Az ingatlanvásárlási illeték részletes magyarázata
A vagyonszerzési illeték, vagy más néven visszterhes vagyonátruházási illeték, az ingatlanvásárlás egyik legfontosabb költsége. Ebben a cikkben részletesen foglalkozunk azzal, hogy ki fizeti, hogyan kell kiszámolni, mikor kell megfizetni, és milyen esetekben lehetünk mentesek alóla.
Ki fizeti a lakásvásárlási illetéket?
Lakásvásárlás esetén a visszterhes vagyonátruházási illetéket mindig a vevő fizeti meg, vagyis az, aki az ingatlan tulajdonjogát megszerzi. Ez az általános szabály az Itv. (az illetékekről szóló törvény) alapján.
A legtöbb lakás-adásvételi ügyletnél azonban a vevő számolhat a 4%-os illetékkel, amelyet a NAV szab ki az adásvételi szerződés alapján. A hatóság automatikusan értesül a vásárlásról, így a vevőnek nincs külön bejelentési kötelezettsége, de az esetleges kedvezményekre (pl. első lakásvásárlás, cserepótló vétel) érdemes külön nyilatkozatot benyújtani.
👉 Összefoglalva:
- A vevő fizeti az illetéket.
- Az eladó csak kivételes esetekben, például belterületbe vont ingatlan eladásakor.
- A NAV automatikusan kiszabja az illetéket, de a kedvezményeket kérni kell.
Kell illetéket fizetni ingatlan eladása után?
Nem, ingatlan eladása után nem kell vagyonszerzési illeték fizetni, mert a visszterhes vagyonátruházási illeték a vagyonszerző felet, azaz a vevőt terheli, nem pedig az eladót. Az eladó szempontjából inkább személyi jövedelemadó (SZJA) merülhet fel, ha az ingatlant a megszerzéséhez képest rövid időn belül értékesíti, és az eladási ár magasabb, mint a vételár.
Kivétel azonban a belterületbe vont ingatlan eladásának esete, amikor az eladó (átruházó fél) köteles az illetéket megfizetni.
Hogyan kell kiszámolni az illetéket?
Az illeték alapja mindig az ingatlan forgalmi értéke, azaz az az ár, amennyiért egy átlagos vevő a piacon megvásárolná az ingatlant. Fontos, hogy a forgalmi érték nem azonos a vételárral, de sokszor persze egybeesik. A NAV ugyanis a szerződésben szereplő értéket ellenőrizheti, és ha a szerződésben szereplő ár jelentősen eltér a piaci szinttől, a hatóság kimegy és maga méri fel a tényleges forgalmi értéket.
Lakóingatlan vásárlásakor a visszterhes vagyonátruházási illeték mértéke általában 4% az ingatlan forgalmi értékének 1 milliárd forintig terjedő része után, és 2% az ezt meghaladó rész után, de maximum 200 millió forint lehet ingatlanonként. Ha jogosult vagy illetékkedvezményre (például első lakásvásárlóként), azt külön kérelemben kell jelezni.
Mi az a forgalmi érték?
Az ingatlan forgalmi értéke olyan becsült piaci ár, amely reálisan elérhető lenne egy ténylegesen szabad, független adásvételi helyzetben. Olyan összeg, amelyért az adott ingatlan - megfelelő marketing, valós piaci érdeklődés és kényszertől mentes, egymástól független felek közötti tárgyalás után - értékesíthető lenne. A bírói gyakorlat hangsúlyozza, hogy a forgalmi érték meghatározásához kizárólag olyan tranzakciók vehetők figyelembe, amelyek valóban alkalmasak a piaci viszonyok tükrözésére; a jogilag létre nem jött vagy nem független, kényszertől befolyásolt ügyletek vételára nem tekinthető irányadónak a valós piaci érték megállapításakor. (Lásd: Kúria Gfv.I.30.251/2024/12. és Kúria Kfv.III.37.078/2016/6. [10] bekezdés)
Hogyan állapítja meg a NAV az illeték alapját, ha a vételár alacsonyabb/magasabb, mint a forgalmi érték?
Ha az adásvételi szerződésben szereplő vételár lényegesen alacsonyabb a piaci árnál, a NAV nem automatikusan a szerződésben feltüntetett összeget tekinti az illeték alapjának. Ilyenkor a hatóság a forgalmi értéket (piaci értéket) állapítja meg, ami a tényleges piaci viszonyokat tükrözi. A NAV ezt elsősorban összehasonlító értékadatok alapján végzi: megnézi, mennyiért adtak el hasonló adottságú ingatlanokat ugyanazon a településrészen az elmúlt két évben. Ha ilyen adat nem áll rendelkezésre, más módszereket - például nettó pótlási költség- vagy hozamszámításon alapuló értékbecslést - is alkalmazhat.
