Zártkertből kivonás kormányrendelet: részletek, hatások és gyakorlati útmutató
A napokban közzétette a Közigazgatási és Területfejlesztési Minisztérium a családok támogatásával kapcsolatos kormányrendeletek módosításáról szóló jogszabálytervezetét. A társadalmi egyeztetésre bocsátott kormányrendelet az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény végrehajtásáról szóló 179/2023. (V. 15.) Korm. A mostani Inytv.vhr. módosítás előzménye, hogy idén nyáron már megjelent a Magyarország versenyképességének javítása érdekében egyes törvények módosításáról szóló 2025. évi LXVII. törvényben az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvénynek (a továbbiakban: Inytv.) a módosítása, mely akkor a 40/E. Ahhoz azonban, hogy ténylegesen kérelmezni lehessen az ilyen adatváltozás bejegyzéseket két dolog hiányzott eddig: egyrészt a Kormánynak ki kellett dolgoznia a zártkerti ingatlan művelési ágának művelés alól kivett területként történő bejegyzésére vonatkozó részletszabályokat. (Ez történt meg most az Inytv.vhr. Másrészt - miután a nyári törvénymódosítás felhatalmazást adott - az egyes képviselő testületeknek önkormányzati rendeletben ki kell jelölniük a település azon részét, ahol a zártkerti ingatlanok művelési ágának művelés alól kivett területként történő bejegyzése kérelmezhető.
Nekik ingatlan-nyilvántartási adatváltozás bejegyzése iránti eljárást kell kezdeményezniük. Lehetőség van arra, hogy a zártkerti ingatlannak csak egy részére kérjék a művelés alól kivett területként való bejegyzést. Összefoglalva tehát az Inytv. NAK / Dr. Egy régóta várt jogszabály-változás lépett életbe 2025-ben, amely megkönnyíti és gyakorlatilag ingyenessé teszi a zártkert művelés alóli kivonását. Ez a változás jelentős könnyítéseket nyújt a zártkerti telkek tulajdonosainak, lehetővé téve, hogy ingatlanukat hivatalosan kivonják a mezőgazdasági művelés alól, és ezzel számos korábbi korlátot elhárítsanak.
A zártkert fogalma és a jelenlegi állapot
A zártkertek hagyományosan a lakóövezetek szélén kialakított kiskertek, gyümölcsösök vagy szőlős területek, melyeken a tulajdonosok gyakran kis hétvégi házakat, nyaralókat vagy szerszámtárolókat építettek. Zártkert tulajdonosok figyelem! Ha van zártkerti ingatlanod, és eddig fejfájást okozott a jogi helyzete, akkor most figyelj! 2025. október 30-án végre megszületett a sokak által várt kormányrendelet, ami újra lehetővé teszi, hogy a zártkerteket kivond a művelési ág alól. A zártkert művelés alóli kivonása nem minősül más célú hasznosításnak, így földvédelmi járulékot sem kell fizetni. A zártkerti ingatlanok jogi besorolása problémás terület, hiszen a zártkertek mezőgazdasági hasznosítású földnek minősülnek, így szigorú forgalmi - elővásárlási jog - és használati korlátozásokkal érintettek annak ellenére, hogy sok ilyen terület már egyáltalán nem szolgál mezőgazdasági célt.
Jogszabályi háttér és az eljárás fő vonalai
Magyarországon a zártkert művelés alóli kivonásának rendje több lépcsőben alakult ki. 2017 végéig lehetett elméleti egyszerűsített eljárással kivonni a művelés alól, majd 2025-től a helyi önkormányzat rendeletben engedélyezheti a kivonást. A 2025. június 28-tól hatályos LXVII. törvény és a kapcsolódó Inytv. vhr. módosításai biztosítják, hogy a kivonás önkormányzati rendelet alapján történjen, s a bejegyzési folyamat részletesen meghatározott legyen. A kivonás megjelenése a nyilvántartásban „művelés alól kivett” jelölésként történik, és attól még nem feltétlenül jár beépíthetőséggel. Ekkor érvényesítik a TÉKA alapelveit és az övezeti beépítés szabályait is.
A kérelem benyújtásának feltételei közé tartozik, hogy az önkormányzat rendeletben engedélyezze a kivonást, valamint a kérelemben utalni kell erre a rendeletre. A teljes ingatlan kivonása vagy annak részleges kivonása is lehetséges, de részleges kivonás esetén kötelező a telek megosztása, hogy a nyilvántartás következetes maradjon. Fontos, hogy a kivett terület megnevezését az ingatlan-nyilvántartás meg fogja határozni: épület nélkül az „zártkerti művelés alól kivett terület”, épülettel pedig „zártkerti művelés alól kivett terület, [épület rendeltetése]” formában. A kivett státusz azonban nem mentesíti a tulajdonost az építményre vonatkozó egyéb hatósági engedélyek beszerzése alól.
Miért éri meg most a kivonás?
Az új szabályozás lehetővé teszi, hogy a zártkerti ingatlanok tulajdonosai jogilag kivonják a területüket a művelés alól, így a földvédelmi járulék és más hasonló korlátozások alól mentesülhetnek. Emellett a kivont területet lakó-, üdülő- vagy egyéb nem mezőgazdasági célú használat nagyon gyakran megkönnyíti az adásvételt és a finanszírozást. A piaci kereslet növekedése várható a kivont zártkertek iránt, mivel egyre több ember szeretne ilyen telkekre lakó- vagy üdülőházakat építeni, és a bankok is egyre könnyebben nyújtanak hitelt ilyen ingatlanokra.
