Volt albérlőnek tartozása van — jogi lehetőségek, végrehajtás, védelem és gyakorlati teendők
Az alábbi cikkben részletesen ismertetjük, milyen jogi és gyakorlati következményekkel jár, ha volt albérlő tartozást hagyott az ingatlanon, továbbá hogyan működik a végrehajtás, mit tehet a követelés behajtója, és milyen jogai és kötelezettségei vannak a tulajdonosnak, bérbeadónak és az adósnak. Számos konkrét forgatókönyvet is bemutatunk: bankszámla-inkasszó, munkabér-letiltás, kilakoltatás, ingóságok lefoglalása, kaució kezelése és örökségből származó tartozások.
Végrehajtás: bankszámla-inkasszó és mentes összegek
Inkasszó esetén a végrehajtás az adós pénzforgalmi szolgáltatónál kezelt számlájára irányul, pontosabban a bankszámlán lévő összegre. Ebben az esetben a pénzforgalmi intézetet (bankot) keresi meg a végrehajtó, és a bank köteles teljesíteni a végrehajtó által kért összeg átutalását.
Jó tudni, hogy a teljes összeget azonban nem vonhatja le a végrehajtó. A Végrehajtási törvény szerint 60 ezer Ft teljes egészében mentes a végrehajtás alól, tehát ennyinek mindig maradnia kell a levonás után. A 200 ezer Ft feletti összeg korlátlanul végrehajtás alá vonható. A 200 ezer Ft alatti összegből maximum 70 ezer Ft vonható végrehajtás alá. Abban az esetben, ha mindent levontak a számlájáról, az jogszerűtlen intézkedés, és jogorvoslatot lehet igénybe venni.
Lehet-e egyszerre munkabér-letiltást és inkasszót alkalmazni?
Sajnos a végrehajtó jogszerűen alkalmazza egyszerre a letiltást és az inkasszót. Viszont a bankszámlára benyújtott inkasszóra vonatkozóan van egy olyan szabály, hogy a banknak meg kell hagynia az úgynevezett végrehajtás alól mentes összeget.
A Végrehajtási törvény szerint 60 ezer Ft teljes egészében mentes a végrehajtás alól, tehát ennyinek mindig maradnia kell a levonás után. A 200 ezer Ft feletti összeg korlátlanul végrehajtás alá vonható. A 200 ezer Ft alatti összegből maximum 70 ezer Ft vonható végrehajtás alá. Abban az esetben, ha mindent levontak a számlájáról, az jogszerűtlen intézkedés, és jogorvoslatot lehet igénybe venni.
Elévülés kérdése - mikor hivatkozhatok rá?
Tudni kell, hogy a követelés elévülését hivatalból nem vizsgálja a bíróság, az elévülést akkor veszik figyelembe, ha hivatkozik rá az, akinek ez érdekében áll. A követelés elévülésére a követelés érvényesítésére irányuló eljárásban kell hivatkozni. Ha egy tartozást nem fizet meg valaki, akkor a jogosultnak fizetési meghagyásos vagy bírósági peres eljárást kell indítania annak érdekében, hogy a pénzhez hozzájusson. Ebben az eljárásban az a fél, akinek tartozása van, védekezhet azzal, hogy már eltelt az elévülési idő. Ha ezt elmulasztja, később, például a végrehajtási eljárás során már nem hivatkozhat a követelés elévülésére.
Így előfordulhat, hogy egy elévült követelést a jogosult sikeresen eljuttat a végrehajtási szakaszba, ha a másik fél nem teszi meg a szükséges lépéseket a bírósági vagy fizetési meghagyásos eljárás során (azaz nem jelenti be az elévülést).
Fontos még, hogy a Végrehajtási törvény alapján a végrehajtási jog is elévülhet. A végrehajtási jog elévülési idejére a követelés elévülési ideje lesz érvényes. Mivel a végrehajtási jog elévülését bármely végrehajtási cselekmény megszakíthatja, így azt kell megvizsgálni, hogy volt-e olyan, az elévülési idővel megegyező tartamú időszak, amikor nem történt semmilyen végrehajtási cselekmény. Ha volt, akkor a végrehajtási eljárásban jelezni kell, hogy a végrehajtási jog elévült.
Felfüggesztés lehetősége - mikor érdemes kérni?
Ha sem a követelés, sem a végrehajtási jog esetében nem következett be az elévülés, akkor végrehajtás felfüggesztése iránti kérelmet lehet beadni. Ebben az esetben a bíróság dönt arról, hogy az Önnel szembeni végrehajtást később (például a téli időszak után) folytatja. Sajnos itt sem garantált a siker, de ha mégis felfüggesztik a végrehajtást azzal talán értékes időt lehet nyerni.
Kilakoltatás, téli moratórium és az árverési vevő jogai
A téli kilakoltatási moratórium minden évben november 15-től április 30-ig tart. Mivel az unokatestvérének volt jogcíme a ház használatára (tulajdonos volt), így mindenképpen vonatkozik rájuk a téli moratórium, tehát áprilisig nem lehet őket kilakoltatni. A végrehajtó sem állíthat ki olyan okiratot, ami engedélyezné a kilakoltatást a moratórium alatt. Ha a bérbeadó erőszakkal akarja kikényszeríteni az igényét, akkor bűncselekményt (önbíráskodás) követ el, tehát feljelentést lehet tenni az elkövetővel szemben. Abban az esetben tehát, ha a bérbeadó ki akarja őket fizikai erőszakkal költöztetni önhatalmúlag, akkor hívjanak rendőrt és tegyenek feljelentést.
Árverés esetén az árverési vevő követelheti a tulajdonrészére a használati díjat is, ami szintén az érintettek közötti megegyezés tárgya lehet. Álláspontunk szerint az árveréssel osztatlan közös tulajdon keletkezett, amelyet mindkét tulajdonos jogosult használni, a használatról meg kell egyezniük. Tekintettel arra, hogy a lakás másik felének a tulajdonosa kiskorú, Ön mint szülő a gyermek jogán értelemszerűen jogosult az ingatlan használatára. Ha esetleg nem tudnak megegyezni a használatról, akkor az új tulajdonos kérheti a bíróságon az osztatlan közös tulajdon megszüntetését, ami egy hosszú per, a gyámhatóság részvételével, mivel kiskorú vagyonáról van szó.
Ingatlant terhelő tartozások átruházódása adásvételkor - hogyan kerülhető el?
Előfordulhat, hogy az ingatlan adásvételét követően, de a földhivatali bejegyzés előtt kerül bejegyzésre végrehajtási jog. A felvázolt eset akként alakulhatott ki, hogy a végrehajtó az eladóval szemben folyamatban lévő végrehajtási eljárás során az adásvételi szerződés megkötését követően, de annak a földhivatali benyújtását megelőzően nyújtott be végrehajtási jog bejegyzése iránti kérelmet a földhivatalba. Ennek alapján még a tulajdonjogod bejegyzését megelőzően teher került az ingatlanra. Ingatlan adásvételi szerződések megkötése során kiemelten fontos, hogy a megkötött adásvételi szerződés földhivatali benyújtása minél előbb megtörténjen. Jelen helyzet elkerülhető lett volna, ha a szerződés benyújtása a végrehajtási jog bejegyzése iránti kérelem beadását megelőzi.
Elsőként a végrehajtási igényper megindításának lehetőségét kell átgondolni. Az igénypert az indíthatja meg, aki a lefoglalt vagyontárgyra tulajdonjoga vagy más olyan joga alapján tart igényt, amely a végrehajtás során történő értékesítésnek akadálya. Egy ilyen perben azt kell bizonyítani, hogy a tulajdonjog az adásvételi szerződés alapján előbb keletkezett, mint a végrehajtási jog bejegyzése.
