Banki értékbecslés: mit jelent és hogyan zajlik az ingatlan jelzálog értékbecslés folyamata

Hiteligénylésre készülsz? Tudd meg, mit jelent az értékbecslés, és mire figyelj! Az ingatlan értékbecslés kifejezéssel a legtöbben ingatlan vásárlása során találkoznak - ez ugyanis a lakáshitel felvételének kötelező eleme. De mi pontosan az ingatlan értékbecslés? Ki végzi, hogy történik, mi múlik rajta? Elvégezhető az ingatlan értékbecslés online?

Mi az ingatlan értékbecslés és mi a célja?

Az ingatlan értékbecslés egy ingatlan értékének független értékbecslő szakértő által történő megállapítása. Az ingatlan értékbecslés egy szakértői folyamat, amelynek célja meghatározni egy adott ingatlan piaci értékét - vagyis azt az árat, amelyet egy reális, tájékozott vevő és egy reálisan gondolkodó eladó megegyezés esetén kialkudna. Az ingatlan felmérését értékbecslő, ingatlanvagyon-értékelő szakember végzi.

Ki rendeli és ki végzi az értékbecslést?

Jelzáloghitel-felvétel esetén a hitelintézet kéri fel az értékbecslőt a felmérésre, vagyis a hitelfelvevő nem határozhatja meg, hogy kivel dolgozzon a bank. Az értékbecslőt a bank bízza meg. A szakképzett ingatlanbecslőnek engedéllyel vagy tanúsítvánnyal kell rendelkeznie. A becslést a bank által kijelölt vagy elfogadott szakértő végzi, aki pártatlanul, a bank számára reális értéket állapít meg.

Az értékbecslés folyamata - lépésről lépésre

1. Megrendelés: A hitelkérelem benyújtásakor a bank rendeli el az értékbecslést; a megbízást követően az értékbecslő felveszi a kapcsolatot a tulajdonossal vagy megadott kapcsolattartóval.
2. Időpont egyeztetés és helyszíni szemle: A helyszíni szemle előre egyeztetett időpontban zajlik és körülbelül egy órát vesz igénybe. A szakértő kimegy az ingatlanhoz, körbejárja, beazonosítja a címet, fotókat készít, és méréseket végez.
3. Dokumentumellenőrzés: Az értékbecslő elkéri és ellenőrzi a szükséges dokumentumokat (tulajdoni lap, térképmásolat, alaprajz, társasházi dokumentumok, energetikai tanúsítvány stb.).
4. Szakvélemény készítése: A helyszíni adatok, mérések, fotók és a piaci összehasonlító adatok alapján az értékbecslő elkészíti a szakvéleményt, amely megadja a forgalmi (piaci) értéket és - szükség szerint - a hitelbiztosítéki (menekülési) értéket.
5. Bankszintű felülvizsgálat és döntés: A bankhoz 3-7 munkanapon belül érkezhet be az eredmény; a bank fedezetértékelési szakemberei tovább elemzik a szakvéleményt, és meghatározzák a hitelezhető összeget.

Mennyi ideig tart és mennyibe kerül?

Az értékbecslés körülbelül egy-másfél hetet vesz igénybe: az értékbecslő általában 2-5 munkanapon belül jelentkezik és kimegy a becslő Budapesten és a nagyvárosokban gyorsabb, vidéken a logisztika miatt hosszabb lehet. A helyszíni szemle után az eredmény általában 3-7 munkanapon belül fut be a bankhoz. Az értékbecslés díja átlagosan 25-60 ezer forint között alakulhat; a díjat leggyakrabban a hiteligénylőnek kell kifizetni, de bizonyos banki akciók vagy konstrukciók esetén a bank utólag visszatérítheti a költséget.

Mit vizsgál az értékbecslő? 5 kiemelt szempont

• Műszaki és szerkezeti állapot: falak repedései, beázások, nyílászárók állapota, fűtésrendszer, tetőszerkezet.
• Alaprajz és jogi megfelelőség: a becslő lézeres mérővel körbeméri a lakást, és összeveti a hivatalos térképmásolattal/alaprajzzal; térképhibák vagy nem bejegyzett ráépítések komoly problémát jelentenek.
• Komfortfokozat: van-e működő fűtés minden lakóhelyiségben, WC és fürdőszoba, közművek megléte.
• Elhelyezkedés és környék: a településen belüli pozíció, infrastruktúra (bolt, iskola, közlekedés), a környék eladhatósága.
• Piaci összehasonlítás: a hasonló, közelmúltban eladott ingatlanok árai és az aktuális piaci trendek.

Statisztikai (egyszerűsített) értékbecslés: mikor használható?

Létezik olyan értékbecslés, amely helyszíni kiszállás nélkül elvégezhető: ezt nevezik statisztikai értékbecslésnek, más néven egyszerűsített vagy azonnali értékbecslésnek. A statisztikai értékbecslés 30 napnál nem régebbi tulajdoni lap alapján történik. Csak 150 m2-nél kisebb ingatlanokra lehet alkalmazni, és egyelőre csak bizonyos településeken (Budapest, megyei jogú városok, megyeszékhelyek, budapesti agglomeráció és egyes üdülőkörzetek) érhető el. Ennek oka, hogy statisztikailag csak akkor lehet megbecsülni az értéket, ha rendelkezésre áll nagy mennyiségű, részletes adat a környék ingatlanairól.

Előnyök és korlátok

• Előny: gyorsabb és olcsóbb, a folyamat lerövidülhet és az értékbecslési költség csökkenhet.
• Korlát: ha az ingatlan állapota jelentősen eltér a környék átlagától, a módszer pontatlan lesz; statisztikai alapú értékbecslés esetén a hitelfedezetként beszámítható érték alacsonyabb lehet (gyakran 60% helyett 80%).

Az értékbecslés hatása a felvehető hitelösszegre

Az ingatlan értékbecslés eredménye egy piaci érték, ami a szakember szerint a legvalószínűbb ár. A banki hitelfelvétel során a piaci érték nagyon fontos: meghatározza, mekkora hitelt kaphatsz az ingatlan megvásárlására. A jogszabály szerint az ingatlan értékének maximum 80 százaléka (egyes esetekben 90 százaléka) lehet a felvett hitel összege. Statisztikai alapú értékbecslés alkalmazásakor az ingatlan érték maximum 60 százalékának megfelelő összeget lehet hitelként felvenni.

Egy hétköznapi példával élve, ha valaki 50 millió forintért, 20% önerővel venne lakást, de a bank értékbecslője szerint az csak 40 milliót ér, akkor a bank legfeljebb 32 millió forint hitelt ad. A vevőnek így 10 helyett 18 millió forint önerőt kell előteremtenie.

Gyakori akadályok, amelyek meghiúsíthatják a hitelt

• Jogi/műszaki okokból: rendezetlen tulajdoni lap, térképhibák, nem hitelképes szerkezet (pl. vályogház alapozás nélkül), hiányzó engedélyek.
• Pénzügyi okokból: ha az értékbecslő drasztikusan alulértékeli az ingatlant, a jogszabályi vagy banki korlátok miatt nem adható ki a kért hitelösszeg, és az ügyfélnek nincs plusz önerője.

Mire figyelj előzetes értékbecslésnél és szerződéskötés előtt?

Mindenkinek azt javaslom, hogy az adásvételi szerződés megkötése előtt konzultáljon értékbecslő, energetikai és műszaki szakértővel, hiszen egy megvásárolni kívánt használt autót is elviszünk egy szervizbe átvizsgálásra, mielőtt megvásároljuk. Az előzetes értékbecslés díja és az eljárás menete megegyezik a klasszikus ingatlan értékbecsléssel. Sőt, bizonyos időtávon belül ugyanarra az ingatlanra vonatkozó előzetes értékbecslést elfogadja a bank a tényleges hiteligényléskor. Az előzetes értékbecslés különösen hasznos, mert így elkerülhető, hogy a szerződéskötés után derüljön ki: a bank nem adja meg a szükséges hitelt, és a vevő elveszítheti a foglalót és a jogi költségeket.

