alberlet termeszetes amortizacio falfestek: hogyan hat a költségek és kopás a bérleményre?

Az albérletbe költözés egyik sarkalatos pontja a kaució kérdése, ma már szinte automatikus. A legtöbb tulajdonos 1-3 havi bérleti díjnak megfelelő összeget kér biztosítékként, amelynek az alapvető célja, hogy fedezze az esetleges károkat vagy elmaradt fizetéseket. A kaució egy pénzügyi biztosíték, amelyet a bérlő fizet a bérleti szerződés aláírásakor.

Ha a bérlő például a természetes elhasználódáson (pl. parketta kopása, falakon keletkező elszíneződések) túl történő károkat okoz, a levonások alapját dokumentálni kell. A viták elkerülése érdekében mind a bérlőnek, mind a tulajdonosnak érdeke, hogy az ingatlan állapotát írásban és fotókkal dokumentálják a beköltözéskor és a kiköltözéskor is. Ha beköltözéskor készült bérleti szerződés és jegyzőkönyv, nagyban megkönnyíti a helyzetet.

Ha a tulajdonos mondvacsinált indokkal nem adja vissza a kauciót, vagy a bérlő kárt okozott, először érdemes írásban egyeztetni. Mindig érdemes figyelembe venni, hogy a kaució nem extra lakbér, hanem biztonsági tartalék. Egy jól megírt bérleti szerződés és egy alapos átadás-átvételi jegyzőkönyv rengeteg vitát meg tud előzni vagy épp oldani, ezért nem szabad megspórolni az elkészítését.

Csőtörés, beázás, csöpögő csap - egy lakás bérbeadásakor felmerülhetnek olyan problémák, amelyeket javítani kell. Ki fizet: a bérlő vagy a tulajdonos?

Az egyik leggyakoribb szerződési forma a bérleti szerződés. Ennek köszönhetően a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvényen (Ptk.) kívül a bérleti jogviszonyra vonatkozó rendelkezések is törvényi szintű szabályozást kaptak a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Lakástv.) keretében. A lakásbérlet köthető határozott vagy határozatlan időre.

A bérbeadó a lakásra vonatkozó, energiahatékonysági tanúsítványt vagy annak másolatát a szerződés megkötését megelőzően köteles az új bérlőnek bemutatni, és azt a szerződés megkötésével egyidejűleg az új bérlő részére átadni. A lakásbérleti szerződést minden esetben írásba kell foglalni. A bérleti szerződés írásba foglalásának kötelezettsége a bérleti szerződés érvényességének is feltétele, azonban ezen kívül is praktikus garanciális szabály.

A bérbeadó kötelezettsége - szemben például az eladóval - nem korlátozódik csak arra, hogy a lakást a szerződésszerű használatra alkalmas állapotban átadja, hanem kötelezettsége annak biztosítása, hogy a lakás használatra alkalmas legyen a lakásbérleti jogviszony teljes tartalma alatt. A jogszabályi rendelkezés szerint a bérbeadó szavatol azért, hogy a bérelt dolog a bérlet egész időtartama alatt szerződésszerű használatra alkalmas, és megfelel a szerződés előírásainak.

A lakásokat a helyiségei, közművesítettsége, melegvíz-ellátása és fűtési módja alapján lehet valamelyik komfortfokozatba sorolni. Ennek megfelelően megkülönböztetünk összkomfortos, komfortos, félkomfortos, komfort nélküli lakásokat. A bérbeadó a lakást a komfortfokozatának megfelelő lakásberendezésekkel együtt köteles a bérlőnek átadni, és a bérelt lakásnak olyan állapotban kell lennie, hogy használata az egészséget ne veszélyeztesse. A bérbeadó és a bérlő megállapodhatnak, hogy a lakást a bérlő teszi rendeltetésszerű használatra alkalmassá és látja el a komfortfokozatának megfelelő lakásberendezésekkel.

Főszabály szerint a lakás fenntartásával járó kisebb költségeket a bérlő, a többi költséget és a dologgal kapcsolatos terheket a bérbeadó viseli. Természetesen a szerződő feleknek lehetőségük van arra, hogy ettől a szabálytól írásba foglalt megállapodással eltérjenek. Ilyen eltérés esetén a feleknek meg kell állapodniuk abban is, hogy a bérlő a bérbeadótól átvállalt kötelezettség teljesítése esetén milyen mértékű lakbérmérséklésre tarthat igényt, illetve hogy a bérlő által átvállalt költségekkel hogyan számolnak el.

Karbantartás alatt az épület állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében szükséges, megelőző és javítási munkák elvégzését kell érteni. Ide tartozik az életveszélyt okozó, továbbá az épület állagát károsító és a rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó hibák és hiányosságok megszüntetése és a rendszeres állagmegóvási munka is. A Lakástv. az ezen berendezések hibájának elhárításával kapcsolatban felmerülő költségek pedig a bérbeadó vagy a társasház költségviselési körébe tartoznak, és alapesetben semmiképpen sem a bérlőébe.

A bérlő a lakbért a szerződésben meghatározott összegben és időpontban köteles a bérbeadó részére megfizetni. Ha a felek a lakbérfizetés időpontjában nem állapodtak meg, a bérlő a lakbért havonta előre egy összegben, legkésőbb a tárgyhónap 15. napjáig fizeti. Természetesen a bérlőt terheli a lakás használatával kapcsolatban felmerülő közüzemi költségek viselése ugyanúgy, ahogy például a lakásba bevezettet internet vagy kábeltévé díja is. Csöpögő vízcsap esetén a bérlőnek kell a javítást magának elvégeznie, vagy a javítás költségét kifizetnie.

