Jelzálogjog: Mire figyeljünk, ha ingatlant veszünk vagy eladunk?
A jelzálogjog az egyik leggyakoribb teher, amellyel egy ingatlan terhelve lehet. Sokak számára akkor válik ismertté, amikor lakáshitelt vesznek fel, vagy ingatlanvásárlás közben derül ki a jelenlétére. A jelzálogjog egy biztosítéki jog, amelyet a hitelező (jellemzően bank) jegyeztet be az adós ingatlana ellen. Célja, hogy biztosítsa a követelés visszafizetését. Fontos tudni, hogy a bejegyzés önmagában nem korlátozza az ingatlan használatát.
A zálogjog alapján a zálogjogosult a követelésének (tipikusan: kölcsön) biztosítására szolgáló zálogtárgy (jelzálog esetén: ingatlan) más követeléseket megelőző sorrendben kielégítést kereshet, ha az adós nem teljesít. Ha a kötelezett nem tudja visszafizetni a kölcsönt és a bank felmondja a kölcsönszerződést, akkor a zálogjog megnyílik és a bank jogosult az ingatlant elárvereztetni, vagy eladni és a befolyt összegből kielégíteni a követelését. A jelzálogjog előnye banki szempontból, hogy a tulajdonost illető rendelkezési jog korlátozható vele.
A jelzálogjog elsődlegesen a hitelező biztonságát szolgálja, miközben lehetővé teszi a tulajdonos számára, hogy kedvező feltételekkel jusson nagyobb összegű pénzhez. A teher megszüntetéséhez a tartozás rendezésén túl mindenképpen szükség van a földhivatali törlési eljárásra.
A jelzálogjog érvényesítése és bejegyzése
Ahhoz, hogy a jelzálogjog érvényes legyen, zálogszerződést kell kötni, és a jelzálogjogot (2024. július végétől 20.000,- Ft igazgatási szolgáltatási díj megfizetése ellenében) az ingatlan-nyilvántartásba be kell jegyezni. Ez azt jelenti, hogy a jelzálog az ingatlan tulajdoni lapján mindig látható lesz. Így minden érintett fél számára világos, hogy az adott ingatlan terhelt-e vagy sem.
A jelzálogjog annak biztosítására szolgál, hogy a hitelező az általa nyújtott kölcsönt, és annak járulékait (kamat, kezelési költség, stb.) visszakapja. Ha a finanszírozás biztosítékaként az ingatlant jelzálogjog terheli, akkor a finanszírozó zálogjogosultnak minősül. A zálogjogosult hozzájárulása nélkül a tulajdonos a használaton kívül mást nem tehet az ingatlannal. Ha a követelés átszáll másra, úgy a jelzálogjog is átszáll az új jogosultra.
A jelzálogjog leggyakrabban szerződés alapján jön létre. A jelzálog alapítására vonatkozó szerződést írásba kell foglalni. A szerződés részese egyrészről a zálogkötelezett, azaz az a személy, akit zálogul szolgáló dolog, jog megillet. A jelzálogjogról nyilvántartást vezetnek, amelybe a jelzálogjogot be kell jegyezni. Ez ingatlan esetén az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzést jelenti. Fontos, hogy ha az ingó dolog tulajdonjogáról vagy jog fennállásáról közhiteles nyilvántartást vezetnek, akkor a jelzálog csak akkor jön létre, ha ebbe a nyilvántartásba is bejegyzik. A jelzálogjog jellemzője, hogy elsődlegesen a zálogtárgyhoz kötődik és nem személyesen ahhoz, aki a zálogtárgy tulajdonosa. Tehát nem lehetetlen például az, hogy valaki jelzálogjoggal terhelten vásároljon ingatlant.
A zálogkötelezett vagy dologi adós az a személy vagy szervezet, aki az adós teljesítésének biztosítékaként meghatározott jogot biztosít a zálogjogosultnak (banknak) a saját tulajdonában lévő zálogtárgyon, és vállalja, hogy a jogszabályban meghatározott feltételekkel tűri, hogy a bank az adóssal szembeni követelését a zálogjog érvényesítésével kielégítse. A zálogjog alanyai közé tartozik a zálogjogosult (pl. bank), a személyes kötelezett (adós) és a zálogkötelezett (zálogingatlan/tárgy tulajdonosa). Az adós és a zálogkötelezett nem feltétlenül ugyanaz a személy.
