A tulajdoni hányad jelentése és gyakorlati vonatkozásai
Közös ingatlantulajdonról akkor beszélünk, ha az ingatlan (legyen az lakás, családi ház, üzlethelyiség, telek, stb.), több személy ún. hányadokban kifejezhető osztatlan közös tulajdonában áll.
A tulajdoni hányad egy jogi fogalom, amely azt fejezi ki, hogy egy másokkal közös tulajdonú vagyontárgyban - például ingatlanban vagy vállalatban - mekkora a részesedésed, azaz a vagyontárgy mekkora hányadát birtoklod.
A tulajdoni hányad azt fejezi ki, hogy egy tulajdonosnak mekkora a részesedése egy vagyontárgyban, például egy ingatlanban vagy egy cégben.
A tulajdoni hányadok mértéke a tulajdoni lapon is megjelenik.
Ha egy lakásnak több tulajdonosa van, mindegyikük tulajdoni hányaddal rendelkezik. Például, ha ketten vásárolnak közösen egy lakást fele-fele arányban, akkor 1/2-1/2 a tulajdoni hányadok megoszlása.
A tulajdoni hányad azt mutatja meg, hogy az ingatlan egészéből (1/1-ből) mekkora rész illet meg téged, például 1/2 vagy 2/4.
A tulajdoni hányadot a tulajdoni lap I. részében látod, a tulajdonos neve mellett (például 1/2, 2/4, 1767/10.000).
Fontos: egy ingatlanon belül a tulajdoni hányadok összege mindig 1/1.
Mi az a tulajdoni hányad?
Tulajdoni hányad: az ingatlan egészéhez viszonyított eszmei arány (például 1/2, 1/3, 5/12).
Tulajdoni illetőség: annak a jogi megnevezése, hogy egy adott személyt összesen mekkora részesedés illet meg az ingatlanból az ingatlan-nyilvántartás szerint (ez állhat 1/1, vagy több hányadból is).
Röviden: a tulajdoni lapon „hányadokat” látsz; az adott tulajdonoshoz tartozó hányadok összessége a tulajdoni illetősége.
Tulajdoni hányad ingatlanok esetén
Az ingatlanoknál a tulajdoni hányad azt fejezi ki, hogy az adott ingatlanból mekkora rész illeti meg az egyes tulajdonosokat, milyen mértékben viselik a terheket és részesülnek a hasznaiból.
A tulajdoni hányad számítás ingatlanoknál az alapján történik, hogy az egyes tulajdonosok milyen arányban járultak hozzá az ingatlan megvásárlásához, vagy egyéb megállapodásban miként rögzítették az ingatlan tulajdoni hányadokat.
Tulajdonosi megállapodással: például, ha többen vásárolnak meg, illetve birtokolnak egy ingatlant, akkor meghatározzák - a vételár arányában vagy akár ettől eltérően -, hogy ki, mekkora tulajdoni hányadot birtokol az ingatlanból.
A tulajdoni hányadok, törtrészben kifejezve kerülnek feltüntetésre a tulajdoni lapon.
Osztatlan közös tulajdon esetén a tulajdoni hányad azt fejezi ki, hogy ki, mekkora részesedéssel rendelkezik az egész ingatlanból, ami nem feltétlenül jelent fizikai megosztást.
Öröklés esetén az öröklési rend vagy a végrendelet határozza meg a tulajdoni hányadokat.
Társasházaknál a lakások alapterületét figyelembe véve számítják ki a közös tulajdonban lévő részekhez tartozó társasház tulajdoni hányadokat. Ez határozza meg a közös költséget, a használatot és a szavazati jogokat.
A társasházak esetében a tulajdoni hányad meghatározásának legáltalánosabb - bár nem kötelező - módja az egyes lakások vagy helyiségek alapterületének arányosítása az egész ingatlan alapterületéhez viszonyítva.
A hasznos alapterület figyelembevételével történik a tulajdoni hányadok kiszámításának legelterjedtebb módja. A magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény értelmében a hasznos alapterület a nettó alapterületnek azon része, amelyen a belmagasság legalább 1,90 m.
Ilyenkor a társasház egyes lakásainak és helyiségeinek arányát a teljes épület hasznos alapterületéhez viszonyítják. Ez az érték tükrözi, hogy az adott lakás mekkora részt képvisel az egész ingatlanból.