Lehetőség nyílik a végrehajtást kérővel (pl. DIGI) történő egyeztetésre, egyezség megkötésére is. A cég a végrehajtási eljárás során engedélyezhet részletfizetést is. Amennyiben az adásvételi szerződés azt tartalmazza, hogy az ingatlant tehermentesen értékesíti az eladó, akkor a megkötött szerződés alapján lehet igényelni vele szemben az ingatlan tehermentesítését. Érdemes azt is megvizsgálni, hogy az okirat szerkesztő és ellenjegyző ügyvéd a tulajdonjog bejegyzése során nem mulasztott-e.
Autó forgalomból kivonása és egyidejű fizetés-letiltás
Nem tiltja a Végrehajtási törvény, hogy a végrehajtó egyszerre többféle végrehajtási intézkedést is foganatosítson. A végrehajtónak azonban be kell tartania az arányosság és fokozatosság elvét a végrehajtási eljárás során. Ez azt jelenti, hogy a pénzkövetelést elsősorban az adós pénzforgalmi szolgáltatónál kezelt (azaz bankban tartott) pénzéből és munkabéréből kell behajtani. Ha előre látható, hogy a követelést ezekből nem lehet rövidebb időn belül behajtani, az adós bármilyen vagyontárgya lefoglalható. A lefoglalt ingatlant viszont csak akkor lehet értékesíteni, ha a követelés az adós egyéb vagyontárgyaiból nincs teljesen fedezve vagy csak aránytalanul hosszú idő múlva elégíthető ki.
Foglalás, ingóságok lefoglalása, belépési jog
A végrehajtó az adós lakásába minden különösebb felhatalmazás nélkül beléphet, és azt át is vizsgálhatja. Az adós lakása fogalmát tágan kell értelmezni. Nem kell, hogy az adós tulajdonában álljanak e helyiségek, vagy ezekbe az adós be legyen jelentve. A végrehajtó cselekményéhez elegendő, hogy az adós abban az adott helyiségben (pl. szobában), lakásban tartózkodjék, illetve a helyiségben, lakásban irata, az átvizsgálás körébe eső vagyontárgya legyen.
Lefoglalni az adós birtokában, őrizetében lévő vagy más olyan ingóságot lehet, amelyről valószínűsíthető, hogy az adós tulajdonában van. A valószínűség kérdésében a végrehajtónak kell dönteni az eset összes körülményének gondos mérlegelése alapján. A törvény nem definiálja, mit ért valószínűsítés alatt, ez lényegében a végrehajtó mérlegelésén múlik. Kivétel a végrehajtó foglalási lehetősége, illetve kötelezettsége alól, hogy nem lehet lefoglalni az adós birtokában, őrizetében lévő ingóságot, ha a rajta lévő jelből vagy más körülményből minden bizonyítás nélkül kétségtelenül megállapítható, hogy az ingóság nincs az adós tulajdonában.
Javaslom, hogy a nem az Ön tulajdonában lévő ingóságokról valószínűsítsék valamilyen módon, hogy azok a gyermekei tulajdonát képezik, így kerülhető el ezeknek a lefoglalása.
Kaució kezelése albérletnél - joga és kötelezettségei a feleknek
A kaució kulcsfontosságú elem a bérleti szerződésben, amely mind a bérbeadó, mind a bérlő érdekeit szolgálja. A kaució jelentősége abban rejlik, hogy biztonságot teremt mindkét fél számára. A bérbeadónak joga van a kauciót visszatartani, ha a bérlő kárt okozott az ingatlanban vagy elmaradt a bérleti díj fizetésével. A bérlőnek joga van a kaució teljes összegének visszakapására, ha betartotta a szerződés feltételeit és nem okozott kárt a bérleményben. Kötelessége viszont a kauciót határidőre kifizetni és az ingatlant rendben tartani.
