Ingatlanvásárlás feltételei és folyamata Magyarországon
Az ingatlanvásárlás komoly döntés, amely alapos felkészülést igényel. A folyamat magában foglalja a finanszírozás megtervezését, a megfelelő ingatlan kiválasztását, a jogi feltételek tisztázását, a szerződéskötést, valamint a tulajdonszerzéshez kapcsolódó adó- és illetékfizetési kötelezettségeket.
A finanszírozás megtervezése
Az ingatlanvásárlás sarokköve a finanszírozás. Előre gondoljuk át, miből és milyen segítséggel tudunk lakást vásárolni. Saját forrás mellett nagy valószínűséggel szükségünk lesz lakáshitelre, amelyet legalább 20 százaléknyi önerő mellett kaphatunk meg.
Hogy mennyire vagyunk hitelképesek, az a saját és az adóstársunk jövedelmétől és a rendszeres kiadásainktól függ. A hitelfelvétel előtt a bankok megvizsgálják, hogy a jövedelmünk havonta mekkora hiteltörlesztést bír el, amely korlátot szab a felvehető hitelösszegnek (ez a JTM-korlát).
A gyermeket nevelők vagy vállalók állami támogatást is igénybe vehetnek lakásvásárláshoz. Ez lehet közvetlen támogatás és kamattámogatás lakáshitelhez (CSOK), vagy kamatmentes Babaváró hitel, amely önerőként is felhasználható lakáshitel felvételéhez.
Az ingatlan kiválasztása és a tulajdoni lap ellenőrzése
A szerződéskötés előtt ajánlott megnézni a kiszemelt ingatlan tulajdoni lapját az ingatlan-nyilvántartásban. Évente két lekérdezés ingyenes a földhivatal online rendszerében, azon felül ingatlanonként 3000 forintba kerül. A tulajdoni lapról sok minden kiderülhet, például az ingatlan terhei.
Az adásvételi szerződést szerkesztő ügyvéd mindenképpen le fogja kérni a földhivataltól az ingatlan tulajdoni lapját és a térképmásolatot, amelyen látszik az ingatlan környezete is. A feljegyzésekről tájékoztatja a szerződő feleket.
Egy ingatlant haszonélvezeti joggal terhelten is eladhat a tulajdonosa, de ha mi akarunk beköltözni a lakásba, akkor jobb, ha mielőbb tisztázzuk a jogi helyzetet. A haszonélvezeti jog jogosultjának az eladással egy időben le kell mondani erről a jogáról (ingyenesen vagy ellenértékért). Ha ezt nem teszi meg, még időben elállhatunk az ingatlanvásárlástól.
A szerződéskötés és a tulajdonszerzés folyamata
A vásárlási szándékunkat előleg vagy foglaló átadásával is megerősíthetjük. A foglaló is beleszámít a vételárba, általában annak 10 százaléka szokott lenni. Ha meggondoljuk magunkat, és mégsem teljesítjük a megállapodást, akkor elbukjuk a foglalóként átadott pénzt. Nem jár vissza a foglaló akkor sem, ha például az átadása után értesülünk arról, hogy az ingatlan használati joggal terhelt, hisz arról a tulajdoni lap megtekintésével már korábban tudomást szerezhettünk volna.
Az előlegként átadott vételárrészlet viszont minden esetben visszajár a vevőnek, függetlenül attól, hogy az eladó vagy a vevő miatt nem teljesül végül az adásvételi szerződés. Az előleget vagy a foglalót a leggyakrabban az adásvételi szerződés megkötésekor fizetik.
Az adásvételi szerződést írásba kell foglalni. Az érvényességnek ugyan nem feltétele az ügyvédi ellenjegyzés vagy a közjegyzői okiratba foglalás, de a tulajdonszerzés földhivatali bejegyzéséhez ügyvédi vagy közjegyzői közreműködés kell.
Az adásvételi szerződés rögzíti a felek személyes adatait, az ingatlan adatait és terheit, ha vannak, és hogy azokat az eladónak kell töröltetni a földhivatalban.
Ha több részletben történik a vételár kifizetése, a felek kérhetik a földhivataltól, hogy a vevő tulajdonjogának bejegyzési kérelmét tartsa függőben a tulajdonosi bejegyzési engedély benyújtásáig. Ezt legfeljebb 6 hónapra lehet kérni.
Az adásvételre a tulajdonjog fenntartásával is sor kerülhet. Ez azt jelenti, hogy az eladó a tulajdonjogát addig fenntartja, ameddig a vevő ki nem fizeti a teljes vételárat. Ennek nincs határideje, akár több évig is elhúzódhat.
A vevő nem az adásvételi szerződés aláírásától, hanem a tulajdonának földhivatali bejegyzésétől válik tulajdonossá. A földhivatal eljárását a vevőnek kell kérelmezni a szerződés aláírásától számított 30 napon belül.
