Árverési vétel és közös költségek a társasházban: jogi keretek, teendők és megelőzés

A társasházi ingatlan esetében a közös költség fizetése nem tréfa dolog. A közös költség a társasházi bevétel legfőbb forrása. Ha a közös költség befizetése elmarad, akkor a társasház, és a tulajdonos is bajba kerülhet. A társasházi tulajdonos könnyen abba a helyzetben találhatja magát, hogy a tartozása miatt a tulajdonában álló ingatlant elárverezik. Ezután jön az új tulajdonos, boldogan, és a közös képviselő, a többi tulajdonossal a felhalmozott tartozás rendezésére való felszólítással várja? Hát nem egészen. Az árverezés az bírósági végrehajtási kényszer útján útján történik, és bár az alapító okirat, vagy szmsz tartalmazhatja, hogy az új és a régi tulajdonos egyetemlegesen felel a közös költségtartozásért a bíróság ezt nem fogja figyelembe venni. Főleg nem úgy, hogy az új tulajdonos terhére jelzálogjogot lehessen bejegyezni, mivel a végrehajtás során szerzett ingatlannál nem tekinthető az új tulajdonos a régi a tulajdonos jog utódjának.

A jelzálogbejegyzés nagyon fontos, hogy a tartozást érvényesíteni lehessen. A közös képviselőnek a szabályzatokkal összhangban, gondoskodnia kell a jelzálogbejegyzésről, és a végrehajtás során az ingatlannyilvántartásban látható terheket fogja a végrehajtó figyelembe venni, és a vevő a végrehajtó által ismertetett terhekkel vásárolja meg az ingatlant. A jelzálogbejegyzés teremti meg annak a lehetőségét is, hogy az értékesítésből befolyó vételárból rendezni lehessen a tartozást, ha marad a rendezésre a befolyt összegből fedezet.

Folyamatos nyomon követés, alacsony összegnél történő beavatkozás. A legfontosabb, hogy a társasházi ingatlan tartozásának alakulását folyamatosan figyelemmel kell kísérni, és nem szabad hagyni, hogy a probléma eszkalálódjon, mert menet közben sokkal könnyebb fizetési meghagyással, jelzálog bejegyzéssel beavatkozni, mint a többi hitelező mellett sorban állni. Tehát fontos, hogy a közös képviselő ne engedje emelkedni a tartozást, és már kis összegnél történjen beavatkozás, bármilyen nehéz is adott esetben a szükséges lépéseket megtenni. A kisebb összegeket még könnyebb kifizetni, és adott esetben fizetési szándék hiányában, behajtani, mint a nagyobb tételeket.

(Kúria Pfk. ... Társasházi lakás vásárlása esetén kérni lehet a közös képviselőtől, hogy a közös költség tartozásról tegyen írásbeli nyilatkozatot. Az Eladók ezt meg is teszik és általában úgy érkeznek az adás-vételi szerződés megkötésekor hozzám, hogy ezt a nyilatkozatot hozzák magukkal. Hiszen az eladó- tulajdonos kérelme alapján a közös képviselő köteles nyilatkozni, hogy van-e közös költség tartozás az adott eladni kívánt ingatlanra vagy sem. A nyilatkozatban a közös képviselő megjelöli a tartozás összegét, vagy ha nincs tartozás akkor azt, hogy meddig egyenlítette ki a tulajdonos a közös költséget. Abban az esetben, ha az eladó tulajdonostárs nem kéri ezt az írásbeli nyilatkozatot, de szavatol a lakás per-, teher- és igénymentességéről, akkor ezzel a nyilatkozattal azért is szavatol, hogy közös költség tartozása nincs a társasház felé.)

