Árverezett ház kilakoltatás: hogyan érinti a bentlakókat és a jogi helyzet
Az ingatlanokra vonatkozó végrehajtás során sor kerülhet arra, hogy az ingatlant lakottan árverezik. Ebben az esetben felmerül a kérdés, hogy milyen jogi kapcsolat keletkezik a lakásban lakó személy és árverésen az ingatlant megszerző új tulajdonos között. Kiköltöztetheti-e az új tulajdonos a bentlakót? Követelhet-e tőle bérleti díjat? A végrehajtás során az ingatlanokat főszabály szerint beköltözhető állapotban kell árverezni. Ez nem azt jelenti, hogy az árverés idején nem lehet az ingatlan ténylegesen lakott, hanem azt, hogy sikeres árverés esetén az új tulajdonos birtokba veheti az ingatlant.
Más a helyzet lakottan árverezett ingatlannál. A bírósági végrehajtásról szóló törvény meghatározza, hogy milyen esetekben kell lakottan árverezni az ingatlant. Tehát önmagában az a tény, hogy valaki lakik az ingatlanban, még nem jelenti azt, hogy lakottan kerül árverezésre, hanem ennek további feltételei vannak. Rendszerint lakottan kell árverezni például, ha az ingatlanban érvényes bérleti szerződés alapján bérlő lakik. Lakottan kell árverezni az ingatlan tulajdoni hányadát, ha az ingatlanban nem adós tulajdonostárs lakik, valamint akkor is, ha az ingatlanban az adós egyenesági felmenője lakik, és lakóhelye a végrehajtási eljárás megindítását megelőző 6 hónapban is ebben volt, és az ingatlan tulajdonjogát az adós tőle ingyenesen szerezte.
Lakottan történő árverezést az ingatlan becsértékékének megállapításánál figyelembe veszik, azaz ebben az esetben a beköltözhető értéknél alacsonyabb összegben kerül meghatározásra az ingatlan becsértéke. A bírósági gyakorlat szerint lakottan való árverezés esetén a lakásban maradó személyt, így a volt tulajdonost nem lehet jogalap nélkül lakáshasználónak tekinteni. Ez azt jelenti, hogy az új tulajdonos a bentlakót nem költöztetheti ki azon az alapon, hogy nem jogosult az ingatlanban való tartózkodásra. A bent maradót such jogok illetik meg, mintha az ingatlannak bérlője lenne. Ez persze adott esetben azzal is jár, hogy az ingatlan használatáért használati díjat kell fizetnie az új tulajdonosnak. Az új tulajdonos pedig ilyen esetben nem élhet a „rendes” felmondás jogával, ami határozatlan idejű bérlet esetén megilletné.
Ha az ingatlant beköltözhető állapotban árverezik, akkor a bentlakó nem hivatkozhat arra, hogy őt a bérlő jogai illetik meg. Ilyen esetben arra van lehetőség, hogy az ingatlanban lakó (általában a tulajdonos) a becsérték közlését követően halasztást kérjen a bíróságtól az ingatlan elhagyására. Halasztást a bíróság egy alkalommal, legfeljebb 6 hónapra adhat, ha az adósnak ez az egyetlen lakóingatlana, lakóhelye ebben van, és a végrehajtási eljárás megindítását megelőző 6 hónapban is ebben volt, valamint az adós az elhelyezését ideiglenesen sem tudja máshol biztosítani.
Dr. Dr. A fent megjelent cikk a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó célzattal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak. Mi történik, ha a bank végrehajtást kezdeményez az ingatlanon? Mi az a becsérték? Milyen szakaszai vannak az árverésnek? Amennyiben banki hitelből vásárolunk vagy újítunk fel lakást, házat, a bank - szinte kivétel nélkül - jelzálogjogot jegyeztet be az ingatlanra, a hitel visszafizetésének biztosítékaként.
