Bevehetetlen a haza a jelzáloghitel nélkül? Megértés és kiválasztás magyar viszonylatban
A lakáshitel és a jelzáloghitel fogalmát a hétköznapi szóhasználat gyakran összemossa, pedig a két fogalom nem ugyanazt jelenti. Ebben az írásban körbejárjuk azt, hogy milyen típusú jelzáloghitelek vannak, mik a felhasználása feltételei, mikor melyiket érdemes használni, és hogyan tudod kiválasztani a neked legmegfelelőbb megoldást. Jelzáloghitelnek nevezzük az olyan kölcsönöket, amelyeknél a bank jelzálogjogot jegyez be az adós ingatlanjára biztosítékként arra az esetre, ha egy esetleges nemfizetés miatt nem tudna törleszteni. Cserébe a kamatok kedvezőbbek, mivel az ingatlanfedezet csökkenti a bank kockázatát. A bank a jövedelmed alapján vizsgálja, hogy biztonságosan tudod-e fizetni a törlesztőt anélkül, hogy túlzottan eladósodj.
A jelzáloghitelek főbb típusai és felhasználási módja
1. A kamat a pénzpiaci környezettől függ. 2. A támogatott lakáshitelek olyan konstrukciók, amelyeknél az állam különböző formákban - például kamattámogatással vagy vissza nem térítendő támogatással - segíti a lakáscélok megvalósítását. Első lakás vásárlására: itt a pénzügyi biztonság a legfontosabb. Konkrét eset: ígéretesen indult az együttműködés, majd az ügyfél egy banki kapcsolatára hivatkozva önállóan vitte tovább a folyamatot - az előzetes értékbecslésnél borult a bili, mert az ingatlant nem a várt mértékben számolta be a bank. Fontos azonban kiemelni, hogy a jogszabályi keretek csak a minimumfeltételeket határozzák meg, a bankok saját kockázatkezelési szabályaik alapján ennél szigorúbb elvárásokat is alkalmazhatnak.
A jelenlegi szabályok szerint a Magyar Nemzeti Bank lehetővé teszi, hogy az ingatlan értékének akár 90%-áig terjedő hitel legyen felvehető, ha az adós első lakását vásárolja, és megfelel néhány fontos kritériumnak. Egyes állami támogatások - például a falusi CSOK - részben vagy egészben beszámíthatók az önerőbe. Ha nincs elegendő önerőd, akkor lehetőséged van pótfedezet bevonására. Azzal, hogy megnöveled a hitel fedezeti értékét, csökkenthető a szükséges saját forrás aránya. A lakáshitel - kötött célú hitel lévén - lakáscélú kiadásokra fordítható és ezt a bank ellenőrzi is. A bank nem csak azt vizsgálja, hogy megfelelsz-e a hitelnyújtás feltételeinek, hanem azt is, hogy a biztosítékul szolgáló ingatlan megfelel-e a fedezet alá vonás feltételeinek. A hitelnyújtás mértéke törvényi szabályozáshoz kötött, így általában nagyjából 20% az elvárt minimális önerő.
Mit jelent a jelzálog jog és hogyan érinti a lakásaidat?
A jelzálog egy jog biztosíték, arra, hogy fizetni fogod a tartozásodat. Egy jelzálog bejegyzés sokféle képen kerülhet egy ingatlan tulajdoni lapjára. Tipikus eset, amikor hitelt veszel fel és akkor utal a bank, amikor már rajta van a jelzálog az ingatlanodon.
Mi tehetsz, ha jelzálog van a lakásodon?
Kérsz egy igazolást a jogosulttól, például bankok esetében bejelented a hitel végtörlesztését és kéred az igazolást a fennálló tartozásodról. A jelzálog törlés nem automatikus, ezt kérvényezni kell. Arra figyelj, hogy kérjél, bár adni fognak nagy eséllyel egy igazolást, ami azt igazolja, hogy oda adtad a földhivatali ügyintézőnek a törlési engedélyt és te pedig kapjál úgynevezett érkeztetett, azaz földhivatali pecséttel ellátott, valamint ledátumozott másodpéldányt és ezt őrizd is meg.
Építési hitel és vágyott otthon az építés során
Építési hitelnek nevezhetjük azt a lakáshitel típust, ahol a bank az építkezés költségvetése alapján finanszírozza ügyfelét. A költségvetés tartalmazza azt az összeget, amiből felépíthető az ingatlan a használatba vételi engedélyig. A költségvetés összegét az ügyfél önereje és az igényelt építési hitel összege képezi. Az építkezés a tervdokumentáció elkészítésétől, az építési engedélyen át a használatba vételi engedélyéig, tehát az ingatlanba történő beköltözésig tart. Az építési hitel igen bonyolult hiteltípus, melynek összehangolása és előkészítése bonyolult szakmai tudást igényel. A bankok eljárásmódja igen eltérő, sőt sok finanszírozó nem is foglalkozik építési hitellel. Ezért már a hitelfelvétel megtervezéséhez kérje hitelközvetítő kollégáink kötelezettségtől mentes és ingyenes segítségét. Szakértői segítségünkkel könnyedén elkerülheti az építési hitel buktatóit, sőt ügyfeleinknek a bankok egyedi kedvezményeket is biztosítanak, melyeket az utcáról betérő ügyfelek nem érhetnek el.