A kaució összege általában egy vagy két havi bérleti díjnak megfelelő összeg. A kaució visszakövetelésére vonatkozó jog elévülése általában 5 év, de ez az időtartam a szerződésben módosítható. A kaució elszámolása során a bérbeadónak joga van bizonyos összegeket visszatartani, ha erre alapos oka van. Fontos azonban, hogy minden ilyen levonást részletesen dokumentálni kell, és a bérlőt tájékoztatni kell a kárigény pontos összegéről és okáról.
Közüzemi díjak, bérlő és tulajdonos felelőssége
Többféle gyakorlat létezik arra nézve, hogy a bérleti szerződés ideje alatt a közüzemi díjakat miként fizeti meg a bérlő. Az egyik megoldás, hogy a számlák továbbra is a bérbeadó nevére jönnek, aki maga rendezi számlákat, de időközönként elszámol a bérlővel. Van arra is példa, hogy a bérlő olyan összegű bérleti díjat fizet, amibe mintegy átalányként belefoglalják a közüzemi díjakat is, így nincs külön bérleti díj és rezsi. Egy másik módszer, hogy a bérlő maga köt szerződést a szolgáltatóval, így a számlák is az ő nevére jönnek, és maga fizeti be ezeket.
Különösen a távhő- és gázszolgáltatásnál fontos tudni, hogy bizonyos szolgáltatások esetén a tulajdonos kezessége fennállhat: távhőszolgáltatás esetén, ha a bérlő vállalta a díj fizetését a szolgáltató felé, akkor az ingatlan tulajdonosa a távhőszolgáltatásról szóló törvény alapján kezesként továbbra is felel a tartozásokért. Egyedi gázfűtéses lakás esetében sem könnyű elkerülni a problémát: a tulajdonos nehezen tudja a nevére visszaíratni a szerződést, ha kifizetetlen tartozás van a lakáson.
Ha az adós nem reagál - fizetési meghagyás, per, zálogjog
Általános gyakorlat, hogy a bérbeadó nevére nem kerülnek át a közművek, így a szolgáltatók a bérbeadót terhelhetik, ha a bérlő nem fizet. A bérbeadónak joga van fizetési meghagyásos eljárást kezdeményezni, mely eljárás a közjegyző előtt történik és kifejezetten lejárt pénzkövetelések érvényesítésére szolgáló nemperes eljárás. Kizárólag fizetési meghagyásos eljárás útján lehet érvényesíteni a 3 millió forintot meg nem haladó pénzkövetelést. Ha a bérlő 15 napon belül ellentmondással él, az eljárás peres eljárássá alakul.
Ha a bérlő nem fizet és nem költözik ki, a bérbeadó a hátralék miatt a bérleti szerződés felmondására és végül peres úton való kiköltöztetés kezdeményezésére jogosult. Ha a bérlő ingóságai az ingatlanban vannak, a bérbeadónak törvényes zálogjoga lehet ezen ingóságokon a bérleti és rezsidíj tartozás erejéig.
Szívbeteg, daganatos beteg, jövedelemhiány - van-e esély méltányosságra?
Sajnos a méltányossági döntésre nem kötelezhető a követeléskezelő, de érdemes újra megpróbálni részletfizetést vagy részbeni elengedést kérni. Amennyiben erre nem érkezik megnyugtató válasz, úgy a Pénzügyi Békéltető Testületet tudjuk ajánlani, ahol szabályozott keretek között lehet a követelő és az ügyfél között mediációt kérni, talán így hajlandóak lennének megállapodásra jutni.
Örökség és hitelezők - elfogadjam vagy visszautasítsam?
Alapvetően az öröklés ipso iure (azaz a törvény erejénél fogva) megtörténik az örökhagyó halálával, tehát az örökség elfogadásáról nem kell nyilatkozni. A hagyaték visszautasításáról a hagyatékátadó végzés jogerőre emelkedéséig lehet nyilatkozni főszabály szerint. A visszautasítás azt jelenti, hogy az örökségből semmit sem kap. Fontos szabály azonban, hogy az örökös nem korlátlanul felel a hagyatéki tartozásokért. Az örökös a hagyatéki tartozásokért a hagyaték tárgyaival és azok hasznaival felel a hitelezőknek. Ha a követelés érvényesítésekor a hagyaték tárgyai vagy hasznai nincsenek az örökös birtokában, az örökös öröksége erejéig egyéb vagyonával is felel.
