Építési szabályok 758 m²-es telken: útmutató a házépítéshez

Amikor úgy döntesz, hogy elérkezett az ideje az otthonteremtésnek, több alternatíva közül választhatsz. Nem mindegy például, hogy csak azért költözöl be egy településre, mert megtetszett ott egy lakás vagy egy ház, vagy azért, mert mindig is azon a helyen képzelted el az életed. Amikor “csak” egy épülethez ragaszkodsz, és nem az egész miliőhöz, megvan az esélye annak, hogy hamar kiábrándulsz. Ezzel szemben az építkezés első számú hátránya, hogy rengeteg időt felemészt - már egészen a tervdokumentáció készítésétől kezdve. Mi azonban mégis azt mondjuk, hogy minden perce megéri.

Ahhoz viszont, hogy ez valóban megtörténhessen, a korábban említett építési telek beépíthetőségét érintő rendeletek miatt, a telek kiválasztásánál is résen kell lenned. Segítségként több gondolatot is összegyűjtöttünk a témában. Ha még épp abban a fázisban tartasz, hogy megtaláld a kedvedre való építési telket, akkor fontos, hogy már az első perctől a megfelelő szempontokat kövesd. Ez alatt azt értjük, hogy amint találsz egy olyan lehetőséget, ahol hosszú távon is el tudod képzelni az életed, össze kell vetned a gyakorlatot az elmélettel!

Természetesen egy telekvásárlással és építkezéssel kapcsolatban lehetetlenség egyszerre szem előtt tartani az összes szempontot, ezért segítünk szelektálni. Ahogyan egy ingatlan-, úgy egy telekvásárlás előtt is egy körültekintő hozzáállásra van szükség. Mielőtt bárkinek fizetnél, győződj meg róla, hogy a telek valóban az eladója birtokában van! Ha például a telek mögött lévő területre másnak szüksége van (és csak a te telkeden keresztül lehet eljutni oda), akkor nagy valószínűséggel később is neked kell majd biztosítanod az áthaladást mások számára - ezt nevezik szolgalmi jognak.

A telek tájolása egy elég alapvető kiindulási pont. Mivel az egyes helyiségek mind más funkciót töltenek be, így fontos, hogy gépészet nélkül is mindegyik a megfelelő irányba legyen tájolva. Végérvényben ezzel nem csak a helyiségek funkcionalitását maximalizálhatod, de a komfortos térérzethez is jelentős mértékben hozzájárulhatsz. A korábbiak értelmében, a gyakorlat általában azt mutatja, hogy minden olyan helyiséget (ahol kevésbé van szükség direkt napfényre), északi és keleti oldalra terveznek. Ezzel szemben a közösségi helyek kialakításakor - mint nappali, ebédlő, stb. -, jellemzően a déli tájolást javasolják a tervezők. Ezek a helyiségek nyáron annyira fel tudnak forrósodni, hogy a hűtési rendszer beépítésére nagy valószínűséggel gondolni kell majd. A helyiségek megfelelő tájolása nem kizárólag csak a funkcionalitás és kényelem miatt lehet fontos. A passzívház röviden megfogalmazva egy olyan épület, ami energiatakarékosabb, mint egy klasszikus épület. A tájolás ekkor különösen nagy jelentőséggel bír, hiszen egy passzívház esetén még több mindenre kell figyelni.

Végül elérkeztünk a legfontosabb szemponthoz az telek beépíthetőségéhez. Nehezítő körülmény, hogy az OTÉK (=Országos Településrendezési és Építési Követelmények) előírásai és az építési telek övezeti besorolása mellett, a különböző települések sajátos építési szabályait is követni kell. Mint a felsorolásból láthatod, rengeteg mindenen múlhat az, hogy tudod-e követni a vágyaid megvalósítását. Egy kiváló építész biztos, hogy tud neked javasolni olyan alternatívákat vagy megoldást, amikért megéri kompromisszumot kötni.

Az építési telek fogalma és a beépíthetőség szabályai

A telek fogalma az építésügyi igazgatásban az egy helyrajzi számon nyilvántartásba vett földterületet jelenti. A telek rendeltetése attól függően, hogy beépítésre szánt területen (például lakóterület) vagy beépítésre nem szánt területen (például közlekedési terület) fekszik, lehet építési telek vagy „csak” telek.

A telek beépíthetőségére vonatkozó szabályokat a területrendezési és településrendezési jogszabály, valamint a helyi építési szabályzat rögzíti.

