A jelzáloggal terhelt ingatlanok átruházása és ajándékozása: miért fontos a terhek rendezése és hogyan lehet biztonságosan végrehajtani
A jelzálog egy jog biztosíték, arra, hogy fizetni fogod a tartozásodat. Egy jelzálog bejegyzés sokféle képen kerülhet egy ingatlan tulajdoni lapjára. Tipikus eset, amikor hitelt veszel fel és akkor utal a bank, amikor már rajta van a jelzálog az ingatlanodon. Mit tehetsz, ha jelzálog van a lakásodon? Kérsz egy igazolást a jogosulttól, például bankok esetében bejelented a hitel végtörlesztését és kéred az igazolást a fennálló tartozásodról. A jelzálog törlés nem automatikus, ezt kérvényezni kell. Arra figyelj, hogy kérjél, bár adni fognak nagy eséllyel egy igazolást, ami azt igazolja, hogy oda adtad a földhivatali ügyintézőnek a törlési engedélyt és te pedig kapjál úgynevezett érkeztetett, azaz földhivatali pecséttel ellátott, valamint ledátumozott másodpéldányt és ezt őrizd is meg.
A terhek megismerése különösen fontos adásvétel vagy ajándékozás előtt. Gyakori, hogy egy ingatlan akkor kerül a piacra, amikor még különböző terhek vannak rajta. Ezért kivétel nélkül minden esetben, amikor ingatlan adásvételére készülsz, ajánlott a tulajdoni lapot alaposan áttanulmányozni. A terheket a tulajdoni lap harmadik részében találod meg. Spórolj időt és pénzt! Bankfüggetlen szakértőnk ingyen segít megtalálni a számodra legkedvezőbb hitelajánlatokat. A vásárlás előtt mindenképp érdemes tisztában lenned azzal, hogy milyen terhekkel bír az ingatlan, és döntened kell arról is, hogy a terhekkel együtt vagy pedig tehermentesen kívánod megvásárolni azt. A tulajdoni lapon a legtöbbször ezeket a bejegyzéseket találhatod meg. Amikor egy ingatlant kölcsönből vásároltak, akkor jellemzően ezen terhek valamelyike lesz a biztosíték arra, hogy a kölcsön visszafizetésre fog kerülni. Jellemzően a jelzálogjog biztosítására elidegenítési és terhelési tilalmat is alapítanak a hitelezők. Ez a teher azt jelenti, hogy a végrehajtó az adott ingatlant lefoglalta. A háttérben valamilyen tartozás áll, amely nem került kiegyenlítésre és végül az ingatlant vonták végrehajtás alá.
Jelzálog és további terhek: mit jelent a gyakorlatban?
A vitathatatlan tény: a jelzálogjog és az elidegenítési tilalom szoros összefüggésben állnak. A két jog tartalmában megegyezik, de a gyakorlatban a jelzálog a bank követelését biztosítja, míg az elidegenítési tilalom megakadályozza az ingatlan eladását vagy terhelését a jogosult hozzájárulása nélkül. A tulajdoni lap III. részében látható a jelzálog jogosultja és a ranghely, amely meghatározza az esetleges elsőbbséget a többi terhekkel szemben. Az elidegenítési tilalom megléte esetén az ingatlan csak a bank előzetes hozzájárulásával kerülhet értékesítésre vagy átadásra.
Haszonélvezeti jog, vezetéki jog és egyéb jogok
A haszonélvező, illetve aki özvegyi joggal rendelkezik, az ingatlant birtokolhatja, használhatja, hasznait szedheti, azonban rendelkezni nem jogosult az ingatlannal. A szolgalmi jog és vezetékjog alapján a jogosult a más tulajdonában álló ingatlant használhatja meghatározott célra. Vezetékjogra például olyan részre terjed ki a használat, ahol a víz-, illetve villanyvezetéket elvezették. Ezek a jogok befolyásolhatják az adásvétel vagy ajándékozás menetét, ezért különös figyelemmel kell áttekinteni a tulajdoni lapot és a kapcsolódó dokumentumokat.
A tehermentesítés és három fő lehetséges útja
- A vadonatúj tulajdonos mindig a tehermentesítés kizárólagos céljával vásárol; ebben az esetben az eladó saját erejéből tehermentesíti az ingatlant vagy a vevő önerőből finanszírozza a tehermentesítést. Ez a legbiztonságosabb, de ritkán fordul elő.
- A második lehetőség az, amikor az eladó által fizetett önerő elegendő a tehermentesítéshez.
- A harmadik, amikor az általad igényelt banki hitel útján történik az ingatlanon lévő kölcsön végtörlesztése. Ebben az esetben a bank törlési engedélyt ad ki a bejegyzett terhekre vonatkozóan, és ezt az eladónak be kell nyújtania a földhivatalba.
A tehermentesítési folyamatot mindig azzal kell elindítani, hogy a banktól igazolást kérsz a fennálló hitelről, tehertől. Ezt végtörlesztési igazolásnak hívják. A törlési engedélyt az eladónak a földhivatalhoz kell benyújtania, és a bejegyzés megtörténte után válik tehermentessé az ingatlan. A banki hitel módosítása általában szükséges a jelzálogjog rendezéséhez, és a költségvetésben ilyenkor felmerülő díjakról sem érdemes megfeledkezni.
Ajándékozás családon belül jelzáloggal terhelt ingatlannál
Az ingatlan ajándékozás családon belül - például szülő-gyermek, testvér, házastárs - az egyik leggyakoribb vagyonátruházási forma. Az ajándékozás lényege, hogy az ajándékozó a saját tulajdonában álló ingatlant ellenszolgáltatás nélkül ruházza át a megajándékozottra. Az Ajándékozási és Tulajdonjog bejegyzése írásban érvényes, és azt ügyvédnek kell ellenjegyeznie vagy közjegyzői okiratba kell foglalni. Fontos, hogy az ajándékozás jogilag érvényes legyen és a földhivatal által elfogadható legyen.
Jelzáloggal terhelt ingatlan ajándékozása esetén minden esetben szükséges a bank előzetes engedélye. A bank hozzájárulása nélkül az ingatlan tulajdonjoga nem jegyezhető be, ezért az ajándékozás megkezdése előtt érdemes személyesen vagy jogi képviselő útján egyeztetni a bankkal. A bank nem ad végleges jóváhagyást anélkül, hogy a jogilag megfelelő ajándékozási szerződés rendelkezésre állna. A bejegyzési kérelemhez szükséges a hatályos szerződés, a bank hozzájárulása és más banki dokumentumok együttes benyújtása.
A bank döntése többféle lehet: elfogadhatja az új adóst, fenntarthatja az eredeti adóst, vagy módosíthatja a szerződés feltételeit. Az ajándékozás során a tartozás rendezése történhet a vételárból, a vevő vagy ajándékozott által befizetett összegből, vagy közvetlenül a bank felé történő teljesítés útján. Az illetékek tekintetében a közvetlen családon belüli ajándékozás általában illetékkötelen, de nem biztos, hogy minden esetben az, és a rokoni foktól függően lehetnek illetékek is.
Végrehajtási joggal terhelt ingatlan ajándékozása lehetséges, de rendkívül kockázatos, és a gyakorlatban gyakran nem vezet biztosított tulajdonjoghoz. A végrehajtói jog elindításához gyakran szükséges a végrehajtási záradék kiállítása, és ez befolyásolhatja a bejegyzést és a jövőbeni használatot is. A bejegyzéshez szükséges ajándékozási szerződéshez jogi képviselet, ügyvéd közreműködése szükséges, a banki engedély pedig nélkülözhetetlen a tilalmi jog és a teher rendezésében.
Hogyan dönt a bank és hogyan zajlik a földhivatali bejegyzés?