A vevő (vagyonszerző) nyilatkozhat az ingatlan értékéről, amit a NAV mérlegelhet, de ha kétség merül fel, helyszíni szemlét tarthat, külső szakértőt rendelhet ki, sőt az energiatanúsítvány adatait is felhasználhatja. Ezért fontos tudni: ha a vételár látványosan elmarad a környék piaci szintjétől, a NAV magasabb értéket állapíthat meg, és az illetéket ez alapján számítja ki, nem pedig a szerződés szerinti vételár után.
Mikor kell illetéket fizetni?
Az ingatlanvásárlás után fizetendő vagyonszerzési illeték (visszterhes vagyonátruházási illeték) megfizetésének kötelezettsége a szerződés megkötésének napján keletkezik. Azonban ez nem jelenti azt, hogy ekkor kell ténylegesen befizetni az illetéket. A fizetésre csak a Nemzeti Adó- és Vámhivatal által küldött fizetési meghagyás (határozat) kézhezvételét követően kerül sor.
A NAV márpedig csak a földhivatali bejegyzés után áll neki az illeték kiszabásának. Mivel 2026 év elején vidéken gyorsabbak a földhivatalok, ott birtokbaadás után akár pár héttel is érkezhet a fizetési meghagyás. Budapesten jellemzőbb, hogy birtokbaadás után fél évvel jelez csak a NAV.
Hogyan kell fizetni a vagyonszerzési illetéket?
Amikor valaki ingatlant vásárol, a vagyonszerzési illetéket a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) szabja ki. Az adásvétel után a földhivatal továbbítja az adatokat a NAV-nak, amely ez alapján fizetési meghagyást (hivatalos határozatot) küld a vevőnek. Ebben pontosan szerepel, hogy mekkora összeget, milyen határidőre és milyen módon kell megfizetni.
A befizetésre általában 30 nap áll rendelkezésre a határozat kézhezvételétől számítva, és a fizetés átutalással vagy csekken történik a NAV illetékes számlájára. Ha a vevő időközben kedvezményre vagy mentességre jogosult (például első lakásvásárlóként), ezt a NAV-nál a határozat véglegessé válása előtt lehet kérelmezni.
Amennyiben az illetéket valaki késve fizeti be, a NAV késedelmi pótlékot számít fel a jegybanki alapkamat +5% mértékében. Ezért érdemes figyelni a határidőkre, és ha fizetési nehézség merül fel, mielőbb részletfizetést kérni.
👉 Gyakorlati tanács: az adásvétel lezárulta után ne próbáld magad befizetni az illetéket, várd meg a NAV fizetési meghagyását - csak ez alapján tudod pontosan, mennyi a ténylegesen fizetendő összeg.
Milyen esetekben nem kell illetéket fizetni lakásvásárlás után?
Lakásvásárláskor több olyan élethelyzet is van, amikor nem kell visszterhes vagyonátruházási illetéket fizetned. Az alábbiak a legfontosabb illetékmentességi esetek:
-
CSOK vagy CSOK Plusz igénybevétele esetén
Ha a lakást családi otthonteremtési kedvezmény (CSOK) vagy CSOK Plusz hitel felhasználásával vásárolod, teljes illetékmentességet kapsz - de csak a lakásra. Ez 2020. december 31. után kötött adásvételekre érvényes. A mentesség akkor is megmarad, ha a támogatást később a gyermekvállalás meghiúsulása miatt egészségi okból kell visszafizetni - ha azonban más okból büntetőkamatot kell fizetni, a NAV az illetéket is kiszabja.
-
Cserét pótló vétel - ha egy éven belül eladod a korábbi lakásod
Amennyiben új lakást vásárolsz, és a régit a vásárlást megelőző 5 éven belül vagy utána 1 éven belül eladod, csak a két lakás forgalmi értékének különbözete után kell illetéket fizetni. Ha a vásárolt ingatlan olcsóbb, mint az eladott, nem keletkezik illetékfizetési kötelezettség.
-
Egyenes ági rokon vagy házastárs közötti adásvétel esetén
Nem kell illetéket fizetni, ha a lakásvásárlás egyenes ági rokon (pl. szülő-gyermek) vagy házastárs között történik. Ide tartozik az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolat is.
-
Lakóház építésére alkalmas telek vásárlása, ha 4 éven belül építkezel
Ha lakóház-építés céljára vásárolsz telket, és a szerződés NAV-hoz történő benyújtásától számított 4 éven belül ténylegesen felépíted az ingatlant, mentesülsz az illeték alól.
