Adásvételi árak gyárduló lakótelepen — adózás és költségek részletes útmutató
Az alábbiakban a lakóingatlanok adásvételével kapcsolatos legfontosabb adózási és illetékkötelezettségeket ismertetjük, továbbá bemutatjuk az ingatlanvásárlás során felmerülő leggyakoribb költségtételeket.
Az ingatlan-adásvétel adózási szabályai
Az ingatlan eladójának személyi jövedelemadót kell fizetnie, ha az eladott ingatlant öt éven belül szerezte. Az ingatlan vevőjének pedig illetéket kell fizetnie.
A személyi jövedelemadóhoz: 10032000-06056353 (NAV Személyi jövedelemadó magánszemélyt, őstermelőt, egyéni vállalkozót, kifizetőt terhelő kötelezettség beszedési számla). Az illetékhez: 10032000-01070044 (NAV Illetékek bevételi számla).
A következő oldalakon a legalapvetőbb tudnivalókat ismertetjük, ami nem tekinthető teljeskörű tájékoztatásnak. Részletesebb információk találhatók a NAV honlapján (www.nav.gov.hu) a Nézzen utána! rovatban az Információs füzetek menüpontban.
- 19. információs füzet: A visszterhes vagyonátruházási illeték
- 9. információs füzet: Az ingatlanértékesítésből és a vagyoni értékű jog átruházásból származó jövedelem
- 30.1. és 30.2. információs füzet a fizetési kedvezményekről
További kérdéseivel forduljon munkatársainkhoz a 1819-es telefonszámon hétfőtől csütörtökig 8 óra 30 perctől 16 óráig, pénteken 8 óra 30 perctől 13 óra 30 percig.
Eladói oldal - személyi jövedelemadó (SZJA)
Mikor nem kell személyi jövedelemadót fizetnem az ingatlan értékesítése után?
Ha eladott ingatlanát, lakását legalább 5 éve szerezte, vagy a költségei elérik a bevételét, vagy az ügylet adómentes, akkor nem kell az eladás után adót fizetnie és a bevételt nem kell feltüntetnie az szja-bevallásban. Adómentes például a váláskor a házastárs által megváltott ingatlan után fizetett összeg; magánszeméllyel kötött tartási, öröklési, életjáradéki szerződés során az ingatlanért cserébe kapott érték.
Mennyi személyi jövedelemadót kell fizetnem?
Ha az ingatlan értékesítésből adóköteles jövedelme keletkezett, akkor annak 15 százalékát kell adóként megfizetnie.
Melyik időpont számít szerzésnek?
Alapvetően azt az időpontot, amikor az ingatlan megszerzéséről szóló érvényes szerződést, okiratot a földhivatalhoz benyújtották. Öröklés esetén azonban a szerzés időpontjaként az örökhagyó halálának napját kell figyelembe venni. Lízingszerződés alapján megszerzett ingatlan esetén a szerződés megkötésének napja a szerzési időpont.
Hogyan kell kiszámolni az SZJA-t, ha nem telt el 5 év?
A személyi jövedelemadó kiszámításához meg kell határozni az eladás bevételéből a tényleges jövedelmet. Ehhez a bevételből le kell vonni az elszámolható költségeket, de a költségek összege nem lehet több a bevételnél. Az így kapott összeg a számított összeg, ami szerzés és az eladás között eltelt idő függvényében csökken. Ha szerzést követő 5. évben, vagy utána történt az értékesítés, akkor nem keletkezik adóköteles jövedelem.
A bevétel tipikusan: eladási ár, cserébe kapott ingatlan értéke, a vevő által fizetett kamat.
Elszámolható költségek
Költségként a magánszemély vagy más tulajdonos nevére kiállított, számlával, más bizonylattal igazolt kiadás vehető figyelembe, a bevétel mértékéig, de csak abban az esetben, ha azt korábban költségként nem számolták el. Csökkentő tétel az ingatlan tulajdonbantartás időszakától függ.
Minden ingatlan esetében a jövedelem a számított összeg (=bevétel-költségek) 100 százaléka a szerzés évében és az azt követő évben; 90 százaléka a szerzés évét követő második évben; 60 százaléka a szerzés évét követő harmadik évben; 30 százaléka a szerzés évét követő negyedik évben; 0 százaléka a szerzés évét követő ötödik és további évben történt értékesítés esetén.
Elszámolható kiadás: Az ingatlan megszerzésére korábban fordított összeg. Az ingatlan megszerzésével kapcsolatos kiadás, például: illeték, ügyvédi költség. Az értéknövelő beruházás költsége. Az ingatlan eladásával kapcsolatos kiadás, például: hirdetési díj, ügyvédi költség. Fontos, hogy ezekről az összegekről számlával vagy más bizonylattal kell rendelkeznie.
