Az ingatlanok alapterületének meghatározása és jelentősége
Egy ingatlan vételárát döntően befolyásolja, hogy mekkora területtel rendelkezik. Az ingatlan mérete jellemzően három szereplő számára fontos igazán. A lakónak (nem biztos, hogy tulajdonos) érthető módon azért, mert az ingatlan mérete kihatással van az életvitelére. Vevőként konkrét elképzeléseink vannak leendő ingatlanunkkal szemben, amik közül a lakás vagy ház mérete mindig meghatározó tulajdonság. A fentiekből látszik, hogy több szereplő, és ebből kifolyólag több szempont és érdek találkozik ebben a kérdéskörben.
A kérdéses pontokat és meghatározásokat az OTÉK (hivatalos néven 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet az országos településrendezési és építési követelményekről) szabályozza. Fontos tudni, hogy az "alapterület" fogalom nem jogi kifejezés, az építészmérnökök nem is használják önmagában. A szakmai gyakorlatban alkalmazott típusok: nettó-, bruttó-, illetve hasznos alapterület. Ha a „hasznos alapterület” fogalmat használjuk, akkor konkrét jogszabályi definícióra hivatkozunk, és elkerülhetünk vele minden további félreértést.
2025. január 2-től már nem az OTÉK, hanem a TÉKA (azaz 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról) határozza meg az építésekkel kapcsolatos szabályokat és fogalmakat. Az OTÉK 2024. december 31-én hatályát vesztette. Ezen kívül van egy másik, új jogszabály, aminek az ismerete fontos még e téma szempontjából. Ez a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény. Ennek a törvénynek az Értelmező rendelkezései, a 16. paragrafus tartalmazza az olyan fogalommeghatározásokat, mint bruttó, nettó és hasznos alapterület.
A különböző alapterületek meghatározása
Bruttó alapterület
A bruttó alapterület az „épületszerkezetek alapterületével növelt nettó alapterület”. A bruttó alapterületbe tehát beleszámít a külső határoló falak és a belső válaszfalak vastagsága is. Egyszerűen: a bruttó alapterületet a falakkal együtt mérjük.
Nettó alapterület
A nettó alapterület: „helyiség vagy épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott tér vízszintes vetületben számított területe.” Leegyszerűsítve: egy szoba nettó alapterületének kiszámításához össze kell szoroznunk a szélességét és a hosszúságát. Mindig a belül mért (szabad) méretekkel kell számolnunk. Az ingatlan nettó alapterületébe beleszámít minden helyiség alapterülete, a falak belső kontúrján belül mérve. A belmagasságnak a nettó alapterület számításánál nincs jelentősége (a definíció nem tartalmazza), így bármilyen alacsony illetve magas belmagasságú térről legyen szó, a nettó alapterületbe beleszámítandó.
Hasznos alapterület
Hasznos alapterület: „a nettó alapterületnek azon része, amelyen a belmagasság legalább 1,90 m.” Hasznos alapterület alatt tehát az összes helyiség falkontúron belül mért alapterületeinek összegét értjük, az 1,90 m belmagasság alatti területek beleszámítása nélkül. A galéria és a lakáson belüli lépcső a teret "elfelezi", tehát alatta és felette is keletkezik terület. Az alatta-felette részből csak az számít a hasznos alapterületbe, ahol a belmagasság legalább 1,90 méter. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a lépcső és a galéria alatti részt csak akkor számíthatjuk, ha be lehet állni alá. A galéria felső területét pedig csak akkor, ha egy 190 cm magas ember fel tud állni rajta.
A CSOK Plusz hitelprogramról szóló kormányrendelet az Értelmező rendelkezések részben a következő módon határozza meg, hogy mit tekint hasznos alapterületnek: Hasznos alapterületbe a lakáson belül közvetlenül megközelíthető, következő helyiségek alapterületének összege számít bele: előszoba, közlekedő, nappali, hálószoba, étkező, konyha, étkezőkonyha, fürdőszoba, WC, kamra, tároló, gardrób, mosókonyha, kazánhelyiség és egyéb fűthető helyiség, ide nem értve a gépjárműtárolót és a pinceszinti helyiséget.
Redukált alapterület
A redukált terület fogalmát az értékbecslésben használjuk. Nem szakmabeliek ezt a kifejezést nem ismerik. Röviden a lényeg a következő: a különböző épületrészeket az értékbecslés céljából egyneműsíteni kell, azok funkciója, hasznossága és előállítási költsége szempontjából. Ezért például egy garázs alapterülete nem számítható egyenértékűnek a lakóhelyiségek területével. Ennél a példánál maradva, a nappali területét 100%-ban beszámítjuk értékbecslésnél, viszont egy garázs alapterületét általában 50%-ban. Amikor valamennyi helyiség esetén megtörténik ez a redukció, akkor kijön az ingatlan redukált alapterülete. A redukciónak nincsenek jogszabályban rögzített szabályai. Szakmai szokások vannak, de az egyes értékbecslők eltérően redukálhatnak.
Különleges esetek: erkélyek és teraszok
A kültéri tartózkodók esetében az OTÉK és a NAV előírásaira kell támaszkodnunk. Ezek akkor számíthatók bele a hasznos alapterületbe, ha fedettek és a belmagasságuk eléri a minimum 1,9 métert. A fedett státusz hangsúlyossága viszont a többemeletes épületek erkélyeire van negatív hatással, mivel az egymás alatt elhelyezkedő erkélyek - az előírások értelmében - nem jelentenek fedést a felettük lévő erkélynek. Így a hasznos alapterületbe nem számíthatóak bele az ilyen erkélyek.
Bár erre nincs hivatalos iránymutatás, de a piacon konszenzus van arról, hogy a beltéri hasznos alapterülethez a 30 négyzetméternél kisebb erkély- vagy teraszterületek felét szokták hozzáadni az eladók, és így határozzák meg az értékesítendő teljes alapterületet. Az ingatlan értékbecslői gyakorlatban az erkélyek és teraszok csökkentő szorzóval (pl. 50%-kal) kerülnek beszámításra.
Az alapterület fontossága ingatlanvásárlás és -eladás során
Ha ismerjük az előírásokat és a meghatározásokat, vevőként és eladóként is fel tudjuk ismerni a hirdetésekben feltüntetett adatok jelentését, valamint az értékesítés során is biztosak lehetünk az ingatlan valós paramétereiben. Az ingatlan értékét jelentősen befolyásolja annak mérete. Ugyanis egy ingatlan értékét három dolog határozza meg a legnagyobb mértékben: a lokáció, vagyis az, hogy hol található, a mérete, vagyis az alapterülete, és az állapota.
Ha ingatlant vásárolunk vagy adunk el, nagyon fontos megismernünk a lakás tényleges méreteit. Az eladási árban néhány négyzetméternyi különbség is milliós tétel lehet, így mindkét félnek érdeke, hogy az áralkut a valóságos méretek alapján kössék meg. Ha ez nem így történik, valamelyik fél szinte biztosan anyagi hátrányt szenved.
A tulajdoni lapon szereplő alapterület gyakran eltér a valóságban mérhetőtől. Fontos tudni, hogy ennek önmagában semmilyen joghatása nincs, egy kisebb eltérés nem jelent előnyt vagy hátrányt. A különbözésnek több oka is lehet. Gyakori például, hogy a tervektől eltérően készült el az építkezés, azonban a méretfelvételt a tervek alapján végezték el. Sok esetben az erkélyt és a tetőteraszt is az alapterülethez számolták, valamilyen csökkentő szorzóval.
Ha a tulajdoni lapon kisebb érték szerepel, akkor a társasházban a tulajdoni hányadunk kisebb, mint amennyi megilletne minket. Fontos, hogy a vásárlásra vonatkozó áralkut a valóságos hasznos alapterületnek megfelelően kössük meg. Ha a tulajdoni lapon szereplő hibás érték szerint alkudjuk ki az árat, a téves kiinduló adat az egyik félnek anyagi hátrányt okozhat.
Hasznos tanács az eladónak, hogy az adásvételi szerződésbe ne kerüljön konkrét alapterület, hiszen a rendelkezésünkre álló adat lehet, hogy téves. A vevőt mindig tájékoztassuk a rendelkezésünkre álló vonatkozó információkról. Hasznos tanács vevőknek, hogy az alapterületet ne bemondás alapján, hanem építész által készített felmérési tervrajzról tudakoljuk meg. Ha ez nem áll rendelkezésre, akkor saját magunk is felmérhetjük a helyiségek méreteit, ha erre lehetőséget kérünk az eladótól.
Tervezési lehetőségek és mintatervek
Korszerű családi házak helyszíni adaptálásra alkalmas részletes tervdokumentációi érhetőek el díjmentesen a Nemzeti Mintaterv Katalógus új weboldalán 2021. március 19-től. 93 családi ház terve között lehet böngészni a Nemzeti Mintaterv Katalógus új weboldalán, 2021. március 19-től ezek közel feléhez már elérhetőek a látványtervek, a metszetek és a részletes tervdokumentáció is. A mintatervkatalogus.hu oldalon elérhető Nemzeti Mintaterv Katalógusban két kategória között lehet böngészni: új épületek építése és kockaházak átalakítása. Többek között a szobák száma, az alapterület, a családtagok száma, a beépítési mód, a tetőforma és a telek lejtése szerint lehet keresni, a tervrajzok mellett pedig látványtervek segítenek az épületek elképzelésében. A mintatervek építési telekhez, illetve településképi arculathoz való adaptálására szükséges lesz építész közreműködését igénybe venni.
Tervezéseink során nemcsak az értékes, időtálló építészeti megjelenés, hanem az energiafelhasználás csökkentése is célunk, mellyel eddig több mint 600 elégedett ügyfelet szolgáltunk ki. A feltüntetett kivitelezési árak naprakészek és kulcsrakész kivitelezésre vonatkoznak, melyek műszaki tartalma az I. kategóriába sorolt anyagokkal értendő. Az itt látható házak, modern ikerház tervek, családi ház tervrajzok a szellemi termékeink, amelyeket véd a szerzői jog. Így ezek felhasználása vagy nyilvános közzététele csak engedélyünkkel lehetséges.
tags: #97 #nm #netto #haz #tervek