Allam elovasarlas joga a 35. paragrafus: alapelvek, gyakorlati útmutató és tipikus kérdések

Az elővásárlási jog az egyik leggyakoribb jogi teher, amellyel ingatlaneladáskor számolni kell. Lényeges, hogy az eladó csak akkor értékesítheti az ingatlant harmadik személynek, ha előbb az elővásárlásra jogosultat értesíti a jog gyakorlásának lehetőségéről. Ha ez elmarad, a földhivatal elutasíthatja a tulajdonjog bejegyzését. Foglaljon időpontot díjmentes konzultációnkra online - Felbecsüljük az ingatlan értékét, majd átbeszéljük az ingatlan helyzetét és a reális lehetőségeket.

Mi az elővásárlási jog?

A Polgári Törvénykönyv (Ptk. 5:81. §) szerint elővásárlási jog esetén az eladó köteles a vevői ajánlat lényeges feltételeit - vételár, fizetési mód, határidők - hitelt érdemlően közölni az elővásárlásra jogosultatban. A jogosult:

  • gyakorolhatja a jogát (elfogadja az ajánlatot),
  • lemondhat róla írásban,
  • vagy hallgathat, ami a lemondásnak minősül.

Kik lehetnek elővásárlásra jogosultak?

Az elővásárlási jog alapja lehet törvény, szerződés vagy speciális jogszabály. A leggyakoribb esetek:

  1. Ptk. 5:81. § - Tulajdonostárs (pl. szomszéd, öröklőtárs) - Tulajdoni lap, Társasházi alapító okirat, Külön szerződés
  2. Magyar Állam - állami vagy önkormányzati ingatlan - Tulajdoni lap
  3. Földforgalmi törvény szerint - Földművesek, jegyzői hirdetmény

Ingatlaneladás előtt elengedhetetlen tájékozódni arról, hogy terheli-e elővásárlási jog az ingatlant.

Mit kell tudni a teremgarázsokról?

A teremgarázsok iránt növekvő keresletet figyelembe véve fontos, hogy ezek többsége osztatlan közös tulajdonban van. Az elővásárlási jog betartása különösen lényeges adásvételüknél. A 2022 óta bevezetett könnyítés, hogy a közös képviselő kifüggesztési nyilatkozata is elegendő lehet a földhivatali bejegyzéshez. A kifüggesztett irat lényeges tartalma: a vevő adatai, vételár, fizetési feltételek, a kifüggesztés kezdete és vége, a közös képviselő azonosítása és aláírása, figyelmeztető záradék.

Infografika: elővásárlási jog menetrendje

Ha az elővásárlásra jogosult élni kíván a jogával

Ha az elővásárlásra jogosult gyakorolja a jogát, az alábbi lépések történnek:

  • Elfogadó nyilatkozat: a jogosult a megadott határidőn belül írásban kijelenti, hogy a vevő ajánlatát változtatás nélkül elfogadja. A jog csak a közölt feltételekkel élhet; alkudozni nem lehet.
  • Szerződés az elővásárlásra jogosulttal: a már megírt adásvételi szerződés átfordul úgy, hogy az elővásárlásra jogosult lép vevőként az eredeti vevő helyett, a feltételek változatlanok maradnak (új szerződés készülhet, de tartalmilag ugyanaz).
  • Foglaló és egyéb összegek: az eredeti vevő által átadott foglalót az eladó visszafizeti.
  • Földhivatali eljárás: az ügyvéd csatolja az elfogadó nyilatkozatot és az új szerződést a földhivatali kérelemhez. A tulajdonjog bejegyzése az elővásárlásra jogosult javára történik.

Írásbeli értesítés: a hivatalos lakcímre vagy székhelyre, igazolható módon (tértivevény, átvételi elismervény). Határidő: általában 15 nap az elővásárlási jog gyakorlására. Lemondó nyilatkozat tartalmazza az ingatlan helyrajzi számát, vételárát, vevő nevét és a jogosult kifejezett lemondását.

Lemondás és gyorsabb megoldások

Ha lemondó nyilatkozat hiányzik, a 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet alapján közös nyilatkozat is elegendő lehet. Az elővásárlási jog egyéb kivételeket is tartalmaz, például társasházi garázsok vagy földterületek speciális eljárási rendjei.

Tájékoztató táblázat az elővásárlás jogalapjairól

Összegzés a jogi keretről és gyakorlati útmutatásról

Az elővásárlási jog kezelése kötelező és kockázatos feladat az eladók számára. A jogesetek - például a BDT 2023 - jól mutatják, hogy a jogsértés súlyos következményekkel járhat a tulajdonjog bejegyzésére és a későbbi jogérvényesítésre nézve. A joggyakorlat kiemeli, hogy a 30 napos határidő nem feltétlenül merev: a körülmények függvényében érdemes a határidőt meghatározni. A joga gyakorlásáról szóló nyilatkozat megtételére a különböző módok (írásbeli nyilatkozat, elektronikus megoldás, vagy szkennelt dokumentum) is elfogadhatóak lehetnek a Ptk. 6:7 és 6:5 alapján.

Gyakorlati tippek az elővásárlási jog kezeléséhez

  • Mindig legyen alaposan közölve a vevői ajánlat tartalma az elővásárlásra jogosulttal.
  • Készítsen részletes elfogadó nyilatkozatot és ne számítson kizárólag a postai útra.
  • Figyeljen a határidők pontos számítására, és vegye figyelembe a körülményeket (például távközlési lehetőségeket és elérhetőségeket).
  • Ha osztatlan közös tulajdonról van szó, legyen elővigyázatos az értesítésekkel és a széljegyet tartó további jogérintettek azonosításával.

Befektetett eszközök a mérlegben

Problémásabb témák rövid áttekintése

Néha az elővásárlási jogot érinti olyan helyzet, mint például az állam védett ingatlanoknál történő megkeresése, műemlék státusz, vagy védett természeti területek. Ezekben az esetekben az állam elsőbbséget élvez a jog gyakorlásában, és a jogszabályok szerint kell eljárni. A törvény szerint a felhívás és a beadás határideje is külön szabályozott lehet, és a hivatalos közlést követően megnyílik a jogérvényesítési határidő.

tags: #allam #elovasarlasi #joga #35

Népszerű bejegyzések: