Végrehajtás alatt álló ingatlanok: tudnivalók és kockázatok
Az ingatlanpiacon egyre gyakoribb, hogy a lakáskeresők állami, önkormányzati vagy végrehajtói kar által meghirdetett árveréseken próbálnak lakóingatlanhoz jutni. Manapság egyre gyakoribb, hogy az állam, az önkormányzatok, vagy a végrehajtói kar által meghirdetett árverésen próbálnak lakóingatlanhoz jutni a lakáskeresők. Bár árverés során az ingatlan piaci értékénél lényegesen olcsóbban vásárolhatjuk meg azt, a folyamat számos kockázattal is jár. A végrehajtási árverésen vásárolt ingatlan kockázata, hogy abban valaki jogosulatlanul tartózkodik. Az árverés során ugyanis nem járhatunk el kellő körültekintéssel, ez pedig számos buktatót rejthet a vásárló számára. A blogcikk szerzője Dr.
A Polgári Törvénykönyv alapján a hatósági árverés útján, jóhiszeműen szerzett ingatlan kapcsán a nyertes tulajdonossá válik, tekintet nélkül arra, hogy korábban ki volt a tulajdonos. A Polgári Törvénykönyv alapján jóhiszeműen úgy szerezhetünk tulajdonjogot egy hatósági árverésen, hogy nem kell figyelembe vennünk azt, hogy az ingatlannak korábban ki volt a tulajdonosa. Hatósági árverés esetén az árverési vevő az ingatlan tulajdonjogát annak ingatlan-nyilvántartási bejegyzésével szerzi meg.
A végrehajtási árverés egy hatósági úton történő tulajdonszerzés, tehát a licitálás nyertese biztosan a valós tulajdonostól szerzi meg az ingatlant. A végrehajtási törvény előírása szerint az adós és az adós jogán az ingatlanban lakó személyek kötelesek az árveréstől számított 30 napon belül elhagyni az ingatlant. Ha a fenti határidőn belül az adós nem költözik ki az ingatlanból, az árverési vevőnek két lehetősége is van. A kiköltöztetési határidő lejártát követő 15 napon belül kérheti az ingatlan birtokba adását a végrehajtótól. A végrehajtó a jegyző részére megküldött tájékoztatástól számított 60 nap elteltével intézkedik az ingatlan birtokba adása iránt. Ha szükséges, akkor a rendőrséget is bevonhatja. Ha az árverési vevő elmulasztotta 15 napon belül beadni a birtokba adás iránti kérelmét, akkor külön végrehajtási eljárást indíthat az önkényesen elfoglalt lakás kiürítése és birtokba adása érdekében. Ekkor a bíróság végzésben rendeli el az önkényesen elfoglalt lakás kiürítését, amelyet a végrehajtó foganatosít.
Beköltözhető az az ingatlan, mely sikeres és jogerős árverést követően birtokba vehető. A lakott állapotban kitűzött ingatlan nem vehető birtokba sikeres és jogerős árverést követően sem, mivel vagy résztulajdoni hányad kerül árverésre, vagy haszonélvezeti/özvegyi joggal terhelten kerül árverésre, vagy a végrehajtást kérő(k) az ingatlan lakott állapotban történő értékesítését kérték. Lakottan kell továbbá árverezni az ingatlant, ha abban bérleti szerződés alapján bérlő lakik, vagy abban az adós olyan egyenesági felmenője lakik, akinek lakóhelye az eljárás megindulását megelőző 6 hónapban is ebben az ingatlanban volt, és az ingatlan tulajdonjogát az adós tőle ingyenesen szerezte. Általában nem birtokba vehető, ha az ingatlan résztulajdoni hányada kerül értékesítésre az árverési eljárásban! A beköltözhető állapotban történő értékesítés nem jelenti ugyanakkor azt, hogy az ingatlanban ténylegesen nem lakik senki, hanem azt, hogy sikeres árverés esetén az ingatlant az árverési vevő birtokba kell, hogy bocsássa. Ha az adós, illetve az adós jogán ottlakó személyek az ingatlant önként elhagyják, a végrehajtó az ingatlant átadja az árverési vevőnek, ellenkező esetben - az árverési vevő kérelmére - az árverezett ingatlan kiürítésével gondoskodik a birtokba bocsátásról. Ha az adós kiköltözési kötelezettségének a törvényben foglalt határidőben nem tesz eleget, az árverési vevő a kiköltözési határidő lejártát követő 15. napig kérelmezheti a végrehajtónál az ingatlan birtokba adását, mely iránt a végrehajtó szükség esetén a rendőrség közreműködésével intézkedik. Amennyiben az árverési vevő a fenti határidőt elmulasztja, az ingatlan kiürítését már csak bírósági eljárás keretében kérelmezheti.
