Ügyvédi meghatalmazás visszavonása, elállás és haláleset esetén Zalaegerszegen
Ez a kérdés ritkán, de felmerül a mindennapokban. Van úgy, hogy az adásvételi szerződés aláírása után, de még a vételár teljes kiegyenlítése előtt az eladó meggondolja magát, és el szeretne állni az ügylettől. Sajnos néha az is előfordul, hogy a tulajdonjog bejegyzési engedély kiadhatósága előtt az eladó meghal. Mi történik a szerződéssel, ha meggondolja magát az eladó?
A szerződéses elállási jog és a letéti szerződések közvetlen hatása
Ideális esetben az adásvételi szerződés úgy rendelkezik, hogy az eladót a vevő fizetési késedelme kivételével más okból nem illeti meg elállási jog. A letéti szerződések jellemzően kimondják: ha a vevő eredeti banki nyilatkozattal igazolja, hogy a vételárat átutalta az eladónak, akkor az ügyvéd köteles kiadni, illetve benyújtani a tulajdonjog-bejegyzési engedélyt, akkor is, ha az eladó tiltakozik. A szerződést tehát teljesíteni kell - az eladó akarata ellenére is.
Mi történik a szerződéssel, ha meghal az eladó?
Az eladó szerződéses pozícióját megörökli az örökös. Ha a vevő a szerződést teljesíti (elutalja a vételárat) és a letéti szerződés alapján ő is jogosult igazolni a vételár megfizetését (nagy probléma, ha nem így szól a letéti szerződés!), akkor az ügyvéd kiadhatja a tulajdonjog bejegyzési engedélyt. A szerződést tehát teljesíthető - az örökös akarata ellenére is.
Röviden: a vevő jogai és a megbízható bejegyzés kapcsán
- Ha a vevő teljesíti a szerződést és igazolja a vételár megfizetését a letéti szerződés szerint, az ügyvéd kiadhatja a tulajdonjog bejegyzési engedélyt.
- Az örökös a szerződésből fakadó kötelezettségeket örökli, de a bejegyzés jogossága polgári jogi kérdés lehet.
A tulajdonjog bejegyzésének kérdése a vevő meghatalmazásával
Az ügyvédi meghatalmazás 2025. január 15. előtt és azóta sem csak a szerződés teljesítését tette lehetővé: a bejegyzési engedélyt a vevő meghatalmazása alapján az ügyvédje minden további nélkül beadhatta a földhivatalba - az eladó hozzájárulása nélkül. Ez azonban megváltozott: január 15. után az ügyvéd már csak mindkét fél - a vevő és az eladó - meghatalmazása alapján járhat el a tulajdonjog-bejegyzési eljárásban.
Mi történik, ha az eladó visszavonja a meghatalmazást?
Ha az eladó a tulajdonjog-bejegyzési kérelem benyújtása előtt értesíti az ügyvédet és a földhivatalt a meghatalmazás visszavonásáról, akkor az ügyvéd már nem járhat el a nevében. A fennálló szabályozás szerint: a meghatalmazást az ügyfél bármikor korlátozhatja vagy visszavonhatja. Ugyanakkor a földhivatal a kezdeti okirati vizsgálatoknál csak formai és tartalmi megfelelőséget vizsgál, nem a visszavonás időbeli hatályosságát. A visszavonás hatályosságának jogi kérdését polgári jogi eljárásban kell rendezni.
Mi történik, ha az eladó meghal?
Az Ákr. alapján egy természetes vagy jogi személy ügyfél lehet. Ha az ügy személyes jellege vagy a kötelezettség tartalma ezt zárja ki, a kieső ügyfél jogutódja lép. A földhivatal a bejegyzési eljárást polgári jogi kérdésektől függetlenül útján bonyolítja, ezért a halál esetén lehet, hogy a bejegyzés a jogutód részéről folytatódik. A jogszabályok alapján egy eljárás ebben a helyzetben is lefolytatható a tulajdonos meghatalmazása nélkül is, de ez a gyakorlatban bizonytalan lehet.
Precedens és bírói álláspont
A Kúria Kfv.37728/2016/5. számú precedensképes határozata ügyleti meghatalmazás tárgyában rávilágít arra, hogy a földhivatal nem bírálhatja el a meghatalmazás érvényességi kérdéseit polgári jogi szempontból, így a visszavonás hatályosulásának időpontja polgári bíróság feladata. A földhivatal csak formai és tartalmi megfelelést vizsgál. Ezért a meghatalmazás visszavonása komoly gyakorlati problémákat okozhat a bejegyzési eljárásokban, különösen tulajdonjog-fenntartásos ügyletek esetén.
Összegzés
A meghatalmazás visszavonítása a földhivatali eljárásban komoly gyakorlati problémákat okozhat, különösen tulajdonjog-fenntartásos ügyleteknél. Mivel az Üttv. lehetővé teszi a meghatalmazás bármikori visszavonását, jelenleg nincs jogi eszköz arra, hogy az ügyvéd a felek egyikének ellenkezése ellenére is beadhassa a bejegyzési engedélyt. A helyzet rendezése csak jogalkotói beavatkozással - az Üttv. vagy az Inytv. módosításával - érhető el; addig a feleknek és az ügyvédeknek fokozottan kell ügyelniük a meghatalmazások tartalmára és időbeli hatályára. Az ingatlan-nyilvántartási hatóság kizárólag formai és tartalmi vizsgálatot végezhet. Az ügyleti meghatalmazás visszavonásának hatályosulása nem ingatlan-nyilvántartási, hanem polgári jogi kérdés, ezért a földhivatal nem utasíthatja el a bejegyzési kérelmet pusztán a meghatalmazás visszavonására hivatkozva.
Gyakran előforduló kérdések a gyakorlatban
- Mi az optimális megoldás az adásvételi szerződésben a visszavonási kockázat kezelésére?
- Milyen intézkedések segítenek abban, hogy a vevő ne legyen kiszolgáltatva a meghatalmazás időbeli korlátainak?
- Hogyan kezelhető haláleset esetén a jogutódlás a bejegyzési eljárásban?
- Milyen tartalommal érdemes megfogalmazni a meghatalmazásban a jogköröket és hatályt?
Előírt jogi háttér és gyakorlat
Az ingatlan-nyilvántartás hatósága kizárólag formai és tartalmi vizsgálatot végez. A visszavonás időpontja és jogi hatályossága polgári jogi kérdés, amelyet bíróság ítél meg. A közvetlen megoldás érdekében a feleknek gondosan kell megtervezniük a meghatalmazás tartalmát és időtartamát, figyelembe véve a vételi jog analógiáját és a haláleset lehetőségét is. A jogalkotó következő módosítási körben érdemes lenne egyértelművé tenni a vevői joghoz kötődő meghatalmazások keretét is.
tags: #zalaegerszeg #foldhivatal #meghatalmazas