Az eljárás díja ingatlanonként 10 600 forint, és általában 60 napos az általános ügyintézési idő, melyet soron kívüli eljárás esetén 30 napra lehet rövidíteni. Az előnyök közé tartozik, hogy a termőföld elővásárlási joga a kivont telkre nem terjed ki, mivel az megszűnik termőföldi besorolásnak. A beépíthetőség feltételei azonban továbbra is a TÉKA és az adott település önkormányzati rendeletei szerint alakulnak.
Gyakorlati lépések a tulajdonosoknak
- Érdeklődjön az adott település önkormányzatánál, hogy elfogadott-e már rendeletet a zártkert művelés alóli kivonására és mely területekre terjed ki a hatályos szabályozás.
- Írjon be kérelmet az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény 72/E. §-a alapján a földhivatalhoz, hivatkozva az önkormányzati rendeletre.
- Döntéshez szükséges dokumentumokat csatoljon: a rendeletre utaló dokumentumokat, épület feltüntetését és egyéb előírt okiratokat.
- Amennyiben az ingatlanon épület áll, gondoskodjon az épület rendeltetésének feltüntetéséről a nyilvántartásban.
- Ha csak részleges kivonást kér, készítse elő a telek megosztását a telekalakítási eljárás szabályai szerint.
- Vegye figyelembe a vázrajz követelményét: egyes földhivatalok záradékolt változási vázrajzot kérnek, bár jogi álláspontunk szerint a kivonás önmagában nem feltétlenül eredményez változást a művelési ágban, így földmérői díjakat érdemes előre tisztázni.
- Fontolja meg szakértő bevonását: földjogi ügyvéd, földmérő és egyéb szakemberek segíthetnek a folyamat gyorsabb és olcsóbb lebonyolításában.
Beépíthetőség és szabályozási korlátok
A kivett zártkerti ingatlan beépíthetősége nem automatikus. A beépíthetőség meghatározása a Településrendezési és Építési Követelmények Alapszabályzatától (TÉKA) és a helyi övezeti besorolástól függ. Például lehetnek üdülő-, kertvárosi vagy falusias övezetek, melyeknél meghatározott minimális telekméret és beépíthetőség van előírva (például 720 m² feletti telek és körülbelül 3%-os beépítés). Emellett közműellátottság, kisajátítási korlátozások, védettségek és úttervek is befolyásolják a végleges felhasználást. A kivont terület tényleges lakó- vagy üdülőingatlanná történő nyilvántartásba vétele tehát pontos technikai és jogi ellenőrzést igényel.
Otthon Start és finanszírozási lehetőségek
A legfrissebb hírek szerint zártkerti lakóingatlanok és zártkerti építkezések is finanszírozhatóak a 3%-os hitellel. Ugyanakkor a kivonás után előfordulhat, hogy a banki hitelek elérhetősége egyszerűbbé válik, hiszen a tulajdon a lakó- vagy üdülőingatlan kategóriába kerülhet. A hitelhez való hozzáférés érdekében érdemes előre egyeztetni a bankkal, hogy az adott ingatlan fedezetként elfogadható-e.
Segítség és jogi védelem
Ha zártkerti ingatlanod van és bizonytalan vagy a folyamatban, érdemes szakmai segítséget kérni. Irodank jogi képviseletet vállal a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonásával kapcsolatos ügyintézésben. A bejegyzés tájékoztató jellegű, és nem tekinthető hivatalos jogi véleménynek vagy álláspontnak.
Zártkertből befektetés: miért kapkodnak most a telkek után? | Trend FM
Kérdések, amelyek gyakran felmerülnek
- Lehet-e kivonni a zártkertnek csak egy részét? Igen, megosztás után kivonható egy vagy több rész.
- Épület feltüntetése szükséges-e a kérelemhez? Igen, ha az adott alrészletre épület áll a bevezetés feltüntetésével együtt.
- Kell-e vázrajz az egész ingatlan kivonásakor? Egyes földhivatalok kérik, de jogilag nem feltétlenül szükséges; érdemes előzetesen egyeztetni a helyi hatósággal.
- Mi lesz a kivont zártkert megnevezése a földhivatali nyilvántartásban? „zártkerti művelés alól kivett terület” épület nélkül, vagy „zártkerti művelés alól kivett terület, [épület rendeltetése]” épülettel.
- Mely önkormányzati rendeletek szükségesek Budapesten? A kerületek önkormányzatai és a fővárosi közgyűlés döntenek a kivonási jog gyakorlásáról, a rendeletek tartalmát pedig a kormányzati végrehajtási rendelet részletezi.
Népszerű tévhitek és valóság
Fontos megjegyzés, hogy a zártkert kivonása nem automatikusan jelenti a beépíthetőséget. A vizsgálat során figyelembe kell venni a HÉSZ, OTÉK helyett a TÉKA szabályait, a közműellátottságot és a telek méretét. A kivonás értelmezése és jogi keretei sok esetben összetettek lehetnek, ezért érdemes szakértői segítséget igénybe venni.
tags: #zartkertbol #kivonas #kormanyrendelet