-
Vállalkozótól vásárolt új építésű lakás
Új lakás vásárlása esetén szintén nem kell illetéket fizetni, ha azt a használatbavételi engedély kiadását követően, vállalkozótól vásárolod meg. A mentesség feltétele, hogy az ingatlan valóban új építésű legyen.
Lakás eladás után vásárlás - tényleg nem kell fizetnem?
Ha a lakásvásárlást megelőzően öt éven belül eladtál vagy a vásárlást követő egy éven belül értékesítesz egy másik lakást, akkor az úgynevezett cserepótló vétel szabályai szerint kevesebb illetéket kell fizetned. Ilyenkor az illeték alapja nem a teljes vételár, hanem a vásárolt és az eladott lakás forgalmi értékének különbözete.
Például ha a régi lakásodat 40 millió forintért adtad el, és az újat 50 millióért vásároltad, akkor csak a 10 millió forintos különbözet után kell 4%-os illetéket fizetned (ami 400 000 forint).
Fontos, hogy az eladást igazolnod kell a NAV felé - például az adásvételi szerződés másolatával -, és határidőre be kell nyújtanod a nyilatkozatot, hogy cserepótló vételről van szó. Ha az új lakás olcsóbb, mint amit eladtál, vagyis negatív értékkülönbözet keletkezik, akkor nem kell illetéket fizetned. Viszont ha nem igazolod az eladást egy éven belül, a NAV utólag a teljes vételár után kiszabja az illetéket, és még pótilletéket is felszámíthat a jegybanki alapkamat kétszeresével.
👉 Röviden: ha eladod a régi lakásod és abból veszel újat, az illeték csak az értékkülönbözet után jár - de ügyelj a határidőkre és a NAV felé történő bejelentésre!
Miért fontos a lakás fogalma a cserepótló vétel esetén?
A cserepótló vétel illetékkedvezménye csak lakástulajdonok eladásához és vásárlásához kapcsolódhat, ezért kulcsfontosságú, hogy az adott ingatlan ténylegesen lakásnak minősüljön az illetéktörvény (Itv.) szerint. Lakásnak az a lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott, illetve ilyen célra épülő ingatlan számít, amely eléri a szerkezetkész állapotot (tetőszerkezettel rendelkező építmény). Nem tekinthető lakásnak például a garázs, műhely, üzlethelyiség vagy olyan épület, amit öt éve már nem lakáscélra használnak. Ez a különbség azért lényeges, mert ha az eladott vagy vásárolt ingatlan nem felel meg a lakás fogalmának, a NAV nem alkalmazza a cserepótló vételre vonatkozó kedvezményes szabályokat, és az illetéket az általános - 4%-os - mérték szerint kell megfizetni.
Személyi jövedelemadó (SZJA) lakáscserénél
Főszabály szerint akkor kell adót fizetni ingatlan eladása után, ha az ingatlant a szerzéstől számított 5 éven belül értékesítik. Az eladásból származó jövedelem után 15% személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetni. Az adó alapja nem a teljes eladási ár, hanem az eladási ár és az igazolt költségek különbözete, szorozva egy kulccsal, ami a szerzés évétől függően 0-100% között változhat. Ha az ingatlant a szerzést követő 5. év után adják el, akkor az eladás teljesen adómentes.
Ha örökölt ingatlant adok el és veszek másikat, mennyi lesz az illeték?
Ha az eladott ingatlan öröklés útján került a tulajdonodba, az új lakás vásárlásakor a „cserepótló vétel” szabályai alapján kedvezményt kaphatsz. Ilyenkor nem a teljes vételár után, hanem csak a két ingatlan forgalmi értéke közötti különbözet után kell illetéket fizetni - feltéve, hogy az örökölt lakást a vásárlást megelőző három éven belül vagy az azt követő egy éven belül eladod.
Az illeték mértéke továbbra is 4%, de ha például az eladott örökölt lakás 40 millió forintot ért, az új pedig 50 millió forintba kerül, akkor csak a 10 millió forintos különbözet után kell 4%-ot fizetned, vagyis 400.000 forintot.
Kell illetéket fizetni, ha rokonomtól vásárolok lakást?
Nem minden esetben kell illetéket fizetni, ha rokoni kapcsolaton belül történik az ingatlan adásvétele. Az Itv. 26. § (1) bekezdés za) és zb) pontjai alapján mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól:
- az egyenes ági rokonok (szülő-gyermek, nagyszülő-unoka, örökbefogadott és örökbefogadó) közötti vagyonszerzés,
- valamint a házastársak egymás közötti adásvétele is.