A bank a bejegyzéshez szükséges adatok megismerése után dönt a hitelviszony rendezéséről és bejegyzéséről. A földhivatal 60 napon belül bejegyzi a tulajdonjogot, ha rendelkezésre áll a tulajdonjog bejegyzési kérelem, az ajándékozási szerződés, a földhivatali díj megfizetéséről szóló igazolás és a banki engedély. A bejegyzés során ellenőrzik, hogy az ingatlan címében és adataiban nincs-e félreértés, és hogy a teher rendezése biztosított-e.
Az adózási és illetékfizetési vonzatokról érdemes szót ejteni: lakóingatlanok esetén az illeték mértéke 9%, de közeli hozzátartozók között ez mentes lehet. A kötelesrész kérdéseket érintően is fontos a jogi tanácsadás, mivel a kötelezettség a hagyatéki terhek és az örökléssel kapcsolatos jogi lehetőségek összefüggésében jelenik meg. Az ajándékozás után az adózás és illetékek kérdése mindig egyedi eset, és érdemes szakemberrel egyeztetni.
Kiskorúak és haszonélvezet
A kiskorúak jogainak védelme érdekében az ajándékozásnál gyakran szükség van gyámhatósági jóváhagyásra. A korlátozottan cselekvőképes kiskorúak esetében pedig a törvényes képviselői hozzájárulás szükséges. Haszonélvezeti jog esetén az ajándékozó fenntartja használat és hasznosítás jogát, míg a megajándékozott tulajdonosi jogokat szerez. A haszonélvezeti jog engedményezése általában nem lehetséges, ezt külön is rögzíteni kell a szerződésben, és a földhivatal be is jegyzi.
Összefoglaló a CSOK-kal terhelt ingatlanok ajándékozásáról
A CSOK-kal vásárolt ingatlan ajándékozása 10 évig elidegenítési és terhelési tilalmat vonhat maga után. Ezért kiemelten fontos a banki hozzájárulás és a szerződés világos megfogalmazása a jövőbeni adásvétel vagy ajándékozás során.
Általános útmutató a jelzálogos ingatlanok adásvételéhez és ajándékozásához
- Mindig ellenőrizd a tulajdoni lap III. részét a terhek megismeréséhez.
- Tárgyalj a bankkal a bejegyzés és a teher rendezésének módjáról és határidejéről.
- Vedd igénybe jogász vagy ingatlanjogban járatos ügyvéd segítségét a szerződések elkészítéséhez és ellenjegyzéséhez.
- A bejegyzéshez szükséges dokumentumokat időben nyújtsd be a földhivatalhoz.
- Az illetékek és adók terén feltétlenül vizsgáld meg az egyes rokoni köröket és a felmerülő kötelezettségeket.
Ha Ön ingatlan ajándékozását tervezi jelzáloggal terhelt ingatlanon, és több tartozása is fennáll, érdemes megfontolni az adósságrendezési eljárás lehetőségét. Az ingatlan ajándékozása rokonok között általában illetékmentes, de a részletek mindig a konkrét jogi helyzettől függenek. A bejegyzési eljáráshoz szükség van tulajdoni lap másolatra, és bizonyos esetekben térképmásolatra is. A tulajdoni lap hiteles vagy elektronikus másolata külön díjakkal jár, amelyet a földhivatalnál kell rendezni. Ha ajándékozás előtt áll, és több tartozásod van, keress meg minket, és megtervezzük a jogilag biztonságos megoldást.
Gyakorlati példák és részletek
A jelzálogjog és elidegenítési tilalom kapcsán gyakran merülnek fel kérdések, például: "Elajándékozhatok-e egy jelzáloggal terhelt részt a kisebbik gyereknek Haszonélvezettel?" vagy "Elárulja-e a bank, ha a tulajdonos a teher rendezését a vételárból vagy más forrásból oldja meg?" Ezekre a kérdésekre a saját helyzeted függvényében adható pontos válasz csak jogi tanács segítségével adható meg. Általánosságban mondható, hogy a banki hozzájárulás nélkül nem jegyezhető be a tulajdonjog átruházás, és a teher rendezése a bankkal közösen történik.
tags: #lakastulajdon #atruhazas #jelzalog