Az építési hitel folyósítása eltér az egyéb hitelek folyósításától. Sajátossága, hogy a hitelfolyósítás szakaszosan történik, azaz nem egy összegben, hanem az építkezés ütemében, a készültségi foknak megfelelően. Jelenleg építési hitel piaci kamatozással, illetve állami kamattámogatással igényelhető. Az alapvető különbség a két konstrukció között az, hogy míg a támogatott építési hitel esetében az állam a havi törlesztő részlet megfizetéséhez kamattámogatás formájában hozzájárul, addig a piaci kamatozású verzió esetén a mindenkori piaci kamatláb szerint kell megfizetni a havi törlesztő részletet. A kamattámogatás 5 vagy 20 évig jár az igénylő jogosultságától függően. Amennyiben a támogatott időszak lejár a fizetendő havi törlesztő részlet a mindenkori piaci kamatláb szerint kerül kiszámításra, amennyiben az építési hitel futamideje hosszabb, mint a kamat támogatás időtartama.
Egy új ház építési hitelének futamideje maximum 35 év lehet úgy, hogy a lakás építési hitel igénylő életkora az igényléskor legalább 18, míg a kölcsön lejáratakor maximum 70 év lehet. A maximálisan igényelhető építési kölcsön összegének meghatározása 2 fő tényező alapján történik. Az egyik a jogszabályban rögzített finanszírozási arányok figyelembe vétele mellett az építeni kívánt lakóingatlan várható jövőbeni értéke. Amennyiben a fedezet értékének növelésére van szükség, akkor egy hitelügyletbe maximum három ingatlan vonható be. A kiegészítő ingatlan lehet ház, használt lakás is. Ha nincs meg a szükséges önerő az építési hitel igényléséhez, Lakás önerő nélkül című cikkünkben ötleteket kaphat arra, honnan teremthető elő a szükséges önerő.
A lakásvásárlási kölcsönökkel egyező módon, az építési hitel esetében is szükséges önerő. Viszont az építési hitel önerő nem készpénzt jelent, hanem egy meghatározott készültségi fok elérését. Tehát azt, hogy a saját pénzből vásárolt és rendelkezésre álló építőanyagnak beépítésre kerültek. Az építési hitel egyes szakaszainak a folyósítása az elért építkezés készültségi fokozatai alapján történik. Az építés munkálatairól, az építési hitelek mellékleteként, költségvetést kell benyújtani, majd ezen építési költségvetés összegét kell a saját erővel és a hitellel lefedni. Ez alapján már könnyen megállapítható, hogy hány százalékot jelent készültségi fokban az adott összegű saját erő és az milyen konkrét munkák elvégzését foglalja magába. Ezt a 341/2011. (XII. 29.) kormányrendelettel szabályozza.
Ez a konstrukció elsősorban a fiatalok lakáshoz jutását támogatja az állam, ezért az életkorral kapcsolatos elvárások is ezen szempont szerint kerültek kialakításra. Ha az igénylőnek rendelkezésére áll a bank által elvárt megfelelő mértékű és összegű jövedelem, a maximálisan igényelhető hitel összege akkor sem lehet magasabb, mint az ingatlan várható jövőbeli piaci értékének a 80%-a. Fontos! Online építési hitel kalkulátorunk segítségével könnyen összehasonlíthatja a különböző futamidőre igényelhető építési hitelek törlesztő részletét. Vegye számításba, hogy az igénylő életkora a néhány kivételtől eltekintve kölcsön lejáratakor nem haladhatja meg a 70. évet, továbbá az építési hitelek akár 30-35 éves futamidőre is felvehetők. Amennyiben az építkezés hitelből törétnik és az új ingatlana építését CSOK támogatás igénybevételével együtt szeretné megoldani, akkor a bankok kínálatának összehasonlítását mindenképpen érdemes bankfüggetlen szakember segítségével elvégezni. A jelzalog.com hitelközvetítő kollégái mind több éves kereskedelmi bankos hitelezési tapasztalattal rendelkező közgazdászok. A PRO-EXPERTUS Kft. a Bankmonitor Partner Kft. szerződött partnereként, a pénzügyi intézmények megbízásából, a 2013. évi CCXXXVII. törvényben foglaltak szerint, mint többes független közvetítő jár el.
