Haszonélvezet adásvétel eladása: jelentés, keletkezés és megszüntetés részletes útmutató
haszonélvezeti jog olyan vagyoni értékű jog, amely lehetővé teszi, hogy valaki használja egy ingatlan vagy más vagyontárgy hasznait anélkül, hogy ő lenne a tulajdonosa.
Hogy lehet megelőzni a veszélyeket? (Pl. A haszonélvezeti jog olyan jogviszony, amely egy jogi vagy természetes személy számára jogot biztosít arra, hogy valaki más tulajdonát használja, hasznait szedhesse. A haszonélvezőnek tehát joga van az ingatlan vagy ingóság használatára, miközben azzal nem rendelkezhet.
Vagyis a haszonélvező pl. Tulajdonjog vs. A haszonélvezeti jog. Pl. ha van egy ingatlanod, amin a szüleidnek van haszonélvezeti joga, akkor bizony ők jogosultak eldönteni, hogy ki lakhat benne, hogy bérbe adják-e.
Tegyük fel, hogy a szülők szeretnék egy belvárosi lakással megajándékozni a tinédzser gyereküket! Hát te meg ki vagy?
Úgy, hogy a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan értékesítése a haszonélvező tudta nélkül is lehetséges.
Vagyis a haszonélvezeti jog birtokosa köteles viselni olyan költségeket pl. közüzemi díjak vagy az apró karbantartás költségei.
Azonban jó, ha tudod: A haszonélvezeti jog önmagában nem akadályozza meg, hogy a gyerek másnak adja el az ingatlant, azaz a tulajdonjogát.
Van lehetőség (a haszonélvezeti jog egyidejű bejegyzése mellett) elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzésére.
Szeretnéd tudni, mennyi az ingatlanod pontos értéke?
Ingatlan pusztulása: Ugyanakkor az ingatlan megsemmisülésével (pl. leég a ház egy tűzvészben) a haszonélvezeti jog is megszűnik.
A tulajdonos pedig nem köteles helyreállítani a „dolog jelentős pusztulását.”
Amennyiben a tulajdonos az ingatlant rendbe hozza, a haszonélvező joga újra él.
Hogyan számold ki a haszonélvezeti jog értékét?
Fontos tudni, hogy a haszonélvezeti jog vagyoni értékű jog.
A haszonélvezeti jog akkor is fennmaradhat, ha eladják az ingatlant, még akkor is, ha ezen végrehajtás keretében lesz új tulajdonosa az ingatlannak.
A gyakorlat azt mutatja, hogy a haszonélvezettel terhelt ingatlanok csökkentett áron kelhetnek el.
Ha pedig az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezték be az elidegenítési és terhelési tilalmat az ingatlanra, akkor a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladható!
Vagyis a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan is eladható, azonban a haszonélvezeti jog az új tulajdonosra is fennmarad.
Ez különösen gyakran merül fel például öröklés esetén, amikor az ingatlan értékesítése előtt tisztázni kell a jogi helyzetet.
A haszonélvezeti jog öröklése, átruházása nem lehetséges.
Tehát a jog nem adható át élők között, halál esetén sem.
Tehát a haszonélvező az ingatlant birtokolhatja, használhatja, hasznosíthatja, azonban az ingatlannal nem rendelkezhet.
Azonban átengedheti a haszonélvezeti jog gyakorlását az ingatlan bérbeadásával.
Teheti ezt ingyenesen vagy ellenérték fejében (pl. bérleti díj, ami a haszonélvezőt illeti meg).
Az átengedés esetén pedig a haszonélvezőnek értesítenie kell a tulajdonost.
És ha a tulajdonos azonos feltételek mellett igényt tart a használatra, akkor a hasznos vezetőnek vele kell szerződést kötnie.
Tulajdonjog vs. A tulajdonos ellenőrizheti a haszonélvezet gyakorlását, és természetesen a haszonélvezőt is, de csak akkor, ha tartózkodik a szükségtelen zavarástól.
Ha a tulajdonos az ellenőrzés során nem rendeltetésszerű használatot tapasztalt (pl. rongálás, közüzemi tartozások), akkor a tulajdonos először jognyilatkozatot tehet a haszonélvező tevékenysége ellen.
Vannak olyan rendkívüli javítások, helyreállítások, amelyre sem a tulajdonos, sem a haszonélvező nem köteles, de a haszonélvező mégis elvégzi vagy elvégezteti.
A lényeg: A haszonélvezeti jogot nem lehet eladni, nem forgalomképes, nem lehet megvásárolni és jogutódlás útján sem lehet megszerezni.
Persze, az ingatlan hasznainak szedése, használata bizonyos ellenértékért átengedhető.
Pl. a fent is említett családi, rokoni kapcsolatoknál, a vagyon megőrzése érdekében, hogy pl. Biztos befektetés vagy kockázat?
Eladás haszonélvezettel terhelten - mit jelent ez a vevőnek?
Egy haszonélvezettel terhelten eladott ingatlan kevesebbet ér a piacon, viszont a vevő kevesebb illetéket fizet, ami némiképpen enyhíti a hátrányt.
Ha az ingatlanon már van bejegyzett haszonélvezeti jog, és így adja el, akkor:a vevő nem fizet illetéket a haszonélvezeti jog értéke után,csökkentett forgalmi érték után fizet 4% illetéket.
Tipikus helyzet: szülő haszonélő marad, a gyerek eladja az ingatlant → a vevő „csak papíron” lesz tulajdonos.
A haszonélvezet értéke - ez határozza meg az illetéket.
A NAV a haszonélvezeti jog értéke kapcsán egy fix képlet alapján számol.
Az alapszabály az, hogy az éves érték = az ingatlan forgalmi értékének 1/20-a.
Holtig tartó haszonélvezet esetén: Jogosult életkora Szorzó 25 év alatt 10× 25-50 év 8× 51-65 év 6× 65 év felett 4×
A haszonélvezeti jog törlése és adózás
Mi történik, ha a haszonélvezeti jog törlése nem azonnal, hanem az adásvétel után történik? A Kúria egy pár éves döntésében (Kfv.I.35.218/2021/6.) egy tipikus, de sokszor félreértett helyzetet vizsgált: mi történik, ha az ingatlan adásvételéhez kapcsolódóan a haszonélvezeti jog törlése nem azonnal, hanem külön eljárásban történik?
A NAV és a bíróság álláspontja szerint ez két külön illetékköteles vagyonszerzésnek minősül: egyrészt a tulajdonjog megszerzése, másrészt a tehermentessé válás (a haszonélvezeti jog megszűnése).
Ennek következménye, hogy a haszonélvezet törléséhez kapcsolódóan külön illetéket is megállapíthatnak.
Ez vevői szempontból kritikus: ha eladóként nem biztosítja a haszonélvezet egyidejű törlését, azzal a vevő költségeit növeli, ami az alkuban is vissza fog köszönni.
Alkalmazható ilyenkor a cserepótló vétel kedvezmény?
Nem. A Kúria egyértelműen kimondta, hogy ha a haszonélvezet törlése külön eljárásban történik, arra már nem alkalmazható a cserepótló vétel kedvezmény, mert az első szerzéssel „kimerül”.
Lehet a vevő maga a haszonélő? Speciális, de azért nem is ritka helyzet a haszonélvező megveszi az ingatlant.
Intézmények és eladási forgatókönyvek különbözőek, ezért részletezzük a lépéseket: az eladó és a haszonélvező közösen vagy egymást követően járulhat hozzá a törléshez, és a vételárból vagy egyéb ellenértékből illettek lefizethető a jogosult.
Hogyan befolyásolja a haszonélvezeti jog az ingatlan jogi státuszát?
Aki haszonélvezeti joggal rendelkezik, az jogosult a más személy tulajdonában álló ingatlant a birtokában tartani, használni és hasznosítani is.
A haszonélvező azonban nem adhatja el az adott házat/lakást, sőt abba sem szólhat bele, ha ezt a tulajdonos szeretné megtenni (Ptk. 5:146. §).
A haszonélvezet a tulajdonosváltozásra tekintet nélkül fennmarad.
Ez a holtig "fennmaradó haszonélvezet" pedig jelentős értékcsökkentő tényező.
A valóságban az ügyfelek gyakran szembesülnek azzal, hogy egyáltalán nem tudják eladni a haszonélvezettel terhelt ingatlant, még "áron alul" sem - hiszen így a vevő a befektetéséből évekig, évtizedekig nem várhat hasznot.
A haszonélvező hozzájárulását tehát azért kell kérni az eladás előtt, mert máskülönben az ingatlan kvázi forgalomképtelen.
Ha érdekli, hogy hogyan érdemes megszüntetni a haszonélvezeti jogot az ingatlan eladása előtt, olvasson tovább!
Haszonélvezeti joggal eladható az ingatlan a tulajdonos hozzájárulása nélkül?
Nem. Ha az ingatlanon haszonélvezeti jog van bejegyezve, a tulajdonjog átruházásához a tulajdonos közreműködése szükséges.
A haszonélvező önállóan nem adhatja el az ingatlant, mert nem ő a tulajdonos - csak használati és hasznosítási joga van.
Az Inytv. 44. § (1) kimondja, hogy a jogok bejegyzésére irányuló eljárás a joggal közvetlenül érintett személyek közös kérelme alapján indul.
Az Iytv. vhr. 114. § (1) szerint a bejegyzendő jog kötelezettje főszabály szerint az ingatlan tulajdonosa.
Ez azt jelenti, hogy:tulajdonjog-bejegyzéshez a tulajdonos jognyilatkozata szükséges,a haszonélvező csak akkor „érintett kötelezett”, ha a saját jogát is módosítják vagy törlik.
Ügyvéd kollégánk segít Önnek eladni a haszonélvezeti joggal terhelt lakását!
Holtig tartó haszonélvezeti jog megszüntetése az eladás előtt
A legegyszerűbb a hagyatéki eljárásban megváltani a haszonélvezeti jogot, de ez gyakran elmarad.
Tapasztalataim szerint a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladása a következő forgatókönyv mentén szokott zajlani:A tulajdonosban kialakul az eladási szándék.
A tulajdonos megbeszéli a haszonélvezővel, hogy milyen feltételek mellett hajlandó lemondani a haszonélvezeti jogról.
A tulajdonos elkezdi hirdetni az ingatlant.
A vevő ügyvédet keres az adásvételi szerződéshez, aki ezt a vevő utasításainak megfelelően elkészíti.
Ideális esetben a tulajdonos, a haszonélvező és a vevő közösen megállapodnak, hogy adózási szempontból mi lenne a tehermentesítés legkedvezőbb módja.
A felek aláírják a szerződést - ami tartalmazza a haszonélvező elvárásait is.
Az ügyvéd beadja a papírokat a földhivatalba.
A vevő tehermentes ingatlantulajdont szerez.
A felek adót, illetéket fizetnek - ha szükséges.
Előfordul, hogy a tulajdonos elidegenítési és terhelési tilalmat is engedett a haszonélvezőnek, ilyenkor ezt is szükséges megszüntetni.
A haszonélvezeti jog megszüntetése a gyakorlatban
Haszonélvezeti jog megszüntetése a szerződési gyakorlatban: a haszonélvezeti jog megszüntetése az ingatlan eladása előtt többféleképpen történhet: a tulajdonos eleve tehermentesen szeretné árulni az ingatlant, a haszonélvező pedig lemond a jogáról, vagy a felek közösen járnak el.
A második változatnak két alfaja van: A haszonélvező az adásvétel előtt, még az eladó javára mond le a haszonélvezetről; A technikailag az adásvétellel együtt, esetleg utána mond le a haszonélvezetről.
A fentiek nem egyszerű technikai különbségek. Fontos adójogi, illetve illetékvonzatai vannak a különböző megoldásoknak, a további kockázatokról nem is beszélve.
Terhelt ingatlan eladás előtt érdemes ingatlan ügyvéd segítségét kérni
Mi történik akkor, ha a haszonélvező belemegy abba, hogy az eladó eladja a lakástulajdonát, meg is állapodnak abban, hogy a haszonélvezeti jog megváltását az eladó a vételárból rendezi, adásvételi szerződést kötnek - majd a vevő nem kap hitelt, az ügylet meghiúsul?
Nyilván a foglalóval el kell számolni, de mi lesz a haszonélvezet sorsa?
Ha a haszonélvezeti jog megszűnése az adásvételre tekintet nélkül történt: a haszonélvező ott marad haszonélvezet nélkül és a vételár általa (foglalón felül) visszafizetendő részétől is elesett; Ha a haszonélvezeti jog megszüntetése az adásvételre tekintettel történt: a haszonélvezet is fennmarad.
Haszonélvezet és illetékek
Az illeték törvény szabályozza az ingatlan forgalmi értékének megfelelően a haszonélvezeti jog értékét, amelyet az adásvételi szerződés rögzít.
Azonban a gyakorlatban a haszonélvező jogaitól függően a vételár és az illetékek különbözőképp alakulnak.
Ha a haszonélvező lemond az ellenérték fejében, akkor a visszterhes szerzés után 4% illeték fizetendő az ingatlan tehermentesítésére vonatkozó tranzakciókból.
Az ajándékozási illeték mértéke 9% vagy 18% lehet, attól függően, hogy milyen jogi konstrukcióval történik a tehermentesítés, és hogy ki adja az ajándékot.
