Vizora jelentés közös képviselő szerepe a társasházak víz- és csatornadíj elszámolásában
A társasházak víz-, és csatornadíj elszámolása egyszerűnek tűnő feladat. A szolgáltató vízmű társaság helyrajzi számonként egy főmérőt épít ki, amelynek leolvasásáról, megfelelő időközönkénti cseréjéről is gondoskodik. A számlát mindig elsődlegesen a főórán megjelent fogyasztás alapján állítja ki a szolgáltató. Budapesten a víz-, és szennyvíz szolgáltatást más-más szolgáltató biztosítja. Mindkettő helyett a Díjbeszedő Holding Zrt. állítja ki a számlát, azonban ebben az esetben két külön számlát kapunk.
Az elszámolás egyszerű: a havonta leolvasott főóraállások különbözetét kell kifizetni: azaz, az aktuálisan leolvasott óraállás értékéből a szolgáltató levonja az előző hónapban leolvasott - és kiszámlázott - óraállás értéket, így megkapja a havi fogyasztás mértékét, amelyet megszoroz az egységárral. Társasházak esetében a főórán megjelent fogyasztást fel kel osztani a tulajdonosok között, hiszen általában a vízmennyiséget a tulajdonosok használják el. Ha minden tulajdonosnak van hiteles mérőórája, és az órák - jellemzően az újabb építésű társasházakban - a lakáson kívül helyezkednek el, akkor a közösség úgy is dönthet, hogy a közös képviselet számoljon el a vízdíjjal a tulajdonosok felé havonta, vagy kéthavonta.
Ha nincs minden lakásban vízóra, akkor a közös képviselő a társasház részére a szolgáltató által kiszámlázott vízdíjból levonja a közös fogyasztás mértékét, a fennmaradó összeget pedig a vízórával nem rendelkező tulajdonosok között osztja fel, tulajdoni hányad alapján. Ebben az esetben nem lesz különbség abban, hányan laknak az adott lakásban, vagy hogyan alakult az egyéni felhasználás. A tárgyévre vonatkozó bevételek meghatározásához a közös képviselő az előző évi víz-, és csatornadíj mértéke alapján előleget szed be a vízórával nem rendelkező tulajdonosoktól, az év végén pedig elszámol a tényleges költségek alapján.
A közgyűlés döntése értelmében a XII. kerületi, 19 lakásos társasház részleges homlokzati felújításával indultunk az önkormányzati pályázaton, melyen támogatást nyertünk. Rendszeresen előforduló probléma, hogy a társasházi tulajdonosok nem adják le időben a víz almérőkön megjelenő fogyasztást. Ilyen esetekben a társasháznak kell kifizetnie a mulasztó tulajdonos helyett vízdíjat. A vízóra hitelessége lejárt, a tulajdonos nem jelezte a közös képviselő, társasházkezelő felé, és nem fizette a magasabb, vízóra nélküli közös költséget.
A társasház közgyűlése már évekkel korábban elfogadta, hogy a vízóra nélküli, vagy lejárt vízórával rendelkező albetétek (lakások) tulajdonosai magasabb közös költséget fizetnek, mint azok, akik a vízóráikat rendszeresen hitelesíttetik. A társasházkezelő, közös képviselő akkor jár el helyesen, ha a Vízművek hivatalos fizetési értesítője alapján rendszeresen ellenőrzi az albetéteket. Miért fontos a jó közös képviselet, ha társasházban lakunk? Ki lehet közös képviselő, mik pontosan a feladatai és miben számíthatunk a segítségére lakóként?
Közös képviselő: ki töltheti be a feladatot és milyen jogosultságokkal?
A közös képviselő röviden nem más, mint a társasház szervezeti képviselője. A megnevezés valamelyest megtévesztő lehet, mert azt gondolhatnánk, hogy csakis egy valós személy töltheti be ezt a feladatot, azonban jogi személy vagy valamilyen cég is elláthatja ezeket a tevékenységi köröket. Ezen okból napjainkban egyre több olyan társasház van, amelynek ügyintézését egy Bt. vagy egy Kft. látja el. A közös képviselői és társasházkezelői tevékenységet a 2003-ban született Társasházi törvény szabályozza. Eszerint a közös képviselő, vagy az intézőbizottság elnöke, mint a társasház törvényes képviselője ellátja a közösség ügyintézését, valamint felelős a társasház pénzügyeiért és a számviteli szabályok betartásáért. Itt fontos felhívnunk a figyelmet arra, hogy a közös képviselői tevékenység és a társasházkezelői tevékenység nem ugyanazt jelentik!
A hatályos törvény szakmai végzettség megszerzését kizárólag az üzletszerűen végzett társasházkezelői, illetve üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenység esetében teszi kötelezővé. Szakképesítést csak annak kell szereznie, aki üzletszerűen folytat társasházkezelői tevékenységet. A közös képviselő megválasztása a közgyűlés által történik. Ahogy feljebb már említettük, közös képviselőnek alapvetően bármelyik tulajdonostárs vagy bármilyen, üzletszerűen társasházkezelői, illetve ingatlankezelői jogosultsággal rendelkező személy, vagy cég megválasztható, ehhez pedig elegendő egyszerű többség, vagyis a jelenlévők 50%-a plusz egy szavazat. If the lakók nem találják megfelelőnek a közös képviselőt, közgyűlésen, egyszerű többséggel bármikor felmenthetik a feladat alól.