A végrehajtás során az ingatlanokat főszabály szerint beköltözhető állapotban kell árverezni. Ez nem azt jelenti, hogy az árverés idején nem lehet az ingatlan ténylegesen lakott, hanem azt, hogy sikeres árverés esetén az új tulajdonos birtokba veheti az ingatlant. Más a helyzet lakottan árverezett ingatlannál. A bírósági végrehajtásról szóló törvény meghatározza, hogy milyen esetekben kell lakottan árverezni az ingatlant. Tehát önmagában az a tény, hogy valaki lakik az ingatlanban, még nem jelenti azt, hogy lakottan kerül árverezésre, hanem ennek további feltételei vannak. Rendszerint lakottan kell árverezni például, ha az ingatlanban érvényes bérleti szerződés alapján bérlő lakik. Lakottan kell árverezni az ingatlan tulajdoni hányadát, ha az ingatlanban nem adós tulajdonostárs lakik, valamint akkor is, ha az ingatlanban az adós egyenesági felmenője lakik, és lakóhelye a végrehajtási eljárás megindítását megelőző 6 hónapban is ebben volt, és az ingatlan tulajdonjogát az adós tőle ingyenesen szerezte. Lakottan történő árverezést az ingatlan becsértékékének megállapításánál figyelembe veszik, azaz ebben az esetben a beköltözhető értéknél alacsonyabb összegben kerül meghatározásra az ingatlan becsértéke.
A bírósági gyakorlat szerint lakottan való árverezés esetén a lakásban maradó személyt, így a volt tulajdonost nem lehet jogalap nélkül lakáshasználónak tekinteni. Ez azt jelenti, hogy az új tulajdonos a bentlakót nem költöztetheti ki azon az alapon, hogy nem jogosult az ingatlanban való tartózkodásra. A bent maradót olyan jogok illetik meg, mintha az ingatlannak bérlője lenne. Ez persze adott esetben azzal is jár, hogy az ingatlan használatáért használati díjat kell fizetnie az új tulajdonosnak. Az új tulajdonos pedig ilyen esetben nem élhet a „rendes” felmondás jogával, ami határozatlan idejű bérlet esetén megilletné. Ha az ingatlant beköltözhető állapotban árverezik, akkor a bentlakó nem hivatkozhat arra, hogy őt a bérlő jogai illetik meg. Ilyen esetben arra van lehetőség, hogy az ingatlanban lakó (általában a tulajdonos) a becsérték közlését követően halasztást kérjen a bíróságtól az ingatlan elhagyására. Halasztást a bíróság egy alkalommal, legfeljebb 6 hónapra adhat, ha az adósnak ez az egyetlen lakóingatlana, lakóhelye ebben van, és a végrehajtási eljárás megindítását megelőző 6 hónapban is ebben volt, valamint az adós az elhelyezését ideiglenesen sem tudja máshol biztosítani.
A végrehajtási árverésen történő részvételhez először egy végrehajtónál kell regisztrálnunk ahhoz, hogy az online liciteken részt vehessünk. Ha jelentkezni szeretnénk egy ingatlanlicitre, azt egy meghatározott előleg befizetésével tehetjük. Ez a garancia arra, hogy az eredményes licitálásunk esetén valóban ki fogjuk fizetni a teljes vételárat. Ha ezt elmulasztjuk, a biztosítékot elveszítjük. A blogcikk szerzője Dr.