Ha a dolgok rosszra fordulnak és a hitel visszafizetésével az adós késlekedik, a bank felmondhatja a hitelszerződést. Az ingatlan végrehajtása során meg kell határozni az ingatlan becsértékét. Amennyiben az adós vitatja a végrehajtó által közölt becsértéket, úgy a bíróságtól kérheti igazságügyi szakértő kirendelését végrehajtási kifogás útján. Ezen végrehajtási kifogás benyújtásával együtt az illetékes bíróság letéti számlájára letétbe kell helyezni a szakértői díjelőleget. Ezt a pénzt mindenképpen be kell fizetni: ha a díj befizetése elmarad, úgy a szakértő kirendelésére irányuló végrehajtási kifogást elutasítják. Az árverést pedig a végrehajtó által közölt becsértéken bonyolítják le.
Ha a szakértő kirendelésére irányuló végrehajtási kifogással élne az adós, akkor bíróság igazságügyi ingatlanforgalmi szakértőt rendel ki. Ez a szakértő állapítja meg az ingatlan forgalmi értékét. A bírósági végrehajtási hirdetmények a Magyar Bírósági Végrehajtói Kar honlapján érhetők el, ahol az árverésen való részvétel feltételei is megtalálhatók. Az ingatlanárverés az árverési hirdetmény közzétételét követő követő 60. napnak a végrehajtó által meghatározott, 8 és 20 óra közé eső órájáig tart. A három szakasz húsz-húsz napig tart. Az első a 20. napig, a második a 40-ig, a harmadik pedig a 60. napig - attól függően, hogy érkezik-e érvényes vételi ajánlat. Ezekben a szakaszokban az ingatlanra kikiáltott ár csökken. Bizonyos esetek kivételt képeznek ez alól. A legmagasabb licitet nyújtó árverési vevőhöz kerül az ingatlan. Kivéve, ha az árverést jogorvoslattal támadták meg. A befolyt vételárral a végrehajtó elszámol. Az elszámolás során a végrehajtási költségek elsőbbséget élveznek. Ami összeg ezek után megmarad, azt a végrehajtást kérőnek fizetik ki. Amennyiben több jogosult is bejelentkezett a végrehajtási eljárásba, úgy a törvényben meghatározott kielégítési sorrend szerint kerül sor a kifizetésre. Sajnos egyáltalán nem biztos, hogy az ingatlan árverésével befolyt összegből valamennyi követelés kielégíthető. Természetesen ha a befolyt vételár több, mint a végrehajtási költség és a végrehajtás során érvényesített valamennyi követelés, úgy az ezek kifizetését követően maradó összeg az adósé lesz.
Álmaink otthonára rátalálni nem könnyű - ám megeshet, hogy az általunk vágyott ingatlan banki hitellel terhelt. Az ingatlant főszabályként beköltözhető állapotban kell árverezni. Az ingatlan lakottan történő árverezésére csak kivételesen, a Vht.-ban taxatív módon felsorolt esetekben kerülhet sor. A 2000-es Vht. Novella 74. §-ához fűzött miniszteri indokolása szerint a törvény előírja, hogy az ingatlanokat főszabály szerint beköltözhető állapotban kell árverezni, ezzel azt - a rendkívül sok gyakorlati problémát is jelentő - kérdést oldja meg, amely abból adódott, hogy az ingatlanban lakó adós jogi helyzete a hatályos szabályokkal nem volt egyértelműen rendezve.
A törvény - amellett, hogy a beköltözhető állapotban történő értékesítést írja elő -, azt is szabályozza, hogy az értékesítést követően az adós a vele lakó személyekkel együtt köteles az ingatlant elhagyni, és ha ezt nem teszi meg, akkor a kiköltözés a végrehajtás keretein belül kikényszeríthető. A jogalkotó szándéka szerint ezzel a szabályozással elérhetővé válik az, hogy az ingatlanok árverése iránti érdeklődés növekedjen, hiszen az árverési vevők valóban beköltözhető állapotú ingatlant szerezhetnek az árveréseken, az érdeklődés növekedésével pedig az árverési vételárak összegének növelésére is számítani lehet.
Amennyiben nem áll fenn a lakottan történő értékesítés valamelyik feltétele, úgy az adósnak a lakásban maradására vonatkozó korábbi szerződési kikötés sem érvényesülhet az árverést követően, az a hatályát veszti. A 2011-es Vht. Novella 37. §-ához fűzött miniszteri indokolás szerint az ingatlanok főszabály szerint beköltözhető állapotban - az árverési vevő által birtokba vehető módon -, kivételesen lakottan kerülnek árverezésre. Ez utóbbi esetei a Vht. 141. §-ában taxatíve meg vannak határozva és vagy a felek rendelkezésére vagy harmadik, érintett személy jogára figyelemmel teszik lehetővé a kevesebb sikerrel és általában alacsonyabb forgalmi értékkel és vételárral társuló lakott értékesítést. Ennek egyik esete az osztatlan közös tulajdonban álló ingatlan értékesítése a nem adós tulajdonostárs bentlakása esetén. A törvény az ilyen közös tulajdonú ingatlanhányadok esetében is a beköltözhető értékesítést írja elő, ha az értékesítésre kerülő tulajdoni hányad önállóan birokba vehető ingatlan- vagy épületrész használatára jogosítja fel a tulajdonost. A lakottan történő értékesítés eseteit érdemes a lehető legszűkebb esetkörre csökkenteni annak érdekében, hogy valóban birtokba vehető, és így keresettebb, magasabb vételárú ingatlanok árverésére kerüljön sor nagyobb arányban.
Kiadó: Wolters Kluwer Kft. Az utóbbi években a bírósági végrehajtással összefüggő gyakorlati problémákat szakcikkek, tanulmányok mutatták be, mert nem készült olyan átfogó mű, ami ezeket összegyűjtötte, rendszerezte volna, úgy, hogy a felmerülő jogalkalmazási visszásságokra megoldást is adjon. Ezt a hiányt kívánja pótolni a kézikönyv, melynek elsődleges célja a bírósági végrehajtás foganatosítása során felmerülő gyakorlati problémák nevesítése és a lehetséges megoldások bemutatása.
A kézikönyv a végrehajtás két szakaszából döntően a foganatosítására koncentrál, az elrendeléssel kapcsolatos kérdések annyiban kerülnek terítékre, amennyiben azok a végrehajtás foganatosítása során problémát vetnek fel (pl. Árverésen szerzett lakás birtokbavétele: mit tehetünk, ha jogcím nélkül lakik valaki az ingatlanban? A végrehajtási árverésen vásárolt ingatlan kockázata, hogy abban jogszerűen laknak. A végrehajtási árverésen vásárolt ingatlan kockázata, hogy abban valaki jogosulatlanul tartózkodik.).
Hogyan üríthető ki és vehető birtokba az árverésen szerzett lakás? Bár árverés során az ingatlan piaci értékénél lényegesen olcsóbb módon vásárolhatjuk meg azt, a folyamat számos kockázattal is jár. Előfordulhat, hogy a liciten megnyert ingatlan nem költözhető, mert abban jogszerűen laknak, vagy az ingatlanon haszonélvezet van. A kockázatok között talán a kisebbik, de gyakran előforduló jelenség, hogy a liciten megnyert ingatlant az adós vagy más személy nem hagyja el, abban jogosulatlanul tovább tartózkodik.
A végrehajtási törvény előírása szerint az adós és az adós jogán az ingatlanban lakó személyek kötelesek az árveréstől számított 30 napon belül elhagyni az ingatlant. Ha a fenti határidőn belül az adós nem költözik ki, az árverési vevőnek két lehetősége is van. A kiköltözési határidő lejártát követő 15 napon belül kérheti az ingatlan birtokba adását a végrehajtótól. A végrehajtó a jegyző részére megküldött tájékoztatástól számított 60 nap elteltével intézkedik az ingatlan birtokba adása iránt. Ha szükséges, akkor a rendőrséget is bevonhatja.
Ha az árverési vevő elmulasztotta 15 napon belül beadni a birtokba adás iránti kérelmét, akkor külön végrehajtási eljárást indíthat az önkényesen elfoglalt lakás kiürítése és birtokba adása érdekében. A blogcikk szerzője Dr. Spórolj időt és pénzt! Bankfüggetlen szakértőnk ingyen segít megtalálni a számodra legkedvezőbb hitelajánlatokat. Azonban a végrehajtást kérő közvetlenül az ingatlan tulajdonjogát alapesetben nem szerezheti meg, ezt a végrehajtónak árverésen kell értékesítenie.
