Állami tulajdon megvásárlása ügyvéddel: gyakorlatias útmutató termőföld és önkormányzati ingatlanok esetében
Dr. Fülöp Dóra cikkének témája: hogyan zajlik az állami tulajdonba kerülő földek és önkormányzati ingatlanok megvásárlása, milyen jogi lépések szükségesek, és milyen szerepe van az ügyvédnek az adásvétel folyamatában. A cikk kiemelt részei: elővásárlási jog okai és gyakorlata, kifüggesztés közzététele, határidők, és az állam mint elővásárlási jogosult speciális esetei. A gyakorlati eljárásokat és készségeket bemutató összefoglaló segíti a vevőket, eladókat és szomszédokat abban, hogy jogszerűen és hatékonyan járjanak el.
Miért szükséges a föld adásvételi szerződés kifüggesztése?
A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény értelmében a földek adásvételi szerződéseinek hirdetményi közzététele (k kifüggesztés) szükséges ahhoz, hogy az elővásárlási joggal rendelkező személyek értesüljenek az ügyletről. Az eljárás célja: biztosítani, hogy az elővásárlási jog jogosultjai megtudják, van-e lehetőségük megvásárolni a földet azon a vételi áron, amelyet az eladó és a vevő megállapodott. A hirdetményi közlés beérkezése után a jegyző 8 napon belül továbbítja az adatokat a kormányzati portál felé, amely közzéteszi az adásvételi szerződést és értesíti az érintetteket.
Mikor függeszti ki a jegyző a szerződést?
A 474/2013. (XII. 12.) Korm. rendelet szerint a jegyző az adásvételi szerződést 8 napon belül kifüggeszti a kormányzati portálon, miután megküldték a beérkezett szerződést a mezőgazdasági igazgatási szervtől. A portálon való közzététel ideje és tartalma elektronikus úton igazolható. A jegyző ezzel egyidejűleg köteles meggyőződni arról, hogy a közzététel megtörtént. Az elővásárlási jog jogosultjai 30 napot kapnak nyilatkozattételre.
A termőföld kifüggesztés megtekintése
A kifüggesztés elérhető az elektronikus tájékoztatási rendszerben keresztül. Ebben a részben találhatók a hirdetmények és a szükséges információk a határidőkről, a jogosultakról és az esetleges kizáró okokról, amelyek alapján elővásárlási jog nem élhet.
Meddig tart az elővásárlási jog gyakorlására nyitva álló határidő?
Az elővásárlási jog gyakorlására adott határidő általában 30 nap. Ebben az időszakban a jogosultak nyilatkozhatnak arról, hogy meg akarják-e vásárolni a földet az eladó és a vevő által megállapított áron. Ha több jogosult van, az igazgatási szerv a törvény szerinti sorrendben rangsorolja a nyilatkozatokat.
Kinek van elővásárlási joga termőföldre?
Az állam és az önkormányzat elővásárlási joga; különböző kivételek és feltételek vannak: közfoglalkoztatási, szociális földprogram, rekreációs célú földszerzés, gazdaságátadás vagy temető létesítésének célja. A földforgalmi törvény szerint az elővásárlási jog leggyakrabban a földműves szomszédokat, a helyben lakó gazdálkodókat, vagy az államot érinti, ha a földterület meghatározott feltételek szerint értékesítésre kerül.
Mikor nem kell kifüggeszteni a földvásárlást?
Némely esetben nem kötelező a kifüggesztés, például közös tulajdon esetén vagy ha az elővásárlási jog megszűnik valamilyen jogcím alapján (pl. gazdaságátadás vagy rekreációs célú megvalósítás). A kivételek részleteit a Földforgalmi törvény, valamint az érintett kormányrendeletek és a joggyakorlat határozza meg.
Mi történik a kifüggesztés időtartama után?
A kifüggesztés lejárta után a jegyző jegyzéket készít, és megküldi az illetékes mezőgazdasági igazgatási szervnek vagy az eladónak, attól függően, hogy a föld eladása hatósági jóváhagyás alá tartozik-e. Ha több elővásárlási jogosult van, az igazgatási szerv rangsorolja őket a törvényben meghatározott sorrend szerint. A kontrolling és jóváhagyási eljárást a mezőgazdasági igazgatási szerv végzi, és csak ezután lehet bejegyeztetni a jogot a földhivatalnál.
Ki és hogyan igényelheti a tulajdonjog bejegyzését?
