Zártkerti ingatlanok kifüggesztésének ideje és elővásárlási jog: részletes útmutató

A földforgalmi törvény szerinti kifüggesztés fontos eleme a termőföldek adásvételi eljárásának. A kifüggesztés célja az elővásárlási jog gyakorlásának lehetővé tétele, illetve az adásvétel nyilvánossá tétele. A jogszabály alapján a tulajdonosnak mint eladónak a föld fekvése szerint illetékes települési önkormányzat jegyzője felé a felek aláírásától számított 8 napon belül kérelmet kell benyújtani, a közzétételi eljárásról pedig a kormányzati portálon közzétett formanyomtatványon kell gondoskodni. A közzétételi kérelem adattartalmát az elővásárlási és előhaszonbérleti jog gyakorlására vonatkozó szabályok szerint alakítják.

A kifüggesztés lényege és a kiinduló adatok

• A kifüggesztés lényege, hogy a nyilvánosság előtti közlés révén az elővásárlási jog jogosultjai értesülnek a szerződés feltételeiről. A közzétett teljes adásvételi szerződés anonimizált, de tartalmilag teljes változata kerül közzétételre a kormányzati portálon.
• A közzétett irat bárki által megtekinthető bejelentkezés és személyazonosítás nélkül is. A beérkező nyilatkozatokról és a rangsorról a jegyző utólag értesíti az érintetteket.
• A kifüggesztés időtartama adásvételnél főszabály szerint 30 nap. A végrehajtó ügymenet során a fennmaradó határidők és események a jogszabály alapján alakulnak.

A kivitelezés összefüggései: ki jogosult elővásárlásra?

A földforgalmi törvény szerint az elővásárlási jog elsőbbséget élvező csoportjai a következők: állam, földműves tulajdonostárs (ha közös tulajdon része), helyben lakó szomszéd, állattartótelepet üzemeltető helyben lakó földműves, és további földművesek bizonyos feltételek szerint. A sorrend meghatározott, és a rangsor alapján a jogszerű elfogadó nyilatkozatok érvényessége dönti el, ki kerülhet a vevő helyébe. A részletes sorrend és feltételek a törvény 18-22. §-ában találhatóak.

1. Az állam az első helyen áll annak érdekében, hogy a földbirtokpolitikát és közérdekű célokat érvényesítsék.
2. Az állam után következik a földműves tulajdonostárs, ha közös tulajdonról van szó és a tulajdonrész a jogszabályok szerint jogosult a vevő jogára.
3. Helyben lakó szomszéd, aki a tulajdoni hányadával érintett föld szomszédja, és aki a településen él legalább 3 éve; vagy olyan földműves, akinek a lakóhelye vagy üzeme a településen van vagy legfeljebb 20 km-re van onnan.
4. Az állattartótelepet üzemeltető földműves is társulhat az elővásárlási joghoz, ha megfelel a törvényi feltételeknek.
5. Végül helyben lakó földműves kerülhet sorra, mint lehetőség a rangsorban.

Ha több jogosult van egy csoportban, az elővásárlási nyilatkozatok közül a törvény által meghatározott rangsor szerint kerül kiválasztásra a nyertes. A helyben lakó földműves, a szomszéd és a többi jogosult közötti sorrend eltérhet attól függően, hogy ki melyik kategóriába tartozik, és milyen körülmények vonatkoznak rá a településen.

1. Az adásvételi szerződés aláírása után a szerződést először a mezőgazdasági igazgatási szervhez kell benyújtani jóváhagyás céljából.
2. Ha a szerződés jóváhagyás-köteles, a szerv előzetes jogi és formai vizsgálatot végez, és megvizsgálja, hogy a szerződés tartalmazza-e a kötelező földforgalmi nyilatkozatokat és megfelel-e az okiratokra vonatkozó követelményeknek.
3. A közzététel a kormányzati portálon történik meg; a közzététel dátumát a jegyző feljegyzi a szerződésen.
4. A közzététel időpontjától számított 30 nap alatt bárki nyilatkozhat elővásárlási joggal. A nyilatkozatot a jegyzőhöz vagy közvetlenül a szükséges szervhez nyújtják be (2026-os gyakorlat szerint személyes átadás a magánszemély esetében, ha szükséges).
5. A nyilatkozat beérkezése után a megfelelő hatóságok mérlegelik a jogosultságot és a rangsort.
6. Ha senki nem él az elővásárlási joggal, vagy ha az elfogadó nyilatkozat érvénytelen, a vevő a szerződés feltételei szerint folytathatja az eljárást, és végül bejegyzésre kerül a tulajdonjog a földhivatalnál.
7. Jóváhagyás-köteles ügylet esetén a mezőgazdasági igazgatási szerv döntése alapján a dokumentumok továbbításra kerülnek a vonatkozó szervekhez.

