Aranyban szereznek tulajdonjogot: jogi feltételek és eljárások

Ismerkedjen meg részletesen a tulajdonjog bejegyzésének és a tulajdonjog-fenntartás, valamint a függőben tartás gyakorlati és jogi kérdéseivel az új szabályok fényében. A 2025. január 15-én hatályba lépett módosítások alapjaiban változtatják meg az ingatlan adásvételi folyamatot, különös tekintettel arra, amikor a vételár részletekben vagy később kerül megfizetésre.

A tulajdonjog bejegyzésének jelentősége

A Ptk. alapján egy ingatlan tulajdonjogának adásvétellel való megszerzéséhez szerződés és erre tekintettel a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. Tehát míg egy ingó megszerzéséhez elég a szerződés és az átadás, ingatlanok esetén addig nem szerez tulajdonjogot a vevő, ameddig ezt az állam - földhivatali bejegyzés formájában - nem szentesíti. A vevő csak akkor válik hivatalos tulajdonossá, ha nevét bejegyzik az ingatlan-nyilvántartásba. A tulajdonjog bejegyzése az ingatlanjog szempontjából elengedhetetlen.

A széljegy szerepe és működése

Az ingatlanokkal kapcsolatos bejegyzések ügyintézése az ún. széljegyzéssel veszi kezdetét. A széljegyzés azt jelenti, hogy a beérkezett kérelmet a földhivatal megjeleníti az ingatlan tulajdoni lapján. Vagyis ha a vevő "széljegyre került", akkor bárki értesülhet a kérelméről, aki lekér egy tulajdoni lapot. A széljegy elintézetlen ingatlan-nyilvántartási kérelmet jelöl. Ha több elintézetlen kérelem is van a tulajdoni lapon, ezek elintézése olyan sorrendben történik, amilyen időbeli sorrendben a széljegyek a földhivatalba érkeztek. A széljegy a beadvány iktatószámának a benyújtás napján a tulajdoni lapon történő feltüntetését jelenti.

A széljegyzés nem azonos az érkeztetéssel. Az érkeztetés a dokumentum szerinti fizikai eljárás, míg a széljegyzés egy jogi aktus, amelynek során az ingatlan-nyilvántartásba kerül feljegyzésre, hogy bejegyzési kérelem érkezett. A széljegyzés biztosítja a kérelem rangsorát (elsőbbségét) a később érkező beadványokkal szemben, és mindenki számára láthatóvá teszi, hogy az ingatlannal kapcsolatos eljárás van folyamatban.

Bejegyzés ideje, E-ING rendszer hatása

A széljegyzést követően a bejegyzés ideje az E-ING rendszer bevezetésével jelentősen változik: az elektronikus kérelem és az iktatószáma másodperc pontossággal kerül majd feljegyzésre az ingatlan tulajdoni lapjára. Az automatikus eljárásban elbírálható kérelmek esetén azonnal megtörténik majd a bejegyzés, azonban ez csak egyszerű megítélésű ügyekben lehetséges (például 1/1 tulajdoni hányad, azonnali vételár-fizetés, nincs kiskorú az ügyletben).

Földhivatali határidők, hiánypótlás és soron kívüli eljárás

A jogszabály alapján a földhivatalnak 60 nap áll rendelkezésére az eljárás lefolytatására, ez az általános határidő. Az ügyben hiánypótlásra általában 8-15 nap áll rendelkezésre, mely egyszer indokolt esetben meghosszabbítható. Az Ákr. szerinti maximum 60 napos időtartam rövidebbé tehető soron kívüli ügyintézéssel, amelyet az Inytv. 46. §-a alapján lehet kérni az ingatlanügyi hatóságtól. Ezt kizárólag az ingatlan-nyilvántartási eljárás megindításakor lehet kérni, 2025. január 15. óta később már nem terjeszthető elő ilyen kérelem. A soron kívüli eljárás engedélyezéséről a járási hivatal vezetője két munkanapon belül dönt; a díja 2024. július 29. napjától emelkedett, egy ingatlan esetén 16.000,- Ft.