Mi történik akkor, ha közös költség-tartozással adja el valaki a lakását? Az új tulajdonosnak kell fizetnie? A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény kifejezetten nem rendelkezik arról, hogy az új tulajdonosra átszáll a közösköltség-tartozás, habár az emberek többsége ezt hiszi, ahogy nekem mesélik az adás-vétel során. Ezért is ragaszkodik a Vevő a közös képviselő nyilatkozatához. Fenti kérdésre, mivel a társasházi törvény nem szabályozza, a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény szabályait kell alkalmazni. A Ptk. 2:207. §-a alapján, miszerint „Ha a tartozás jogszabály rendelkezése alapján száll át másra, a tartozásátvállalás szabályait kell megfelelően alkalmazni.”, a Törvénynek kellene kimondania, hogy a tartozás átszáll, azonban, mint fentebb említettem, a Törvényben ilyen rendelkezést nem találunk, így a közösköltség-tartozás nem száll át az új tulajdonosra.

Hogyan lehetséges mégis, hogy az előző tulajdonoson és az új tulajdonoson is követelik a közös költséget? A társasházban érvényes szervezeti és működési szabályzat (SzmSz), vagy a társasházközösség belső normái tartalmazhatnak olyan kikötést, hogy a korábbi tulajdonos tartozásaiért az új tulajdonos egyetemlegesen /kezesként vagy akár önállóan felel. Ebben az esetben az új tulajdonostól fogja a társasház követelni azt a közösköltség-tartozást, amit a régi tulajdonos halmozott fel, ugyanis attól kezdve, hogy az új tulajdonos megszerzi az ingatlan tulajdonjogát, a belső szabályzat, valamint az SzmSz külön elfogadó nyilatkozat nélkül kiterjed rá is.

Fenti okokból ajánlatos nullás igazolást kérni az előző tulajdonostól, hogy semmiképp se érhessenek váratlan meglepetések minket lakásvásárlást követően. Persze mindig van lehetőség ilyenkor is a régi tulajdonostól behajtani a tartozást, de jobb, ha megelőzzük a bajt, hogy gondtalanul hátradőlhessünk az új lakásunk fotelében. Az Ingatlan adás-vételi szerződés megkötésekor állok Ügyfeleim és leendő Ügyfeleim rendelkezésére, hogy Ön is nyugodtan dőlhessen hátra az új lakása foteljében. Keressen bizalommal:dr. Fülöp Edinaügyvéd, ingatlanforgalmi szakjogász- 063036317271122 Budapest, Városmajor utca 33.

A különböző otthonteremtési támogatások kedvezően hatottak az ingatlanpiacra, egyre másra épülnek a többszintes lakóházak és társasházak. Azonban nem csak az új építésű ingatlanok, hanem a korábbi osztatlan közös tulajdonú lakások java része is társasházi lakásként működik. Sokszor olvashatunk arról a médiában, hogy a szolgáltatóknak járó különböző díjakat egyes tulajdonostárs tartozása miatt a többi tulajdonos kénytelen megfizetni. Ugyanakkor manapság az ingatlanpiac élénkülése miatt valós problémát jelent a korábbi tulajdonos által felhalmozott közös költség problematikája.

A közös költség igen tág fogalom, magában foglalja a közös tulajdon részét képező épületrészt, berendezést, a nem lakás célú helyiség fenntartásának költségét, valamint a rendes gazdálkodáson túli kiadásokat is. A társasház pénzügyeinek intézése, az esetleges behajtással kapcsolatos ügyek igen nagy felelősséget rónak a közös képviselőre. A közös képviselő első lépésben írásbeli - fizetési emlékeztetőt, majd fizetési felszólítást küld az adósnak, amelynek a kintlévőséggel kapcsolatos összes körülményeit tartalmaznia kell. a második megkísérelt, és nem kereste jelzéssel visszaérkezett fizetési felszólítás követően, a második kísérlet napját követő 8. Tehát az át nem vételtől függetlenül kézbesítettnek kell a felszólítást tekinteni. Mondja el jogi problémáját! Segítünk! Társasházak kintlévőségének kezelésére, fizetési meghagyásos eljárások lefolytatására gyakran kérnek fel ingatlan ügyekben jártas ügyvédi irodát. A fizetési meghagyás ellen az adós a kézbesítéstől számított 15 napon belül úgynevezett írásbeli ellentmondással élhet a fizetési meghagyást kibocsátó közjegyzőnél. Amennyiben a kötelezett a teljes összeget elismeri - és csak halasztást, vagy részletfizést kér - , akkor ennek a kérelemnek a közjegyző helyt adhat. A jogerősítési záradékkal ellátott fizetési meghagyás birtokában végrehajtási eljárás folytatható le. Lehetőség van közvetlenül önálló bírósági végrehajtóhoz fordulni. A végrehajtó letilthatja az adós jövedelmének egy részét, a lefoglalhatja pénzforgalmi számláit (ún.)