Az elővásárlási jog gyakorlásához szükséges nyilatkozatokat gyakran az eladó és vevő, illetve érintett hekciók között intézik, majd a hatóság bejegyzi a tulajdonjogot az arra jogosult tulajdonosok nevére. A bejegyzés alapjául szolgáló okiratot az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény előírásai szerint kell benyújtani, és a bejegyzés a megfelelő részre (III. rész) kerülhet, ha az jog tisztázása ilyen formában történik. A közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzéséhez szükséges vázrajz elkészítése kötelező lehet, ha a jog természetben meghatározott részhez kötődik.
Állami elővásárlási jog - mikor érvényesül?
A legtöbb átlagos lakásnál az államnak nincs automatikus elővásárlási joga. Védett ingatlan, természetvédelmi terület vagy termőföld esetén azonban elővásárlási joga érvényesülhet. Eladás előtt érdemes ellenőrizni a tulajdoni lapot, a közzétett hirdetményeket és a védettségi jogokat, mert ezek befolyásolják, ki és mikor vehet részt az adásvételben.
Mit érdemes megtenni eladás előtt?
- Szerezzen friss tulajdoni lapot, és ellenőrizze az elővásárlási jog bejegyzését a III. részben.
- Nézze meg, hogy az ingatlan területe védett terület-e, vagy állami tulajdonban van-e, és van-e állami elővásárlási jog.
- Számoljon az állami visszavásárlási jogával, különösen 10 hektár feletti földrészletek esetén.
- Az adásvételi szerződésben részletesen rögzítse az elővásárlási jog gyakorlásának szabályait.
- Fontolja meg, hogy megbízható ügyvédet és ingatlanközvetítőt von be az ügyletekbe.
Az állami tulajdon megvásárlása külföldön kiadott meghatalmazással
Külföldön kiállított meghatalmazás esetén a közokirati vagy teljes bizonyító erejű magánokirattal, illetve az apostille vagy diplomáciai hitelesítés szükségességével kell számolni. Az ügyvédi ellenjegyzés viszont általában megelőzi a külhonból érkező dokumentumok teljes hitelesítését, és elősegíti a meghatalmazás elfogadását az ingatlan-nyilvántartási eljárásban. Az alaki követelmények a Ptk. 6:15. §-át és az Inytv. 32-39. §-ait érintik.
Fontos gyakorlati szempontok az összefoglaló példában
- A példában egy földtulajdonos elad egy 5 hektáros szántóföldet, és a szomszédnak elővásárlási joga van. A gazda előkészíti az adásvételi szerződést és benyújtja a jóváhagyásra. A szerződést a jóváhagyás után közzéteszik. A szomszéd 30 napon belül dönthet.
- Ha az állam a 10 hektár feletti földet vásárolja meg, több hónapos folyamatra kell számítani, amely magában foglalja értékbecslést, közlés és visszavásárlási tilalmat nem feltételező vagy igen attársaságban körülményeket.
- Az eladó és a vevő közötti megegyezés a szerződésben rögzítésre kerül, és az adásvételi szerződés a jogi képviselet révén ellenjegyzésre kerül az ügyvéd által. Az ügyvéd letétben is tarthat kifizetéseket a felek megbízásából.
Jogi és gyakorlati összefoglaló
Az elővásárlási jog és az állami tulajdonú földvásárlás összetett jogi folyamat, amely több jogszabályi rétegből épül fel: Földforgalmi törvény, Nemzeti Földalap törvény, kormányrendeletek és az ingatlan-nyilvántartási eljárás. Érdemes mielőbb jogi tanácsadót felkérni, aki megvizsgálja a tulajdoni lap III. részét, az elővásárlási jog bejegyzését és a védettségi követelményeket, valamint összehangolja a szerződésben rögzített feltételeket a hatóságok elvárásaival.
Gyakran ismételt kérdések
- Honnan derül ki biztosan, hogy van-e állami elővásárlási jog az ingatlanomon?
- Mi a teendő, ha az elővásárlási jog nem releváns a konkrét ingatlan esetében?
- Hogyan ütemezhető az értékbecslés és a visszavásárlási tilalom a 10 hektár feletti és alatti területeknél?
- Milyen alaki követelmények vannak egy külföldön kiállított meghatalmazás esetében?
ELŐVÁSÁRLÁSI JOG INGATLANVÁSÁRLÁSKOR: Egy szabály, ami akár meghiúsíthatja az üzletet
tags: #allami #tulajdon #megvasarlasa #ugyveddeel