Jelzálog osztatlan közös tulajdonon: Ha a tulajdoni lap alapján a jelzálog osztatlan közös tulajdonon áll fenn, az nem azt jelenti, hogy az egész ingatlan jelzálogjoggal terhelt. A tulajdoni lapon mindig jelzi, hogy a teher pontosan melyik tulajdonos adósságára vonatkozik. Ne felejtsük el, hogy az osztatlan közös tulajdonú ingatlanokat mindig terheli elővásárlási jog.
Elidegenítési és terhelési tilalom
Az elidegenítési és terhelési tilalom egy olyan jogi eszköz, amely korlátozza az ingatlan eladását, illetve apportját, vagy további terhelését (további jelzálog, esetleg haszonélvezeti jog alapítása) anélkül, hogy a tilalom jogosultja (gyakran a hitelező) ehhez hozzájárulna. Ez azt jelenti, hogy ha ilyen tilalmat jegyeztek fel az ingatlanra, bármilyen további jog bejegyzése csak a tilalom jogosultjának hozzájárulásával lehetséges, kivéve a végrehajtási jogot, amit fel lehet jegyezni anélkül is.
A tilalom az esetek túlnyomó többségében jelzálogot biztosít, de nem kizárt, hogy az elidegenítési és terhelési tilalmat más jog biztosítására jegyezzen be.
Az elidegenítés és terhelési tilalom a használatot nem befolyásolja.
Elidegenítés: Az elidegenítés annyit tesz, hogy a tulajdonos a tulajdonát (pl. ingatlant, vagy autót) másra ruházza át. Az elidegenítés jellemzően adásvételt takar, de sokszor kerül sor ajándékozásra. Az elidegenítés szerződéssel történik, ami azonban hatálytalan, ha elidegenítési tilalom vonatkozik a vagyontárgyra.
Jelzálog törlése
A jelzálog törlése - a bejegyzéshez hasonlóan - a földhivatal hatásköre. A jelzálog akkor törölhető, ha a jelzálog jogosult törlési engedélyt adott, amit ügyvéd ellenjegyzett, vagy közjegyző közokiratba foglalt. Ez alól kivétel, ha a zálogjogosult bank, vagy más hitelintézet, ugyanis az ilyen jelzálogjog törlése olyan okirat alapján is teljesíthető, amelyet a hitelintézet szabályszerűen és nyilvánvalóan azonosítható módon írt alá.
Amennyiben a jelzáloggal biztosított követelést az adós teljesítette, azaz tipikusan a kölcsönt visszafizette, a hitelező kiadja a törlési engedélyt. Ha erre mégsem kerülne sor, akkor a törlési engedély bírói ítélettel pótolható. A kölcsön visszafizetése nélkül a jelzálog elengedése nem jellemző, de természetesen nem kizárt, hogy a felek ilyesmiben egyezzenek meg.
A tartozás visszafizetése önmagában nem szünteti meg automatikusan a jelzálogot. Törlési engedély beszerzése: A hitelező (pl. Földhivatali törlés: A hivatal a kérelem alapján törli a jelzálogjogot a tulajdoni lapról, ezzel az ingatlan tehermentessé válik.
Jelzálog és a végrehajtás
Hogyan érvényesítheti a bank a jelzálogjogot? A kielégítési jog gyakorlása a bank választása szerint bírósági végrehajtás útján vagy bírósági végrehajtáson kívül történhet.
Klasszikus végrehajtási árverési értékesítés
A végrehajtó csak akkor intézkedhet egy ingatlan értékesítéséről, ha a végrehajtható okiratot kiállították, a végrehajtó is felszólította az adóst a tartozása rendezésére és további 60 nap is eltelt. Az ingatlan értékét az értékesítés előtt feltétlenül meg kell határozni, amely történhet adó- és értékbizonyítvány vagy szakértői vélemény alapján. Erre az adósok észrevételeket tehetnek, bár ezeket a végrehajtó nem köteles figyelembe venni.
Az ingatlant általában "beköltözhető" állapotban értékesítik, de kivételesen "lakott" ingatlanok is árverezhetőek. Az ingatlant lakott állapotban akkor lehet árverezni, ha ott pl. érvényes szerződés alapján bérlő lakik, vagy ha az ingatlan haszonélvezettel terhelt és a haszonélvező benne is lakik.
Egyszerűsített végrehajtási értékesítés - tipikus eset fogyasztói hitelek esetén
Az egyszerűsített végrehajtási értékesítés egy olyan jogi folyamat, amely lehetővé teszi a bank számára, hogy a lehető leggyorsabban és legkevesebb bürokratikus lépéssel értékesítse az ingatlant, ha az adós akkora tartozást halmozott fel, hogy a kölcsönszerződés felmondásra került. A folyamat célja, hogy a bank minél gyorsabban hozzájusson a tartozás fedezetéül szolgáló összeghez.