Az árverés során történő tulajdonjog szerzéshez a licitáló nem vehet igénybe banki hitelt, mert a bank nem tudja lefolytatni az ingatlan fedezeti értékének meghatározó eljárást. Emiatt árverésen jellemzően csak az tud ingatlant szerezni, akinek rendelkezésére áll már a teljes, a licitálás során meghatározott végső, teljes vételár. Az árverésen vásárolt ingatlanok vételárát 15 napon belül kell megfizetnünk a végrehajtónak. A vásárláshoz további költségekkel, így ügyvédi munkadíjjal és ingatlanközvetítői jutalékkal nem kell számolnunk.
Az ingatlanokon, amelyeknek tulajdonjogát hatósági árverés útján szereztük meg, megszűnnek a harmadik személy ingatlant terhelő jogai. Kivéve, ha az árverés során a tulajdonos az érintett jogok tekintetében nem volt jóhiszemű. Azt azonban fontos megemlítenünk, hogy ha az így szerzett ingatlanon haszonélvezet van, az árveréssel nem érintett haszonélvező jogosultsága megmarad.
Az árverésre bocsátott ingatlanok bejárására általában nincs lehetőség. Sokszor a lakásokat csak külső megtekintéssel, a beltér ismerete nélkül tudjuk majd megvenni. Néha nyílik csak lehetőség arra, hogy a tulajdonossal egyeztetve be tudjuk járni a lakást.
Egy klasszikus adásvétel során előzetesen felmérhető az is, hogy megközelítőleg milyen összeget kell az ingatlan felújítására, átalakítására fordítanunk. Az árverésen szerzett ingatlan kapcsán ez azonban nem látható előre. Ennek oka, hogy az árverés „vakon” történik, így a licitálónak nem áll módjában az ingatlan műszaki és esztétikai állapotát az árverés előtt megvizsgálni, felmérni.
A végrehajtási árverésen történő részvételhez először egy végrehajtónál kell regisztrálnunk ahhoz, hogy az online liciteken részt vehessünk. Ha jelentkezni szeretnénk egy ingatlanlicitre, azt egy meghatározott előleg befizetésével tehetjük. Ez a garancia arra, hogy az eredményes licitálásunk esetén valóban ki fogjuk fizetni a teljes vételárat. Ha ezt elmulasztjuk, a biztosítékot elveszítjük.
A végrehajtási eljárásban vásárolt ingatlanok vételárát 15 napon belül kell megfizetnünk a végrehajtónak. A vásárláshoz további költségekkel, így ügyvédi munkadíjjal és ingatlanközvetítői jutalékkal nem kell számolnunk.
Az ingatlanokra vonatkozó végrehajtás során sor kerülhet arra, hogy az ingatlant lakottan árverezik. Ebben az esetben felmerül a kérdés, hogy milyen jogi kapcsolat keletkezik a lakásban lakó személy és árverésen az ingatlant megszerző új tulajdonos között. Kiköltöztetheti-e az új tulajdonos a bentlakót? Követelhet-e tőle bérleti díjat?
Árverezőként történő regisztrációt megelőzően mindenképpen javasoljuk, hogy érdeklődjön az ügyben eljáró önálló bírósági végrehajtónál az ingatlan terheiről (haszonélvezet, használati jogosultságok stb.).
A végrehajtás alatt álló ingatlanok listája legegyszerűbben a Magyar Bírósági Végrehajtói Kar honlapján érhető el.
Lásd.: a 61.
A végrehajtási jog alapján a bírósági végrehajtó jogosult az azzal terhelt ingatlan árverezésére, vagy egyéb értékesítésére - az ingatlan tulajdonosának hozzájárulása nélkül, sőt akár a kifejezett akarata ellenére is! Ha az ingatlan tulajdoni lapján végrehajtást találunk, akkor láthatjuk az annak alapjául szolgáló tartozás összegét is - bár ez a tőkeösszeg, tehát a valós tartozás ennél jóval magasabb, akár dupla összegű is lehet. Az adós tulajdonában levő ingatlant az ingatlan jellegére (lakás/gazdasági épület/termőföld), és az ingatlant terhelő jogra vagy tilalomra, továbbá az ingatlanhoz kapcsolódó, az ingatlan-nyilvántartásba feljegyzett tényekre tekintet nélkül végrehajtás alá lehet vonni. A végrehajtási jog az ingatlan-nyilvántartásba (a tulajdoni lap III. részére) bejegyezhető és ezt nagyon ritkán mulasztják el a végrehajtók.