A lakáshitel igénylésekor meg kell felelni a jogszabályi előírások mellett a banki szabályoknak is. A pénzintézetek egyik előírása pedig az, hogy a házas-, élettársunkat be szeretnék vonni a hitelügyletbe adóstársként. Ez egyben azt is jelenti, ha ő nem szeretne kötelezettséget vállalni, akkor nem is tudunk hitelt igényelni. Szerencsére megoldás erre a problémára is. Lakáshitelt igényelni a házas-, élettársunk nélkül nem igazán tudunk, az egyes pénzintézetek ugyanis elvárják, hogy a párunk is bekerüljön a hitelügyletbe. (A hiteigénylésnek nem feltétele, hogy legyen párunk, természetesen egyedülállóként is kaphatunk kölcsönt.) Az adóstárs pedig egy elég komoly elköteleződést jelent, hiszen az adóstárs is ugyanúgy felel a kölcsön visszafizetéséért. Alapesetben egy házaspár vagyonközösségben él, az ezen időszak alatt megszerzett, vásárolt vagyontárgyak közös tulajdonnak tekinthetők. Továbbá az életvitel szerin közösen használt tárgyak 5 év alatt közös vagyonná válnak függetlenül attól, hogy eredetileg az a pár egyik tagjáé volt.
Fontos, hogy a vagyonközösség megszűntetése is megoldás lehet, ha a pár nem szeretné az adóstársat bevonni. A bankok érthető módon be szeretnék vonni házas-, élettársunkat a hitelügyletbe. Az egyik leggyakoribb ok a válás. Sok esetben ráadásul a házasság megszűntetésekor már van egy közös ingatlan. Márpedig sok esetben a kölcsön igénylését még a válás kimondása előtt be kellene nyújtanunk a bankhoz. Azt pedig természetszerűen nem szeretnénk, hogy a házastársunk is bekerüljön a hitelügyletbe. Erre a problémára jelenthet megoldást az, ha egy vagyonközösség megszűntető nyilatkozatot csatolunk a hitelkérelem mellé.
A Bankmonitor szakértői azt javasolják, hogy csak azért ne tegyen vagyonmegosztó nyilatkozat egy pár, hogy a kölcsönt az egyik fél önállóan meg tudja igényelni. Például a másik fél saját hiteleinek törlesztőrészletei, vagy negatív KHR státusza meggátolná a kölcsönt.
A hitelhez kapcsolódó Önérvényesítés és terhelt ingatlanok
Ingatlanfedezet bevonására lakáshitelnél vagy szabad felhasználású jelzáloghitelnél lehet szükség. A forint alapú jelzáloghiteleknél a hitelfedezeti mutató (HFM) 80 százalék (egyes esetekben 90%), ami azt jelenti, hogy a fedezetként bevont ingatlan értékének maximum 80 százalékát kaphatod meg hitelként. A bank azonban dönthet úgy, mérlegelve a potenciális kockázatokat, hogy csak kevesebb hitelt ad, így ez csak felső korlátot jelent, alsót nem. Ezt a hitelbiztosítéki érték határozza meg, amit a bank által kijelölt értékbecslő állapít meg. Ha valamelyik fedezet nem a saját tulajdonodban van, akkor a tulajdonosa zálogkötelezettként fog szerepelni a hitelügyletben és a hitelszerződésben. Ha nem fizeted a tartozásod, akkor a bank elveheti a zálogkötelezett ingatlanát.
A hitelhez felhasznált ingatlanok tekintetében előfordulhat, hogy a megvásárolni kívánt ingatlant is fedezetként használták fel, és még jelzálog terheli. Ennek a tényét a tulajdoni lapon találod. A jelzálogjoggal terhelt ingatlant ilyenkor tehermentesíteni kell, mielőtt az újabb jelzálogot bejegyznék rá. Az eladó ilyenkor vállalhatja, hogy tehermentesíti az ingatlant a saját erejéből, de az is egy opció, ha az általad fizetett önerő elegendő a tehermentesítéshez.
Otthon Start és egyéb állami támogatott lehetőségek
Az Otthon Start lakáshitelt egyedülállóként is fel lehet venni. Az azonban szigorúan meg van határozva, hogy kit lehet bevonni adóstársnak: házastársat, szülőt vagy testvért be lehet vonni a hitelszerződésbe, élettársat azonban nem. Nem, a legtöbb lakástámogatással ellentétben az Otthon Start Programban gyermekvállalás nélkül is részt lehet venni. Az Otthon Starthoz legalább két éve tartó TB-jogviszonyt kell igazolni. Az Otthon Start Programban azok vehetnek részt, akiknek az igényléskor, illetve az azt megelőző 10 évben nem volt saját lakása. Van azonban néhány engedmény, ami alapján azok is fel tudják venni a hitelt, akiknek volt vagy van ingatlantulajdonuk: ha a tulajdoni hányad aktuális piaci értéke vagy már eladott ingatlan esetén a szerződésben szereplő vételára nem haladja meg a 15 millió forintot (ez az ingatlan nem számít saját tulajdonú ingatlannak), az ingatlant lebontották, vagy a bontását már elrendelték, legfeljebb egy belterületi lakóingatlanban legfeljebb 50 százalékos tulajdonrészével rendelkezik, ha az igénylőnek egyszerre két belterületi ingatlanban is 50 százalékot meg nem haladó tulajdonrésze volt, feltéve hogy a második ingatlan megszerzését követő 180 napon belül megszűnt az első ingatlanban bejegyzett tulajdonjog (vagyis éppen adásvétel történik).