Ez azt jelenti, hogy ha nem örökölt semmit, akkor nem felel a hitelezőkkel szemben; ha például örökölt egy autót, akkor az autót kell a hitelezők kielégítési alapjának tekinteni; ha pedig időközben eladta, akkor az autó tényleges értékéig köteles helytállni édesanyja tartozásaiért. Ami még fontos, hogy a tartozás, amit be akarnak hajtani, milyen stádiumban volt az öröklés pillanatában, és hogy bejelentették-e a hitelezők a hagyatéki eljárásban azt. Ezekre a kérdésekre a hagyatékátadó végzésből derülhet fény, amiről érdemes másolatot kérni, ha nincs meg.
Hol kaphatok információt a tartozásokról és hogyan kezdjek el lépni?
A legegyszerűbben a végrehajtótól kaphatnak információt. Kérjenek időpontot és keressék fel a végrehajtó irodáját és ott kérjenek másolatot az összes ügy irataiból. Minden ügyben van egy végrehajtható okirat, ami jellemzően vagy fizetési meghagyás, vagy bírósági döntés (pl. ítélet, bírósági meghagyás), ezek a végrehajtónál megvannak, mert ezek alapján tud intézkedni. Az iratokban szerepelnie kell annak is, hogy ki a végrehajtást kérő (hogy kinek tartozik), és annak is, hogy milyen tartozásról van szó. Ugyanígy a rendezett tartozás ügyében is kikérhetik a végrehajtótól a jegyzőkönyvet.
Egyébként a végrehajtónak minden keletkezett iratot hivatalosan kézbesítenie kell. Kérdezze meg az édesanyját, hogy nem változott-e a lakcíme. Lehetséges, hogy nem megfelelő címre érkeztek a korábbi iratok az ügyeiben.
Gyakorlati tanácsok, lépések összefoglalva
- Kérjen másolatot a végrehajtótól minden ügyről és okiratról.
- Vizsgálja meg az elévülés lehetőségét és hivatkozzon rá időben, ha van helye.
- Ha bankszámlát teljesen letiltottak, ellenőrizze, hogy a bank megtartotta-e a mentességet (60 ezer Ft), és ha nem, kérjen jogorvoslatot.
- Ha kilakoltatás várható télen, ellenőrizze a moratóriumot és éljen a rendőrségi jogorvoslattal, ha önhatalom történik.
- Részletfizetési kérelmet mind a követeléskezelőnél, mind a végrehajtónál érdemes benyújtani, hogy elkerülje a további költségnövekedést.
- Ha adásvétel után merül fel probléma, vizsgálja meg a földhivatali bejegyzés időpontját és fontolja meg igényper indítását a tulajdonjog előbbrendűségének bizonyítására.
- Bérbeadóként rendszeresen ellenőrizze a közüzemi fogyasztást, tartsa rendben az átadás-átvételi jegyzőkönyvet és tartsanak kauciót.
Eltitkoljam, hogy kirúgtak? Így válaszolj az interjún!
További források és jogi segítség
Komolyabb viták esetén érdemes ügyvédhez fordulni, aki segít a végrehajtási kifogás, igényper vagy részletfizetési megállapodás kezdeményezésében. Ha a követeléskezelővel való egyeztetés nem vezet eredményre, a Pénzügyi Békéltető Testületnél lehet mediációt kezdeményezni. A végrehajtási eljárás során keletkezett levelek és körülmények pontos dokumentálása alapvető fontosságú a sikeres jogorvoslathoz.
tags: #volt #alberlonek #tartozasa #van