A társasházakban nemcsak a lakások hasznos alapterülete, hanem az erkélyek, teraszok, stb. is befolyásolhatják a tulajdoni hányad arányát.
A TÉKA (Településrendezési és Építési Követelmények Alapszabályzata) alapján ezek a területek részben számíthatók be a tulajdoni hányadba, jellemzően értékbecslési elvek szerint.
A tulajdoni hányad nem csak egy szám. Jogokat és döntési helyzeteket jelent.
Például: Eladás: ha tulajdoni hányadot adunk el, a tulajdonostársaknak elővásárlási joga van. Használat: gyakori konfliktus, ha valaki „ott lakik”, de csak részben tulajdonos. Bérbeadás: önállóan bérbe adható-e? Kinek kell adóznia? Kivásárlás: öröklés vagy válás után ez a leggyakoribb rendezési út.
Ha pedig vevőként látjuk a törtrészeket a tulajdoni lapon, a legfontosabb kérdés nem az, hogy „mit jelent”, hanem hogy: „Kinek kell aláírnia, és milyen jogi kockázatot vállalok?”
A tulajdoni hányad alapján részesül az ingatlan hasznaiból (pl. bérleti díjak).
Ha valamely tulajdonostárs eladná a tulajdoni hányadát, a többi tulajdonostárs elővásárlási joggal élhet. Ez azt jelenti, hogy az eladó köteles először felajánlani tulajdoni hányadát közös tulajdonostársainak.
Az elővásárlási jog azonban csak adásvétel esetén gyakorolható, tehát ha a tulajdonos elajándékozza vagy elcseréli a részét, az elővásárlási jog nem érvényesíthető.
A tulajdoni hányad módosítására lehetőség van közös megegyezéssel vagy bírósági úton.
Az osztatlan közös tulajdon azt jelenti, hogy az ingatlan minden tulajdonosa a teljes ingatlanhoz hozzáfér, de arányosan az ő tulajdoni hányadának mértékéig.
Ez a viszony lehet társasház - ahol a külön tulajdonhoz kapcsolódik a közös tulajdon - vagy több személy tulajdoni közössége mezőgazdasági ingatlan esetén.
A tulajdonos a tulajdoni hányadra jutó arányban jogosult az ingatlan használatára és hasznai (például bérleti díjak) igénybevételére.
Ugyanígy a közös karbantartási, felújítási vagy állagmegóvási költségeket is arányosan viseli.
Az állag megóvásához és fenntartásához feltétlenül szükséges munkálatokat bármelyik tulajdonostárs jogosult elvégezni; az ilyen kiadások ráeső részét mindegyik tulajdonostárs köteles viselni.
Tulajdoni hányad a társasházakban
Társasházakban a tulajdonosok a közös részeket tekintve (pl. lépcsőház, tető, kert) rendelkeznek tulajdoni hányaddal. De tulajdoni hányaduk határozza meg a közös költség mértékét és a közgyűlési szavazati jogokat is.
A társasházakban az egyes külön tulajdonú épületrészek tulajdoni hányadának kiszámítása az ingatlan nagyságának és a teljes társasház területének arányát tükrözi.
Számláló: az adott külön tulajdonban lévő lakás vagy helyiség hasznos területét veszik figyelembe. Nevező: a társasház összes külön tulajdonú részének hasznos alapterületét összeadják, majd ezt az értéket viszonyítják egy adott hányadoshoz, amely gyakran 10 000 egység, de kisebb társasházaknál ez lehet 1000 egység is.
Egyes esetekben, ha a helyiségek különböző célokat szolgálnak (például üzlethelyiségek vagy parkolók), a társasház alapító okirata eltérő szorzókat rendelhet hozzájuk, ami az adott helyiség fontosságának megfelelően befolyásolja a tulajdoni hányadot.
A tulajdoni hányad nemcsak jogi, hanem gyakorlati jelentőséggel is bír:
- meghatározza a tulajdonostárs szavazati jogát a közgyűlésen,
- befolyásolja a közös költség és felújítási alap fizetésének arányát,
- és irányadó lehet a biztosítási vagy kártérítési elszámolásokban is.
Bár a hányadok nevezőjét nem jogszabály írja elő, a gyakorlatban a tulajdoni hányadokat gyakran a 10 hatványaira alakítják, mivel így könnyebben kezelhető és átlátható, mikor éri el valamelyik tulajdonos a döntéshozatalhoz szükséges 50% feletti részesedést.
Tulajdoni hányad cégeknél
Cégeknél a tulajdoni hányad részesedést jelent a vállalkozásban. Meghatározza a szavazati jogot és a nyereségből való részesedést.
Részvények, üzletrészek fejezik ki a tulajdoni hányadot.
Szerepel a cégbírósági nyilvántartásban, valamint az alapító okiratban vagy a társasági szerződésben is rögzítik.
A tulajdoni hányad egy vállalatban azt az arányt jelenti, amellyel egy tulajdonos részesedik annak tőkéjéből, hasznaiból és irányításából.
A tulajdoni hányadot vagy a cégjegyzékbe jegyzik be (üzletrész Kft. esetén), vagy részvénytársaságoknál részvények igazolják.
- Törzsrészvények: amelyek szavazati jogot és osztalékot biztosítanak a tulajdonosnak.
- Elsőbbségi részvények: amelyek valamilyen előnyt biztosítanak a tulajdonosnak.
A tulajdoni hányadot részvénytársaságok esetében a részvények fejezik ki.
Kötvények esetén nem beszélhetünk tulajdoni hányadról, mivel a kötvény nem tulajdonrészt, hanem hitelezői jogviszonyt megtestesítő értékpapír.
Az osztatlan közös tulajdon felszámolása
2021. január elsején léptek hatályba a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvény szabályai.
A törvény alapján első lépcsőben januárban indulhatnak el azok az eljárások, melyek esetében az osztatlan közös tulajdon megszüntetése úgy történik, hogy az ingatlant egyetlen tulajdonostárs szerzi meg (bekebelezés jogintézménye).
Az osztatlan közös tulajdon megszüntetését célzó törvény elő kívánja segíteni a versenyképes méretű birtokok kialakítását.
Ennek érdekében a megosztással létrejövő új ingatlanoknak alkalmasnak kell lennie mező- és erdőgazdasági művelésre.
A törvény meghatározza, hogy az egyes művelési ágak tekintetében mely területnagyságokat minősít művelésre alkalmasnak, így mik azok a minimum területméretek, amiknek a megosztás eredményeképpen létre kell jönniük.
Erdőnek minősülő ingatlan esetén az erdőről, az erdő védelméről és az erdőgazdálkodásról szóló törvénynek az erdő megosztására irányadó további előírásait is figyelembe kell venni.
Alapesetben az osztatlan közös tulajdon megosztását a tulajdonostársak egyezségén alapulva kell megtenni.
Azonban előfordulhat, hogy a megosztással nem alakítható ki legalább két, a területi minimumnak megfelelő földrészlet, így az egyezségen alapuló megosztás eleve nem jöhet szóba.
Ilyen esetekben az osztatlan közös tulajdont kizárólag úgy lehet megosztani, ha az ingatlan teljes egészében egy tulajdonos tulajdonába kerül.
Ezzel biztosítható a művelésre alkalmas nagyságú egybefüggő területek létrehozása.
A tulajdonba vételt kezdeményező tulajdonostársnak az ingatlanban tulajdoni hányaddal rendelkező valamennyi további tulajdonostársat írásban kell tájékoztatnia a bekebelezési szándékáról.
Az értesítés tartalmi elemeit a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásának részletes szabályairól szóló 647/2020. (XII. 23.) Korm. rendelet határozza meg.
Eszerint annak tartalmaznia kell a kezdeményező tulajdonostárs nyilatkozatát, hogy az ingatlanrész tulajdonjogának megszerzésére jogosult, az értékbecslési ajánlat szerinti értéket és a kezdeményező tulajdonostárs által ajánlott ellenértéket, a figyelemfelhívást arra, hogy amennyiben az értesített tulajdonostárs a részére ajánlott ellenértékkel nem ért egyet, úgy értékbecslési szakvéleményt készíttethet.
Fontos, hogy amennyiben a bekebelezést a legnagyobb mértékben használó tulajdonostárs kezdeményezi, úgy neki az előzőekben felsoroltakon túl nyilatkoznia kell arról, hogy a tulajdonostársak közül a földrészletet ő használja a legnagyobb mértékben, emiatt a bekebelezésre más nem jogosult.
A törvény egy sorrendet is megállapít arra az esetre, ha több tulajdonostárs is igényli a földrészlet tulajdonjogát. Ez a következők szerint alakul:
- a földet a legnagyobb mértékben használó tulajdonostárs (alátámasztva azt a birtokpolitikai célkitűzést is, hogy a föld tulajdonát elsősorban az azt használó személy szerezhesse meg);
- legnagyobb tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostárs;
- a tulajdoni hányad egyenlősége esetén a fiatalabb tulajdonostárs.
Az értesített tulajdonostárs 30 napon belül nyilatkozhat arról, hogy az értesítésben foglalt ellenértéket elfogadja, vagy igazolnia kell, hogy értékbecslési szakvélemény készítését kérte.
Ha a kezdeményező tulajdonostárs nem a földrészletet legnagyobb mértékben használó tulajdonostárs, az értesített tulajdonostárs azt is köteles jelezni, hogy a bekebelezési sorrend alapján a kezdeményezőt megelőzően jogosult bekebelezésre, amennyiben ezen jogával élni kíván.
Amennyiben a földrészlet tulajdonjogát a tulajdonba vételt kezdeményező tulajdonostárs nem szerezheti meg, akkor köteles valamennyi okiratot (különösen a többi tulajdonostárs igazolt értesítését, a többi tulajdonostárs által adott visszajelzést, valamint amennyiben készült, úgy az értékbecslési szakvéleményt) a bekebelező részére átadni.
A szabályok alapján megváltott tulajdoni hányadok ellenértékét a felek szabadon határozhatják meg, amelyhez kiindulási támpontot ad az értékbecslési ajánlat, mint minimum ár.
Ezen megosztási mód esetén is lehetőség van értékbecslési szakvélemény készíttetésére igazságügyi szakértő által, amennyiben a felek nem értenek egyet az értékbecslési ajánlatban szereplő összeggel.
Ha az új értékbecslési szakvéleményben foglalt összeg meghaladja az értékbecslési ajánlatban foglalt összeget, a bekebelező tulajdonostársnak ellenértékként legalább az új értékbecslési szakvéleményben meghatározott összeget kell megfizetnie.
A nem elérhető tulajdonostársak irányába történő fizetés bírósági letétbe helyezéssel történik.
Azonban, ha ezt az összeget aztán a jogosult 15 éven belül nem igényli, úgy az állam azt földvásárlásra használhatja fel.
Amennyiben a bekebelezéssel érintett földrészletben az állam is rendelkezik tulajdoni hányaddal, a Nemzeti Földügyi Központ köteles nyilatkozni arról, ha a földrészleten sírhely található.
Ebben az esetben ugyanis kizárólag az állam jogosult a bekebelezésre.
A bekebelezésről értesíteni kell a földrészletre bejegyzett egyéb jogok és tények jogosultjait, amennyiben pedig a tulajdonjog átruházásához a jogosult, vagy valamely hatóság hozzájárulása szükséges, úgy azt a tulajdonszerzést megelőzően be kell szerezni.
A bekebelezés tényének ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéséhez az összes tulajdonostárs által aláírt, szerződés, vagy ennek hiányában a bekebelező tulajdonostárs által tett egyoldalú nyilatkozat szükséges.
Az ingatlan-nyilvántartás rendezése
A birtokszerkezet rendezése érdekében égetővé vált az ingatlan- nyilvántartásban szereplő adatok rendezése.
Az adatok ismerete ugyanis jelentős mértékben elősegíti az átlátható birtokszerkezet kialakítását, és az osztatlan közös tulajdonban álló területek megosztását.
Mivel a mindennapi tapasztalatok azt mutatják, hogy a termőföldek esetén viszonylag magas azon tulajdonosként bejegyzett személyek száma, akiknek az adatai hiányosak, a birtokviszonyok rendezése érdekében elengedhetetlenné vált az ilyen jellegű hiányzó adatok felderítése.
A törvény alapján beazonosítatlan személynek minősül az ingatlan-nyilvántartásban tulajdonosként bejegyzett természetes személy, akinek a természetes személyazonosító adatai hiányosak, illetve személyi azonosító jele hiányzik vagy tévesen került feltüntetésre, ide nem értve a nem beazonosítható személyt.
A földhivatal a beazonosíthatatlan személy adatainak kijavítása céljából összeveti a tulajdoni lapon szereplő adatokat a hivatalosan elérhető okiratok adataival, valamint a személyiadat- és lakcímnyilvántartásban szereplő adatokkal.
