Zsolnay társasház közös képviselő feladatai
A társasházi élet a maga kényelme mellett magában hordoz néhány, általában jogi háttérrel is rendelkező kötelezettséget is. A társasházak esetében a lakók által kevésbé ismert jogi vonatkozású ügyek intézését érdemes egy szakemberekből álló csapat hozzáértésére bízni.
Ki a közös képviselő, és mi a feladata?
A közös képviselő a társasház „ügyvezetője”, aki a lakóközösség érdekeit képviseli, és többek között a következő feladatokat látja el: A közösség ügyintézése a közös képviselő, vagy az intézőbizottság útján valósul meg, melyek megválasztása a társasház közgyűlésének kizárólagos hatáskörébe tartozik. A közös képviselő megválasztásához elegendő a jelen lévő tulajdonostársak által egyszerű szótöbbséggel hozott közgyűlési határozat, valamint a közös képviselő elfogadó nyilatkozata, mely nincs alakszerűséghez kötve.
A közös képviselő a társasház szervezeti képviselője. A megnevezés valamelyest megtévesztő lehet, mert azt gondolhatnánk, hogy csakis egy valós személy töltheti be ezt a feladatot, azonban jogi személy vagy valamilyen cég is elláthatja ezeket a tevékenységi köröket. Éppen ezért napjainkban egyre több olyan tulajdonközösséggel lehet találkozni, amelynek ügyintézését egy Bt. vagy egy Kft. végzi.
Napi ügyek és fő feladatkörök
- Közgyűlési határozatok előkészítése és végrehajtása - Előkészíti a döntéseket, gondoskodik jogszerűségükről, majd végrehajtja azokat.
- Épület fenntartása - Gondoskodik az üzemeltetésről, a karbantartásról, esetleges felújításokról és a szolgáltatókkal való kapcsolattartásról.
- Közös költség beszedése és kezelése - Közli a lakókkal a közös költség összegét, begyűjti a hozzájárulásokat, kezeli az esetleges elmaradásokat (peresíthet is, szükség esetén gyorsított eljárásban).
- Társasház-kezelői tevékenység - Ha erre külön közgyűlési felhatalmazás, szerződés és hatósági bejelentkezés alapján jogosult, a közös képviselő a társasház-kezelői tevékenységet is elláthatja (pl. gazdasági elemzések készítése, felújítások megszervezése, stb.).
- Dokumentumok megőrzése - Köteles megőrizni az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat (SZMSZ) egy példányát.
- Regisztráció - Köteles bejelentenie a közös képviselői tisztségét a földhivatalba.
A közös képviselő feladatainak rögzítését a törvény előírása szerint az adott társasház Szervezeti és Működési Szabályzata (SZMSZ) kell, hogy tartalmazza. A közös képviselő feladatai jelentős részét a közgyűlési határozatok végrehajtása és a napi ügyek intézése tölti ki. Ő hívja össze a közgyűlést, és feladatkörébe tartozik a közgyűlési határozatok előkészítése. Elkészíti a közgyűlési határozatok tervezetét és a döntésekhez szükséges dokumentumokat.
Milyen nyilvántartásokat vezet és milyen tájékoztatási feladatokat lát el a közös képviselet?
A közös képviselő számos adminisztratív és tájékoztatási feladatot lát el a tulajdonosok érdekében, melyek biztosítják az átláthatóságot és a megalapozott döntéshozatalt. A közgyűlési Határozatok Könyve évenkénti bontásban rögzíti a határozatokat, a szavazás módját és arányát, valamint a határozatok végrehajtásának státuszát. Éves költségvetés és elszámolás: A közös képviselő elkészíti a következő évi költségvetési javaslatot, illetve az éves pénzügyi elszámolást.
A közös képviselőnek díjmentesen, írásban kell tájékoztatnia a lakókat a rezsicsökkentésből eredő megtakarításokról. A közös képviselő havonta hirdetményi úton köteles tájékoztatni a tulajdonostársakat a rezsicsökkentésből eredő, a társasházat érintő havi megtakarításokról, továbbá minden év február 15-ig szintén köteles őket írásban tájékoztatni a közös költség közműszolgáltatási elemeinek és a külön tulajdonon belül nem mérhető közműszolgáltatások díjait érintő rezsicsökkentés egyes tulajdonostársakra számított összegéről.
Milyen döntési jogköre marad a társasházi közgyűlésnek?
