Albérlet felmondása kilakoltatás jogi útmutató
Korábbi cikkemben leírtam, hogy mi a célja és hogyan lehet szabályosan alkalmazni a kauciót egy bérleti szerződésben.
A kaució kikötés nagyon hasznos mindkét félnek, de nem jelent teljeskörű biztosítékot például a kiköltözésre.
Mindenki hallott már és ismeri azokat a horror történeteket, melyekben a bérlő, vagy albérlő nem költözik ki és ezzel úgynevezett önkényes lakáshasználóvá(foglalóvá) válik és gyakran társul ehhez, hogy nem fizeti meg a bérleti díjat és a közüzemi díjakat sem.
Telefonhívásokra, üzenetekre nem válaszol, sosem nyit ajtót és elzárkózik bármiféle érdekegyeztetéstől.
A bérleti díj a bérbeadó oldalán úgynevezett pénzkövetelésként jelentkezik.
Ezen igények érvényesítéséről már egy korábbi bejegyzésemben írtam részletesen, azonban röviden és általánosságban az: Ügyvédi felszólítólevél > Fizetési meghagyásos eljárás /közjegyző előtt/ > Polgári per /bíróság előtt/ > Végrehajtásfolyamatábrával szemléltethetjük a „megtérülés” költséges és időigényes menetét.
A bérleti díjból eredő pénzkövetelések érvényesítésekor fontos észben tartani az elévülés jogintézményét és ezáltal annak elkerülését is!
Az ügyvédek és közjegyzők közötti együttműködés jegyében egy kiváló megoldás az ügyvéd által szerkesztett és ellenjegyzett lakásbérletei szerződést, közokiratba (közjegyzői okiratba) foglalt nyilatkozatokkal egészíthetjük ki.
Én személy szerint ezeket a kiegészítő nyilatkozatokat mindig ajánlom ügyfeleimnek, mert időt és költséget is spórolhatnak ha esetleg nem alakul jól a bérlővel a kapcsolatuk.
Nem csak a bérleti szerződésben, hanem egy kiegészítő nyilatkozatban is a bérlő vállalhatja, hogy a szerződés szerinti díjakat, költségeket (pl. bérleti díj, közüzemi díjak, közös költség, kártérítés) határidőben megfizeti a bérbeadónak.
Ezzel a nemfizetés miatti igényeink érvényesítésének a folyamata lényegesen lerövidül és egyszerűsödik, mivel a fizetési határidő lejárta után: Egy megfelelő felszólítást követően > közvetlenül - tehát a polgári per kihagyásával - végrehajtási eljárást indíthatunk, amivel jelentős időt és pénzt spórolhatunk.
Egy másik gyakori eset, ha nem akar kiköltözni a bérlő. Mit tehetünk?
A gyakorlatban sűrűn előfordul, hogy a bérleti szerződés lejártával, vagy felmondással történő megszűnésével a bérlő nem hagyja el az ingatlant határidőben.
Az eljárás szempontjából nem mindegy, hogy lejárt a határozott idejű bérleti szerződés vagy felmondással szűnt meg.
Határozott idejű szerződés esetén
Ha határozott idejű bérleti szerződést kötünk és ez a határozott idő lejár és a bérlő nem költözik ki, úgy lehetőségünk van a használati jogcím megszűnésére hivatkozva - a használati jogcímének megszűnésétől 60 napot követően - egy úgynevezett önkényesen elfoglalt lakás kiürítése iránti kérelmet bíróság elé terjeszteni.
Ezt a kérelmet az ingatlan fekvése szerinti járásbíróság egy speciális, nemperes eljárás keretén belül 5 napon belül elbírálja, melyet követő 3 napon belül a végrehajtónak kézbesíti az önkényes lakásfoglalónak a kiürítésről szóló végzést.
A végrehajtó kézbesíti a végzést és 2 napos határidőt fogalmaz meg a lakás kiürítésére.
