Albérlet felső határa jogszabályok és gyakorlat
A lakásbérleti szerződés - mint valamennyi szerződés - különböző jogokat és kötelezettségeket telepít a szerződő felekre, így a bérbeadóra és a bérlőre is. A cikksorozat első részében azt mutattuk be, miért fontos, hogy írásbeli szerződést kössünk, ha lakást szeretnénk bérelni, illetve milyen kötelező elemei vannak a szerződésnek (korábbi cikkünk a témában itt elérhető). A cikksorozat második részében a bérbeadót megillető jogokat és a bérbeadót terhelő kötelezettségeket ismertettük (előző cikkünk itt elérhető).
Amikor lakások bérbeadásáról van szó, a köznyelvben még ma is többnyire az albérlet szót használjuk. Ez arra az időre vezethető vissza, amikor még nagyon kevés embernek volt magántulajdona, és a lakásukat az emberek maguk is bérlőként lakták. Ha pedig valaki az általa is bérlőként lakott lakást tovább adta bérbe, albérleti jogviszony jött létre. Természetesnek és nyilvánvalónak tűnik, hogy a bérlő jogosult az általa bérelt lakást használni, hiszen éppen ebből a célból köti a bérleti szerződést.
Ugyanakkor mégis szükséges rögzíteni és hangsúlyozni ezt a jogot, hiszen a bérbeadónak nem csupán azt kell biztosítania a bérlő számára, hogy a bérelt lakást használhassa, hanem azt is, hogy más személy viszont (akinek ezt a bérlő nem engedi meg) ne használhassa egyidejűleg a lakást. Fontos emellett rögzíteni a szerződésben azt is, hogy a bérlő milyen célból akarja használni a lakást (amennyiben nem csupán lakni kíván benne). Ha ugyanis a lakásban a bérlő például szolgáltatási tevékenységet kíván folytatni (fodrászat, kozmetika, AirBNB stb.), rögzíteni kell, hogy ilyen tevékenység az adott lakásban folytatható-e, figyelembe véve az adott területi önkormányzat előírásait, illetve a társasházi szervezeti és működési szabályzat rendelkezéseit.
Amint arra korábbi cikkünkben utaltunk, a bérlő csak a lakás rendeltetésének megfelelően jogosult a bérlemény használatára, a bérbeadó pedig jogosult a használatot a bérlő szükségtelen háborítása nélkül ellenőrizni. A Polgári Törvénykönyv általános szabályai szerint a bérlő csak akkor jogosult a lakás használatát másnak átengedni - tehát a lakást albérletbe adni - ha erre korábban a bérbeadó engedélyt adott. Ezért érdemes a bérleti szerződésbe belefoglalni, hogy lehetőség van-e a lakás albérletbe adására, továbbá az albérletbe adás milyen feltételekkel és milyen időtartamra történhet. Jó, ha tudjuk azonban, hogy albérletbe adás esetén is a bérlő áll szerződésben a bérbeadóval és nem az albérlő, ami pedig azt jelenti, hogy ha az albérlő megszegi a szerződést, vagy valamilyen kárt okoz, azt a bérbeadó felé a bérlőnek kell megtérítenie.
A használati jogból következik, hogy a bérlőt a bérleti szerződés fennállása alatt természetesen megilleti az a jog is, hogy birtokában tartsa az általa használt lakást (hiszen a nélkül nem tudná használni). Ez a birtokjog egyúttal azt is jelenti, hogy a bérlő akár a bérbeadóval szemben is birtokvédelmet kérhet mindaddig, amíg bérleti szerződése fennáll, illetve amíg jogerős határozat nem kötelezi a lakás elhagyására. Gyakori probléma a bérleti jogviszonyból eredő jogviták esetén, amikor a nemfizető bérlőt a bérbeadó különböző külső ráhatással próbálja a lakás elhagyására bírni: például zárcsere vagy közműszolgáltatások kikapcsolása.
Fontos tudni azonban, hogy amennyiben a bérleti jogviszony megszűnése nem egyértelmű (határozott idejű bérlet esetén), ha a bérlő vitatja a vele szemben közölt felmondás érvényességét, akkor a bérbeadó csak a bíróságtól kérheti a felmondás érvényességének megállapítását, illetve a lakás kiürítését. Mindaddig pedig, amíg ebben a kérdésben a bíróság jogerős ítéletet nem hoz, ha a bérbeadó zavarja a volt bérlőt a birtoklásban (például lecseréli a zárat), a jegyző a bérlőt védi a birtokvédelmi eljárásban, és kötelezi a bérbeadót a zavarás abbahagyására. A birtokvédelmi eljárásban a jegyző nem vizsgálja, hogy fennáll-e még a bérleti jogviszony a felek között vagy érvényes volt a szerződés felmondása - csak az alapján dönt, ki a lakás tényleges birtokosa.
A bérleti szerződés megszűnése esetén a bérlő köteles a lakást kiüríteni és elhagyni. A kiürítési kötelezettség azt jelenti, hogy a bérlő minden olyan ingóságot, melyet ő vitt be a bérleménybe, köteles elszállítani, kivéve, ha a bérbeadóval úgy állapodnak meg, hogy ezek maradhatnak, és a bérbeadó megtéríti ennek költségeit. Míg például egy mosogatógépet viszonylag könnyű kiszerelni, egy méretre készített konyhabútort viselhetően elvinni indokolatlan lehet. A bérleti szerződés megszűnésekor a bérlő a lakást átadja a bérbeadó részére, és az elszámolások a díjakkal és költségekkel gyakran vitákhoz vezethetnek. Ilyenkor a jogvita átcsaphat jogcím nélküli használatba, és használati díjat kell fizetni.