Gyakorlati példa időbontásra (2023-as átruházás alapján)
| Szerzés éve | A jövedelem a számított összeg százalékában |
|---|---|
| 2023. (0. év) | 100% |
| 2022. (1. év) | 100% |
| 2021. (2. év) | 90% |
| 2020. (3. év) | 60% |
| 2019. (4. év) | 30% |
| 2018. (5. év és korábbi) | 0% |
A magánszemélynek nem keletkezik adóköteles jövedelme, ha az ingatlant 2018-ban vagy azt megelőzően szerezte és 2023-ban értékesíti, függetlenül attól, hogy az ingatlan lakás, üdülő, üzlethelyiség, építési telek, szántóföld stb.
A jövedelemszámításhoz segítséget nyújt a NAV honlapján elérhető „Ingatlanértékesítés” nevű kalkulátor (Ügyféliránytű/Kalkulátorok).
Bevallás és fizetés
Az ingatlanértékesítésből származó jövedelmet az adásvételről szóló szerződés földhivatali benyújtása utáni év május 20-áig kell bevallani az szja-bevallásban. Az ügyfélkapuval rendelkező személy ezt a jövedelmét bevallhatja úgy is, hogy a NAV által elkészített adóbevallási tervezetét kiegészíti, majd elfogadja.
Ha Ön nem vállalkozó és nem áfaalany, akkor az szja-bevallásában nyilatkozhat úgy, hogy a bevallott, 500 000 forintot meg nem haladó szja- és szochofizetési kötelezettségét legfeljebb 12 hónapon keresztül, pótlékmentesen, egyenlő részletekben teljesíti. Ha az ingatlanértékesítésből nem keletkezik adóköteles jövedelem, akkor a bevételt a bevallásban nem kell szerepeltetni.
Fizetési nehézség esetén
Indokolt esetben az adó fizetésére kötelezett magánszemély kérelmére és jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeire, valamint a jövedelemfelhasználási körülményeire tekintettel az szja-kötelezettség alól mentesítheti a NAV.
ÁFA kérdése
A nem egyéni vállalkozó magánszemélyek nem alanyai az általános forgalmi adónak, így esetükben nem merül fel áfafizetés lakás értékesítése esetén. Ugyanez vonatkozik a házak eladására is. Kivétel a sorozatjellegű értékesítés.
Vevői oldal - illeték és egyéb költségek
Mennyi az illeték az ingatlanvásárlás után?
Az illetéket az ingatlan forgalmi értékéből kell kiszámítani. Az ingatlan forgalmi értékét a NAV állapítja meg. (A forgalmi érték az az érték, amelyért az ingatlan általában eladható, ezért sok esetben megegyezik azzal a vételárral, amiben a felek megegyeztek és az adásvételi szerződésben szerepel.) Ennek az összegnek a 4 százaléka az illeték. Az egyenesági rokonok, házastársak közötti adásvétel illetékmentes.
Tulajdoni hányad és illeték
Ha egy ingatlannak egy bizonyos mértékű tulajdoni hányadát szerzik meg, akkor az ingatlan forgalmi értékének is ekkora hányadát kell figyelembe venni az illeték kiszámításakor.
Haszonélvezeti jog hatása
Ha a vagyonszerzéssel egyidejűleg alapítanak haszonélvezeti jogot, illetve a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlant adják el, a tulajdon megszerzőjének a haszonélvezeti jog értékével csökkentett forgalmi érték után kell csak illetéket fizetni.
Helyszíni szemle
A NAV állapítja meg az illetékkiszabás alapjául szolgáló forgalmi értéket. Ehhez felhasználhatja a korábbi adásvételi szerződések adatait, a vevő nyilatkozatát és ha szükséges, helyszíni szemlét is tarthat az ingatlanban.
Cserét pótló vétel kedvezménye
Ha lakást vesz és az ezt megelőző három vagy az ezt követő egy éven belül másik lakását eladja, a vásárolt és az eladott lakás forgalmi értékének különbözete után kell illetéket fizetni. Így, ha kisebb értékű lakás eladása után nagyobb értékűt vesz, a különbözet után kell csak 4 százalékos illetéket fizetnie. Ha viszont kisebb értékű lakást vásárol, mint az értékesített lakásingatlana, egyáltalán nem kell illetéket fizetnie. A kedvezmény alkalmazásához a másik lakás eladását igazolni kell az adásvételi szerződés másolatával vagy más megfelelő módon.