Épület csak olyan telken helyezhető el, amelynek:

gépjárművel történő megközelíthetősége - beépítésre nem szánt területen a honvédelmi és katonai, valamint nemzetbiztonsági célú épület elhelyezésére szolgáló telek kivételével - közterületről vagy magánútról közvetlenül, hídon vagy átereszen keresztül biztosítható,
a rendeltetésszerű használatához szükséges villamos energia, ivóvíz, technológiai víz biztosítható,
a keletkező szennyvíz elvezetése vagy ártalommentes kezelése, valamint a csapadékvíz helyben tartása, elvezetése vagy ártalommentes kezelése biztosítható,
a használat során képződő hulladék gyűjtésére szolgáló, a hulladékmennyiséghez igazodó méretű hulladék gyűjtőedény elhelyezése és a hulladék rendszeres elszállításának vagy ártalommentes kezelésének lehetősége biztosítható, és
- ha a településrendezési és építési követelményekről szóló kormányrendelet vagy a helyi építési szabályzat másként nem rendelkezik - ahol a gépjárművek elhelyezése biztosítható.

Építési telek az a telek, amely beépítésre szánt területen, építési övezetben fekszik, az építési szabályoknak megfelelően kialakított, a közterületnek gépjármű-közlekedésre alkalmas részéről az adott közterületre vonatkozó jogszabályi előírások szerint, vagy önálló helyrajzi számon útként nyilvántartott magánútról gépjárművel megközelíthető, zöldfelület és termőföld sérelme nélkül, és a közterülettel vagy magánúttal közös, legalább 3,00 méter hosszú határvonallal rendelkezik.

Az építési szabályoknak megfelelően kialakított meghatározás azt jelenti, hogy a telek a helyi építési szabályzatban foglaltaknak megfelelően ki lett alakítva és az ingatlan-nyilvántartásban át lett vezetve. Amennyiben a helyi építési szabályzat a telek beépítésének feltételéül kötelező telekalakítást ír elő, akkor a telket a helyi építési szabályzatban meghatározottak szerint ki kell alakítani és az ingatlan-nyilvántartásban át kell vezetni. Helyi építési szabályzat hiányában az illeszkedés szabályai szerint lehet telket alakítani.

A telek beépíthetőségét mindenek előtt a beépítési százalék adja meg. Meghatározza, hogy a ház mekkora helyet foglalhat el a telek teljes területéből. Emiatt egyáltalán nem mindegy, hogy a külső falszerkezet milyen vastag, de az sem, hogy a belső térben mennyi válaszfal lesz. Tehát minél több helyiség kialakítását tervezed, annál több hasznos négyzetmétert veszíthetsz.

Beépített területnek egyébként az épület(ek) külső vonalán belül eső részt nevezzük. Így a beépíthetőség mértékébe bele kell számítani a rendezett terepnél legalább 1,00 méterrel magasabb teraszt, pincét, stb., illetve az 1,50 méternél nagyobb kinyúlású előtetőnél, erkélynél stb.

A telek beépíthetőségét a beépítés módja is befolyásolja. Rengeteg beépítési mód létezik, amiket fontos ismerned ahhoz, hogy mindenképp jól válaszd ki az építési területet. A következő fogalmat az OTÉK 253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 1. számú melléklet 34 §. szabályozza.

A beépítés módját az építési hely is befolyásolja. Viszont a telken belül nem mindegy, hogy hova kerül a ház a védett területként meghatározott kertrészek miatt. Az építési hely nagysága nem azonos a beépítési százalék alapterületben meghatározott értékével. Jó ha tudod: az OTÉK szerinti kertszakaszok minimum értékei változhatnak, hogyha a helyi szabályozási tervben más paramétereket adtak meg. Ilyen például, hogyha egy saroktelekről van szó. Ebben az esetben ugyanis nincs hátsó kert, kizárólag oldalkertről beszélünk.

Engedélyek és szabályok

Az építkezés fogalmaiba és folyamataiba laikusként könnyen bele lehet kavarodni. Ezért a C60 építészeti iroda munkatársaiként már a kezdetekkor úgy döntöttünk, hogy a műszaki tanácsadást is pont ugyanolyan fő tevékenységként kezeljük, mint akár az építészeti-, illetve belsőépítészeti tervezést.

Építkezés előtt és építkezés során számos engedélyt be kell szerezned. De vajon melyek a legfontosabb engedélyek?

