3 lakásos sorház társasház vagy nem
Lakásvásárlás előtt áll? A megfelelő döntés meghozatalához nagyon fontos ismernünk, lakástulajdoni formákat. A lakástulajdon a tulajdoni viszonyok alapján lehet osztatlan közös tulajdon (eszmei hányad, kizárólagos használattal) és lehet albetét (társasházi tulajdon). Ikerházban és sorházban a lakások tipikusan osztatlan közös tulajdonban vannak, ez azt jelenti, hogy több lakás egyetlen tulajdoni lapon van nyilvántartva. A tulajdoni lapról nem lehet megállapítani az egyes lakások méretét, de gyakran még az egész házét sem. Ebben az esetben az egyes lakások tulajdonosainak a tulajdonlapon eszmei hányadban jelzett tulajdonjoga és a lakáson - a tulajdoni lapon nem szereplő - kizárólagos használati joga van.
Megosztási szerződés készítése (lsd. Ugyanazok a szabályok azzal az eltéréssel, hogy alapító okirat helyett alapszabály van és közös képviselő helyett szövetkezeti elnök. Sorház/ikerház esetében,(általában minden osztatlan közös tulajdonban lévő, kizárólagos használati joggal elkülönített lakás esetében) a megosztási szerződés, ennek hiányában a kialakult szokás az irányadó. Sorház/ikerház esetében az adott lakás kizárólagos használatával rendelkező valamennyi tulajdonostársnak (haszonélvezőnek) kell megbízást adnia az értékesítésre, a többieknek elővásárlási joguk van. A tekintetben, hogy kik a kizárólagos használatú lakás tulajdonosai a megosztási szerződés, ennek hiányában az eladó nyilatkozata az irányadó.
Az elővásárlásra jogosultaknak nem kell az ingatlanközvetítői megbízási szerződést aláírniuk (nem megbízók), de érdemes tőlük már ekkor előzetes nyilatkozatot beszerezni az elővásárlási jog tekintetében (lsd. Elővásárlási jog alakulása - erről lsd. Osztatlan közös tulajdonnál mindig van elővásárlási jog! Akkor is, ha van megosztási szerződés, mert a megosztási szerződés kizárólag a használati viszonyokat rendezi kötelező jelleggel a felek között, az elővásárlási jogot nem. Elővásárlási jogról előzetesen lemondani nem lehet, a vételi ajánlatot kell még az elfogadás előtt közölni a jogosulttal.
Fő szabály szerint itt nincs elővásárlási jog, azonban az alapító okirat kiköthet elővásárlási jogot úgy is, hogy ez a tulajdoni lapon nincs feltüntetve. Különösen kis számú (4-6) lakásos társasházaknál gyakori, hogy van ilyen kikötés. Osztatlan közös tulajdonban lévő több lakásnál elképzelhető, hogy a közművek szétválasztása nem teljes. Ha teljes a szétválasztás - minden lakásnak külön órája és fogyasztói szerződése van a közműszolgáltatókkal, akkor semmiben nem tér el a birtokbaadás a társasháznál szokásossal.
Dr. Kárpáti Zsófia2026. március 19. • 5 perc olvasásTársasház - kisebb közösségek esetén felesleges a közös képviselőA legfeljebb hat lakásból álló társasházak különleges helyzetben vannak: a tulajdonostársak dönthetnek úgy, hogy nem alkalmazzák a Társasházi törvény (Tht.) összes rendelkezését, hanem egyszerűsített működés mellett, a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szabályai szerint működnek tovább.
Ez a döntés komoly gyakorlati könnyítést jelenthet számukra, hiszen például nem szükséges közös képviselőt bejelenteni a földhivatali nyilvántartásba, vagy szervezeti-működési szabályzatot készíteni. Ugyanakkor fontos megérteni, milyen előnyökkel és hátrányokkal jár a „kistársasházként” való működés, és milyen jogi következményekkel számolhatunk, ha így dönt a közösség. Cikkünkben bemutatjuk a jogszabályi hátteret, és segítünk eligazodni a gyakorlati tudnivalók között.