Építési telek és illetékmentesség
A lakóház építésére alkalmas telek megszerzése akkor illetékmentes, ha Ön vállalja, hogy arra 4 éven belül lakóházat épít. A felépített lakóházban a lakás hasznos alapterületének el kell érnie a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség 10 százalékát. A lakóházépítési szándékról legkésőbb az illetékkiszabásról szóló fizetési meghagyás véglegessé válásáig nyilatkozni kell. A nyilatkozattétel után a NAV felfüggeszti az illetéket és ha 4 éven belül felépült a ház, véglegesen törli is azt. Ellenkező esetben az eredeti illetéket késedelmi pótlékkal növelt összegben kell megfizetni.
Egyéb illetékkedvezmények
Az ingatlanvásárláshoz kapcsolódóan számos egyéb kedvezmény is igénybe vehető, amelyek révén csökkenthető a fizetési kötelezettség. A magánszemélyekre irányadó, leggyakrabban előforduló további illetékmentességek, illetékkedvezmények: a lakás családi otthonteremtési kedvezmény (CSOK) felhasználásával történő megszerzése után járó mentesség; első lakásszerzés esetén járó kedvezmény; új építésű lakás szerzése esetén járó kedvezmény.
Az illetékmentes esetek teljeskörű felsorolását a 19. információs füzet 9. pontjában találja.
Bejelentés a földhivatalnál és határidők
Ingatlan tulajdonjogának, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jognak a megszerzését a földhivatalhoz kell bejelenteni illetékkiszabásra a szerződés benyújtásával. Az ezzel a bejelentéssel egyidejűleg benyújtandó ’B400-as adatlapon nyilatkozhat a vevő az adatairól és az illetékmentességről, illetékkedvezményről.
A földhivatal a határozatát megküldi a NAV-nak. A határozathoz csatolja az illetékkiszabáshoz szükséges iratokat. A fizetendő illetékről a NAV határozatot (fizetési meghagyást) hoz. Az adózónak legkésőbb a határozat kézbesítésétől számított 30. napig kell befizetni az illetéket.
Fizetési nehézség esetén
A NAV-nál kérelmezhető fizetési kedvezmény. Ez lehet részletfizetés vagy fizetési halasztás is (30.1. és 30.2. információs füzet).
Az ingatlanvásárlás egyéb költségei - mit vegyél még figyelembe?
Ingatlanvásárláskor könnyű megfeledkezni arról, hogy nemcsak a lakás vételárát kell kifizetni: további költségek is felmerülnek, mire a vevő tulajdonába kerül a megvásárolt ingatlan. Ha a vevő ezeket előre nem kalkulálja bele a költségvetésébe, akkor kellemetlen meglepetés érheti, hiszen az ingatlanvásárlás költségei akár a milliós nagyságrendet is elérhetik.
Spórolj időt és pénzt! Bankfüggetlen szakértőnk ingyen segít megtalálni a számodra legkedvezőbb hitelajánlatokat.
Az ingatlanvásárlás költségei közül a legnagyobb tétel általában a vételár. Emellett számos egyéb tétellel is számolni kell az ingatlan ára mellett, amelyek között akad nagyobb kiadás is. Ezért is fontos tisztázni, ha valaki ingatlant szeretne vásárolni, akkor mindent figyelembe véve milyen költségekkel számolhat.
Vagyonszerzési illeték - összeg és kivételek
Ingatlanvásárlásánál a vevő vagyont szerez, ezért vagyonszerzési illetéket kell fizetnie az államnak. Egymilliárd forintos értékhatárig a vagyonszerzési illeték mértéke egységesen 4 százalék. A vagyonszerzési illetéket a legtöbbször ki kell fizetni, de vannak olyan esetek, amikor az ingatlanvásárlás illetékmentes.
Falusi CSOK-kal vagy CSOK Plusz hitel igénybevételével történő ingatlanvásárlás esetén sem kell megfizetni a vagyonszerzési illetéket, falusi CSOK esetén a vételár összegétől függetlenül. CSOK Plusznál sincs felső határa az illetékmentességnek.
Lehetőség van a vagyonszerzési illeték mértékének csökkentésére is. Példa: A vevő 50 millió forintért vásárol egy ingatlant, egy éven belül pedig elad egy másik ingatlant 30 millió forintért. A vagyonszerzési illetéket a kettő különbözete, azaz 20 millió forint után kell fizetni.