Amennyiben ez eredménnyel zárul, úgy az ingatlan-nyilvántartásban szereplő bejegyzés adatait a földhivatal kijavítja.
Amennyiben a hivatali adategyeztetés nem vezet eredményre, úgy a földhivatal a saját honlapján, az ingatlan fekvése szerinti települési önkormányzat, a fővárosban a fővárosi kerületi önkormányzat honlapján és hirdetőtábláján, továbbá a kormányzati portálon 90 napra hirdetményt tesz közzé.
A hirdetmény közzétételéről értesítést küld továbbá az érintett ingatlan közigazgatási címére, illetve amennyiben róla rendelkezésre áll adat, a bejegyzett tulajdonos ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett lakcímére is.
A hirdetménynek tartalmaznia kell az ingatlan helyrajzi számát és a tulajdonosként bejegyzett személy adatait, valamint az arra vonatkozó felhívást, hogy akinek tudomása van a tulajdonosként bejegyzett személy hiányzó adatairól, úgy azokat a hirdetmény közzétételétől számított 90 napon belül jelentse be a földhivatalnál.
Amennyiben a hirdetmény kibocsátását követően eredményes az adategyeztetés, a földhivatal hivatalból elvégzi az adatkiigazítást.
Amennyiben azonban a hirdetmény kibocsátása eredménytelenül zárul, a földhivatal azt állapítja meg, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett személy nem beazonosítható, ennek következtében pedig az ingatlan tulajdoni helyzete is rendezetlen.
Utóbbi tény a tulajdoni lapra is feljegyzésre kerül.
Számos olyan tulajdonos is feltüntetésre került az ingatlan-nyilvántartásban, akikről feltételezhető, hogy már elhunytak.
A törvény ezért arról is rendelkezik, hogy a földhivatal évente egy alkalommal feltárja a termőföldek esetében azon személyek körét is - az ingatlan jogi helyzetének rendezése céljából - akik születési évétől számított 120 év az adatfeltárás megindulásakor már eltelt.
Az ilyen személyek esetén amennyiben az érintett személyek halálának időpontjára vonatkozóan nem áll rendelkezésre hiteles adat, a földhivatal szintén hirdetményt bocsát ki a hiányzó adatok tisztázása céljából.
Az ingatlan tulajdonjogában érdekelt személy a hirdetmény közzétételétől számított 1 éven belül igazolhatja, hogy az ingatlannak tulajdonjogot keletkeztető okirat szerint ő a tulajdonosa, vagy a tulajdonjogának megállapítására irányuló eljárást megindította, és az folyamatban van.
Utóbbi esetben az ingatlanügyi hatóság az adatfeltárást megszünteti.
Amennyiben azonban 1 éven belül nem érkezik jelzés nem vezetett eredményre, az ingatlanügyi hatóság hivatalból megállapítja, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett személy nem beazonosítható, ezáltal az ingatlan tulajdoni helyzete rendezetlen.
Amennyiben a földhivatal az ingatlan-nyilvántartásba tulajdonosként bejegyzett személy haláláról tudomást szerez, úgy hivatalból értesíti a jegyzőt a hagyatéki, vagy póthagyatéki eljárás megindítása céljából.
Ha az ingatlan tulajdoni helyzetét nem sikerül a fenti eljárások során rendezni, úgy a rendezetlenséget megállapító földhivatali döntés véglegessé válását követő 60. napon a nem beazonosítható személynek a tulajdonában álló ingatlan a törvény erejénél fogva az állam tulajdonába kerül.
Fontos kiemelni, hogy az állam tulajdonszerzése az ingatlant terhelő, illetve az ingatlanra vonatkozó, és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogokat nem érinti.
Az a személy, aki az ingatlan tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartáson kívül az állam tulajdonszerzését megelőzően megszerezte, pert indíthat az állammal szemben a tulajdonjog megállapítása iránt.
Az állam tulajdonszerzését megelőző tulajdonos az állammal szemben kártalanításra jogosult.
Erre vonatkozóan az igényt az állam tulajdonszerzését követően lehet érvényesíteni akkor, ha tulajdonjoga megállapításra került, de annak helyreállítását nem kívánja, vagy az állammal szemben erre már nincs lehetősége.
Osztatlan közös tulajdon - Ingatlan cikksorozat 04
tags: #tulajdoni #hanyad #tulajdonjoganak