Egyszerű bejelentés és építési engedély

A 281/2024 (IX. 30.) Korm. rendelet határozza meg, hogy mihez szükséges engedély. Amit nem tárgyal, ahhoz nem kell engedély.

Egyszerű bejelentés alapján végezhető építési tevékenység:

A legfeljebb 300 m2 összes hasznos alapterületű, kizárólag lakófunkciót és azt kiszolgáló helyiséget tartalmazó új lakóépület építése, ha a szomszédos ingatlanon lévő, zártsorúan vagy ikresen csatlakozó épület alapozásának megerősítése nem szükséges.
Nemzeti emléknek minősülő műemlék kivételével a meglévő lakóépület 300 m2 összes hasznos alapterületet meg nem haladó méretűre történő bővítése.
A lakóépületet kiszolgáló melléképület építése, bővítése, ha az az építési tevékenység elvégzése után a 60 m2 összes hasznos alapterületet és legfeljebb 6,0 méteres gerincmagasságot, lapostetős melléképület esetén legfeljebb 4,5 méteres párkánymagasságot nem haladja meg.
A rendezett alsó terepszinttől számított 1,5 méter magasságot meghaladó támfal építése.
Az épület külső alaprajzi méretét megváltoztató, az épület beépítési magasságát megváltoztató vagy az épület telken belüli elhelyezkedését módosító építési tevékenység.
A lejárt hatályú egyszerű bejelentéssel rendelkező, használatbavételre nem alkalmas épület befejezéséhez szükséges, tartószerkezetet érintő építési tevékenység.

Az építtető döntése alapján az egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenység építési engedély alapján is végezhető.

Építési engedély alapján végezhető építési tevékenység:

Az új épület építése, ha annak mérete a 35 m2 összes hasznos alapterületet vagy a 4,5 méteres gerincmagasságot, lapostetős épület esetén a 3,5 méteres párkánymagasságot meghaladja (kivéve növénytermesztésre szolgáló üvegház, fóliasátor, felvonulási épület).
A meglévő épület bővítése, ha az így elkészült épület meghaladja a 35 m2-t vagy 4,5 m gerincmagasságot (kivéve növénytermesztésre szolgáló üvegház, fóliasátor, felvonulási épület, valamint a külső alaprajzi méretet érintő, hasznos alapterületet nem növelő bővítés).
Zártsorúan vagy ikresen épített épületen minden olyan építési tevékenység, amely az épület szomszédos épülettel határos falát, alapozását vagy tetőszerkezetét érinti.
A támfal építése, ha az az 1,5 m magasságot meghaladja.
Közhasználatú fürdőmedence építése.
Új, 6,0 méter magasságot meghaladó, épített égéstermék-elvezető építése (kivéve alternatív fűtési módra áttéréshez telepített kazánház kéményének építése).
A csatlakozó terepszinttől számított 6,0 méternél magasabb vagy 60 m3-t meghaladó töltőtérfogatú, ömlesztettanyag-tároló elhelyezéséhez építmény építése.
Magasles és kilátó építése, bővítése, ha annak járófelülete a terepcsatlakozástól mért 6,0 métert meghaladja.
Állvány jellegű építmény építése, bővítése (kivéve legfeljebb 180 napig fennálló, megfelelőség-igazolással rendelkező és maximum 50 fő egyidejű tartózkodására alkalmas építményt).
Megfelelőség-igazolással vagy teljesítménynyilatkozattal rendelkező, több mint 180 napig fennálló épület építése, ideértve a sátorszerkezetet is.
A hatályos építési engedéllyel rendelkező építmény külső alaprajzi méretét, beépítési magasságát, telken belüli elhelyezkedését vagy szomszédos épülettel határos falát, alapozását vagy tetőszerkezetét megváltoztató építési tevékenység.

Egyéb engedélyek

1. Az egyszerű bejelentést az építtető felelőssége megtenni. Az Építésügyi Hatósági Engedélyezési Eljárást Támogató Elektronikus Dokumentációs Rendszerben (vagy röviden: az ÉTDR-ben) történő bejelentés során megadott adatokat, illetve a mellékletként feltöltött dokumentumokat az építésfelügyelet ellenőrzi.

2. Ha az építkezés során szükség van közterület használatbavételére, akkor ehhez engedélyt kell kérni az önkormányzattól. Erre sokszor olyan esetben van szükség, amikor építőanyagot, hulladéktárolót vagy gépet kell elhelyezni a telken kívül. Külön kategóriába tartozik a közművek bekötéséhez szükséges közterület igénybevétele. Ehhez külön kérelem tartozik.

