9 fontos tudnivaló, amivel érdemes megismerkednünk, mielőtt árverésen vennénk ingatlant
A témát részletesen körbejárva készült cikk a végrehajtási árverés útján történő tulajdonszerzésről, és arról, milyen kockázatokat, jogi lehetőségeket és költségeket rejt magában. Az ingatlan nem csak adásvétel útján szerezhető meg; az árverés különleges jogi és gyakorlati vonatkozásokkal jár, amelyeket mindenképp érdemes mérlegelni, mielőtt belevágnánk egy ilyen ügylettbe.
1) Jóhiszeműség és jogosultság kérdése
A Polgári jog szerint tulajdonjog csak a tulajdonostól szerezhető, akinek adatait az ingatlan-nyilvántartás közhitelesen tartalmazza. Az ingatlan-nyilvántartás azonban nem tartalmaz adatokat arról, hogy a tulajdonos tulajdonjogát jogilag helyesen vagy rosszhiszeműen szerezte-e meg. Így érdemes tisztázni, hogy az árverés során szerzett tulajdonjog érvényes-e, és hogyan érinti a későbbi peres vagy jogorvoslati lehetőségek, például törlési jog adható meg az eladóval szemben.
2) A jóhiszemű tulajdonszerzés lehetősége árverésen
Gondolatfüggő, de létezik olyan lehetőség, hogy a végrehajtási árverésen jóhiszeműen szerezhetünk tulajdonjogot, még akkor is, ha korábban ki volt a tulajdonos. Ez a megközelítés a jogi kereteken belül van, és különösen akkor lehet releváns, ha a licitálónak már rendelkezésére áll a teljes vételár. Fontos azonban megjegyezni, hogy az árverés vakmerő procedúra is lehet, és a kockázatok nem elhanyagolhatóak.
3) Finanszírozás és a licitfeltételek
Az árverés során történő tulajdonjog szerzéshez gyakran nem vehet igénybe banki hitelt, mert a bank nem tudja lefolytatni az ingatlan fedezeti értékének meghatározó eljárását. Emiatt jellemzően csak az szerez ingatlant, akinek a licit során meghatározott teljes vételára megvan. Az árverésre leadott licitet a végrehajtónál 15 napon belül kell kifizetni.
4) A birtok és a jogok megszűnése
Az ingatlanon, amelynek tulajdonjogát hatósági árverés útján szereztük meg, a harmadik személy ingatlant terhelő jogai megszűnnek. Kivéve, ha az árverés során a tulajdonos jóhiszeműen érintett jogokról rendelkezett. Ha haszonélvezeti jog van, az árveréssel nem érintett haszonélvező jogosultsága megmarad.
5) Regisztráció és előleg
A részvételhez először regisztrálni kell a végrehajtónál, hogy online liciteken vehessünk részt. Licitre önmagában előleg befizetésével lehet jelentkezni, amelyet a végrehajtó letétbe helyez addig, amíg a nyertes licit felforrja és a zárás megtörténik.
6) Bejárás és állapotfelmérés
Az árverésre bocsátott ingatlanok bejárására általában nincs lehetőség. Emellett a teljes tulajdonjog nem minden ingatlan esetében kerül árverésre, és előfordulhat, hogy olyan ingatlanrész kerül kalapált állapotban a piacra, amely jogviszonyokkal terhelt (pl. haszonélvezeti jog vagy özvegyi jog). Ilyenkor a nyertes licitálót meglepetés érheti, hogy az ingatlanban továbbra is jogszerűen laknak.
7) Lakott állapot és beköltözhetőség
Ha az ingatlan lakott állapotban kerül értékesítésre, nem biztos, hogy a vevő azonnal beköltözhet. Lakottan kell árverezni az ingatlant, és ha az adós vagy ott lakó legfeljebb hatályos jogokkal rendelkezik, a kiköltözés szabályai és határidői szerint intézkednek. A végrehajtó a kiköltözést a meghatározott határidőn belül szerződésszegés nélkül intézi.
8) Kifizetés és adózás
Az árverésen megvásárolt ingatlan ára 15 napon belül kifizetendő a végrehajtónál. A közvetítői díjak és egyéb költségek, például ügyvédi munkadíj gyakran nem halmozódik fel ezen vásárlás esetén, de a pontos költségek törvényi és helyi előírásoktól függően alakulnak. A tulajdonrész eladása esetén jövedelemadó-fizetési kötelezettség keletkezhet: a magánszemélyekre irányadó adókulcsok és kedvezmények alapján történik az SZJA megállapítása. Ha osztatlan közös tulajdon megszüntetése történik, a jogi keretek mások lehetnek és az SZJA megosztása is eltérő lehet.
9) Osztatlan közös tulajdon és az árverés
Osztatlan közös tulajdon esetén a tulajdoni hányad általában eszmei jellegű, és nem fizikai részt jelent. Ha az egyik tulajdonostárs szeretné eladni a hányadát, érdemes lehet megvizsgálni, hogy a többi tulajdonostársnak elővásárlási joga van-e. A közös tulajdon megszüntetése többféle módon történhet: kivásárlás, fizikai megosztás, közös értékesítés vagy bírósági eljárás útján az ingatlan értékesítése árverésen. Az előre történő egyeztetés és az öszvér jogi megoldásokkal a kockázat csökkenthető.
Hogyan tovább: gyakorlati tanácsok
- Tájékozódj részletesen az ingatlan-nyilvántartásban szereplő tulajdonosi adatok, terhek és jogosultságok felől.
- Értékeld fel a finanszírozási lehetőségeidet: banki hitel gyakran nem elérhető az árverésen, de akár elővásárlásra is érdemes felkészülni.
- Kérj felkészült jogi képviseletet: adásvételi szerződés, elővásárlási nyilatkozat és földhivatali eljárások pontos elkészítése.
- Érdeklődj a végrehajtóval az adott ingatlan terhei felől és arról, hogy a licit után milyen további eljárásokra van szükség.
Hogyan találjunk és vásároljunk lefoglalt házat?
Kiegészítő információk
Az összetett kérdések, például osztatlan közös tulajdonból történő eladás vagy közös tulajdon megszüntetése esetén érdemes jogi tanácsadást igénybe venni. A Ptk. magánjogi sorozat és az ingatlan-végrehajtás szabályai részletesen tárgyalják ezeket a témákat, és a joggyakorlat időről-időre fejlődik. Az árverések során a jogi megoldások széles spektruma áll rendelkezésre, a körülményektől függően lehet közös értékesítés, kivásárlás vagy bírósági eljárás.
tags: #arveres #tulajdoni #hanyad