Az ingatlan végrehajtás menete a következő: Az adós tartozását végrehajtható okirat igazolja, ez alapján a hitelező kéri az ingatlan végrehajtást. Kijelölésre kerül a végrehajtó, a végrehajtási eljárás megindul. A hitelező bejelenti az adós ingatlanvagyonát a végrehajtónak, vagy azt a végrehajtó magától felderíti. A hitelező megelőlegezi a végrehajtási költségeket, a végrehajtó 3 napon belül lefoglalja az ingatlant. A végrehajtási jog bejegyzésre kerül a tulajdoni lapra (ingatlan foglalása). Lakóingatlan lefoglalásának tényéről a végrehajtó tájékoztatja az ingatlan fekvése szerint illetékes jegyzőt. A hitelező kéri az ingatlan értékesítését. A végrehajtó az ingatlan értékesítése előtt megállapítja a becsértéket. Bizonyos kivétellel a végrehajtó kiköltözteti a lakókat. A végrehajtó 45, vagy lakóingatlan esetén a jegyzői tájékoztatást követő 60 nap elteltével elárverezi az ingatlant. A vevő megveszi az ingatlant, a vételáron a végrehajtást kérő, a végrehajtó és a tulajdonos osztozik. A vevő birtokba veszi az ingatlant. Az ingatlan értékbecslése (becsértékének megállapítása) után az ingatlan értékesítése rendszerint árverésen történik, azonban erre csak akkor kerülhet sor, ha a tartozás összege meghaladja az 500.000,- Forintot.
A végrehajtási árverésen való részvételhez szükség van a Magyar Bírósági Végrehajtói Kar által működtetett EÁR rendszerbe történő regisztrációra, amelynek díja egyszeri 6.000,- Forint. A regisztráció bármelyik önálló bírósági végrehajtónál személyesen végezhető el. A megvásárolni kívánt ingatlan árverésén történő részvételhez szükség van az ún. árverési előleg megfizetésére, amely az ingatlan becsértékének 10 %-a és amelyet átutalással kell megfizetni azon végrehajtói irodának, amely előtt az árverés folyamatban van (a hirdetményen szereplő bankszámla számra), majd az utalást követően szükség van az aktiválási kérelem megküldésére is.
Az árverési vétel nem számít ún. eredeti szerzésmódnak, azaz az árverés ténye nem tisztítja meg mindentől az ingatlan tulajdoni lapját. A következő jogok fennmaradnak akkor is, ha a vevő árverésen vásárolt: a telki szolgalom, a közérdekű használati jog, az ingatlannyilvántartásba bejegyzett haszonélvezeti jog, a törvényen alapuló haszonélvezeti jog, tehát pl. az özvegyi jog akkor is, ha nincs az ingatlannyilvántartásba bejegyezve, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett építményi jog.
Ha nem árverésen vásárolnánk, hanem mégiscsak az ingatlan tulajdonosától, de törekszünk a biztonságra is, akkor a vételár teljes összegű kifizetése előtt a végrehajtási jog törlése szükséges. A végrehajtási jog törlésére akkor van lehetőség, ha ahhoz a végrehajtó hozzájárul. Ennek a legegyszerűbb esete, ha az adós, vagy az adósra tekintettel harmadik személy a teljes tartozást rendezi. A legkézenfekvőbb megoldás, ha az eladóval kötött adásvételi szerződésben rögzítik, hogy az értékesíteni kívánt ingatlan végrehajtási joggal terhelt és az eladó a vételárból az ingatlan tehermentesítését vállalja.
Egy adásvételi szerződés megkötésekor előállhat az a helyzet is, hogy a szerződés megkötését követően, a foglaló átadása után az ingatlanra végrehajtási jog kerül bejegyzésre. Ilyenkor a lakás még nem tartozik az árverés alatt álló ingatlanok közé. Akár beleírtuk az adásvételi szerződésbe, vagy foglaló mintába, hogy az eladó az ingatlan tulajdonjogát per-, teher- és igénymentesen ruházza át, a tehermentes tulajdonjog átruházás az eladó legfőbb kötelessége. Ezt nevezzük jogszavatosságnak. Ha a szerződéskötést követően (amikor jobb esetben a vevő ránézett az ingatlan tulajdoni lapjára) kerül bejegyzésre a végrehajtási jog az ingatlan-nyilvántartásba, akkor három esetkör lehetséges: A vevő tulajdonjog bejegyzési kérelme megelőzi a végrehajtó kérelmét - ebben az esetben a végrehajtó járt rosszul és ha a vevő tulajdonjogát bejegyzik, a végrehajtói kérelmet el kell utasítani. (Megjegyezzük, hogy fedezetelvonó ügyletek esetén itt nem feltétlenül ér véget a történet) Ha a végrehajtó kérelme már azelőtt beért a földhivatalba, hogy a vevő, vagy az ügyvédje eljuttatta volna a tulajdonjog bejegyzési kérelmet a földhivatalba, akkor a vevő dönthet úgy, hogy megegyezik a végrehajtóval (vagy ő vagy az eladó rendezi a tartozást), vagy A vevő elállhat az adásvételi szándékától azon az alapon, hogy tehermentes ingatlant kívánt venni és nem mást. A vevő jogszerű elállása következtében az eladónak, mint a teljesítés meghiúsulásért felelős félnek a kapott foglalónak a kétszeresét kell visszatérítenie. A foglalón felüli vételárrészek természetesen egyszeres összegben járnak vissza. Megjegyzendő ugyanakkor, hogy az ügyvédi munkadíj ilyen esetben is - eltérő megállapodás hiányában - a vevőt terheli.
Az adásvételi szerződés megköthető ún. függőben tartással, illetve a tulajdonjog fenntartásával is, amelynek az ingatlanra esetlegesen a jövőben, a szerződés megkötését követően vezetendő végrehajtás szempontjából különös jelentősége lehet. Elsőként érdemes a két jogintézményre vonatkozó alapvető rendelkezéseket megvizsgálni. Az ingatlanügyi hatóság addig tartja függőben a beadvány elintézését, amíg a jogosult, tehát az adott ingatlan eladója a tulajdonjog-bejegyzési engedélyt meg nem adja, de legfeljebb az adásvételi szerződés benyújtásától számított hat hónapig. Az eladó ezzel szemben a tulajdonjogát a vételár kiegyenlítéséig tarthatja fenn, tehát itt nincs legfeljebb hat hónapos határidő. Jelentős különbség a két jogintézmény között, hogy az ingatlanra vonatkozó tulajdonjog-fenntartást az eladó köteles az ingatlan-nyilvántartásba feljegyeztetni, míg a függőben tartást a tulajdoni lapra nem kell feljegyeztetni. A végrehajtási jog szempontjából a függőben tartás lényegesen kedvezőbb helyzetet eredményez a vevő számára, hiszen a függőben tartással kötött adásvételi szerződés az ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtással széljegyzésre kerül, így az azt követően benyújtott végrehajtási jog bejegyzése iránti kérelem nem intézhető el addig, amíg a vevő tulajdo...
#03 Ingatlan árverési vétel - az MBVK⚖️ rendszerének bemutatása egy éles árverésen keresztül!!! 🏠🎙️
A blogcikk szerzője Dr. Összegyűjtöttük, hol találhatóak árverési hirdetések. Nem csak az ingatlanhirdetési portálokat böngészve találhatsz álmaid otthonára! A blogcikk szerzője Dr. A blogcikk szerzője dr. A blogcikk szerzője Dr. Kárpáti Zsófia2026. március 25. • 11 perc olvasásVégrehajtási jog - bemenjünk-e ezen az ajtón
tags: #900 #ezer #ingatlan #vegrehajtas #alatt