Cikkünkben bemutatom, hogyan működik a két szabályozási forma, és miért éri meg áttérni a Tht. hatálya alól a Ptk. szerinti működésre. Kövesse oldalunkat a Google keresőben - így mindig elsők között látja a cikkeinket
Mi minősül egyáltalán társasháznak? Társasház akkor jön létre, ha a tulajdonostársak annak az alapítását alapító okiratban elhatározzák. Egy társasház legalább két önálló lakásból vagy helyiségből áll, amelyek külön tulajdonba kerülnek, miközben a fennmaradó részek közös tulajdonban maradnak. Azon épületrészek, amelyek nem tartoznak a külön tulajdonba, közös tulajdonban vannak (pl. lépcsőház, tető, homlokzat, alapok, közös vezetékek stb.). Ha az épület alatti föld nem közös tulajdon, a tulajdonosokat földhasználati jog illeti meg.
A közös tulajdonrészek a külön tulajdonú lakásokkal vagy helyiségekkel együtt alkotnak önálló ingatlant, és ezeket külön-külön nem lehet eladni vagy megterhelni. Közös képviselő földhivatali regisztrációjaGyorsan, egyszerűen és szakszerűen! Olvasson tovább
Hogy működik egy társasház a Tht. alatt? A 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) részletesen szabályozza a társasházak szervezetét és működését. Egy társasháznak a következő kötelező szervei lehetnek: Közgyűlés - a tulajdonostársakból álló legfőbb döntéshozó szerv; Közös képviselő vagy intézőbizottság - ők intézik a közösség ügyeit és jogosultak a társasház képviseletére; Számvizsgáló bizottság - csak 25 lakás feletti társasház esetén kötelező.
Ezek a szervek felelnek a döntéshozatalért, az ingatlan közösségi ügyeinek képviseletéért és a gazdálkodás felügyeletéért. Működtetésük azonban jelentős adminisztrációs teherrel jár. A társasházi működés során közgyűlést kell összehívni, jegyzőkönyveket kell vezetni, határozatokat kell hozni, éves költségvetést és elszámolást kell készíteni, a közös képviselőt pedig be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba. A közgyűlések összehívása, a szavazati arányok kiszámítása és a döntések érvényesítése szigorú formai követelményekhez kötött.
A rendszer célja a jogbiztonság és az átláthatóság, de a kis létszámú társasházak számára ez aránytalanul sok adminisztrációt és szervezést jelenthet. Éppen ezért lehet előnyös számukra az a lehetőség, hogy a Tht. helyett a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályai szerint működjenek - erről szól cikkünk következő része.
Hogyan dönt a legfeljebb 6 lakásos társasház a közös ügyekről? A mindennapi működéshez szükséges döntéseket a Ptk. szerint többségi szavazással hozzák meg. Az alapító okirat kötelező tartalmi elemeiről való döntéshez viszont teljes egyhangúság kell. A bírósági gyakorlat szerint a döntés formai követelmény nélkül, akár ráutaló magatartással is megszülethet (például közös képviselő választása, közgyűlés tartása), azonban ez jogbizonytalanságot okozhat, mivel nem egyértelmű, pontosan milyen magatartás minősül ráutaló magatartásnak. Nem szabad megfeledkezni arról sem, hogy a kistársasházi döntések is megtámadhatók bíróság előtt, ha a kisebbség érdekeit súlyosan sértik.
Miért éri meg kijelentkezni a Tht. hatálya alól? A legfeljebb hatlakásos társasházak dönthetnek úgy, hogy nem alkalmazzák a Tht. szabályait, hanem a Ptk. alapján működnek. Ennek több előnye van: Egyszerűbb adminisztráció - nincs kötelező közgyűlés, sem közös képviselő. Költséghatékonyság - nem kell közös képviselő díjat fizetni, számvizsgáló bizottságot választani, jogi dokumentumokat rendszeresen módosítani. Rugalmasabb döntéshozatal - a tulajdonostársak maguk döntenek, bonyolult törvényi eljárások nélkül. Kevesebb külső kontroll - a jegyző törvényességi felügyelete nem terjed ki rájuk.
Ez a megoldás különösen hasznos lehet családtagok, baráti társaságok vagy kis lakóközösségek által lakott házak esetén. Hogyan lehet Ptk. alapján működő társasházzá átalakulni? A legfeljebb hat lakásos társasházak közössége dönthet úgy, hogy a továbbiakban nem kíván a társasházi törvény (Tht.) szerint működni, hanem egyszerűbb, rugalmasabb formában - a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályai szerint - szeretnék fenntartani az ingatlant. Ez a váltás „kijelentkezésként” értelmezhető a Tht. hatálya alól, és jogszerűen csak az alapító okirat módosításával valósítható meg.