Abban az esetben, ha a falban lévő vezeték hibásodik meg, vagy a felettünk lakó szomszéd áztatja el a lakást, akkor mindenképpen a bérbeadó eljárása szükséges. A Lakástv. külön rendelkezést fogalmaz meg a lakás burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és a lakás berendezéseinek karbantartásáról, felújításáról és azok pótlásáról vagy cseréjéről, azzal, hogy ezen költségek viselésére vonatkozó szabályozást alapvetően a bérbeadó és a bérlő megállapodása körébe helyezi.

A költségviseléssel összefüggő rendelkezés az is, hogy a bérlő nem köteles a bérbeadó által végzendő munkák költségeit megelőlegezni sem, azonban köteles értesíteni a bérbeadót, ha a dolgot károsodás veszélye fenyegeti, avagy a bérbeadót terhelő munkálatok elvégzésének szükségessége merül fel. A bérlő a bérbeadót terhelő munkálatokat a bérbeadó helyett és költségére elvégezheti, ha azokat a bérbeadó nem végzi el.

Fontos kiemelni, hogy a bérlőnek - ha a lakásban bármilyen felújítási vagy átalakítási munkát akar végezni - előzetesen engedélyt kell kérnie a bérbeadótól. Ilyen engedély és a költségekről való megállapodás hiányában a bérlő nem hivatkozhat arra, hogy a lakásban végzett, akár értéknövelő beruházás megtérítését fizesse meg neki a bérbeadó, vagy annak összegét a bérleti díjba számítsa be.

Mennyire lehet „lelakni” egy bérlakást? Milyen kár esetén mondhatunk búcsút a kauciónak?

Ingatlankezelőktől kértünk segítséget: a kaució rendeltetésszerű használatból eredő állapotromlást nem lehet indokként felhasználni a visszatartására, hacsak a felek máshogy nem állapodtak meg. A becsületes használat része a kopások és elhasználódások elfogadása, de a rendellenes károk vagy elhanyagolás esetén a kaucióból megtéríthető a kár.

A jogban a kaució óvadékként van nyilvántartva. A főszabály szerint a bérleti jogviszony megszűnésekor vissza kell adni az óvadék teljes összegét, ha a bérlő megfelelő állapotban, fizetési kötelezettségeinek eleget téve hagyja el az ingatlant. A rendeltetésszerű használatból eredő állapotromlás nem lehet indok az óvadék visszatartására, hacsak a felek máshogy nem állapodtak meg. A jegyzőkönyv és fotó-/videódokumentáció segíthet abban, hogy a felek tisztában legyenek a várakozásokkal.

„A bérleti szerződés megkötésekor érdemes részletesen kitérni arra, mi számít elfogadható kopásnak, hogy a bérlő és a bérbeadó is tisztában legyen a várakozásokkal, hiszen mindkét fél másképp értékeli az ingatlan ‘lelakottságát’, de általában a szerződésben meghatározott feltételek az irányadóak.”

Az átadások és dokumentációk mellett praktikus, ha a videóban a bérlő is megszólal, hogy később vita nélkül lehessen hivatkozni a felvételre. Szerződésmintáink között határozott és határozatlan idejű változatokat találsz. Bizonyos normál elhasználódásra számítania kell a bérbeadónak, ez a hosszú távú kiadás velejárója. „Falfestés legalább öt éve, mázolás körülbelül 10-15 évente szükséges. A parketta csiszolását, lakkozását gondos használat mellett 20 évente elegendő elvégezni.”

„Egy másik tipikus probléma a bútorok amortizációja. Elsősorban a matrac használódik el; ha lehúzható, mosható a matrac huzat, az élettartam hosszabbítható, de 5-10 évente cserélni kell. A kanapé, fotel, szőnyegek kopnak; ha lehúzható a huzat, akár 10 évig is elhúzódhat.”

„A leggyakoribb károk a rendszeres takarítás hiányából keletkeznek: vízköves csapok, elzsírosodott sütő, a mosógép ajtó fülének letörése, felázott pult, vagy a be nem jelzett problémák.”

„A bérleti időszak végén a tulajdonos jogosan elvárhatja, hogy az ingatlan közel azonos állapotban legyen, mint a beköltözéskor, a normál használatból eredő kopástól eltekintve.”

„Ahogy a fentiekből is kiderül, egy bérlakás “lelakhatósága” nem egyértelműen definiálható dolog. Épp ezért érdemes a bérbeadónak elfogadni, hogy egy lakás rendeltetésszerű használat mellett valamennyit kopik, és a bérlőnek is a jó gazda gondosságával vigyázni a lakásra, lelkiismeretesen takarítani, a felmerülő problémákat azonnal jelezni.”

Gyakorlati példák és tanácsok

  • „Szerződéskészítés: részletesen rögzítsük, mi számít elfogadható kopásnak.”
  • „Jegyzőkönyv mellé fotós vagy videós dokumentáció, és a videóban a bérlő megszólalása.”
  • „Amortizáció lehetősége magánszemélyként: NAV-irányelvek szerint, részben a lakás értékcsökkenése is figyelembe vehető.”
  • „Értékcsökkenési leírás alapja a beszerzési ár; a telek értékét elkülönítjük.”
  • „Épület típusától és hasznosítási módjától függően az értékcsökkenés kulcsa évi 2-6% lehet.”

Az adózási részletek és részletes számítások a NAV tájékoztatóiban és a SZJA törvény 11. mellékletében találhatók. A cikkben ismertetett információk a megjelenéskor pontosak voltak, de elavultak lehetnek, ezért érdemes friss jogszabályokat és NAV tájékoztatókat ellenőrizni.

Infografika: Kaució és költségek felosztása egy bérleti jogviszonyban

tags: #alberlet #termeszetes #amortizacio #falfestek

Népszerű bejegyzések: