1400 lakás épül Óbudán: Waterfront City II. és a kiemelő rendeletek árnyékában

A fővárosi közgyűlés ma minden bizonnyal utat enged egy újabb, 12-15 emeletes tornyokból álló lakótelepnek, ezúttal Óbudán. A Waterfront City II. nevű monstrum a Harisnyagyár fölé tornyosulna, és civil tiltakozások ellenére sem tűnik úgy, mintha NER-hátterű beruházó nélkül születne. A városépítési hullámokkal kapcsolatos korábbi cikkeinkben már foglalkoztunk az Adnan Polat-féle Közvágóhíddal, a Bayer Construct városszéli falanszterével, a Szilas Ligettel, illetve a NER-közeli ingatlanfejlesztők tevékenységével a főváros termálvízkincsén.

Az Óbudai Waterfront City II. - a döntés előkészítése

A Budapesti közgyűlés az Óbuda-i területre vonatkozó településrendezési eszközök módosítását és a Waterfront City II. megvalósítását tervezi, miután a KKVB december 15-i ülésén támogatta az előterjesztést. A döntés lényege, hogy a főváros a településrendezési eszközeit módosítja, és ennek keretében engedélyezi a 1300-1400 új lakást tartalmazó lakótelep felépítését. A fejlesztő és a III. kerületi önkormányzat december 8-án aláírt településrendezési szerződése alapján történik a kivitelezés. A Waterfront City II. a korábbi Waterfront City I. folytatása, mely bizonyos ipari területek átalakításával jött létre, és ahol az elmúlt években a kerület és a város közös alkudozásokkal formálta a fejlesztést.

A telepítés során a kerületi és a fővárosi önkormányzat együtt dolgozik az engedmények és ellentételezések véglegesítésén: a kerület az ÓBÉSZ módosítását várja, míg a fejlesztő a szükséges vizsgálatokat (telepítési tanulmányterv, közlekedési hatástanulmány) elkészítette, és a ellentételezésről is megállapodott. Ezen a ponton nem állnak rendelkezésre kiemelő rendeletek, tehát a döntéshozók számára ez a projekt sem mutat NER-hátteret, sem pedig kiegyensúlyozatlan előnyöket, de a formája és a léptéke abból a környezetből fakad, amelyben megvalósul.

A terület előélete és az ütemek

Az egykori Harisnyagyár területe közel van a város belső részeihez, de a Szentendrei út okozta zaj- és forgalmi terhelés komoly kihívásokat jelent. Az 1970-es évek késő modern városfejlesztése ezen a nosztalgikus autósztráda-közeli környezetben hozta létre a panelházakkal övezett, toronyszerű lakóházakat, amelyek között 15 emeletes épületek is emelkednek. A terület a rendszerváltás után üzemcsarnokokból és raktárakból álló ideiglenes hasznosítást kapott, most pedig a tőkeerős fejlesztő egy új lapot nyit a barnamezős terület lakóövezetté alakításával.

Ocean a Waterfront City I. példája: a Promenád elhelyezése és a toronyházas tömbök kapcsolata a belső rideg környezettel. A Harbour felől érkező természetes és közlekedési kapcsolatok kifejlesztésére törekszik a tervezés, de az élet és az utcák területei hiányoznak a valódi városi karakterekből.
A Waterfront City II. léptéke ezt a modellt követi: tízese- és tizenkétemeletes tömbök, közéjük zárt tömbökkel és sátorlépcsőkkel kötött összekötő részekkel, a Szentendrei út oldalán pedig a zaj és forgalom miatt magasított tömbök kerülnek elhelyezésre.
Az új telepítésben a sétányok és gyalogos-tengelyek hangsúlyt kapnak, de a valóságban a belső tömbök között nem alakul ki élhető, városias utca- és térszerkezet.

Szabályozási és közcélú feltételek

Az önkormányzatokkal kötött megállapodások részeként a beruházó 4 milliárd forint értékű közhasznú fejlesztést vállalt. Ekerültek közte: 130 bérlakás átadása a fővárosnak, 1,2 milliárd forint szociális bérlakásokra, 350 millió a Budai fonódó északi ágának tervezéséhez, egy új gyalogoshíd a Hajógyári-szigetre, valamint a Filatorigát HÉV-állomás környezetének megújítása és egy tízzer négyzetméteres park kialakítása a terület közepén. Ezek az engedmények a projekt sűrű beépítését, a közlekedési és közterület-fejlesztéseket, valamint a sétányokat hivatottak támogatni.

A kiemelő rendeletek elvonása ugyanakkor komoly problémát jelent, mivel a településrendezési szerződés megkötéséhez szükséges engedmények és a közcélú fejlesztések finanszírozása a beruházó feladata, és ennek hiányában a projekt veszélybe kerülhet. A jelen esetben az érvényes szabályozás nem engedett lakófunkciót, ami az önkormányzatokat a fejlesztővel szemben erősebb alkupozícióba helyezte, de a végső megállapodásban a közlekedési és közterület-fejlesztéseket sikerült minden fél számára elfogadható szinten rendezni.