3. Ami a vízellátást illeti: a vízbekötő vezetéket mindenképp ajánlott a végleges mérőhelyig kiépíteni. Az építkezés időtartamára pedig legalább egy ideiglenes vízvételi helyre lesz szükség. Az ezzel kapcsolatos kérelmet értelemszerűen a vízművekhez kell benyújtani. A gázvezeték bekötésével kapcsolatban pedig érdemes tudni, hogy a fogyasztói igény pontos meghatározására is szükség van hozzá.

4. Ha a bontás műemléket vagy helyi építészeti örökségvédelem alatt álló épületet érint, akkor mindenképp bontási engedélyt kell beszerezned a bontáshoz.

Ha elsőre hosszúnak tűnik az engedélyek listája, akkor se ijedj meg! Ha hozzáértő generálkivitelezőt választasz, akkor nem neked kell fejben tartanod az összes engedélyt, előírást és jogszabályt. Egy jó kivitelező cég ott segít, ahol tud, és annyi terhet vesz le a válladról, amennyit csak lehet!

Szabálytalan építkezés és bírságok

Ha engedély, bejelentés nélkül építkezünk, két út áll előttünk: vagy lebontjuk az engedély nélkül épített építményt, vagy fennmaradási engedélyt kérünk. Tudnunk kell, hogy fennmaradási engedélyt csak akkor kaphatunk, ha az építmény egyébként a jogszabályi előírásoknak megfelel.

A fennmaradási engedély kiadásával egyidőben kiszabják az építési bírságot is. Ez gyakran két lépcsőben történik: az építmény először ideiglenes fennmaradási engedélyt kap, ekkor a bírság 30%-át kell megfizetni. A végleges fennmaradási engedély kiadásakor kell megfizetni a maradék 70% bírságot.

Ugyancsak kiszabhatnak építési bírságot, ha az épületet nem a terveknek megfelelően építjük meg, szabálytalan megoldásokat alkalmazunk. Nagyon gyakori, hogy a tervektől eltérően minden irányban „csak egy kicsit nagyobb” házat építünk, különösen akkor, ha a beépítési lehetőségek miatt nem terveztethettünk az igényeinknek megfelelő méretű épületet.

Az elfogadott mérettűrésre pontos szabályok vonatkoznak: az épület elhelyezése a telken legfeljebb 10 cm-t térhet el a tervtől. Az épület méretei általában maximum 1 százalékkal, de legfeljebb 0,5 m-rel térhetnek el a tervezettől.

Az építési bírságok mértékét, és a kiszabás rendjét az építésügyi bírság megállapításának részletes szabályairól szóló 245/2006. (XII. 5.) kormányrendelet szabályozza.

A rendeletben pontosan összegben adják meg az egyes építményekre vonatkozó díjszámítási alapot. Így például családi ház, üdülő építés alapdíja 140 ezer Ft négyzetméterenként, melléképületé 100 ezer Ft/m2.

A bírság alapdíját megszorozzák a szabálytalanul épített építmény alapterületével, térfogatával, illetve a készültségnek megfelelő szorzóval.

A bírság összege az engedély nélküli építés esetén az így kapott összeg 50 százaléka, szabálytalan építés esetén 40 százaléka. Bejelentés elmulasztása esetén, vagy engedély nélkül építhető, de szabálytalan építés esetén 20 százalék.

Családi ház esetén a leggyakoribb eset, ha az épületet engedély nélkül, vagy szabálytalanul bővítjük. 10 m2 bővítés esetén az alapdíj 10*140 ezer Ft, azaz egymillió-négyszázezer Ft. Engedély nélküli építés esetén a bírság 50%, tehát ha a falak állnak: 1 400 000*0,2*0,5=140 000,- Ft lesz a bírság. Szabálytalan építés esetén, pl. ha az épület nagyobb a tervezettnél, a megengedett mérettűrésből kilógó területet veszik alapul, és az módosítják a szorzókkal.

Gyakori eset a bejelentés nélkül épített melléképület. Például egy 20 m2 alapterületű garázsépítés alapdíja 20*100 ezer Ft, azaz kétmillió Ft.

Fontos tudni, hogy az építési bírságot 60 napon belül, egy összegben kell megfizetni.

tags: #758 #negyzetmeteres #telekre #haz #epites