Ez azt jelenti, hogy ha például szüleidtől, nagyszüleidtől vagy a házastársadtól vásárolsz lakást, nem kell 4%-os illetéket fizetned. Fontos azonban, hogy a mentesség nem terjed ki az oldalági rokonokra (pl. testvérekre).
A haszonélvezeti jog alapítása ugyanis illetékköteles vagyonszerzésnek számít, kivéve, ha egyenesági rokon (pl. szülő, gyermek, nagyszülő, unoka) vagy házastárs javára történik. 2020 óta testvérek közötti ajándékozás is illetékmentes.
Az adásvétellel egyidejű, megfelelő státuszú családtag javára alapított haszonélvezeti jog csökkentheti a vevő illetékét, miközben a haszonélvező mentesül a fizetés alól - de csak akkor, ha a jogot valóban gyakorolják és nem pusztán illetékoptimalizálásról van szó.
Megspórolható-e a haszonélvezeti jog számított értéke utáni illeték?
Igen, bizonyos esetekben jelentősen csökkenthető a fizetendő illeték - de nem minden esetben.
A kulcskérdés az, hogy ki és mikor alapítja a haszonélvezeti jogot.
Két lehetséges konstrukció:
-
Az eladó adja el külön a tulajdonjogot és a haszonélvezeti jogot
Ebben az esetben az eladó:
- az állagtulajdont a vevőnek,
- a haszonélvezeti jogot a haszonélvezőnek értékesíti.
➡️ Ilyenkor a vevő és a haszonélvező külön-külön fizetik meg az illetéket, és összességében nincs illetékmegtakarítás.
-
A vevő vásárol, és az adásvétellel egyidejűleg haszonélvezeti jogot alapít
Ebben az esetben a vevő az ingatlant vagyoni értékű joggal terhelten szerzi meg, vagyis:
- az illetékalap a forgalmi érték - haszonélvezeti jog értéke alapján számítható,
- a haszonélvező (pl. gyermek vagy házastárs) pedig illetékmentesen szerzi meg a jogot.
A NAV 2025. márciusi tájékoztatása megerősítette, hogy ha az adásvétellel egyidejűleg alapítják a haszonélvezetet, és a felek egyenesági rokonok vagy házastársak, akkor:
- a tulajdonos csökkentett illetéket fizet,
- a haszonélvező mentességet élvez.
Fontos: A NAV tájékoztatása nem kötelező erejű jogértelmezés, de adóügyekben hivatkozható szakmai álláspont.
Hogyan számítható a haszonélvezeti jog értéke?
Az Illetéktörvény alapján:
- Egyévi érték = ingatlan forgalmi értékének 1/20-ad része
- Holtig tartó haszonélvezet esetén a szorzók:
Életkor Szorzó 25 év alatt 10× 25-50 év között 8× 51-65 év között 6× 65 év felett 4×
Vevő által fizetendő illeték kb. 2% (ez a 4%-os illeték fele, ha a haszonélvezet értékével csökkentett összeg után számoljuk).
Mikor kockázatos az illetékcsökkentő konstrukció?
A NAV a rendeltetésszerű joggyakorlás elvét alkalmazza. Ha a haszonélvezeti jog valós funkció nélkül jön létre, vagy kizárólag az illeték elkerülésére szolgál, akkor az adóhatóság visszaélést állapíthat meg.
Példák:
- 🚫 Problémás:
- A haszonélvező azonnal lemond a jogról
- Nem lakik az ingatlanban, nem használja, nem hasznosítja
- ✅ Elfogadható:
- A haszonélvező ténylegesen használja vagy bérbe adja az ingatlant
- Nincs előre rögzített megállapodás a jog visszaadásáról
- Valós gazdasági indok (pl. fiatal gyermek védelme)
Mi az a CSOK kedvezmény?
A CSOK, vagyis Családi Otthonteremtési Kedvezmény, az állam által nyújtott vissza nem térítendő támogatás, amelyet családok vehetnek igénybe lakásvásárláshoz vagy építéshez. A program célja, hogy segítse a gyermekes - vagy gyermeket vállaló - családokat saját otthonhoz jutni.
Ha a lakásvásárláshoz CSOK-ot is igénybe veszel, nem kell vagyonszerzési illetéket fizetned a megvett ingatlan után. Ez a mentesség minden olyan adásvételre érvényes, amelyet 2021. július 10. után kötöttek, és ahol a támogatás jogszerűen került felhasználásra. Fontos azonban, hogy ha később a CSOK-ot bármilyen okból vissza kell fizetned, akkor a NAV utólag kiszabja az illetéket a lakás akkori forgalmi értéke alapján.