A közjegyző által kibocsátott fizetési meghagyás jogerőre emelkedik, és a közjegyzőnek lehetősége van arra, hogy a társasház kérelmére a végrehajtási eljárást megindítsa. Önkormányzati építményadó nem fizetése esetén tulajdonosként vagy haszonélvezőként kötelesek vagyunk az ingatlan fekvés szerinti önkormányzat rendeletében meghatározott mértékű építményadó és/vagy telekadó megfizetni. Az ingatlan megvásárlását be kell jelenteni az önkormányzat felé és bevallást kell benyújtani az ingatlan adataival. A bevallás alapján az önkormányzat megállapítja a fizetendő helyi adó mértékét, majd két részletben kell megfizetni az adót.

Adóhatósági végrehajtás és bírósági végrehajtás. NAV végrehajtási eljárás igénybevétele esetén a tartozás behajtása jegyzői inkasszóval és egyéb eszközökkel is történhet, és a végrehajtás az ingatlanra is kiterjedhet. A bírósági végrehajtás során a pénzkövetelést elsődlegesen a bankszámláról, majd a munkabérből hajtják be. Ingatlan végrehajtás esetén a földhivatal bejegyzi a végrehajtási jogot az ingatlanra, és a jelzálogjog jogosultjai is részt vehetnek a végrehajtási eljárásban. A végrehajtás során az ingatlan becsértékét kikiáltási árként határozzák meg, és ha az árverés bevétele nem fedezi a tartozás összegét, a fennmaradó rész más forrásból kerül kiegyenlítésre.

Hogyan kezelik a közös költség tartozást a gyakorlatban?

A közös képviselő elsődleges célja a megállapodás, ezért sokszor lehetőség van részletfizetés felajánlására az adóssal, előre meghatározott szabályok szerint. A fizetési meghagyásos eljárás kialakulása után a tartozó lehetőséget kap írásbeli ellentmondásra, és ha ez nem történik meg, jogerőre emelkedik a meghagyás. A közvetlenül végrehajtóhoz fordulás is lehetséges, de a jogi lépések költségei és a közüzemi díjak terhei mindig a tartozó felet terhelik. A három-hat hét türelmi idő gyakori, de a határidők és a költségek váltakozhatnak a jogszabályi környezet és a belső szabályzat függvényében.

Összefoglalva, a közös költség befizetése minden tulajdonos kötelezettsége. A tartozás elkerülése érdekében a korai beavatkozás és a megfelelő belső szabályzatok, az SZMSZ hatékony alkalmazása és a tartozás nyilvántartásának naprakész vezetése kulcsfontosságú. A folyamat az írásbeli emlékeztetőkkel kezdődik, majd fizetési felszólítással folytatódik, ezt követi a fizetési meghagyásos eljárás, végül szükség esetén a végrehajtási eljárás és az ingatlan árverése. A közös képviselő feladata a lehető legnagyobb mértékben megkísérelni a megértő megállapodást és a tartozások rendezését a közösség érdekében.

tags: #arverasi #vetel #kozos #koltseg

Népszerű bejegyzések:

• Részletek a Bókay lakótelepről és Kossuth Lajos
• Muanyag belső válaszfalak előnyei és hátrányai
• Új társasházi hulladéktároló projektről a Csaba utca garázs kapcsán
• Balatonberény eladó üzlethelyiség — útmutató és tippek az ingatlanpiacról
• Forgalmi értékes ingatlancserék illetéke