Az árverés nyertesének az ingatlan vételárát 15 napon belül át kell utalnia a végrehajtó megadott bankszámlájára. A végrehajtási árverés egy állami úton történő tulajdon megszerzése, tehát a licitálás nyertese biztosan a valós tulajdonostól szerzi meg az ingatlant. Az árverés előtt azonban fontos megvizsgálni, hogy pontosan mi a megszerezhető ingatlan jogi állapota. Főként az számít, hogy mekkora tulajdoni hányadot van mód megszerezni, illetve hogy beköltözhető vagy lakottan szerezhető-e meg az ingatlan. Ha végrehajtási eljárásban vásárolunk ingatlant, akkor nem tudjuk feltétlenül előzetes megvizsgálni az ingatlan műszaki és esztétikai állapotát.
A végrehajtó ugyanis számos esetben nem tud bejárást biztosítani az árverés tárgyaként meghirdetett ingatlanba, és általában a végrehajtással érintett adós sem együttműködő abban, hogy otthonát a licitálók bejárhassák. Nem csak licitálás útján lehet végrehajtás alatt álló ingatlant venni. Arra is van mód, hogy megegyezzünk az adóssal és a végrehajtást kérőkkel abban, hogy a végrehajtási eljárásban egy adásvétel útján szálljon át a tulajdonjog. Ebben az esetben a végrehajtó foglalja okiratba az ügyletet, a vételár az ő számlájára kerül. Ehhez azonban szükséges az adóssal és a végrehajtást kérőkkel történő előzetes egyeztetés és egy együttműködés kialakítása. Mindez természetesen nem egyszerű, tekintve, hogy az érdekeik alapvetően ellentétesek.
A regisztráció és a részvétel az árveréseken az alábbiak szerint történik: A részvételhez először regisztrálnod kell a végrehajtók árverési rendszerébe, amit bármelyik önálló bírósági végrehajtónál megtehetsz. Egy konkrét árverésen való licitáláshoz ezen felül egy előleget is át kell utalnod a végrehajtó számlájára. Lehet lakáshitelből fizetni az árverésen vett ingatlant? Mivel az árverés nyertesének a teljes vételárat nagyon rövid időn belül kell átutalnia a végrehajtónak, ezért jellemzően nincs mód arra, hogy banki finanszírozást vegyél igénybe a vásárláshoz. Meg tudom nézni az ingatlant licitálás előtt? Sok esetben erre nincs lehetőség, mivel a végrehajtó nem tud bejárást biztosítani, a végrehajtással érintett adós pedig általában nem működik együtt a licitálókkal. Ezért gyakran előfordul, hogy az ingatlan műszaki állapotának előzetes ismerete nélkül licitálsz.
Mire kell figyelni, ha végrehajtás alatt álló ingatlant veszek? Licitálás előtt mindig vizsgáld meg az ingatlan jogi állapotát. Fontos, hogy mekkora tulajdoni hányad kerül árverésre, illetve hogy beköltözhető vagy lakottan szerzett-e meg az ingatlan. Egy esetleges bejegyzett haszonélvezeti jogot az új tulajdonosnak is tiszteletben kell tartania. Csak árverésen lehet végrehajtás alatt álló ingatlant venni? Nem, van lehetőség az adásvétel útján történő megszerzésre. Ehhez meg kell egyezned az adóssal és a végrehajtást kérőkkel is, az ügyletet pedig a végrehajtó foglalja okiratba.
Copart Auction Bidding Explained
Összefoglalóan, lakottan történő árverés csak kivételesen, a Vht.-ban taxatív módon felsorolt esetekben kerülhet sor. A törvény célja, hogy a beköltözhető állapotú ingatlanok keresettebbek legyenek, ezáltal növekedjen az árverési vételár és a közvetített jogok tisztázottak legyenek. A bentlakó jogai és kötelezettségei a végrehajtási eljárások során közelebb hozhatók a normál bérleti helyzetekhez, de a konkrét helyzet mindig a jogi szabályozás és az egyedi körülmények függvénye.
tags: #arverezett #haz #kilakoltat