A kijelentkezés lépései: Teljes egyhangúság szükséges - Az alapító okirat módosításához minden tulajdonostárs írásos hozzájárulása kell. Határozat meghozatala - A közgyűlésnek döntenie kell a Tht. alóli kilépésről, és ezzel együtt az alapító okirat módosításáról. Okiratba foglalás - A módosítást közokiratba vagy ügyvéd/jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. Bejegyzés az ingatlan-nyilvántartásba - A módosítást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak, vagyis a földhivatalnak.
FONTOS: A lakások ilyenkor nem kapnak új helyrajzi számot, ezért költséges telekalakításra, földmérő megbízására nem kell számítani! Ha a társasházban valamelyik tulajdonostárs nem ért egyet a módosítással, és keresetindítással él, a módosítás csak akkor jegyezhető be, ha a bíróság nem függeszti fel a közgyűlési határozat végrehajtását, vagy a per jogerősen lezárul. A gyakorlatban tehát a „kijelentkezés” nemcsak egy közgyűlési döntés, hanem jogi és nyilvántartási aktus is, amelyhez minden tulajdonostárs közreműködésére szükség van. Éppen ezért érdemes jogi segítséget kérni a folyamat gördülékeny lebonyolításához.
A legfeljebb hatlakásos, Ptk. szerint működő társasházak jellemzően társasházkezelésre sem tartanak igényt. Átalakulna közös képviselő nélküli társasházzá? Bízza társasházi szakértő ügyvédre az ügyintézést és ne bajlódjon többet a közös képviselőt terhelő feladatokkal!
Be kell jelenteni az ilyen "kistársasházak" közös képviselőjét a földhivatalba? Nem. Csak a társasházi törvény (Tht.) alapján működő társasházak esetében kötelező a közös képviselő (vagy intézőbizottság elnöke) bejelentése az ingatlan-nyilvántartásba. Amennyiben a közösség a Ptk. szerinti működés mellett dönt, úgy nincs közös képviselő, és bejelentési kötelezettség sem terheli őket a földhivatal felé.
ÖsszegzésA legfeljebb 6 lakásos társasházak számára valódi mozgásteret biztosít a törvény: ha az adminisztratív terheket és a működési költségeket szeretnék csökkenteni, a Tht. alóli kijelentkezés ésszerű és előnyös lépés lehet. Az átalakulás jogilag lehetséges, joghatásait viszont mindenképp célszerű ügyvéddel egyeztetni, különösen, mielőtt változásokat kívánnak bejegyezni az ingatlan-nyilvántartásba.
További kérdése lenne? Foglaljon időpontot jogi tanácsadásra online!
Gyakran ismételt kérdésekMegpróbálunk választ adni a leggyakrabban felmerülő kérdésekre Nem, ha nincs közös képviselő, nem a Tht. alapján működik a társasház, így számvizsgáló bizottság előírása sem kötelező. Hazánkban rengetegen élnek társasházban, ám sokan nincsenek tisztában azzal, hogyan is működik egy társasház jogilag: mit lehet tenni, ha a szomszéd rendszeresen nem fizet közös költséget vagy milyen jogorvoslati lehetőségünk van akkor, ha a társasházi közgyűlésen számunkra kedvezőtlen határozatot hoznak.
Társasházról akkor beszélhetünk, ha egy ingatlanon belül bizonyos épületrészek a tulajdonosok külön tulajdonában vannak, az ingatlan más részei viszont közös tulajdont képeznek. Társasház akkor jön létre, ha egy ingatlanon belül legalább két lakás vagy legalább egy lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség (pl. A házak közös részei és használatukat rendező szabályok is a dokumentumokban).
A háztulajdonosi egységek közös képviselője és a közös költség kezelése a törvényes keretek között történik, a közgyűlés határozatai pedig a tulajdonosok arányában szavaznak. A közös tulajdon megfigyelésére szolgáló kamerarendszer csak a közgyűlés által meghatározott feltételek betartásával létesíthető.
tags: #3 #lakasos #sorhaz #tarsashaz #vagy #nem