Függőben tartás és korábbi rendszer

A függőben tartás során a szerződő felek kérhették a földhivatalt, hogy a tulajdonjog bejegyzési kérelem elintézését halassza el. A függőben tartási kérelem maximum 6 hónapos időtartamra szólhatott. Ez idő alatt az eladó biztosítékot kapott arra, hogy megkapja a teljes vételárat, a vevő pedig védve volt addig más igényekkel szemben. A korábbi függőben tartással járó bejegyzési folyamat felfüggesztése jelentős előnyökkel járt mindkét fél számára: lehetővé tette, hogy a vevő tulajdonjog bejegyzése megelőzzön minden más kérelmet. A függőben tartott beadvány ügyintézési határidejének számítására az eljárás felfüggesztésére vonatkozó szabályok az irányadók. A függőben tartást a tulajdoni lapra nem kellett feljegyezni, és a függőben tartás ideje alatt a tulajdoni lapon fennálló terhek jogosultjainak hozzájárulása nem volt feltétlenül szükséges.

Tulajdonjog-fenntartás és az új vevői jog (2025. január 15.)

Amikor az eladó fenntartotta a tulajdonjogát, azzal biztosította magát a vételár kifizetése előtt. A tulajdonjog-fenntartással történő eladás során az eladó mindaddig tulajdonos maradt, amíg a teljes vételár meg nem érkezett. A tulajdonjog-fenntartással történő adásvétel lehetőséget ad arra, hogy a felek egyedi igényeik szerint állapodjanak meg a fizetés és a tulajdonjog átszállásának időzítéséről.

Január 15. napján lépett hatályba az új Ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény, ami többek között bevezette a vevői jog jogintézményét. A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog egy új, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jog. Ez a jog akkor léphet életbe, ha az ingatlan adásvételi szerződés megkötésekor a vevő még nem fizette ki teljesen a vételárat, és ezért az eladó fenntartja a tulajdonjogát mindaddig, amíg a teljes összeg be nem érkezik. A vevői jog az ingatlan-nyilvántartásban történő bejegyzését követő első 6 hónapban teljes körű védelmet biztosít a végrehajtási eljárásokkal szemben - de védi az eladót is a nem fizetéstől.

Az új rendszer főbb következményei

• A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzésének automatikus következménye lesz az ezt követő bejegyzési eljárások felfüggesztése. A felfüggesztés időtartama a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem elbírálásáig, de legfeljebb a vevői jog bejegyzése iránti kérelem benyújtásától számított hat hónapos határidő elteltéig tart.
• Ha a vevő tulajdonjogának bejegyzésére vonatkozó engedély 6 hónapon belül benyújtásra kerül, akkor a földhivatal a végrehajtási jogra vonatkozó kérelmet elutasítja.
• A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzése határozott időre, maximum 5 évre kérhető (utána a földhivatal a jogot hivatalból törli). Hat hónapon túl a bejegyzés hatálya azonos a szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalom hatályával, ami még erősebb védelmet jelent.
• A végrehajtási jog bejegyzése ellen az új rendszer is védelmet nyújt az első 6 hónapban. Ugyanakkor az eladó tulajdonrészére bejegyzendő végrehajtási jogokat a terhelési tilalom nem gátolja.
• A tulajdonjog-fenntartásnak a módosított szabályok szerint sincs időbeli korlátja; az eladó a 6 hónap elteltével is csak a vevő engedélyével terhelheti meg vagy ruházhatja másra az ingatlant.

Gyorsítási lehetőségek és a díjfizetés

A gyorsítás tekintetében a soron kívüli ügyintézést lehet kiemelni, illetve azt az esetet, ha nincs megelőző széljegy. Ha szeretnénk élni a vevői jog adta védelemmel, az igazgatási szolgáltatási díjat jelenleg két alkalommal kell megfizetni; ez az összeg 10.600 Ft. Fontos megjegyezni, hogy míg korábban egyszer kellett megfizetni a függőben tartás után a földhivatali díjat, most kétszer szükséges.