A közös képviselőknek nincs törvényileg meghatározott díjazása, ezt mindig az adott ház közgyűlése dönti el és a közös költség tartalmazza. A közös képviselő feladatainak rögzítését a törvény előírása szerint az adott társasház Szervezeti és Működési Szabályzata (SZMSZ) kell, hogy tartalmazza. A hat vagy kevesebb lakásból álló társasházi közösségeknek azonban ez nem kötelező, ők dönthetnek úgy, hogy a Társasházi törvényben leírtakat és a Ptk. szerint járnak el.
A közös képviselő feladatai közé tartozik többek között, hogy előkészítse és végrehajtsa a közgyűlés határozatait, gondoskodva arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályoknak, az alapító okiratnak és az SZMSZ rendelkezéseinek. Minden szükséges intézkedést meg kell tennie az épület fenntartásának biztosítása érdekében, képviselnie kell a társasházat jogi ügyekben és együtt kell működnie a helyi jegyzővel és a hatóságokkal. A lakókkal kapcsolatban neki kell közölnie a tulajdonostársakkal a meghatározott közös költségeket, egyéb fizetendő kötelezettségeket, beszedni azokat, valamint szükség esetén végrehajtási lépéseket tenni, behajtani a tartozásokat.
A közös képviselőnek nincs hatósági jogköre. Mivel maga a társasház nem jogi személy, egy peres ügyben jogképessége csak a társasház tagjainak, vagyis a tulajdonosközösségnek van. Ezeknek az ügyeknek a képviseletében a közös képviselő járhat el - de csakis akkor, ha erre vonatkozóan létezik jogszabály vagy a közgyűlés határozata erre előzetesen felhatalmazta. Egy társasház sérelmére elkövetett bűncselekmény esetén a közös képviselő jogosult pótmagánvádlóként fellépni - míg maguk a tulajdonostársak nem, így itt fontos szerep jut neki.
A képviselet magába foglalja a közös képviselő írásbeli és szóbeli, bármely formájú és tartalmú nyilatkozatának megtételét, vagyis minden, amit a közös képviselő egy ügyben kimond, leír vagy bármilyen más módon a hatóságok tudomására hoz, az jogszerűen a lakóközösség véleményét tükrözi. Ez a képviseleti jogosultság a közös képviseleti tisztséggel jön létre és annak véget értével szűnik meg. A közös képviselő tevékenységét a társasházközösség érdekeinek megfelelően köteles ellátni. A tevékenységi körében, vagyis a „megbízás” teljesítése során a harmadik személynek okozott károkért a társasház tartozik felelősséggel. Azonban például olyan esetben, ha a közös képviselő hátralék behajtása érdekében nem intézkedik, őt terheli a kártérítés felelőssége.
Gyakorlati összefüggések és tippek a lakóknak
- Gyakori panasz, hogy a közös képviselő elérhetetlen. A jó kommunikáció és rendszeres tájékoztatás alapvető elvárás.
- A közös költségek rendezésekor a képviselőnek biztosítania kell a transzparens elszámolást és a mérőhelyek hitelesítésének nyilvántartását.
- Ha a mellékmérők és a főmérő közötti eltérések jelentkeznek, a közös képviselő feladata ezek kivizsgálása és a hibák feltárása a belső hálózatban.
- A képviselet felelőssége kiterjed a fenntartásra, karbantartásra és a jogszabályoknak való megfelelésre. Szakképesítés megszerzése segítheti a helyes döntéseket.
A közgyűlés határozata alapján történő intézkedések során a jegyzői felügyelet is érvényesül. A közös képviselő kiválasztása és felmentése a közgyűlés hatáskörébe tartozik. Ha a lakók elégedetlenek, egyszerű többséggel felmenthetik a közös képviselőt, és megválaszthatják helyette az új tisztségviselőt. A felmentés menetét a közgyűlés összehívásával és a döntéshozatallal kell végigvinni.
A mellékelt példákból látható, hogy a víz- és csatornadíj elszámolása jelentős belső koordinációt igényel: a főmérő adataira alapuló számlázás, a mellékmérők szerepe a költségmegosztásban, valamint a közös képviselő felelőssége a jogszerű és átlátható gazdálkodás biztosításában.
Hogyan válasszunk megbízható közös képviselőt? A közös képviselő feladatai közé tartozik a közgyűlési határozatok előkészítése és végrehajtása, a jogszabályok és SZMSZ betartása, a kötelezettségek beszedése, a szükséges jogi lépések megtétele, valamint a lakókkal való hatékony kommunikáció. Érdekesség, hogy több mint két évtizedes tapasztalat jellemzi a közös képviseletet, amely egyre inkább integrált szolgáltatássá válik, ahol a hatékonyság és a jogszerűség egyaránt kulcsfontosságú.
Az elszámolás és a mérőeszközök hitelesítésével kapcsolatos gyakorlati kérdések további megértéséhez érdemes figyelembe venni a Főtávos példákat és azokat az intézkedéseket, amelyeket a közös képviselet egy-egy ingatlan esetében javasolhat. A mérőhelyek hitelességének és a belső hálózat állapotának rendszeres felügyelete hozzájárul a költségek igazságosabb megosztásához és a lakók közérzetének javításához.
Fontos megállapítások a közös képviseletről
- Közös képviselő választása egyszerű többséggel történik a közgyűlésen.
- A díjazás és az SZMSZ-ben rögzített feladatkör a közgyűlés határozata alapján alakul.
- A belső mérőhálózatban felmerülő hibákért a közös képviselő felelősséggel tartozik, ha mulasztásával okoz kárt.
- A hatályos jogszabályok szerint szakmai végzettség csak üzletszerű társasházkezelés esetén kötelező.
tags: #vizora #jelentes #kozos #kepviselo