Az Otthon Start lakáshitelt az igénylők akkor vehetik igénybe, ha az igénylést megelőző 10 évben nem rendelkeztek saját tulajdonban lévő lakóingatlannal. Emellett több kivétel is van, amikor az ingatlantulajdon nem jelent kizáró okot. Ezek az alábbiak: ha a tulajdoni hányad aktuális piaci értéke vagy már eladott ingatlan esetén a szerződésben szereplő vételára nem haladja meg a 15 millió forintot, az ingatlant lebontották, az ingatlanon haszonélvezeti jog van és az ingatlanban a haszonélvező él, legfeljebb egy belterületi lakóingatlanban legfeljebb 50 százalékos tulajdonrész. A fedezetként felajánlott ingatlan tulajdoni lapjának harminc napnál nem régebbi hiteles másolatát minden lakáshitel igénylésekor bekérik a bankok.
A jelzáloghitelhez szükséges dokumentumok és folyamat részletesen a jogi és pénzügyi előírások szerint zajlik. A tulajdoni lapot a Földhivatal rendszeréből, a TakarNetről lehet lekérni, évente kétszer díjmentesen, majd a harmadik lekérdezéstől a nem hiteles tulajdoni lap másolat díja 3 000 Ft/tulajdoni lap. A lekérdezéshez ügyfélkapus regisztráció szükséges. Fontos lehet, hogy közvetlenül a Földhivataltól kérjük a tulajdoni lapot, mivel más szolgáltatók napokat csúszhatnak, ám adás-vételnél számíthat a lekérdezés időpontja. Nem csak online, de személyesen is lekérhetjük az adatokat a Földhivatalnál. Egyes esetekben a bank segítségét is kérhetjük az adatok letöltésében, ám ezért a pénzintézet díjat számíthat fel.
Összegzés a legfontosabb feltételekről és tippek
Az összeg, amely az adós rendelkezésére áll a hitelen túl az önerő. A vonatkozó MNB rendelet szerint a bankok jelzáloghitelek esetén a vételár minimum 20 százalékát írhatják elő önerőnek. Ezzel az összeggel az ügyfélnek rendelkeznie kell ahhoz, hogy a vételár fennmaradó részét a bank hitel formájában bocsássa a rendelkezésre. Az önerő nem szükséges minden hiteligénylésnél, például személyi kölcsönök esetében. A használatba vételi engedély segítségével a tulajdonos beköltözhet, használatba veheti a felépített ingatlant, mivel arról hatóságilag állapították meg, hogy biztonságos és az előírásoknak megfelelően működnek a berendezések is.
Azonosítás és költségek
A folyósítási díj vagy folyósítási jutalék egyszeri kiadás, a hitelfelvétel kezdeti költsége. THM tartalmazza a teljes költséget. Az értékbecslés helyszíni vizsgálatot végez, és a hitelbiztosítéki érték meghatározásában játszik szerepet. A jelzáloghitel esetében a két érték közül a forgalmi érték és a hitelbiztosítéki érték közti különbség a saját önerőt befolyásolja. A hitelösszeg általában magasabb, mint a személyi kölcsönök esetében, ezért hosszabb várakozási idő is elképzelhető. A bank célja, hogy a fedezetül felajánlott ingatlan a te tulajdonodban maradjon, ezért alaposan kivizsgálja, hogy fizetőképes vagy-e hosszú távon is.
Ha a célod lakásvásárlás, építés vagy felújítás, a lakáshitel célhoz kötött jelzáloghitel. Ehhez a megoldáshoz szükséges az ingatlanfedezet bevonása, és a fedezet legyen tehermentes. A lakásvásárlás finanszírozása általában a szerződésben meghatározott bankszámlára utalást von maga után, az önerő maradéktalan kiegyenlítése után. A kiegészítő ingatlanfedezet bevonásával magasabb összeg is felvehető, de maximum a vételárig. A lakáshitel és a CSOK kombinációja esetén érdemes bankfüggetlen szakértő segítségét kérni a bankok összehasonlításához.
Összegzés metaadatok
tags: #beleveheto #ceges #ember #haza #a #jelzalog