Az ingatlanok szavatossága és jótállása: hogyan garantálják a jogi garanciát ajándékozók és eladók szemszögéből
A szavatosság fogalma és időtartama
Ingatlanok esetén a szavatosság lényegében azt jelenti, hogy az eladó jog és kellékszavatossággal tartozik az ingatlan rendeltetésszerű használatra alkalmas voltáért.
A szavatossági idő ingatlan esetén öt év.
A Polgári Törvénykönyv 6:163. § (3) bekezdése kimondja, hogy az adásvételi szerződés alapján szolgáltatott ingatlannal kapcsolatos szavatosságból fakadó igény a teljesítés időpontjától ennyi idő alatt évül el.
A Ptk. tehát nem azt írja elő, hogy mennyi ideig tart a szavatosság, hanem egy elévülési jellegű határidőt ad, ami alatt a vevők az igényeiket érvényesíthetik.
Az eladó felelőssége jogszavatosság esetén
Ingatlanoknál adásvételkor a jogszavatosság alapvetően azt jelenti, hogy ha harmadik személy jogi akadályt gördít a vevő tulajdonjogának megszerzése elé, akkor az eladónak kötelessége az akadályt elhárítani, vagyis az ingatlant megfelelő határidőben tehermentesíteni.
Ha ezen határidő eredménytelenül telik el, a vevő maga is intézkedhet a tehermentesítés iránt (a vételár megfelelő csökkentése mellett), vagy ha ez aránytalan terhet róna rá, akkor elállhat a szerződéstől, de kártérítés is követelhető.
Kellékszavatosság ingatlan esetén
A kellékszavatosság fogalma az ingatlan adásvételi szerződések kontextusában annyit tesz: az eladói pozícióban lévő fél felelős az általa értékesített lakás, vagy ház szerződésben rögzített, vagy jogszabály által elvárt állapotáért.
Kellékszavatosság ingatlan esetén akkor érvényesíthető, ha az épület eladója hibásan teljesít.
A hibás a teljesítés akkor is, ha a lakás beköltözhető állapotban került meghirdetésre, de a birtokbaadásnál kiderül, hogy az elektromos vezetékek állapota ezt ellehetetlenítik.
A vevőt szerződéskötéskor nem terheli megvizsgálási kötelezettség, tehát a megtekintett állapot semmiképpen sem tekinthető "átvizsgált" állapotnak.
Ha a szerződésünk csupán a megtekintett állapotra utal, az megfelelő lehet, ha egy bontandó, vagy teljesen felújítandó lakást veszünk, de ha egy felújított ingatlant veszünk, akkor olyan kérdésekkel érdemes foglalkozni, mint hiányzó beton födém, a használhatatlan elektromos vezetékek, a salétromos fal, vagy hogy a szomszéd elbirtoklásra hivatkozva évek óta követeli a hátsó kert végében használt faház területét.
Rejtett hibák szavatosság esetén: a vevőt a szerződéskötéskor nem terheli megvizsgálási kötelezettség.
Kúria Pfv.V.20.977/2015/5. sz. döntése szerint a megtekintett állapotban történő vétel nem jelenti azt, hogy a felperes a kereseti kérelem alapjául szolgáló hibát a szerződéskötéskor ismerte.
Rejtett hibák és hirdetések
A rejtett hibák felfedezése kapcsán a vevőt a szerződéskötéskor nem terheli meg vizsgálati kötelezettség.
Kúria Pfv.21186/2011/5. sz. döntés kimondja: ha a jogosult az adásvétel tárgyát képező ingatlant előzetesen szakértővel vizsgáltatja meg, a szakértő által megállapított hibával kapcsolatban utóbb szavatossági igényt nem érvényesíthet.
Rejtett hibák és jogszavatosság
Rejtett hiba szavatosság esetén lényegében az, ami egyszerű szemrevételezéssel, külön vizsgálatok nélkül egy átlagember által nem észrevehető, azonban a rendeltetésszerű használatot akadályozza.
A vevőt a szerződéskötéskor nem terheli megvizsgálási kötelezettség.