Ügyvédi díj
Az ügyvédi költség szintén egy olyan költség, amelyről hajlamos a vevő megfeledkezni. Az érvényben lévő hazai szabályozás értelmében az ingatlanvásárlás során az adásvételi szerződés csak akkor érvényes, ha azt vagy egy ügyvéd vagy egy közjegyző ellenjegyzi. Az ügyvédi díj kapcsán nincs törvényileg szabályozva sem annak mértéke, sem az, hogy a vevő vagy az eladó fizeti. Az ügyvédi díj mértéke nincs törvényileg szabályozva, de a gyakorlatban általában a vételár 0,5 százaléka körül alakul. Ez egy 50 millió forintos lakás esetén 250 ezer forintot jelent, de ettől a díj lehet magasabb is. A magyarországi gyakorlat szerint ezt a költséget a vevő fizeti.
Földhivatali illeték
A földhivatali illeték az ingatlan nyilvántartásának eljárási díja. Ez az eddigiekhez képest egy jóval kisebb mértékű költség. Mivel a földhivatali ügyeket általában az ügyvéd intézi, ezért a földhivatali illeték összegét is az ügyvédnek kell fizetni (az ügyvédi díjon felül) és majd az ügyvéd lesz az, aki a vevő nevében kifizeti a földhivatali illetéket.
Finanszírozás és hitelköltségek
Az ingatlanvásárlás finanszírozása történhet saját forrásból vagy lakáshitelből, valamint a kettő valamilyen arányban ötvözhető is. A lakáshitel törlesztése során a legnagyobb költség a kamat visszafizetése, de emellett azért egyéb tételek is felmerülhetnek. Ha lakáshitelt veszel fel, a kamaton felül további díjakkal is számolnod kell. Ilyen lehet például az értékbecslési díj, a folyósítási díj, a közjegyzői okirat díja, valamint a különböző adminisztrációs vagy szerződésmódosítási díjak. Ezekről a költségekről a THM (Teljes Hiteldíjmutató) ad tájékoztatást.
Vegyünk példaként egy 40 millió forintos használt lakást, amihez hitelfelvételre van szükség. 30 százalékos önerővel számolva (ami 12 millió forint) 28 millió forint hitelt kell felvenni. 500 ezer forintos havi jövedelem mellett 20 évre, végig fix törlesztővel 204-244 ezer forint között alakul a havi törlesztő banktól függően.
Felújítás, költöztetés, rejtett hibák
Még, ha egy jó állapotú ingatlanról is van szó, akkor is előfordulhat, hogy költeni kell a felújításra, például egy tisztasági festés erejéig. Ráadásul a felújítási költségek kalkulálásakor nem szabad megfeledkezni a rejtett hibákról. Sajnos gyakran éri meglepetésként a vevőt, hogy az ingatlan birtokba vétele után néhány rejtett hibára derül fény, amikről előtte nem tudott. A felmerülő hibák javításának költsége sokszor megterhelő lehet.
Az ingatlan adásvétele során a költöztetéssel járó költségek is nagyobb tételt jelenthetnek a költségvetésben. Szerencsés helyzetben a költözés megoldható akár családon belüli, akár baráti segítséggel, de erre nem mindig van lehetőség. A költöztetés díja nagyon változó lehet. Számít, hogy milyen távolságra kell költöztetni, mennyi mindent kell szállítani. Ha egy lift nélküli épület emeletére kell költözni, az akár feláras is lehet. A költöztetés díja általában óradíjas elszámolású, de ha nagyobb távolságot kell megtenni, akkor ehhez kilométer alapú árazás is társulhat.
Közvetítői díj
A lakásvásárlások egy része magánszemélyek között történik, tehát nincs jelen az ügyletben ingatlanközvetítő. Ha viszont az adásvétel ingatlanközvetítő segítségével jön létre, akkor ingatlanközvetítői díj is felmerül. Ez jellemzően már benne van a vételárban, tehát a vevő számára kevésbé látványos. Általában a vételár 1,5-5 százalékát kérik el az ingatlanosok közvetítői díjként.
Összegzésként - mit érdemes megfontolni vásárlás előtt?
A vételáron kívül a legnagyobb tétel a vagyonszerzési illeték, ami a vételár 4%-a. Emellett számolnod kell az ügyvédi díjjal (jellemzően a vételár 0,5%-a), a földhivatali díjakkal, valamint ha hitelt veszel fel, annak költségeivel és a közjegyzői díjjal is. Ne feledkezz meg a költözés és az esetleges felújítási munkálatok költségéről sem.
Hogyan számítsd ki a jelzáloghitel törlesztőrészletét
tags: #adasveteli #arak #gyardulo #lakotelepen