Ha ez a 2 napos határidő eredménytelenül eltelik, úgy a végrehajtó a rendőrség segítségével intézkedik a kiürítésről.
Határozatlan idejű szerződés esetén
Ha határozatlan idejű bérleti szerződést mondunk fel bármilyen okból, akkor nem ilyen egyszerű a helyzetünk: A fenti nemperes eljárás nem vehető igénybe, mint lehetőség.
Ekkor az egyetlen opciónk - a közhiedelemben elterjedt megoldásokat, mint például „a közüzemek szüneteltetése, akár télen” nyomatékosan kizárva - a lakás kiürítése iránt polgári peres eljárást megindítani.
Ekkor amennyiben a tényállás tisztázott, úgy egy hozzávetőleges 6-8 hónapos eljárásra számíthatunk az illetékes bíróság előtt.
Ezt követi a NEM a fenti rövid határidőkkel dolgozó végrehajtási szakasz, de természetesen csak az után, hogy a bíróság által megítélt méltányos és ésszerű határidő a kiköltözésre letelt.
Az utolsó mozzanatként a végrehajtó a rendőrség segítségével intézkedik a kiürítésről, azonban a bérleti szerződés felmondása és a „kilakoltatás” között a tapasztalatom szerint akár több mint 1 év is eltelhet.
Kiköltözés és a közjegyzői nyilatkozat
Mind a fenteb kifejtett nemperes és a hosszadalmasabb peres eljárás is megelőzhető közjegyzői közreműködéssel.
A közjegyző a megfelelően megírt bérleti szerződés alapján elkészít egy rövid nyilatkozatot, melyet a bérlő ír csak alá.
Ebben a nyilatkozatban a bérlő a kiköltözésre vállal kötelezettséget: A Bérlő a szerződés bármely okból történő megszűnése esetén a bérleményből kiköltözik, azt ingóságaival együtt elhagyja.
Amennyiben a bérlő e kötelezettségének nem tesz eleget, a bérbeadó - perindítás nélkül - közvetlenül végrehajtási eljárást kezdeményezhet az ingatlan kiürítése iránt.
Ekkor a bérleti díj fizetésre vonatkozó nyilatkozathoz hasonlóan egy a jóhiszeműség jegyében egy megfelelő felszólítást követően > végrehajtási eljárást indíthatunk.
A kiköltözési és díjfizetési nyilatkozat egy okiratba is foglalható, de ha a díjfizetéssel is ki szeretnénk egészíteni akkor a költsége lényegesebben több.
Egy kiköltözési nyilatkozat díja a közjegyző előtt jelenleg körülbelül 45.000,- Ft, ha a bérelti díjjal is ki szeretnénk egészíteni ennek a többszöröse is lehet.
Hangsúlyozom, hogy javasolt ügyvéd közreműködése a bérleti szerződés és a közjegyző előtti eljárás során, mivel ha bérleti szerződés nem alkalmas arra, hogy a közjegyző kiegészítő nyilatkozatot készítsen hozzá, akkor nem élhetünk ezzel a lehetőséggel.
Én az egyedileg elkészített bérleti szerződést előzetesen mindig átküldöm a választott közjegyzőnek, hogy amikor a bérlő megy aláírni akkor semmi akadályba ne ütközzön az ügylet.
Lehetőség van arra is, hogy amennyiben a magyar nyelvet a bérlő nem ismeri, úgy idegennyelvű - általában német, angol nyelvű - nyilatkozat is készüljön a közjegyző előtt.
Bérlő tartozáselismerő nyilatkozata
Harmadik legfontosabb, de kétoldalú nyilatkozatként kiemelném a közjegyző előtt megtett tartozáselismerő nyilatkozatot.
Ezt egy ügyvéd által megszerkesztett és ellenjegyzett részlet- vagy halasztottfizetési megállapodáshoz is köthetjük.