A közös képviselő a napi ügymenetért felel, de az alábbi, nagyobb jelentőségű döntéseket csak a közgyűlés hozhatja meg:
- Kölcsönfelvétel, hitelszerződések
- Alapító okirat és SZMSZ módosítása
- Nagyobb felújítások, beruházások
- Közös tulajdonú ingatlanrészek értékesítése, bérbeadása
- Közös költség mértékének meghatározása vagy módosítása
A felsorolt kizárólagos jogkörök biztosítják, hogy a tulajdonosok közössége közvetlenül befolyásolhassa a társasház jövőjét, vagyonának kezelését és a lakóközösség életét érintő legfontosabb kérdéseket.
Mi a számvizsgáló bizottság szerepe az ellenőrzés során?
A számvizsgáló bizottság (SZB) alapvető feladata, hogy felügyelje a közös képviselő (vagy az intézőbizottság) munkáját a társasház működése során. Ennek keretében: folyamatos ellenőrzés - a törvény kifejezetten kimondja, hogy az SZB bármikor megvizsgálhatja a közös képviselő ügyintézését, továbbá havonta köteles ellenőrizni a társasház pénzügyeit (pl. számlákat, könyvelést).
Az SZB átnézi a közgyűlés elé terjesztett javaslatokat, többek között az éves elszámolást és a következő évi költségvetést, illetve értékhatár felett a benyújtott számlákat. Ezzel támogatja a tulajdonosi közösséget a megalapozott döntéshozatalban. Az SZB javaslatot tehet a közös képviselő díjazására, és ha a közös képviselő nem hívja össze a közgyűlést, az SZB maga összehívhatja azt.
Ki a gazdasági ellenőrzést segítő személy?
Ha a társasház éves pénzforgalma meghaladja a 20 millió forintot, vagy az önálló albetétek száma eléri az 50-et, a számvizsgáló bizottságnak kötelező gazdasági ellenőrzést segítő személyt bevonni. Kivételt jelent, ha a számvizsgáló bizottság vagy a közös képviselő/intézőbizottság tagjai rendelkeznek a szükséges mérlegképes könyvelői vagy könyvvizsgálói képesítéssel és regisztrációval.
A gazdasági ellenőrzést segítő személy fő teendője a számviteli szabályok szerint vezetett könyvelés alapján készített éves elszámolás, valamint a következő évi költségvetési javaslat áttekintése. Ha a vizsgálatok során kiderül, hogy veszélybe kerülhet a társasház vagyona, vagy a tisztségviselők felelőssége merülhet fel, akkor a gazdasági ellenőrzést segítő személynek kötelező erről írásban tájékoztatnia a közgyűlést.
A közös képviselő felelőssége
A közös képviselő nemcsak szervezési és adminisztratív feladatokat lát el, hanem jogi felelősséggel is tartozik a társasház működtetéséért. Ha hibát követ el, annak többféle - akár súlyos - következménye is lehet. Polgári jogi felelősség esetén a lakóközösség kártérítési pert indíthat, ha gondatlan vagy szakszerűtlen intézkedése kárt okozott. Büntetőjogi következmények is felmerülhetnek sikkasztás, csalás vagy hűtlen kezelés gyanúja esetén.
Közigazgatási szankciókra is sor kerülhet: ha a közös képviselő nem tesz eleget a jegyző törvényességi felhívásának, súlyos - akár többmilliós - bírságot is kaphat. Végül, még ha jogi felelősség nem is áll fenn, a közgyűlés bizalmi alapon bármikor visszahívhatja a közös képviselőt, ha tevékenysége nem megfelelő vagy bizalmi válság alakul ki.
Mit tehetnek a tulajdonostársak, ha a közös képviselő nem hajtja végre a közgyűlési határozatokat?
- Közgyűlés összehívása - Ha a tulajdonostársak legalább 10%-a írásban kezdeményezi, a közös képviselő köteles 30 napon belül összehívni a közgyűlést.
- Közös képviselő leváltása - A közgyűlés visszahívhatja a közös képviselőt és új közös képviselőt választhat.
- Kártérítési igény - Ha a közös képviselő mulasztásából vagy tevékenységéből kár keletkezik, a társasház vagy a tulajdonostársak polgári peres úton kártérítési igényt érvényesíthetnek vele szemben.
- Büntetőeljárás kezdeményezése - Ha bűncselekmény gyanúja merül fel, a tulajdonostársak büntetőfeljelentést tehetnek.
Ügyintézés - rokkantsági/rehabilitációs ellátás igénylése #021
Mi a különbség a közös képviselő és a társasházkezelő között?
