetén a mérték általában 4% az ingatlan forgalmi értékének 1 milliárd forintig, majd 2% ezt meghaladó rész után, de maximum 200 millió forint ingatlanonként.

Mi a forgalmi érték?

A forgalmi érték olyan becsült piaci ár, amely reálisan elérhető lenne független, kényszertől mentes adásvételi helyzetben. A bírói gyakorlat szerint csak hasonló tranzakciók adatait veszik figyelembe; jogilag létrejött vagy nem létrejött ügyletek vételára nem irányadó.

Hova kérheti be a kedvezményeket?

A kedvezmények igénylésére a vevőnek nyilatkoznia kell a NAV felé, és ezt általában a szerződéssel egyidejűleg vagy a NAV B400 nyomtatványán keresztül teheti meg. A NAV a kedvezményeket a végleges határozatban hagyja jóvá vagy utasítja el.

Mikor és hogyan kell fizetni az illetéket?

Az illetéket a vásárlást követően a NAV szabja ki; a földhivatal továbbítja az adásvételi adatait a NAV-nak, amely fizetési meghagyást küld a vevő számára. A befizetés általában 30 napon belül esedékes a határozat kézhezvételétől számítva. Ha a kedvezményes lehetőséget jogosultan veszik igénybe, a NAV ezt a határozatban tünteti fel.

Részletfizetés és méltányosság

Az illetéket részletekben is lehet fizetni: legfeljebb 1 millió forint adótartozásra 12 hónapig. Ezt bármilyen jövedelmi helyzetben igényelhetik, előfeltétel a kérelem megfelelő indoklása és a NAV engedélye. A részletfizetés lehetőségének igénylését online is intézhetik a NAV ONYA rendszerében (a B400 esztendő nyomtatvánnyal). Méltányossági kérelem esetén a NAV egyedi mérlegelést végezhet, és akár részletfizetésen felül illetékmérséklést vagy elengedést is adhat.

Illetékkedvezmények és mentességek

CSOK vagy CSOK Plusz igénybevétele esetén teljes illetékmentesség a megvásárolt ingatlanra (2021. 07. 10. után kötött ügyletek, ha a támogatás jogszerűen került felhasználásra). Ha később a CSOK-ot vissza kell fizetni, NAV kiszabhatja az illetéket.
Cserepótló vétel: egy ház-cserénél, ha az új ingatlan forgalmi értéke meghaladja a régit, az illeték csak a különbözet után fizetendő. Ha az új lakás értéke kevesebb, nincs illeték.
Egyenes ági rokonok, házastárs közötti adásvétel: illetékmentes lehet bizonyos kapcsolatok között.
Előzetes szerződésben rögzített és igazolt rokonok közötti haszonélvezet: a kedvezmények hatással lehetnek a hatályos jogszabályok értelmében, de a haszonélvezeti jog alapján járó kedvezmény igen speciális és körültekintő alkalmazást igényel.
Fiatalok, első lakás vásárlói kedvezménye: 35 év alattiak 50%-os illetékkedvezményt kaphatnak egy legfeljebb 15 millió forint forgalmi értékű ingatlan vásárlásakor. A kedvezmény akkor is érvényesül, ha az ingatlant a vásárló előzőleg nem birtokolta és nem volt 50%-os tulajdoni hányadban része.
Új építésű lakás vásárlása adóztatása: 15 millió forintig nincs illeték, ha a vételár nem haladja meg a 30 millió forintot; a fölötti rész után 4%-ot kell fizetni.
Házastársak és testvérek közti átírás: mentesség részleges vagy teljes mértékben fennállhat. A rokonsági kapcsolatoknál az oldalági rokonokra általában nem terjed ki.
Öröklésről vagy ajándékozásról szóló átadások: illetékmentesség vagy kedvezmény a kapcsolat függvénye. Testvérek és közeli rokonok között gyakran perkinesis mentesség vagy kedvezmény áll fenn.
Telekvásárlás és házépítés: ha 4 éven belül felépítenek egy házat, a telek vásárlása illetékmentes lehet.

Miért érdemes a cserepótló vételnél figyelni a haszonélvezetet?

A haszonélvezeti joggal kapcsolatos kedvezmények csak akkor érvényesek, ha a jogviszony haszonélvezeti joggal kapcsolódóan érdemi gazdasági célú. A NAV tájékoztatása 2025-ben megerősítette, hogy ha az adásvétellel egyidejűleg alapítják a haszonélvezetet és a felek egyenesági rokonok vagy házastársak, akkor a tulajdonos kedvezményes illetéket fizet, míg a haszonélvező mentességet élvez. A jogértelmezés azonban nem kötelező erejű jogértelmezés, de adóügyekben hivatkozható álláspont.