Ebben a nyilatkozatban a Bérlő/Adós elismeri a felhalmozott bérleti és közüzemi díjtartozását és a Bérbeadó kapcsolódó kamat és költség igényeit.
Ezzel fentebb már kifejtett pénzkövetelés érvényesítési folyamat is a közvetlen végrehajthatóság biztosítékával kiegészülve rövidül le.
Felmerül a kérdés ez esetben, hogy miért van szükség erre az együttműködésre ügyvédek és közjegyzők között, miért nem megyünk a közjegyzőhöz bérleti szerződést kötni és lesz ezzel minden egyes szerződési feltétel közvetlenül végrehajtható?
Erre a válasz igen egyszerű, köthetünk közjegyző előtt lakásbérleti szerződést, azonban az rendkívül költséges, mivel az egész szerződést közokiratba kell foglalni ilyenkor, nem csak a fentebb kifejtett rövid kiegészítő nyilatkozatokat.
Az együttműködés keretében a szerződési feltételek terén gondos ügyvédünk biztosítja a jogszerűséget és jogbiztonságot, mindkét fél részére.
A kiemelt jelentőségűnek tartott nyilatkozatokat pedig igény szerint foglalhatjuk közvetlenül végrehajtható közokiratba.
Ez a folyamat lényegesen: gyorsabb, költséghatékonyabb, rugalmasabb és biztonságosabb, mint az internetről letöltött ismeretlen forrásból szerzett szerződések.
Összegezve
A fentebb kifejtett problémák megelőzéséhez és megakadályozásához több út vezet, a közjegyző előtt megerősített nyilatkozatok egy valid és javasolt út.
Mindebben és a megfelelő, személyre szabott út megválasztásában is tud érdemi szakmai segítséget nyújtani ügyvédünk.
A fent megjelent cikk nem minősül jogi tanácsadásnak. Jogi állásfoglalást az irodám kizárólag megbízás alapján bocsát ki.
Figyelembe kell venni a cikk megjelenésének időpontját is, mert előfordulhat, hogy a jogszabályok változása miatt a benne lévő információk később már nem aktuálisak.
A jelen oldalon található írásokat a szerzői jog védi, azok jogosulatlan felhasználása tilos.
A cikk szerzője: Dr. Jenővári Dániel ügyvéd, Dr. A nyilatkozat birtokában a legrosszabb esetektől sem kell tartanunk.
Amegh allgemeiben az albérletekkel kapcsolatban hallani olyan esetekről, amikor a bérleti szerződés megszűnése után sem történik meg az ingatlan kiürítése.
A meghiúsult kiköltözéssel az ingatlan tulajdonosa nehéz helyzetbe kerül, ami gátat szabhat annak, hogy újra kiadja, esetleg értékesítse ingatlanát.
Több éves pereskedéstől mentesülhet az, aki előre gondol a legrosszabb esetekre is, és ügyvédhez, illetve ezen felül közjegyzőhöz fordul.
A kiürítési nyilatkozat (vagy más néven: kiköltözési nyilatkozat) leggyakoribb esetben az üzlethelyiség vagy lakás bérlőjének egyoldalú nyilatkozata.
A kötelezettségvállalás ebben az esetben arra vonatkozik, hogy a bérleti szerződés megszűnésekor - bármilyen okból is történjen az - kiköltözik az ingatlanból.
Fontos azonban azt is tudni, hogy nemcsak bérlethez köthető ez a nyilatkozat.
Adásvételnél is alkalmazható, ha korábban van a birtokbaadás és csak később a teljes vételár vevő általi megfizetése.
Így a kiürítési nyilatkozat ebben az esetben az eladó részére ad egy plusz biztosítékot.
Adásvételnél azért ritkább a kiürítési nyilatkozat alkalmazása, mert ügyvédi letétekkel is lehet a feleknek megfelelő biztonságot adni azzal, hogy például a tulajdonjog bejegyzési engedély akkor kerül kiadásra, amikor a teljes vételár megfizetésre kerül (okirati letét).
