A közös költség: Minden, amit tudni érdemes
Ingatlanvásárlásnál vagy egy új albérletbe való költözésnél az egyik első kérdésünk a tulajdonostól, hogy - természetesen a rezsi mellett - mennyi a közös költség összege, milyen többletkiadásokra számíthatunk? Magyarok milliói élnek társasházakban, ahol az egyik legnagyobb konfliktusforrás nem más, mint a közös költség, ami minden tulajdonost tulajdoni hányada arányában, a lakásának négyzetméterszámától függően terhel.
Cikkünkben minden fontos információt elárulunk a Társasházi Törvény közös költség kötelezettségei kapcsán: mi a közös költség jelentése, hol mennyi a közös költség összege, mitől függ, hogy emelkedik-e a közös költség? Mi a teendő, ha társasházi közös költség tartozás áll fenn vagy tartozást halmoztunk fel, mikor évül el a közös költség tartozás?
A közös költség mindenkit terhel, aki valamilyen társasházban, közös fenntartású épületben lakik, avagy ilyen ingatlant birtokol.
Mi a közös költség?
A közös költség (közös költség angolul: common charges) magában foglalja a közös tulajdon fenntartási- és felújítási költségeit, a közös tulajdonrészt képző épület berendezéseinek költségeit, a rendes gazdálkodáson túli kiadásokat, illetve a biztosítási költségeket is, amelyekről általában havi rendszerességű elszámolást vezetnek, lakásonként.
A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás költsége a közös költség. Ezt a társasházi a törvény kifejezetten rögzíti is.
A közös költség a közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások összege. Hivatalosan megfogalmazva az üzemeltetéshez a közös tulajdon rendeltetésszerű használatához folyamatosan szükséges szolgáltatások ellátása tartozik. Vagyis ide tartozik minden olyan tevékenység elvégzése, amiről egy önálló ingatlanban a tulajdonosnak egyedül kell gondoskodnia (pl. takarítás, szemétszállítás, üzemeltetés).
A karbantartás a közös tulajdonban levő ingatlan állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében szükséges. Ilyen például a tulajdonosok közösségét terhelő megelőző és felújításnak nem minősülő javítási munkák elvégzése, illetőleg egyes közösségi berendezések cseréje.
A felújítás az ingatlan egészére, illetőleg egy vagy több főszerkezetére kiterjedő, időszakonként szükségessé váló, általános javítási építés-szerelési munkák végzése. Ezek megközelítőleg vagy akár teljesen visszaállíthatják az eredeti műszaki állapotot, illetőleg az eredeti használhatóságot. Az üzembiztonságot növelheti az egyes szerkezetek, berendezések kicserélése vagy az eredetitől eltérő kialakítás. Felújítás alatt értjük a teljes és részleges felújítás mellett a korszerűsítést is.
A közös költségnek létezik még egy kategóriája, amelyet rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak nevezünk. Ez az állagvédelmet meghaladó, és a fenntartás körébe nem tartozó olyan kiadásokat jelent, amelyek a közös tulajdonban lévő épület, épületrész bővítésével, átalakításával vagy közös tulajdonba kerülő új épület, épületrész, illetőleg épületberendezés létesítésével járnak. Ilyen kiadások vállalása csak a tulajdonostársak egyhangú határozatával lehetséges.
Hogy egy adott költség a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak vagy a fenntartás körébe eső kiadásnak tekintendő-e, nem az összeg nagysága dönti el, hanem a fenti fogalmak alapján, annak célját szem előtt tartó elemzés és besorolás. Jelentős költségvonzattal járó karbantartás is tekinthető fenntartási munkának, és ezáltal többségi határozattal előírható költségnek, míg egy csekélyebb költség is lehet a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás.
A közös költség tehát a társasházak mindennapjainak biztosítására szolgál.
Miért pont ennyi a közös költség?
A közös költség jogszabály értelmében, akinek több a külön tulajdona és ezáltal a külön tulajdonra jutó közös tulajdoni hányada, annak a személynek a rendelkezési, használati és hasznosítási joga is több - éppen ezért a társasházi költségviselés során is arányosan több terhet kell a „közösbe” befizetnie.
A lényeg tehát: a közös költség összege annak függvényében növekszik, hogy kinek mekkora a külön tulajdona a társasházban - a nagyobb lakások esetében több a közös költség, a kisebbeknél kevesebb a közös költség.
A közös költség összegének megállapítása minden esetben egyedi alapon történik, hiszen minden társasháznak és a bennük található lakásoknak, garázsoknak, tárolóhelyiségeknek egyedi műszaki paraméterei vannak nyilvántartva.
A közös költség összegét befolyásolhatja a lakásunk mérete mellett az épület kora és energiahatékonysága, a társasház anyagi helyzete, a múltbéli kiadások és a tervezett kiadások egyaránt.
A közös költség jogszabályi háttere
A közös költséget megvizsgálva, a legfontosabb jogszabály a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.). Ez a törvény rendelkezik a közös költség fogalmáról, megállapításáról és viseléséről.