Ebben az eljárásban nincsenek bonyolult jogi lépések, mint például az ingatlan becsértékének hivatalos megállapítása vagy a zálogtárgy lefoglalása. Ha ilyen gyors értékesítésre kerül sor, akkor az ingatlan legalacsonyabb eladási árát a bank által - a törvények és a saját szabályzatai alapján - meghatározott hitelbiztosítéki értéknek a valahány százalékában (pl. 70%-ában) állapítják meg.
Az ingatlant egyszerűsített végrehajtási értékesítés keretében is csak akkor bocsátják árverésére, ha az adós a végrehajtható okirat kézhezvétele után 15 napon belül sem rendezi a tartozását. Ebben az esetben az ingatlan értékesítéséből befolyt összegből egyenlítik ki a bank felé fennálló tartozást. Fontos, hogy a zálogtárggyal, azaz az ingatlannal való helytállás terjedelme annak a kölcsön követelésnek a mindenkori terjedelméhez igazodik, amelynek biztosítására a lakásunk szolgál. Ez kiterjed a kamatokra és egyéb, a követelés érvényesítéséhez szükséges költségekre is. Magyarul ez annyit tesz, hogy ha a kölcsönszerződés felmondását követően a bank elárverezteti az ingatlanunkat, a tartozáson felüli részt köteles nekünk átadni.
A kielégítési jog bírósági végrehajtáson kívüli gyakorlása
A bank a fogyasztóval szembeni kielégítési jogát bírósági végrehajtáson kívül csak akkor gyakorolhatja, ha a kölcsönszerződés felmondása után az adóssal az ingatlan bank által történő értékesítésének módjában kifejezetten írásban megállapodott.
A végrehajtó kihagyásával történő jelzálogjog gyakorlás történhet az elzálogosított ingatlan bank általi értékesítése, vagy a tulajdonjogának a bank által történő megszerzése útján. Ha a bank úgy dönt, hogy saját maga értékesíti az ingatlant az adós - azaz az ingatlan tulajdonosa - helyett és nevében eljárva, akkor előbb felszólítja az adóst, hogy legalább 20 napos határidőn belül kiürítve adja át a lakás birtokát, azaz költözzön ki. Ha a birtokba bocsátás valami okból kifolyólag nem történik meg, az nem akadálya a zálogtárgy értékesítésének. Az adásvétel történhet nyilvános értékesítés keretein belül, vagy magánúton is.
Az adósok sok esetben előnyösebb helyzetbe kerülhetnek a bírósági végrehajtáson kívüli értékesítéssel. Ha maga a tulajdonos talál egy jó vevőt az ingatlanra, aki magasabb vételárat fizet, mint ami a bírósági végrehajtásban elérhető lenne, akkor jobb eséllyel tarthatja meg az ingatlan vételárából a tartozásának rendezése után fennmaradó részt.
33 - A végrehajtási eljárás elindul csak úgy, hogy nem is tudok róla?
Jelzálog hitel további jellemzői
A zálogszerződések általában tartalmazzák, hogy az adós az ingatlant csak arra használhatja, amire valóban szánták - például lakás esetében lakhatásra -, és azt az adósnak rendszeresen karban is kell tartania. A hitelbiztosítéki érték megőrzése miatt a banknak fontos, hogy az ingatlan jó állapotban maradjon, és az adós megóvja azt mindenféle károsodástól vagy értékcsökkenéstől. Amennyiben észreveszi, hogy az ingatlan értéke vagy piaci eladhatósága rossz irányba változik, a bank általában azt is elvárja, hogy erről haladéktalanul adjon tájékoztatást.
A fogyasztói jelzáloghitelek azt is gyakran előírják, hogy a jelzálogba adott ingatlant az adós birtokolja (ő lakja) és a jelzálogjog fennállása alatt az ingatlan használatát, birtoklását harmadik személynek sem bérbe, sem szívességi használatba nem adja - legalábbis a bank hozzájárulása nélkül.
A jelzáloghitelek jellegzetessége, hogy mindig kapcsolódik hozzájuk vagyonbiztosítás, aminek a kedvezményezettje tipikusan a bank. Az összességében legjobb biztosítási ajánlat elérése érdekében használja a Magyar Nemzeti Bank által működtetett kalkulátort.
tags: #ados #jogosult #jelzalogjog