Röviden azért, mert a közjegyzők által készített okirat közvetlenül végrehajtható lesz.
Ez azt jelenti, hogy nem kell bíróságra mennie a bérbeadónak vagy az eladónak, ha a bérleti szerződés megszűnése vagy az adásvételi szerződés meghiúsulása miatt újra birtokba szeretné venni az ingatlanát valaki a bérlő/vevő által elhagyott és ingóságaiktól kiürített, kitakarított állapotban.
Több éves pereskedéstől mentesül az, aki előre gondol a legrosszabb esetekre is, és ügyvédhez, illetve ezen felül közjegyzőhöz fordul.
Tipp: A bérleti szerződéseket és az adásvételi szerződéseket készítő okiratszerkesztő ügyvédek általában már jó szakmai viszonyt ápolnak adott közjegyzőkkel (így tudnak kontaktot ajánlani), akikkel ők előre le tudják egyeztetni, mit kell pontosan közokiratba foglalni és meg tudják küldeni az alapszerződés szövegét is részükre.
A kiürítési nyilatkozat nem állhat önmagában. Mindig feltételez egy alapjogviszonyt: szükséges tehát egy bérleti szerződés vagy az adásvételi szerződés (illetve egyéb szerződés) megléte.
A továbbiakban cikkünk csak a bérleti szerződésbe foglalt kiürítési nyilatkozatot említi, de ez értelemszerűen vonatkozhat más jogügyletre.
Ez a legbiztosabb megoldás: minden bérlői kötelezettség, ami a bérleti szerződésben fellelhető, közokiratba foglaltatik.
Lehet így kérni végrehajtást közvetlenül például nemfizetés esetére, meghatározott cselekmény végrehajtására, kiköltözésre.
Az éremnek mindig két oldala van. A teljes közokiratba foglalással nem csak a bérlői kötelezettségek kerülnek közokiratba: a bérbeadó kötelezettségei is.
Tehát ez a megoldás a bérlők érdekeit is védi.
Számukra is plusz garanciával szolgál, hiszen adott esetben a bérlő is kérhet a bérbeadóval szemben közvetlen végrehajtást.
Példaként említhető, ha a bérleti szerződés lejártakkor a bérbeadó nem fizeti vissza a bérlő által átadott óvadékot (kauciót).
A magánokiratban létrejött bérleti szerződés alapján a bérlő csak az ingatlan kiürítésére tesz közjegyzői okiratban kiürítési kötelezettségvállaló nyilatkozatot.
A bérlő a kiürítés mellett a bérleti díj (esetlegesen a közös költség, rezsi átalány) megfizetésére is tesz kötelezettségvállaló nyilatkozatot - ez azért jelent még nagyobb biztosítékot a bérbeadó részére, mert így a bérleti díj (közös költség, rezsi) nemfizetése esetére is kérhet közvetlenül végrehajtást.
A fenti okiratok a magyar helyett akár idegen nyelven is készülhetnek.
Ahogyan az ügyvédek, a közjegyzők között is gyakori, hogy a magyar mellett idegen nyelven is vállalnak okiratszerkesztést.
Így például egy nagyobb üzlethelyiség bérleti tranzakciója során az ügyvédek által magyar-angol nyelven elkészített bérleti szerződés kiürítési nyilatkozatot („Vacation Statement”) tartalmazó részét a magyar nyelvet nem, de az angol nyelvet értő bérlő (bérlői képviselő) számára az eljáró közjegyző közvetlenül angolul szerkeszti.
A közokirat nyelve is angol, és ha egy jogvita miatt végrehajtást kérnek, akkor igényel az ügyfél hiteles magyar nyelvű kiadmányt.