Hogyan becsüljük meg a haszonélvezeti jog értékét?

Az Illetéktörvény szerint egy évi érték az ingatlan forgalmi értékének 1/20-ed része. Holtig tartó haszonélvezet esetén külön szorzók alkalmazhatóak az életkor függvényében. Például a vevő által fizetendő illeték 25 éven belül alacsonyabb, mint 25-50 év és 65 év felett magasabb lehet a szorzók alapján.

Csok-kedvezmény részletei

A CSOK (Családi Otthonteremtési Kedvezmény) kedvezményt nyújt használt vagy új ingatlan vásárlásakor. Ha CSOK-ot veszel igénybe, az illetéket nem kell fizetned a megvásárolt ingatlan után. A mentesség akkor is érvényes, ha a támogatást később vissza kell fizetni. 2024-től bővült a CSOK Plusz lehetősége; a CSOK Plusz esetében is lehet illetékmentesség. A kedvezményt a jogszabályok szerint igazolni kell a szerződésben és a NAV részére benyújtott nyilatkozatban.

Első lakás vásárlók és részletfizetés

Az első lakást vásárlók számára 12 hónapos részletfizetés választható, mindenféle jövedelmi helyzetben. Ezek a feltételek: a részletfizetést a NAV jóváhagyja, és a feltételek betartása esetén a 12 hónapos ideiglenes, kamatmentes részletfizetés jár. Ha az illetéket nem lehet egy összegben kifizetni, ilyenkor a részletfizetés lehetősége különösen előnyös lehet. A részletfizetési kérelmet az ONYA webes felületén (B400 elektronikus nyomtatvány) lehet benyújtani, illetve papír alapon is eljuttatható a NAV-hoz.

Kérdések, tipikus helyzetek és példák

Testvérek között történő adásvétel: általában illetékmentes lehet a rokoni kapcsolat miatt, de részletekért érdemes konzultálni az adóhatósággal.
Rokonoktól történő ajándékozás: lehet illetékmentes a közeli hozzátartozók között; az oldalági rokonokra általában nem terjed ki.
Cserepótló vétel példája: eladunk egy lakást 20 millióért, majd vásárolunk 30 millióért, az illeték 4%-a a különbözet után fizetendő (400 ezer forint).
Első lakás vásárlói kedvezmény példája: 15 millió forint értékhatárig 50% kedvezmény lehet, ha a feltételek teljesülnek (35 év alatt, amely az első lakás tulajdonszerzésére vonatkozik).
Új lakás vásárlása értékhatárokkal: 15 millió forintig mentesség; a fölötti rész 4%-os illetéket von maga után.

Infografika: Illeték és kedvezmények kapcsolata a lakásvásárlásnál

Gyakorlati útmutató a dokumentumokkal

A vagyonszerzési illeték bejelentése és kiszabása általában a földhivatali bejegyzés után történik. A forgalmi érték meghatározását és a kedvezmények érvényesítését gyakran a B400 nyomtatványon keresztül előzőleg meg kell tenni. A NAV a határozatot követő 30 napon belül elvárja a befizetést; ha késik, késedelmi pótlékot számíthat fel. A részletfizetéshez szükséges dokumentumokat és igazolásokat a kérelem mellékleteként kell csatolni. Az online ügyintézés lehetőséget ad a gyorsabb elbírálásra, és könnyen nyomon követhető a státusz.

Rövid gyakorlati összegzés

A vevő fizeti az illetéket általában 4% első 1 milliárd forintig; felette 2% és max 200 millió forint ingatlanonként.
A forgalmi értéket a NAV állapítja meg; ha a vételár jelentősen alacsonyabb a piaci értéknél, NAV felülvizsgálhatja.
Cserepótló vétel esetén csak a értékkülönbözet után kell illetéket fizetni, ha az új ingatlan magasabb értékű, mint a régit.
Első lakás vásárlói kedvezmény és 12 hónapos részletfizetés elérhető lehetőségek.
CSOK vagy CSOK Plusz érinti az illetéket: mentesség vagy kedvezmény, amelyet be kell bizonyítani a jogszabály szerint.

tags: #visszterhes #vagyonatruhazasi #illetek #merseklese