Mit kérhetnek be az értékbecslés megrendeléséhez? Dokumentumok

• Alap dokumentumok: kitöltött értékbecslési megrendelő, 30 napnál nem régebbi tulajdoni lap, 90 napnál nem régebbi térképmásolat (ha van).
• Társasház: társasházi alapító okirat, szintrajz, ha szükséges.
• Osztatlan közös tulajdon esetén: használati megosztási szerződés vagy vázrajz.
• Új lakásnál: energetikai tanúsítvány, társasházi dokumentumok.
• Építés/bővítés esetén: költségvetés, kivitelezői szerződések, engedélyek, e-napló igazolások.

Bankspecifikus tudnivalók (röviden)

Számos banknál elérhető előzetes értékbecslés (pl. OTP előzetes értékbecslés), és egyes bankoknál automatizált, AVM típusú értékmegállapítások is léteznek, amelyeknél nincs helyszíni szemle. Az AVM csak bizonyos nagyvárosokban és feltételek teljesülése esetén használható, és általában alacsonyabb hitelösszeget eredményez. A bankok (OTP, CIB, Erste, K&H, Raiffeisen, UniCredit, Gránit, MBH stb.) különböző belső szabályzatokkal rendelkeznek az értékbecslésekre, eltérő díjakkal és elvárásokkal (pl. beazonosíthatóság, komfortfokozat, közműellátottság). Érdemes a konkrét bank feltételeit előre megismerni.

Mihez kezdj, ha nem értesz egyet az értékbecsléssel?

Előfordulhat, hogy nem értesz egyet az értékbecslés eredményével; ilyenkor kérhetsz felülvizsgálatot a banknál. A bank megnézeti a szakvéleményt egy másik értékbecslővel is, aki szintén meghatározza az ingatlan értékét. Arra azonban fel kell készülnöd, hogy csak ritka esetben van lényeges különbség két értékbecslési eredmény között.

Hasznos tippek hitelfelvevőknek

• Kérj előzetes értékbecslést, ha fontos számodra, hogy ne kockáztasd a foglalót.
• Győződj meg róla, hogy a tulajdoni lap és a térképmásolat rendezett és naprakész.
• Ha lehetséges, igazold fotókkal és számlákkal a felújítások minőségét és mértékét.
• Ne alapozz kizárólag a hirdetések kínálati áraira; a hirdetések gyakran túl vannak árazva.
• Fontold meg, hogy bankfüggetlen szakértőt is bevonsz eladás előtt vagy vásárláskor, hogy reális képet kapj az ingatlan értékéről.

Fontos emlékeztetők

Az ingatlan értékbecslés azért fontos, mert a hiteligénylésnél a fedezetként felajánlott ingatlan értékétől függ, hogy a bank mekkora összegű hitelt ad vásárlásra vagy szabad felhasználásra. Az értékbecslő pártatlan, független szakértő, célja a reális piaci érték meghatározása. Ha minden zökkenőmentesen megy, az ingatlan értékbecslés csak egy újabb jelölőnégyzet lesz a listádon.

Ha segítségre lenne szükséged ingatlan értékbecslés témakörben, érdemes bankfüggetlen tanácsot kérni: spórolhatsz időt és pénzt, és jobban felkészült leszel a hitelfelvételre.

tags: #bank #ertesit #ertekbecsles

Népszerű bejegyzések:

• Kockázatok és tippek alvállalkozói szerződés esetén
• Rövid összefoglaló a törökbálinti HÉSZ főbb pontjairól
• Zalaegerszeg Karácsonhegyi út környéki zártkerti ajánlatok – befektetés és építés
• Közvilágítási felújítás Cegléden
• Az építési engedély megvalósításának eljárásai: alaki követelmények