A jogszavatosság a harmadik személyek jogai által akadályozott tulajdonjog megszerzését vagy használatát érinti.
Előfeltételek: hirdetések és jogi valóság
Nemrég szembejött Pfv.V.20.490/2021/8. számú ítélet, amely a hibás ingatlan hirdetései kapcsán vizsgált: a hirdetés nem része a szerződésnek, és a valóságban eltérésért a vevő is felelősségre vonható.
Per-, teher- és igénymentesség
Per-, teher- és igénymentesség olyan fogalmak összefonódása, amelyek célja a jogi terhek minimalizálása az eladó felől.
A permentesség azt jelenti, hogy a kiszemelt ingatlan tulajdonjogával kapcsolatos pert senki sem indított, és az eladó tudomása szerint sincs kilátásban.
A tehermentesség lényegében azt jelenti, hogy a tulajdoni lap III. része terheket nem tartalmaz.
Árleszállítás és árképzés
A Kúria Pfv.21163/2022/10. sz. döntése szerint az árleszállítás mértékének meghatározása egyedi mérlegelés eredménye, figyelembe véve a hiba jellegét, mértékét és a használhatóságra gyakorolt hatását.
Elállás, kijavítás, kicserélés és kártérítés
A vevő a hibás teljesítésért kijavítást vagy kicserélést kérhet, kivéve ha ez lehetetlen vagy aránytalan többletköltséggel járna az eladó számára.
A vételár arányos csökkentését kérheti, vagy az eladó költségére kijavíthatja a hibát, esetleg más személyt bízhat meg a javítással.
Elállás például akkor fordulhat elő, ha a hiba jelentéktelen, és aránytalan terhet róna a vevőre.
Az elévülésről szóló szabályok szerint a szavatossági igény öt évig évül el, a birtokbaadás időpontjától számítva.
Jótállás és szavatosság közötti különbségek
A jótállás a szavatosságnál szigorúbb felelősséget jelent: a kötelezett a hibás teljesítésért a jótállási idő alatt helytáll.
A jótállási jogok meghatározott időtartamokra (például 3, 5 vagy 10 év) vonatkoznak a jogszabály szerint, és a jogszavatosságnál eltérő bizonyítási teherrel járnak.
Új építésű ingatlanok esetén a jótállás gyakran kötelező, míg használt ingatlanokra ritkábban vonatkozik.
Új építésű ingatlanok garanciái
A jótállásról és a kötelező jótállásról szóló szabályokat több jogszabály szabályozza, köztük a 181/2003. (XI.5.) Korm. rendelet, amely a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállást írja elő.
A jótállási idő három év a lakások és lakóépületek kötelező jótállásának, öt év a nyílászárókra, klímaberendezésekre, elektromos vezetékekre, liftekre, és tíz év pedig az alapozási szerkezetekre és teherhordó vázakra vonatkozik.
Az ingatlan tulajdonosa a jótállást a teljesítés időpontjától számított időszak alatt érvényesítheti, és a vállalkozó a bejelentett jótállási igény alapján 15 napon belül köteles vizsgálni a hibát.
Mire érdemes figyelni lakásvásárlás előtt?
Ajándékozás és öröklés az ingatlanok kontextusában
Az ingatlan ajándékozása - ajándékozó ingyenes jogügylet - mögött is megjelenhetnek hátrányok, például az ajándék visszakövetelése és öröklési jogi szempontok.
Az ingatlan ajándékozása keretében az ajándékozó a tulajdonjogát ingyenesen átruházza, azonban a visszakövetelés intézményét a Ptk. részletesen szabályozza.
Az ajándékozás illetékköteles, és az illeték mértéke az ingatlan forgalmi értékének százaléka lehet; bizonyos esetekben ajándékozás illetékmentes, például egyenesági rokonok között.
Az ajándékozás véglegesítése érdekében az új tulajdonos bejegyzése szükséges az ingatlan-nyilvántartásba.
Az ajándékozó és a megajándékozott közötti viták elkerülése érdekében fontos az írásbeli szerződés és jogi tanácsadás.
tags: #ajandekozok #szavatolunk #fenti #ingatlan