Zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonása végrehajtási rendelettel összefüggő jogi változások és gyakorlati útmutató
A Magyarország Versenyképességének javítása érdekében egyes törvények módosításáról szóló 2025. évi LXVII. törvény jelentős hatást gyakorol a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonására és az ehhez kapcsolódó földhivatali eljárásokra. A jogi módosítások célja a jogbiztonság növelése, az eljárások átláthatósága és a tulajdonosok számára könnyebb hozzáférés a kivonáshoz. Ugyanakkor a kivonás nem automatikus folyamat, és továbbra is szükség van önkormányzati rendeletre, illetve a helyi építési szabályzat betartására.
A jogszabályi háttér rövid áttekintése
Az Inytv. 72/E. § (1) kimondja, hogy a tulajdonos kérheti zártkerti ingatlanának művelés alóli kivett területként történő bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba, ha azt az önkormányzat rendeletben lehetővé teszi. A kivonás a zártkert meghatározott részére is kérhető, amennyiben a telek hozzárendelt megosztása megtörténik. Az új szabályok szerint a kivonás lehetősége általában a telep megosztását teszi szükségessé annak érdekében, hogy a nyilvántartás pontos és részletezett maradjon.
Az Inytv. vhr. 14/A. és 17/A. §-ai részletezik az adatváltozás bejegyzésének szabályait: a kivonásért ki kell jelölni az önkormányzati rendeletet, és a kérelemben fel kell tüntetni a vonatkozó rendelet számát; az eljárásban pedig szükséges lehet a telek alrészletekre bontása. Fontos megjegyezni, hogy az adatváltozás nem mentesíti a tulajdonost a többi hatósági engedélyek beszerzése alól, például az építési engedélyek vagy egyéb behozott feltételek esetén.
Helyi önkormányzati rendelet szükségessége
A zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonásának lehetőségét a helyi önkormányzat rendeletben határozhatja meg. A rendelet tartalmazhatja a kivonásra vonatkozó általános feltételeket, területi korlátozásokat, valamint a településfejlesztési szempontokat. Budapesten és vidéki városokban is a települési önkormányzatok és a fővárosi önkormányzat közgyűlése határozhatja meg, hogy mely területeken engedélyezett a kivonás.
Mi számít bejelentési és eljárási kötelezettségnek?
A tulajdonos a földhivatalhoz nyújtja be a 72/E. § szerinti kérelmet. A kérelemhez csatolni kell az önkormányzati rendeletre hivatkozó dokumentumokat, a megfelelő aláírásokat és adatokat minden érintett tulajdonos részéről. Több tulajdonos esetén mindenki adatait fel kell tüntetni és minden tulajdonos aláírása szükséges. A kérelem benyújtása a rendelet hatályba lépését követően lehetséges.
- A kivonás kérelem benyújtása az önkormányzati rendelet hatályba lépését követően történik.
- A kivonás a zártkert meghatározott részére is kérhető; ebben az esetben a telek megosztása kötelező.
- Ha az ingatlanon épület áll, az épületet a kivett területtel együtt kell nyilvántartásba venni az épület rendeltetésének megjelölésével.
A kivonás bejegyzésekor a földhivatal az állami térképi adatbázis módosítását is figyelembe veheti. Egyes földhivatalok a vázrajz becsatolását kérhetik, és ezzel kapcsolatos költségek jelentősek lehetnek. Ugyanakkor az új jogszabályok szerint a kivonás nem feltétlenül járja meg a vázrajz kötelező jellegét mindenkinek.
A bejegyzés és a művelési ág megnevezése
Az ingatlan-nyilvántartásban a kivont terület bejegyzése lehet: „zártkerti művelés alól kivett terület” vagy „zártkerti művelés alól kivett terület, [épület rendeltetése]” akkor, ha az érintett területen épület áll a kérelem benyújtásának időpontjában. A kivett státusz azonban nem azonosít beépíthetőséget vagy belterületbe vonást. A beépíthetőség eldöntéséhez továbbra is a helyi építési szabályzat (HÉSZ) és a TÉKA szerinti besorolás szükséges.
Mi legyen a kivont zártkert megnevezése a földhivatali nyilvántartásban?
Az elnevezés a nyilvántartás tartalmától függ:
- ha az ingatlanon nincs épület az időpontban: „zártkerti művelés alól kivett terület”;
- ha az ingatlanon épület áll: „zártkerti művelés alól kivett terület, [épület rendeltetése]” - például „gazdasági épület”.
Kell-e vázrajz, ha az egész ingatlan kivonásra kerül?
Számos földhivatal úgy tájékoztat, hogy a teljes ingatlan kivonásánál is szükséges záradékolt változási vázrajz. Ez azonban nem minden esetben érvényes, és a gyakorlatban előfordulhat, hogy egyes ügyintéző szervek ingyenességet vagy más értelmezést alkalmaznak. A fegyelmezett eljárás érdekében érdemes előzetesen egyeztetni az adott földhivatallal.
Növénynövekedési szakaszok
Az 2025-től megjelenő jogi hátteret összefoglaló főbb pontok
- 9. § (1a) a termőföld védelméről szóló törvény kiegészítése: zártkerti ingatlan művelés alóli kivonása nem minősül más célú hasznosításnak.
- Inytv. 40/E. §: új alcím, a 72/E. § szerint a kivonás alapfeltétele a helyi rendelet.
- Inytv. vhr. 14/A. és 17/A. §: az adatváltozás bejegyzésének részletes szabályai, beleértve a telek alrészletekre bontását és az épület feltüntetését.
Eljárási kötelezettségek és gyakorlati tudnivalók
- A kivonás lehetőségéért a tulajdonos a földhivatalhoz nyújt be kérelmet; a kérelemben hivatkozni kell a kivonásra feljogosító önkormányzati rendeletre.
- A telekalakítási eljárás sem mindig szükséges, ha teljes terület kivonása történik; bizonyos esetekben azonban a telek megosztása elkerülhetetlen lehet.
- A kivonás nem garantálja a beépíthetőséget: a tényleges beépíthetőség a HÉSZ és a TÉKA szerinti megítélés függvénye.
- A kivont zártkerttel kapcsolatos elővásárlási jog a Földforgalmi törvény alapján továbbra is csak a termőföldnek minősülő ingatlanokra vonatkozik.
Gyakorlati példák és települési eltérések
Mezőtúr Város Önkormányzata 2025. november 27-én alkotta a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonásáról szóló helyi rendeletet. A rendelet hatályba lépése után az önkormányzat lehetővé tette, hogy a közigazgatási területen elhelyezkedő valamennyi zártkerti ingatlan művelés alól kivett területként kerüljön bejegyzésre, figyelemmel a 72/E. §-ra és a vonatkozó végrehajtási jogszabályokra. Ugyanakkor kiemelendő, hogy a kivonás önmagában nem jelenti az ingatlan belterületbe vonását vagy automatikus beépíthetőségét.
tags: #zartkerti #ingatlan #muveles #aloli #kivonasa #vegrehajtasi