Ügyvéd szerepe az új rendszerben

Az ügyvédi iroda szerepe továbbra is kulcsfontosságú marad, de új területekre helyeződik a hangsúly. Az ügyvéd feladata lesz érthetően elmagyarázni, hogy az új rendszerben hogyan érvényesítheti jogait, és mire kell figyelnie a kérelem benyújtásánál. A bejegyzési engedély ügyvédi letétbe helyezése továbbra is a gyakorlat része: a bejegyzési engedélyt az adásvételi szerződés aláírásával egyidejűleg az ellenjegyző ügyvéd letétbe veszi, mivel a földhivatal csak akkor jegyzi be a vevőt tulajdonosként, ha a teljes vételár kifizetésre került és beérkezett a bejegyzési engedély.

Rangsor, újrakérelem és az elutasítás következményei

Bemutattuk a rangsor elvét: amennyiben a bejegyzési kérelmet újra be kell nyújtani, mint új kérelem, a sor végére kerül, ha esetleg érkeztek be új kérelmek. Az új Inytv. felsorolja azokat a legsúlyosabb eseteket, amikor a kérelmet úgy kell elutasítani, hogy nincs lehetőség a korrigálásra és a folyamatot elölről kell kezdeni. Ha a földhivatal elutasítja a kérelmet és a sérelmet szenvedett fél azzal nem ért egyet, közigazgatási pert indíthat. Célravezetőbb megoldás lehet az adásvételi szerződés kijavított formában történő újbóli megkötése és benyújtása, de ennek hátránya, hogy új eljárásnak minősül és így a kérelem ranghelyét nem őrzi meg.

Tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó speciális kérdések

A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzésének különös előnye, hogy a földhivatal legfeljebb hat hónapra automatikusan felfüggeszt bizonyos eljárásokat, például másvalaki tulajdonjog-bejegyzési kérelmét. A bejegyzés alapjául szolgáló okiratot mindig csatolni kell a kérelemhez. A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzése határozott időre, maximum 5 évre kérhető; 6 hónapon túl a bejegyzés hatálya azonos a szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalom hatályával.

Tipikus hiánypótlási okok

• Hiányzó elővásárlásra jogosult lemondó nyilatkozatai;
• Elfelejtett földhivatali díjfizetés (postázás esetén);
• Gyámhatóság hozzájárulásának hiánya kiskorú esetén;
• Egyéb formai vagy tartalmi hibák az okiratokon.

A hiány pótlására rendelkezésre álló határidőt a földhivatal szabja meg és az indokolt esetben egy alkalommal nyolc, illetve gyakorlati esetben 15 nappal meghosszabbítható.

Gyakorlati tanácsok

• Forduljon tapasztalt ügyvédhez már az adásvétel előtt, hogy elkerülje a felesleges hibákat, késedelmet vagy jogvitákat.
• Ha a vételár részletekben fizetendő, mérlegelje a tulajdonjog-fenntartás és a vevői jog bejegyzésének kezdeményezését.
• Figyelje a széljegyet és a ranghelyet: a kérelem benyújtásának ideje döntő jelentőségű lehet.
• Készítse elő a szükséges okiratokat (elővásárlások lemondása, gyámhatósági hozzájárulás, vázrajz stb.) a hiánypótlások elkerülése érdekében.
• Amennyiben sürgős eljárásra van szükség, mérlegelje a soron kívüli ügyintézés kérelmezését, de ezt csak az eljárás megindításakor lehet kérni.

Fontos jogi források és szervezetek

Ingatlan-nyilvántartási ügyekben a fővárosi és vármegyei kormányhivatalok földhivatali főosztályai járnak el. A tulajdonjog bejegyzés menetét az új ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény szabályozza, végrehajtási rendeletei és az Ákr. rendelkezései mellett. A jogi képviselet és az ügyvédi ellenjegyzés kulcsfontosságú a bejegyzési engedélyek és letétek kezelésében.

A fent megjelent összefoglaló figyelemfelhívó célzattal készült, és nem minősül teljes körű jogi tanácsadásnak. A részletek, egyedi helyzetek és pontos eljárási lépések kapcsán kérjük, forduljon ügyvédhez vagy az illetékes földhivatalhoz.

tags: #aranyban #szereznek #tulajdonjogot

Népszerű bejegyzések:

• Kisállatbarát kiadó lakások: gyakorlati tippek
• Ablakcsere utáni stukko tippek
• Bírói költségek és eljárási illeték visszaigénylése bontóperben
• Sokfunkciós balatoni ingatlan a part közelében
• Malajzia büszkesége