A 5 éves szabály értelmében a haszonélvezeti jog megszerzése és az ezt megelőző 5 évben történő lemondás adóvonzatait gyakran figyelmen kívül lehet hagyni.
Összegzés a jogi és adózási szempontokról
A haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladásával kapcsolatban számos jogi és adózási szempontot kell figyelembe venni.
A haszonélvezeti jognak nincs meghatározható értéke, de a jogosult a haszonélvezeti jogáról legtöbbször az ingatlan várható vételárának és a haszonélvező életkorának függvényében mond le.
Ez komolyan befolyásolhatja az eladás költségeit, és érdemes előre megtervezni az egész folyamatot.
Mit jelent a haszonélvezeti jog? Hogyan keletkezik? Hogyan szüntethető meg? Hogyan lehet haszonélvezeti joggal terhelt ingatlant eladni?
Keletkezhet szerződéses úton egy erre a célra irányuló szerződés által, jogszabály következményeként vagy akár bírósági ítélettel is.
Fontos, hogy az ingatlanokat terhelő haszonélvezeti jogot az ingatlan nyilvántartásba fel kell vezetettetni, egyszerűbben fogalmazva a haszonélvezetet, ingatlan esetében szerepeltetni kell az adott ingatlan tulajdoni lapján.
Haszonélvezeti jogánál fogva a jogosult a más személy tulajdonában álló dolgot birtokában tarthatja, használhatja, hasznosíthatja és hasznait szedheti.
A haszonélvezeti jog a dolog tulajdonosának személyében beállott változásra tekintet nélkül fennmarad.
A természetes személyt megillető haszonélvezeti jog korlátozott időre és legfeljebb a jogosult haláláig állhat fenn.
Az első esetben az ingatlan tulajdonosának beleegyezésével, szerződéses keretek között, ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott szerződés kerül be a földhivatalba, ahol a jogot felvezetik az ingatlan tulajdoni lapjára.
Ez a szerződés történhet egyidőben az ingatlan adásvételi szerződésével, de a tulajdonjog megszerzését követően is bármikor.
A haszonélvezet egy vagyoni értékű jog.
A haszonélvező használhatja az ingatlant és szedheti annak hasznait - pl. lakhat benne, bérbe adhatja.
A tulajdonos megtartja a tulajdonjogot, de a haszonélvezet idejére korlátozottan használhatja.
Ha a haszonélvező a dolgot nem rendeltetésének megfelelő módon használja, rongálja vagy megváltoztatja, a tulajdonos megfelelő biztosítékot követelhet.
A haszonélvezetet határozott, vagy határozatlan időre is lehet alapítani.
Ha természetes személyt illet meg a haszonélvezeti jog, akkor a határozatlan időre alapított haszonélvezet legfeljebb a jogosult haláláig tarthat.
Lehetőség van azonban arra is, hogy a haszonélvezeti jogot jogi személy javára alapítsák, ebben az esetben legfeljebb 50 év határozott időre engedhető haszonélvezet a jogi személy javára.
A haszonélvezeti jog tehát egy adott személyhez kötődik, akinek a javára alapítják.
Ez pedig - ahogy fent is írtuk - azt jelenti, hogy a haszonélvezeti jogot nem lehet átruházni, és nem lehet örökölni sem.
Az özvegyi jogon szerzett haszonélvezeti jog maximum az özvegy haláláig tart (holtig tartó haszonélvezeti jog) vagy amíg le nem mond róla.
A szerződéses úton szerzett haszonélvezet maximum a szerző haláláig tart szintén vagy amíg le nem mond erről a jogáról.
Fontos kiemelni, hogy a haszonélvezeti jog nem akadálya az ingatlan értékesítésének, csak ebben az esetben az ingatlan nem lesz tehermentes, azaz haszonélvezettel terhelt ingatlant értékesítünk.
Ebben az esetben a haszonélvezető nem mond le a jogáról, sőt leggyakoribb esetben a tudta nélkül történik a szerződéskötés, illetve az ingatlan értékesítése.
#06 Hogyan keletkezik a haszonélvezeti jog? 🏠🎙️
tags: #adasvetel #haszonelvezet #elad
Népszerű bejegyzések:
- Szolnoki útmutató: lakáscsere kertes házra
- Atlantika közelében: Csapó Üdülőház és Gergelyiugornya környéke
- Részletes áttekintés a Szabó Ilonka utca környéki ingatlanokról
- A 1980-as évek társasházi lakóháza encontra – alaprajzok és helyi hatások a magyar vidéken
- Útmutató házépítéshez 758 m²-es telken