Nem, nem mindig. A közös képviselő és a társasházkezelő két külön jogi fogalom: a közös képviselő a tulajdonostársak által megválasztott tisztségviselő, míg a társasházkezelő üzletszerű, szakképesítéshez kötött szolgáltató. A hatályos törvény szakmai végzettség megszerzését kizárólag az üzletszerűen végzett társasházkezelői, illetve üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenység esetében teszi kötelezővé. Szakképesítést csak annak kell szereznie, aki üzletszerűen folytat társasházkezelői tevékenységet.
Ki nem lehet tisztségviselő a társasházban?
Nem lehet tisztségviselő (közös képviselő vagy intézőbizottsági tag), aki büntetett előéletű, foglalkozástól eltiltás hatálya alatt áll, vagy a tevékenységével összefüggő, jogerősen megállapított fizetési kötelezettségét nem rendezte. A közgyűlés írásban felszólíthatja a tisztségviselőket, hogy határidőn belül igazolják: velük szemben nem áll fenn kizáró ok. Ennek tipikus módja a bűnügyi nyilvántartó szerv által kiállított hatósági bizonyítvány vagy a köztartozásmentes adózói adatbázis igazolása. Ha a felhívásnak nem tesznek eleget, a tisztség megszüntethető.
Közös képviselő és az elővásárlási jog garázs esetén
A teremgarázsok kapcsán a közös képviselő feladatai nem mindig egyértelműek, ezért fontos elkülöníteni a kötelező és a vállalható teendőket. A társasházi törvény és az ingatlan-nyilvántartási szabályok alapján a közös képviselő elsősorban a társasházi közösség képviseletére jogosult, de több esetben - különösen az elővásárlási jog gyakorlásával összefüggésben - technikai vagy támogató szerepet is betölt.
Kifüggesztés lebonyolítása elővásárlási jog esetén - Ha a garázs tulajdonosa eladási szándékát a többi tulajdonostárssal hirdetmény útján kívánja közölni, akkor a közös képviselő vállalhatja (de nem köteles!) a vételi ajánlat kifüggesztését a társasház közös helyiségében. A kifüggesztésről a közös képviselőnek teljes bizonyító erejű magánokiratot kell készítenie, amely tartalmazza a kifüggesztés és levétel napját, valamint az aláírását.
Szakképesítés és javaslatok a jó közös képviselethez
A közös képviselő tevékenységének ellátásához komplex jogi, műszaki és gazdasági ismeretek szükségesek. Amennyiben egy gazdasági szervezet látja el a feladatokat üzletszerű tevékenység keretén belül, akkor az OKJ 52: Társasházkezelő és az OKJ 54: Ingatlankezelő képesítések kötelezők. A közös képviselőnek azért is érdeke egy ilyen képzés elvégzése, mert feladatai sokrétűsége miatt nagyon könnyedén tud olyan hibát véteni, amiért aztán saját vagyonával kell felelősséget vállalnia.
Sokszor kapunk olyan megkereséseket, hogy segítsünk értelmezni ezeknek a szereplőknek a feladatait, hatásköreit és a felelősségük határait. A közös képviselő feladatai rendkívül szerteágazóak, és magukban foglalják az épület karbantartásával, üzemeltetésével, valamint pénzügyi és jogi ügyeivel kapcsolatos teendőket. Ő felel az épület megfelelő állapotának megőrzéséért, a közműszolgáltatások zavartalan működéséért, valamint a közös költségek beszedéséért és kezeléséért.
| Feladat | Fő tevékenység |
|---|---|
| Közgyűlés | Összehívás, jegyzőkönyv, határozatok előkészítése |
| Pénzügy | Költségvetés készítése, közös költség beszedése, elszámolás |
| Fenntartás | Karbantartás, szolgáltatók koordinálása, felújítások szervezése |
| Jog és adminisztráció | Dokumentumok megőrzése, földhivatali bejelentés, jogi képviselet |
A társasház közös képviselő jelenléte nemcsak a mindennapi ügyek megfelelő intézését biztosítja, hanem jelentősen hozzájárul a társasház értékének megőrzéséhez is. A közös képviselő tevékenysége közvetlen hatással van a lakók életminőségére. Ő gondoskodik arról, hogy a közös költségeket megfelelően kezeljék, a szükséges karbantartási munkálatokat időben elvégezzék, és minden jogi és adminisztratív kötelezettség teljesüljön.
tags: #zsolnay #tarsashaz #kozos #kepviselo