Az eljárás során kötelező a jogi képviselet, ami azt jelenti, hogy a tulajdonosi bejegyzési kérelem, a szerződés és a szükséges dokumentumok benyújtása a vevő által megbízott ügyvéd vagy közjegyző feladata. A földhivatali eljárás díja 6600 forint, ha gyorsítani akarjuk az ügymenetet, plusz 10 000 forint soron kívüli eljárási díjat kell fizetni.
A földhivatali bejegyzést az ingatlan eladójának engedélyeznie kell, erre jellemzően akkor kerül sor, ha a vevő az ingatlan teljes vételárát kifizette.
A birtokbaadás és a közművek átírása
Az adásvételi szerződés után kerül sor a birtokbaadási vagy birtokátruházási jegyzőkönyv aláírására. Ebben rögzítik a felek, hogy az ingatlant az eladó (mint átadó) az aláírás napján a vevő (mint átvevő) birtokába adja, és az ingatlan kulcsait is átadja.
Rögzítik továbbá a fogyasztásmérő órák (víz, gáz, villany) gyári számát és a mérőórák állását. Az eladó az energiaszolgáltatótól kért nullás igazolással bizonyíthatja, hogy nincs tartozása.
A birtokbaadási jegyzőkönyv alapján lehet intézni a közmű-szerződések és a mérőórák átírását is a szolgáltatóknál. Lakásvásárlást követően 15 napunk van - a birtokbaadástól számítva - arra, hogy átírassuk a közüzemi számlákat a nevünkre, a határidő elmulasztása kötbért/bírságot vonhat maga után.
Az átírást a szolgáltatók ügyfélszolgálatain személyesen, vagy a honlapjukon az online ügyfélszolgálaton intézhetjük. A bejelentést megtehetjük valamennyi energiaszolgáltatóra vonatkozóan egy helyen és ingyenesen is, az állami e-bejelento.gov.hu oldalon.
Adózási és illetékfizetési kötelezettségek
A vevőnek az ingatlan megvásárlása után visszterhes vagyonátruházási illetéket (ismertebb nevén vagyonszerzési illetéket) kell fizetni, amelynek mértéke az ingatlan forgalmi értékének 4 százaléka. Az egymilliárd forintnál értékesebb lakások esetében az egymilliárdon felüli részre 2 százalék az illeték, de az összege legfeljebb 200 millió forint lehet.
A forgalmi értéket az adóhatóság állapítja meg, és szabja ki az illetéket. Az vagyonszerzési illeték csökkenthető az úgynevezett cserét pótló vétel kedvezménnyel. Ez azt jelenti, hogy ha lakást veszünk és az ezt megelőző három vagy az ezt követő egy éven belül egy másik lakást eladunk, akkor a forgalmi értékek különbözete után kell az illetéket megfizetni.
Illetékkedvezmény érvényesíthető új építésű ingatlan vásárlásakor 15 millió forintig, ha annak értéke nem haladja meg a 30 millió forintot. Az illetékmentes a házastársak vagyonközösségének megszűnésekor, azaz váláskor az ingatlanszerzés.
Az ingatlaneladásból származó jövedelem után személyi jövedelemadót (ennek mértéke jelenleg 15 százalék) kell fizetni, ha az ingatlant a vásárlást követő 5 éven belül eladjuk. Csak akkor kell fizetni, ha a bevétel nagyobb volt, mint amennyiért vettük a lakást.
Az adóalapot csökkentheti még a korábban, a lakásvásárláskor kifizetett visszterhes vagyonátruházási illeték (vagyonszerzési illeték) összege, valamint a lakás eladásakor az eladással kapcsolatos költségek (például az ügyvéd, az ingatlanközvetítő és a hirdetés díja, vagy az energetikai tanúsítvány elkészítésének költsége).
Energetikai tanúsítvány
Az eladáshoz szükséges a lakás vagy ház energetikai tanúsítványa. Ha még nem készült el, akkor készíttetni kell ilyen jogosultsággal rendelkező szakemberrel. Ennek díja az ingatlan nagyságától függően 25-50 ezer forint lehet.
Az energiatanúsítvány az ingatlan energiahatékonyságáról közöl információt a vevőnek, akinek később esetleg egy felújítási zöld hitel felvételéhez is szüksége lehet az igazoló okiratra.
Kellékszavatosság
Kevesen tudják, de a Polgári törvénykönyv szerint az ingatlan eladójával szemben is öt évig kellékszavatossági igény érvényesíthető olyan hiba miatt, ami nem a mindennapi használatból ered, hanem már korábban is fenn állhatott és arról az eladó nem tájékoztatta a vevőt (például a tetőszerkezet hibája miatti rendszeres beázás, amiről nem szólt az eladó az adásvételkor).
Ingatlan: Tulajdonjog átruházása okirattal — Általános jótállás, Különleges jótállás és Kötelezettség nélküli okiratok
tags: #15 #ev #utan #mase #lehet #az