Fontos megjegyezni, hogy a kifüggesztés nem automatikus vevőcsere, és a teljes folyamat gyakran 3-6 hónap, ritkán 6-8 hónap is lehet, ha hiánypótlásra vagy rájelentkezésre van szükség. Mindig a tulajdoni lap adatait kell kiindulási alapként használni.

A zártkerti ingatlanok jellemzően külterületi vagy különleges külterületi egységként szerepelnek. A zártkert művelési ágától és az ingatlan tényleges állapotától függően a kiválasztott eljárás eltérő lehet. 1994-ben a zártkert hivatalosan megszűnt mint külön kategória, azóta külterületként jelenik meg a tulajdoni lapokon.

A tízszázalékos beépíthetőségi korlát globálisan érvényes: mezőgazdasági övezetben található zártkerti telken legfeljebb 10% beépítés engedélyezett. A helyi építési szabályzat szigorúbb előírásokat is meghatározhat. A lakóház helyett gazdasági épület is lehet, azonban a jogszerű beépítés nem garantált automatikusan.

Vásárlás előtt érdemes térképmásolatot kérni és összevetni a nyilvántartott állapotot a tényleges állapotokkal, különös tekintettel a beépítésre és a rendeltetésre. A lakcímbejelentés és a jogszerű lakó rendeltetése nem mindig azonos. A közművek, az útviszonyok és az épületek elhelyezkedése szintén nagy szerepet játszik a vételi döntésben.

Egyszerűsített kivonás 2025-től

2025 júniusától ismét lehetőség nyílt zártkerti ingatlanok egyszerűsített művelés alóli kivonására, de ez csak az adott önkormányzat rendelete szerint lehetséges. A kivonás nem jelenti a belterületbe vonást, és a gazdasági épület továbbra is csak gazdasági célra használható.

• A helyi önkormányzat elővásárlási joggal kapcsolatos rendelete; ki lehet jogosult, és milyen feltételek vonatkoznak rá.
• A kiválasztott vevő megfelel-e a földforgalmi törvényben meghatározott feltételeknek (földműves státusz, településhez kötődés, elhelyezkedés).
• A megkötött szerződés részletes tartalma: előlegek, foglalók, vételár, visszafizetési feltételek, és az elővásárlás esetére rendezett kérdések (milyen események esetén lehet a szerződést felbontani, és ki viseli a kockázatot).
• A közzététel időpontja és a nyilatkozatokra adott válaszok határidői, hogy a vevő és az elővásárlási jogosultak hol és mikor nyilatkozhatnak.
• A joghatályos közzététel helye és a nyilvános hozzáférés ténye a hirdetményportálon.

A kifüggesztés körülményei és hatálya a földforgalmi törvény alapján a földek értékesítésének egyik legkritikusabb pontja. A folyamat előzetes tulajdoni lap vizsgálattal kezdődik, majd a vevő és az elővásárlási jogosultak jognyilatkozatai követik. A közzététel lehetőséget ad az elővásárlás jogának gyakorlására vagy lemondására, és a hatósági jóváhagyás kérdései ezen keresztül alakulnak. A zártkerti ingatlanok esetében a helyi rendeletek és a nyilvántartási állapot közötti eltérések különösen fontosak.

Görbicz Tamás - Miről szól az új ég és az új föld?

Véleményes példák és gyakorlati tippek

A leggyakoribb kihívások közé tartozik a zártkerti ingatlanok beépíthetőségének értelmezése, az állami vagy helyi elővásárlási jog lehetőségének meghatározása, illetve a kivonási eljárások pontos lebonyolítása. Minden eset egyedien kezelendő, a tulajdoni lap adataitól és a helyi rendeletektől függően. A folyamat hosszúsága miatt érdemes ingatlanos vagy földügyi szakértő bevonása, és szükség esetén időzített finanszírozási terv kidolgozása.