A Társasházi törvény (Tht.) kötelező eleme egy társasház Szervezeti és Működési Szabályzatának (SZMSZ). Ebben írják elő és fektetik le, hogy a közös tulajdon fenntartására, ezen belül a közös költség viselésére és a költséghátralékok megfizetésére, felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására milyen szabályok vonatkoznak.
A közös költség viselésének jogszabályi hátterét első sorban a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény /társasházi törvény/ biztosítja, mögöttes jogszabályként pedig elsősorban a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény.
A törvény szerint minden tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára, ez azonban nem sértheti a többi tulajdonostárs ezzel kapcsolatos jogát és jogos érdekét.
Fontos kiemelni, hogy a közgyűlés a birtoklás, a használat és a hasznosítás módját is meghatározhatja.
A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás (röviden: közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik.
A Ptk. 5:75. § alapján az esetleges hasznok, illetve természetesen a kötelezettségek a tulajdonosokat a tulajdoni hányaduk alapján illetik meg. Tehát ha valamiben, ami a közös tulajdonba tartozik kár keletkezik, vagy elromlik, akkor a társasházi jogban annak a javítását a tulajdoni hányadnak megfelelően kell anyagilag finanszírozni.
Fontos, hogy amennyiben a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásra kerül sor, akkor az minden tulajdonost annyiban terhel, ahányad részben tulajdonosok.
Közös költség és albérlet
A közös költség terhe általában azt/azokat a személyt/személyeket terhelik, akik az ingatlanban élnek vagy azt birtokolják.
Alapesetben a közös költség a tulajdonos terhe a rá eső tulajdoni hányadának megfelelően, azonban, ha az ingatlan albérlet formájában kerül kiadásra, ezt a költséget általában átterhelik az albérlőre a lakás rezsijével együtt.
A „sima” közös költség tehát rendszerint az albérlő terhe (pl. szemétszállítás, liftüzemeltetés, lépcsőház takaríttatása), azonban erről mindenképpen előzetes megegyezés szükséges, és a bérleti szerződésbe is bele kell foglalni az esetleges későbbi konfliktusok elkerülése végett.
A közös költséget megemelő múltbeli tételek - amelyek, habár az ingatlan értékét növelték, de az alacsonyabb rezsi miatt az albérlőnek is kedveznek - gyakran vitatható kategóriába tartoznak (pl. panelprogram).
A tulajdonos megteheti, hogy az ilyen közös költség többletet az albérlőre terhelje (már ha az albérlő ennek ellenére is belemegy a szerződéskötésbe), azonban az a legetikusabb megoldás, ha az albérlő mindössze a fentiekben felsorolt alapköltségeket fizeti.
Mi a teendő közös költség tartozás esetén?
A közös költség összegének a társasház tagjainak kötelező befizetnie, különben közös költség tartozás keletkezik.
A tulajdonosok gyakran nincsenek tisztában azzal, milyen következményei lehetnek a közös költség elmulasztásának. Végső esetben végrehajtási eljárás folyhat le a közös költséggel tartozó tulajdonossal szemben.
A közös költség beszedése a társasház közös képviselőjének a felelőssége: amennyiben egy tulajdonos nem fizet, a közös költség hátralék behajtása céljából előbb írásbeli emlékeztetőt, majd fizetési felszólítást küldenek ki számára, benne a fizetési határidővel (ami alapesetben a közlés tudomásulvételétől indul).
Bizonyos esetekben csak az oldja meg a problémát, ha fizetési meghagyási felszólítás kerül kibocsátásra. Elrendelése az SZMSZ felhatalmazása, vagy egyedi közgyűlési határozat alapján történhet meg. Ennek kimenetele akár a polgári peres eljárás is lehet.
A fizetési meghagyásos eljárás során szintén felmerülnek költségek, melyekkel a tartozás tovább növekszik. Ha a tulajdonostárs vitatja a fizetési meghagyásban foglalt követelést, akkor lehetősége van azzal szemben ellentmondással élni.
A társasházi törvény értelmében a közös képviselőnek (az intézőbizottság elnökének) a hátralékos tulajdonostárs részére - az ismert lakóhelyére vagy levelezési címére - igazoltan, postai szolgáltató útján megküldött felszólítását a kézbesítés megkísérlésének napján kézbesítettnek kell tekinteni (akkor is, ha a hátralékos tulajdonostárs az átvételt megtagadta).
A társasházi törvény alapján már 3 havi közös költség tartozás esetén, komoly lépéseket tehet a társasház a tulajdonossal szemben. Az egyik ilyen hátrány az, hogy a hátralékos tulajdonos külön tulajdonát, valamint a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadát a társasház - a tartozás erejéig - jelzálogjoggal terheli meg.
Ebben az esetben vagy a közgyűlés - az érintett tulajdonostárs szavazatának figyelmen kívül hagyásával - dönt a kérdésben, vagy közgyűlés hiányában, a közös képviselő önállóan is intézkedhet.