A bérlők és bérbeadók elszámolása a bérleti díjjal és egyéb költségekkel sokszor vitába torkollik, ezért a felek közös célja a tiszta felmondás és kiürítés, illetve a felek jogainak és kötelességeinek pontos meghatározása. A VIII. fejezetben áttekintjük a felmondási és kiürítési eljárásokat, a birtokvédelem és a zálogjog részleteit, valamint a társbérleti és albérleti jogviszonyok speciális szabályait. A továbbiakban a bérbeadó és a bérlő jogait-kötelezettségeit, a kaució, a felújítás és a közüzemi díjak rendezésének gyakorlati útmutatóit is összegyűjtjük.
Az albérleti jogviszonyok részletei és gyakorlati útmutatók
A következő alfejezetekben összefoglaljuk a bérbeadó és a bérlő jogait, kötelezettségeit, valamint az albérleti szerződés speciális vonatkozásait. E fejezetben a megfogalmazások a jogszabályi alapismeretekkel és a gyakorlatban gyakran felmerülő helyzetekkel egyeztetve kerülnek bemutatásra.
Albérleti jogviszony és felelősség
A bérlő joga a használathoz és birtokláshoz megilleti a lakást a szerződés fennállásának ideje alatt. Az albérleti jogviszony esetén az albérlő viseli a felelősséget a szerződés megszegéséért, és köteles a közvetítői láncban részt vevő felekkel szemben elszámolni.
Az albérleti jogviszony kizárólag a bérlő hozzájárulásával és a bérbeadó engedélyével jöhet létre. Ha az albérletet az albérlő kívánja valamilyen okból, akkor az albérleti szerződést írásba kell foglalni, és a feleknek tisztázniuk kell az albérleti jogviszony tartalmát és időtartamát.
Birtokvédelmi eljárások
A birtokvédelmi eljárás célja, hogy a bérlő védelmet kapjon addig, amíg a jogvita nem rendeződik. A jegyző a birtokvédelmi eljárás során csak a tényleges birtokos személyét vizsgálja, nem a jogviszony fennállását vagy felmondás jogosságát; ezt a kérdést a bíróság állapítja meg később. A birtokvédelmi eljárásban a zavaró magatartást a bérbeadó köteles abbahagyni, és a lakás kiírását megakadályozza a jegyző döntéseinek végrehajtásáig.
Kaució és rezsikérdések
A kaució gyakran a bérleti díj többhavi összegével egyenlő, és a bérleti szerződés megszűnésekor kerül elszámolásra. A kaució célja, hogy fedezze a bérlő esetleges kötelezettségszegéseit vagy a lakásban okozott károkat. A rezsiköltségek rendezése a felek megállapodásától függ: lehet, hogy a rezsit külön fizetik vagy beépítik a lakbérbe. A hatályos joggyakorlat figyelembevételével érdemes előre rögzíteni ezeket a feltételeket a szerződésben.
Határozott vs. határozatlan idejű bérlet
A határozott idejű bérletre a bérlő általában nem mondhat fel rendes felmondással anélkül, hogy a szerződés ezt kifejezetten lehetővé tenné. A határozatlan idejű bérleti szerződés esetén pedig mindkét fél rendes felmondást gyakorolhat. A felmondás írásba foglalt kell legyen, és a felmondási idő pontosan meghatározott legyen a szerződésben. A felmondás hatályossága akkor is szükségszerű, ha a felmondási idő a hónap végére szól, és a közlés a hónap 15. napjáig történik.
Közműátírás bérlet, albérlet esetén
Albérleti szerződés tartalma
A bérleti szerződésben rögzíteni kell a bérleti díj összegét, a fizetési módot és határidőt, a közüzemi díjak rendezésének módját, a kaució összegét, a szerződés időtartamát, valamint a felmondás feltételeit. A bérbeadó és a bérlő közti elérhetőségek és kapcsolattartási mód is legyen egyértelműen meghatározva. A szerződésnek tartalmaznia kell a birtoklás és használat részleteit és azt is, hogy ki végzi a karbantartási feladatokat és ki téríti meg a felmerült költségeket visszaeső esetekben.
Fontos megjegyezni, hogy albérleti jogviszony esetén is a felek közti jogviszony a bérlő és a bérbeadó között jön létre; az albérlő tehát abban a helyzetben felelősségteljes, mintha ő volna a bérlő, és a tulajdonos felé viseli a felelősséget a bérlemény állapotáért.
Részletesen a bérleti jogviszony ingatlan-adózási vonatkozásairól
A cikkben a NAV albérlet adózási szabályai és a gyakorlati megoldások is felvetődnek. A jogi keret segít abban, hogy jogilag tisztán és átláthatóan történjen a bérbeadás, és a tulajdonosok védve legyenek. A szerződések adózási vonzatairól szóló részben bemutatjuk a 15%-os SZJA kulcsot, a költségelszámolás lehetőségeit, a bérbeadásból származó bevételek nyilvántartását és az adóelőlegek rendjét. A cikk hangsúlyozza, hogy a jogi és adózási szabályok aktuálisak, és egyéni körülmények alapján változhatnak.
tags: #alberlet #felso #hatara