Bár legtöbbször magyar nyelven készül magyarul beszélő és értő felek részére, a kiürítési nyilatkozatot tartalmazó közokirat nyelvezete általában nehéz, hiszen elengedhetetlenek benne azok a jogszabályi hivatkozások és kötelező elemek, amelyek lehetővé teszik azt, hogy a peres utat kikerülve közvetlenül a végrehajtónál landoljon az ügy.
Az okiratszerkesztésnél a közjegyző felolvassa és elmagyarázza a feleknek az okirat tartalmát és jelentését, ha a félnek kérdése van, felteheti.
A blogcikk szerzője dr. Katona Réka ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózatába tartozó Dr. A bérleti és a lakásbérleti szerződés felmondására vonatkozó rendelkezések eltérést engedő vagy kogens normák-e?
[Ptk. A bérleti jogviszony, és annak külön szabályozott altípusaként a lakásbérlet szerződésen alapuló kötelmi jogviszony. A bérleti szerződésre és a lakásbérletre is alkalmazandók a Ptk. 6:1. § (3) bekezdésének és 6: 59.§ (2) bekezdésének a rendelkezései.]
A jelen rész tartalma a 6:213.§ és kapcsolódó felmondási szabályozásokat is érinti, és azt szemlélteti, hogy a felek szabadon állapíthatják meg a szerződés tartalmát, kivéve amikor a Ptk. tiltja az eltérést.
A rendkívüli felmondás körében a felmondás jogát ennek megfelelően a felek a szerződési szabadság általános korlátai között korlátozhatják, így például a bér meghatározott ideig történő nem fizetéséhez, vagy meghatározott jogellenes magatartások tanúsításához is köthetik.
A felek ki is bővíthetik a törvényben meghatározott felmondási okok körét, például annak kikötésével, hogy bizonyos, a lakás rendeltetés- és szerződésszerű használatát egyébként nem érintő és nem tiltott tevékenységek folytatása szerződésszegést valósít meg és rendkívüli felmondásra ad alapot.
A felek továbbá a bérleti szerződésben (lakásbérlet esetén is) eltérhetnek a Ptk. törvényes felmondási időt meghatározó rendelkezéseitől és az előzetes felszólításra vonatkozó rendelkezésektől is.
A rendes felmondás körében a felek a szerződési szabadság általános korlátainak a keretei között szabályozhatják a másik fél szerződésszegéséhez nem kötött felmondási jog gyakorlásának feltételeit és szabályait, ideértve a felmondási jog gyakorlásának időbeli korlátozását is, például azzal, hogy a felek a rendes felmondás jogának gyakorlását csak a szerződés megkötését követő meghatározott idő elteltével teszik lehetővé.
A határozatlan időre létesített lakás- és helyiségbérleti jogviszonyok jellemzően tartós jogviszonynak minősülnek, amelyek esetében a felmondási jog kizárása semmis [6:213.§ (3)].
A felek eltérhetnek a rendes felmondási jog gyakorlásának a törvényben meghatározott szabályaitól is.
Ennek megfelelően a bérleti szerződésben a szerződési szabadság általános korlátainak a szigorú figyelembe vételével akár azonnali hatályú, indokolás nélkül gyakorolható felmondási jog is kiköthető lakásbérleti jogviszony esetén is.
Ha a felmondás teljesítéséhez kapcsolódó előnyök és hátrányok kirívóan aránytalanná válnak, az a jóhiszeműség és tisztesség követelményének a megsértését eredményezi.
tags: #alberlet #felmondas #kilakoltatas
Népszerű bejegyzések:
- Sopronban álló Müller Ferenc kerti háza öröksége
- Hogyan szerezzünk első saját lakást okosan és gazdaságosan
- Generálkivitelezés családi ház felújítás Nógrád megye területén
- Oldalhatáron álló beépítés és a vonatkozó jogszabályok
- Mezőgazdasági területek építési engedélykötelezettsége: mikor szükséges egyszerű bejelentés?