A jelzálogjog bejegyzésének sajátossága, hogy mind a közgyűlési határozatot, mind pedig a közös képviselő rendelkezését ügyvéd, vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba, vagy közokiratba kell foglalni. Ez lényeges feltétele az ingatlan-nyilvántartásbeli bejegyzésnek.
Ez további költséget jelent a tulajdonostárs számára, melyet rendezni köteles.
Közös költség előtakarékosság
A „közös költség hozzájárulás” fogalmát is érdemes ismernünk a társasházi költségvetés kapcsán: egy olyan befizetett összegről van szó, ami a társasházi alapköltségek mellett (pl. közös rezsi) gyakorlatilag felhalmozódó előlegként kerül a társasház számlájára, hogyha bejönne egy nagyobb tétel, a társasháznak ne kelljen likviditási problémákkal szembenéznie (közös költség előtakarékosság).
A Tht. 47. § foglalkozik a költségvetéssel (leegyszerűsítve a várható költségek tervével), amelyben szerepel egy újabb, a közös költséghez kapcsolódó fogalom, mégpedig a közös költség hozzájárulás. A megtervezett hozzájárulást természetesen be kell fizetni, és bár csupán előlegként szolgál a későbbi költségekre (hiszen azoknak a tényleges felmerülése, illetve a felmerülés pontos ideje és összege az esetek többségében előre nem ismerhető), de a befizetési kötelezettség így is egyfajta, bár időleges teherként jelenik meg a tulajdonosok számára, még abban az esetben is, ha ez nem a végleges összeg, hiszen a már említett Tht. 24. § szakszerű értelmezése szerint csak a valós, ténylegesen felmerült költség terheli - véglegesen - a tulajdonost.
A probléma csupán annyi, hogy a számviteli szabályok pontos ismerete és értelmezése nélkül mindez nem biztos, hogy mindenki számára ilyen egyértelmű, márpedig a Tht.
A költségvetésben, vagyis a tervben a tervezett (várható) költségek nem költség, hanem kiadás néven szerepelnek, ami a költség hivatalos fogalmának ismeretében érthető, hiszen a terv és a tényleges kiadás (pl. számla) közötti eltérés.
A közös költség későbbi elszámolása szempontjából érdemes felvetni azt a kérdést, hogy mi van akkor, ha nem készül jogszerű, a Tht. 47. § eltérést nem engedő előírásainak megfelelő költségvetés, vagy bár készül, de az nem felel meg a jogszabályi előírásoknak. Kell-e a tulajdonosoknak ilyenkor hozzájárulást fizetni, és milyen jogi alapon? Mikor és mennyit kell fizetniük?
Izgalmas lehet ez a felvetés annak ismeretében, hogy a költségvetésnek a Tht. előírásainak megfelelően, és a számviteli előírásokkal összhangban szigorúan naptári évenként és egy naptári évre vonatkozóan kell készülnie.
És különösen izgalmas ez a felvetés annak a fényében is, hogy a költségvetés hiánya, illetve a jogszerűség esetleges hiánya nem a tulajdonosok „bűne”, hiszen ők még fizetnek is azért, hogy azt az illetékes (a Tht. szerint a közös képviselő, illetve az intézőbizottság) jogszerűen elkészítse, mint ahogy erre kötelezi is őt (őket) a Tht. 48. § előírása.
Közös képviselő feladatai
A közös képviselő feladatai jelentős részét a közgyűlési határozatok végrehajtása és a napi ügyek intézése tölti ki.
Döntéshozatalban való közreműködés: ő hívja össze a közgyűlést, és feladatkörébe tartozik a közgyűlési határozatok előkészítése.
Gazdálkodással kapcsolatos feladatok: köteles mindent megtenni a társasház épülete fenntartásának biztosítása érdekében, ami kiterjed az üzemeltetésre, a karbantartásra, és a felújításra, ideértve az ebben a körben hozott közgyűlési határozatok végrehajtását is.
Évenként köteles költségvetési javaslatot (Tht. 47.§.) és elszámolást (Tht. 48.§) készíteni, amelyek elfogadása a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik.
Sajnos egy-egy felújítás munkálatnál maguk a gyorsan változó árajánlatok is nehezítik a közös képviselő munkáját, hiszen ezeket minden esetben el kell fogadtatnia egy társasházi közgyűlésen.
A személyes képviselő jogi kötelezettségei
A magyarok döntő többsége pártállástól függetlenül támogatja a napenergia terjedését és a lakossági elektrifikáció felgyorsítását. Aki társasházban él, pontosan tudja, hogy a tulajdonostársaknak az egyik jellemző kötelezettsége, hogy a rájuk eső közös költséget megfizessék.
Mivel ez egy igen fontos kötelezettség, mely a társasház gazdálkodására is jelentős hatással van, ezért maga a társasházi törvény is komoly rendelkezéseket tartalmaz a közös költségre és annak meg nem fizetésére vonatkozóan. Most ezeket a szabályokat foglaljuk össze.
tags: #kozos #koltseget #havonta #kell #eloirni