Beépítés és közlekedés

A területre vonatkozó tervezési tanulmány szerint a nyugati oldalra egy szalagház típusú tömb áll majd, amely hat nagyobb magasházból áll: három 10 emeletes, kettő 12, egy 15 emeletes. Ezeket a tömböket összekötő belső övezetességű kapcsolatok kötik össze, és a Szentendrei út felé a folyósok csak korlátozottan férnek elő. A Harisnyagyár felőli oldalon további négy 15 emeletes torony emelkedik majd. A beépítés legnagyobb kihívását a Szentendrei út forgalom- és zajterhelése jelenti, amelyet a tervek szerint a sétányok és a zöldfelületek részben enyhítenek, részben pedig a közösségi közlekedés fejlesztésével visszaszorítanak.

A belső közterületek hiányát a 65 méter magas toronyházak megengedésével korrigálták, azonban ez a döntés a közcélú fejlesztések értékét is jelentősen befolyásolja. A projekt végső képe, hogy a lakótornyok közel egymáshoz kerülnek (25-30 méteres távolság), a zöldfelületek aránya pedig alacsony marad. A jelentés szerint 1400-1500 parkoló kerül kiépítésre, ami jól mutatja, hogy a területen élők nagy részben autóval fognak közlekedni.

Közösségi viták és politikai szavazások

A Waterfront City II. körüli vitákban a civil szervezetek hangsúlyozták: a beépítés sűrűsége és a magasság túlzott, a közösségi közlekedés és a közterületek terhelése súlyos lehet. A DK-s kerületi frakció tagjai szerint a beruházó relatíve kevés segítséget ajánlott fel a kerületnek, és a projekt nem szolgálja ki kellőképpen a helyi lakosok érdekeit. A fővárosi közgyűlés szeptember 24-én, kettő tartózkodás mellett, közel egyhangúlag támogatta a Fővárosi Településszerkezeti Terv és a Fővárosi Rendezési Szabályzat eseti módosításának kezdeményezését, míg Óbuda polgármestere és a kerület közgyűlése szeptember 25-én 14-9 arányban hagyta jóvá a telepítési tanulmánytervet.

A viták egyik kulcspontja az volt, hogy a beruházó 4 milliárd forintos közhasznú fejlesztést vállaljon, és hogy a polgármester ezt a létesítményt támogassa. Vitézy Dávid szerint a kompromisszumoknak köszönhetően érdemben javítottak a feltételeken: a beruházó vállalta az egymilliárd forintos gyaloghíd megépítését, a Budai fonódó ágának tervezéséhez 350 millió forinttal járul hozzá, valamint a Filatorigátnál a HÉV-állomás környékének felújítását és egy új közösségi zöldterület létrehozását is. A Promenád kiépítését és a graffitikkel borított fal mentén futó járdát szintén a beruházó vállalta.

A beavatkozás célja az, hogy a rozsdaövezetben lakóövezetet teremtsenek úgy, hogy közben a városépítési elvekhez igazodva megőrzik a városszerkezet kohézióját, és a forgalmi terhelést mérsélik. Ugyanakkor felvetődik a kérdés, hogy mennyire adhatja meg valóban a város a szükséges közterületi és közlekedési fejlesztéseket, és hogy a beruházó vállalásai elegendőek-e a projekthez. A kiemelő rendeletek visszaállítása nélkül azonban ezek a kockázatok továbbra is fennállnak.

Végeredmény és értékelés

Összességében a Waterfront City II. megvalósítása alapján a telek beépítettsége és a zöldfelületek aránya között jelentős a különbség a tervezett és a hagyományos városi fejlesztések között. A bizonytalan pontok közé tartozik a közlekedési terhelés növekedése, a közterületek felújítása és a lakók települési esélyei. A megállapodások alapján a beruházó vállalta a szükséges közmű és közlekedési fejlesztéseket, de a lakótelep beruházási kapacitása és az urbanisztikai megoldások részben elkerülik a hagyományos városi mintát. A végső kérdés: mennyivel jobb a végeredmény mintha ez egy kiemelt projekt lenne? A válasz nem egyértelmű, mert mindkét esetben hasonló problémák jelennek meg a sűrű beépítés és a közlekedés tehermentesítésének hiányosságai miatt.

Waterfront City II területe Óbudán - látványtervek és beépítés

Waterfront City – egy városrész újjászületése

Nyitókép: a Waterfront City II. területe az élen

Információs összefoglaló a megállapodásokról és tervezési elemekről: a Waterfront City II. ütemének tervezési területe a Szentendrei út, a Bogdáni út és a HÉV-vonal által határolt barnamezős területen helyezkedik el, a beruházó Biggeorge Property tervezete Waterfront Lofts néven valósítja meg a projektet, amely körülbelül 1400 lakást és több mint 6500 négyzetméter üzlet- és irodahelyiséget tartalmaz. A kerületi és fővárosi döntéshozók szeptemberben jóváhagyást adtak a telepítési tanulmánytervnek és a szükséges szabályozási módosításoknak. A beruházó részéről 4 milliárd forintos közhasznú beruházásról van szó, amely magában foglal 130 bérlakás átadását, 1,2 milliárd forintos szociális bérlakás-fejlesztést, a Budai Promenád folytatását és egy új gyalogoshíd felépítését is.

Akkor és most: hogyan alakul a kerületi szabályozás és a közlekedés?
Mit jelent a lakótelep lakói számára a Szentendrei út közelében?
Milyen közmű- és zöldterület-fejlesztéseket vállalt a beruházó?

tags: #1400 #lakas #epul #obudan